Гражданский кодекс часть 1

муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (далее – Агентство) обратилось В арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Дизель-Магистраль» (далее – ООО «Дизель-Магистраль») о взыскании 356 131 рубля 43 копеек задолженности по арендной плате по договору от 23.01.2006 № 18336-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, возникшей за период с июня 2014 по 30.04.2017 (доплаты с 01.04.2016 по 30.04.2017), и 284 871 рубля 27 копеек пеней, начисленных за период с 10.01.2014 по 29.04.2017.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8.

Исковые требования основаны на статьях 42 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации, 309, 310 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по внесению платы за пользование земельным участком.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 11.10.2017, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 18.01.2018, удовлетворил иск частично и взыскал с ответчика в пользу истца 22 320 рублей 27 копеек задолженности по арендной плате за период с июня 2014 по 29.10.2015 и 32 229 рублей 51 копейку пеней, начисленных за период с 10.06.2014 по 29.04.2017. Суды исходили из того, что создание долевой собственности на жилой дом, расположенный на арендованном земельном участке, влечет уменьшение соответствующих обязательств ООО «Дизель-Магистраль» по оплате арендных платежей.

Не согласившись с данными судебными актами, Агентство обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора не учли тот факт, что собственники долей в праве собственности на объект незавершенного строительства не являются соарендаторами по договору аренды земельного участка. Действующее законодательство содержит единственное основание для автоматического прекращения договора аренды земельного участка – регистрация права собственности первого лица на любое из помещений многоквартирного дома, тогда как в рассмотренном случае зарегистрировано право собственности не на жилое помещение, а на долю в незавершенном строительством объекте. ООО «Дизель-Магистраль», как застройщик, уже получило денежные средства от участников долевого строительства (инвесторов) за аренду земельного участка, следовательно, взыскание с инвесторов арендных платежей приведет к неосновательному обогащению ответчика.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

При рассмотрении жалобы произведена замена судьи Кислицына Е.Г. на судью Бабаева С.В. В деле объявлялся перерыв до 22.06.2018 до 10-30 часов.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к доводам кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и оценив обоснованность кассационной жалобы, окружной суд счел необходимым отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующего.

Как следует из документов и установили суды первой и апелляционной инстанций, Агентство (арендодатель) и ООО «Дизель-Магистраль» (арендатор) заключили договор от 23.01.2006 № 18336-о (в редакции дополнительных соглашений от 06.11.2016 № 1, от 23.09.2009 № 2, от 30.09.2010 № 3 и от 05.04.2015 № 4) аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, по которому арендодатель обязался предоставить в аренду земельный участок площадью 900 квадратных метров из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 76:23:031003:0019, расположенный в Кировском районе города Ярославля, во дворе дома № 44а по улице Рыбинской, а арендатор обязался принять указанный земельный участок, использовать его в соответствии с видом функционального использования, указанным в пункте 1.1 договора (для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома с встроенной автостоянкой с инженерными коммуникациями), принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, а также своевременно производить платежи за пользование (пункты 1.1, 2.4.1, 2.4.3 договора). Названный земельный участок передан ООО «Дизель-Магистраль» по акту приема-передачи от 25.01.2006, в котором указано что земельный участок арендатор использует с 19.09.2005.

Размер арендной платы установлен сторонами в приложении № 3 к договору. Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 09 число текущего месяца включительно (пункт 3.3 договора). Арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством, регламентирующим изменение ставок арендной платы за земельные участки в целом в городе Ярославле (пункт 3.4 договора).

В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок Арендатору начисляются пени в размере 0,3 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа (пункт 5.1 договора).

Срок аренды земельного участка устанавливается с 19.09.2005 по 31.12.2012.

Основанием для обращения Агентства в Арбитражный суд Ярославской области с настоящим иском явилось наличие у арендатора задолженности по арендным платежам за пользование земельным участком.

Суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора исходили из того, что все сособственники незавершенного строительством объекта недвижимости, расположенного на этом спорном земельном участке (согласно данным Единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта незавершенного строительства со степенью готовности 100 процентов, инвентарный № 28961, литер А, с кадастровым номером 76:23:010101:184750, расположенного по адресу <...> во дворе дома № 44а, произведена регистрация права общей долевой собственности с участием:

- ФИО3 – доля в праве 12100/117990 и 2250/117990 (дата регистрации 18.03.2011),

- ФИО9 – доля в праве 11980/117990 и 5000/117990 (дата регистрации 18.03.2011), которая затем передана ФИО4 (дата регистрации 02.06.2011),

- ФИО1 – доля в праве 5970/117990 и 1100/117990 (дата регистрации 18.03.2011),

- ФИО2 – доля в праве 5970/117990 и 1100/117990 (дата регистрации 18.03.2011),

- ФИО6 - доля в праве 12000/117990 и 3600/117990 (дата регистрации 07.08.2014),

- ООО «Дизель-Магистраль» – доля в праве 11900/117990 (дата регистрации 23.07.2015), которая затем передана ФИО8 (дата регистрации 17.08.2015),

- ООО «Дизель-Магистраль» – доля в праве 12700/117990 (дата регистрации 23.07.2015), которая затем передана ФИО5 (дата регистрации 17.08.2015),

- ООО «Дизель-Магистраль» – доля в праве 12180/117990 (дата регистрации 23.07.2015), которая затем передана ФИО7 (дата регистрации 17.08.2015),

- ООО «Дизель-Магистраль» – доля в праве 8240/117990 (дата регистрации 02.10.2015), из которой затем передано по 2746/117990 ФИО8, ФИО5 и ФИО7 (дата регистрации 30.10.2015)) являются соарендаторами названного земельного участка по договору аренды от 23.01.2006.

Арбитражный суд Волго-Вятского счел указанный вывод судов первой и апелляционной инстанций необоснованным в связи со следующим.

Спорный земельный участок предоставлен ООО «Дизель-Магистраль» в аренду для строительства многоквартирного жилого дома, именно ответчик использовал земельный участок как застройщик, возведенный многоквартирный дом на момент рассмотрения дела в суде в эксплуатацию не введен (в деле отсутствуют сведения о введении жилого дома в эксплуатацию).

В 2011 году участники инвестирования строительства жилого дома – физические лица, на основании решения Кировского районного суда города Ярославля от 13.01.2011 зарегистрировали право долевой собственности на незавершенный строительством жилой дома, возведенный ответчиком на спорном земельном участке (том 3 листы дела 108–111). Обращение инвесторов (дольщиков) в суд было вызвано бездействием ООО «Дизель-Магистраль» по вводу дома в эксплуатацию, причиной данных действий являлось допущение ответчиком отступления от проектной документации.

Судами не установлено, что за кем либо проводилась регистрация на конкретное помещение в названном жилом доме.

Исходя из действующего законодательства: статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также правовой позиции, содержащийся в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды и обязательство по внесению арендной платы у арендатора земельного участка, предоставленного под жилищное строительство, прекращаются первой регистрацией права собственности на конкретное помещение в возведенном жилом доме. Земельный участок поступает в долевую собственность лиц только с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

В рассмотренном случае государственная регистрация права собственности на помещения в спорном доме (как жилые, так и нежилые) не осуществлена, зарегистрировано лишь право на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте.

Договор со множественностью лиц на стороне арендатора также не был заключен. При заключении договоров на участие в инвестировании строительства жилого дома инвесторы изъявляли желание после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию получить в собственность конкретное помещение в строящемся доме и соответственно долю в общем имуществе жилого дома, никакого права аренды земельного участка не предусматривалось.

Следовательно, у суда первой и апелляционной инстанций отсутствовали правовые основания для вывода о том, что арендная плата за пользование земельным участком подлежит взысканию с ООО «Дизель-Магистраль», как застройщика, пропорционально размеру доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

На основании изложенного Арбитражный суд Волго-Вятского округа пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.10.2017 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.01.2018 подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ярославской области в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо проверить правильность представленного Агентством расчета задолженности по арендным платежам и соответствующей суммы пеней, и принять законный и обоснованный судебный акт.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебных актов, судом округа не установлено.

Разрешение вопроса о распределении расходов по государственной пошлине по кассационной жалобе следует поручить Арбитражному суду Ярославской области, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 3 части 1), 288 (частями 1 и 2), 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О СТ А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.10.2017 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.01.2018 по делу № А82-4993/2016 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов