Гражданский кодекс часть 1

по иску муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

(ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и неустойки

и у с т а н о в и л :

муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее – Агентство) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, Предприниматель) с иском о взыскании 326 373 рублей 04 копеек долга по арендной плате за период с 01.08.2018 по 25.07.2019, 161 422 рублей 26 копеек пеней за период с 10.08.2018 по 19.12.2019, с продолжением начисления пеней по дату фактической оплаты долга.

Предъявленный иск основан на пункте 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункте 2 статьи 271, статьях 309, 310, пункте 1 статьи 330, пункте 2 статьи 333, пункте 3 статьи 552, статье 606, пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован неисполнением ответчиком обязательств по оплате пользования земельным участком под объектом недвижимости.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 12.09.2020, оставленным в силе постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 25.11.2020, удовлетворил иск в полном объеме.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела и нарушением норм материального права.

Кассатор настаивает, что суды не учли обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора. В частности, незаконный отказ уполномоченного органа в приватизации ответчиком спорного земельного участка. Предприниматель обратился 26.02.2018 в ДАЗО мэрии города Ярославля с заявлением о выкупе арендованного земельного участка, плата за который взыскивается в рамках настоящего спора. Уполномоченный орган 12.04.2018 отказал ИП ФИО1 в выкупе земельного участка. Кировский районный суд города Ярославля решением от 31.05.2018 признал отказ в выкупе земельного участка ДАЗО мэрии города Ярославля незаконным, обязал в течение 10 дней с момента вступления в законную силу подготовить договор купли-продажи земельного участка. Во исполнение указанного решения договор купли-продажи № 98 в отношении спорного земельного участка заключен с Предпринимателем 01.11.2018. Управление Росреестра 16.01.2019 вынесло уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок, которое в последующем признано решением Кировского районного суда города Ярославля от 08.04.2019 незаконным, на Управление возложена обязанность зарегистрировать переход права собственности ИП ФИО1 на земельный участок. Государственная регистрация перехода права собственности состоялась 25.07.2019. Кассатор настаивает, что с учетом длительного периода, прошедшего с момента заключения договора купли-продажи до момента регистрации права собственности Управлением Росреестра, в настоящем споре не подлежит применению пункт 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), соответственно, не подлежит взысканию арендная плата за период с 16.01.2019 по 25.07.2019. Кроме того, суды необоснованно не применили статью 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку бездействие арендодателя, выразившееся в принятии незаконного отказа в выкупе земельного участка, а затем в длительном исполнении решения суда, привели к увеличению срока действия договора аренды. Агентство обратилось в суд с иском по истечении значительного периода времени, прошедшего после взыскания долга по арендной плате судом общей юрисдикции, что привело к увеличению размера неустойки. Кассатор не согласен с отказом судов применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и, соответственно, уменьшить сумму взысканных пеней.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установили суды, ОАО «СК Премьер» являлось арендатором земельного участка, находящегося в государственной собственности, общей площадью 211 226 квадратных метров с кадастровым номером 76:23:050102:899, расположенного по адресу: проспект Октября, дом 78, в Ленинском районе города Ярославля, на основании договора аренды от 14.03.2017 № 25779-и, для эксплуатации промышленных строений и акта приема-передачи от 14.03.2017.

Согласно пунктам 3.1, 3.3 договора оплата арендной платы производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9 число текущего месяца включительно. В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере, определенном действующим порядком определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ярославской области (пункт 5.1 договора).

Стороны по договору согласовали срок аренды участка: с 07.02.2017 по 13.02.2027 (пункт 6.2 договора).

Объект недвижимости (нежилое здание – склад химикатов), находящийся на арендованном ОАО «СК Премьер» земельном участке, приобретен ФИО1

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ФИО1 с 12.04.2017 является собственником нежилого здания – склада химикатов (литер А-Ф, А-Ф1) площадью 2072,7 квадратного метра, с кадастровым номером 76:23:010101:14258, расположенного по адресу: <...>.

Для эксплуатации этого здания сформирован земельный участок с кадастровым номером 76:23:050102:936, площадью 8702 квадратных метра.

В отношении этого земельного участка Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля и ФИО1 заключен договор купли-продажи от 01.11.2018 № 98.

Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок к ФИО1 произведена 25.07.2019.

Кировский районный суд города Ярославля решением от 20.08.2019 по делу
№ 2-2353/19 взыскал с ФИО1 арендную плату за пользование земельным участком за период по 31.07.2018.

Ссылаясь на то, что ответчик, приобретя объект недвижимости, расположенный на этом земельном участке, вступил в договор аренды, ранее заключенный с ОАО «СК Премьер», плату за пользование земельным участком до даты государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок не вносил, Агентство обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском.

С учетом пункта 3 статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации, как верно указали суды, с момента государственной регистрации права собственности ФИО1 на нежилое здание – склад химикатов (литер АФ, А-Ф1), расположенное на спорном земельном участке, 12.04.2017 у ФИО1 возникли права и обязанности арендатора по договору аренды от 14.03.2017 № 25779-и. В отношении части земельного участка с кадастровым номером 76:23:050102:936, необходимой для эксплуатации данного объекта недвижимости, ФИО1 стала плательщиком арендной платы.

Агентство произвело расчет арендной платы в соответствии с нормативными актами о размере арендной платы (по регулируемой цене). Задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.08.2018 по 25.07.2019 составила 326 373 рубля 04 копейки, сумма пеней за период с 10.08.2018 по 19.12.2019 (с применением ставки 0,15 процента, предусмотренной постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 № 710-п) – 161 422 рубля 26 копеек.

Расчет арендной платы и примененные ставки Предприниматель не оспаривает.

Предметом кассационного обжалования является взыскание с ИП ФИО1 долга по арендной плате, в том числе, за период с 16.01.2019 (вынесение незаконного уведомления о приостановлении государственной регистрации права собственности на земельный участок) по 25.07.2019 (регистрация перехода права собственности на земельный участок) и пеней.

Отклонив доводы ответчика в данной части, суды двух инстанций обоснованно сослались на пункт 7 Постановления № 73.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

С учетом изложенного оспаривание законности выкупа земельного участка и приостановления государственной регистрации права собственности на земельный участок не может быть служить основанием для освобождения Предпринимателя в рамках заявленных требований от внесения арендной платы за земельный участок, на котором расположено здание, принадлежащее ему на праве собственности.

Апелляционный суд верно указал, что до государственной регистрации права собственности на земельный участок ФИО1 не является плательщиком земельного налога и поэтому, в силу платности использования земли, а также видов платы за пользование землей только в виде земельного налога и арендной платы, обязана внести арендную плату за спорный период.

Незаконность решений соответствующих государственных органов, подтвержденная вступившими в законную силу судебными актами – решениями Кировского районного суда города Ярославля от 31.05.2018 по делу № 2а-2578/2018 (о признании незаконным отказа в предоставлении ФИО1 земельного участка в собственность), от 08.04.2019 по делу № 2а-1745/2019 (о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок), не может служить основанием для освобождения кассатора от внесения платы за землепользование в форме арендных платежей.

Защита нарушенных прав арендатора в таком случае осуществляется с использованием иных способов защиты, в частности, путем взыскания убытков на основании статьи 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что в рамках настоящего спора Предприниматель не воспользовался таким способом защиты, не предъявил к Арендодателю встречных требований о взыскании убытков, понесенных в связи с незаконными действиями органов местного самоуправления; не сделал соответствующего заявления о зачете встречных требований.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание процессуальное поведение ответчика, суды двух инстанций приняли судебные акты, соответствующие нормам материального права.

Окружной суд счел необходимым отметить, что Предприниматель не лишен возможности в самостоятельном порядке предъявить требование о взыскании убытков с предоставлением соответствующих доказательств.

Довод заявителя о необходимости применения статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно отклонен судами нижестоящих инстанций, поскольку незаконные действия уполномоченного органа не препятствовали Предпринимателю вносить арендные платежи в установленные договором сроки. Доказательств обратного в дело не представлено.

Суды обеих инстанций не нашли оснований для снижения размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав на отсутствие доказательств черезмерности согласованной сторонами ответственности.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в абзаце 3 пункта 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», правовых оснований для переоценки указанного вывода у окружного суда не имеется. Определение конкретного размера неустойки не является выводом о применении нормы права.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется, поскольку они не опровергают выводы судов, основанные на исследованных доказательствах, установленных обстоятельствах и нормах права, и сводятся к несогласию подателя жалобы с результатом приведенной судами оценки.

Иное толкование кассатором норм права не является достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Доводов, указывающих на явное нарушение норм материального или процессуального права, которые могли бы повлиять на исход дела и являются достаточным основанием для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, заявителем в жалобе не приведено.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 12.09.2020 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.11.2020 по делу № А82-5176/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

С.В. Бабаев

Е.Г. Кислицын