Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Спецэнергокомплект» (далее – ООО «Спецэнергокомплект», Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (далее – Администрация) о признании недействительным постановления главы городского округа город Рыбинск от 25.02.2009 № 365 «Об условиях приватизации муниципального имущества» (далее – постановление от 25.02.2009 № 365) в части продажи доли в праве собственности на нежилое помещение общей площадью 298 квадратных метров, находящееся по адресу: <...>

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 24.07.2009 заявленное требование удовлетворено.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 14.09.2009 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Администрация не согласилась с принятыми судебными актами и обратилась в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой.

Ссылаясь на пункты 1, 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», заявитель жалобы считает, что Администрация не вправе предоставлять в собственность Обществу арендованное последним подвальное помещение жилого дома, так как в этом помещении расположены обслуживающие квартиры инженерные коммуникации (водопровод, канализация, вентиляция), в связи с чем это подвальное помещение принадлежит собственникам помещений в данном доме на праве общей долевой собственности.

Общество в отзыве на кассационную жалобу возразило против доводов Администрации, просило оставить жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.03.2003 Департамент недвижимости Администрации (арендодатель) и ООО «Спецэнергокомплект» (арендатор) заключили договор аренды № 2789 нежилого помещения общей площадью 305,17 квадратного метра, расположенного в жилом доме по адресу: <...>, для использования под офис, на срок до 31.01.2004.

После 31.01.2004 Общество продолжало пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому договор аренды продлен на неопределенный срок.

Право муниципальной собственности на нежилое помещение площадью 298 квадратных метров, расположенное по адресу: <...> зарегистрировано за городским округом город Рыбинск 16.08.2007.

Общество и Департамент недвижимости Администрации 15.09.2007 заключили новый договор аренды № 2789 нежилого помещения площадью 298 квадратных метров, расположенного на первом и в подвальном этажах в жилом доме по указанному адресу. Изменение площади нежилого помещения (с 305,17 квадратного метра на 298 квадратных метров) связано с проведением технической инвентаризации указанного объекта недвижимости. Данный договор аренды 14.11.2007 зарегистрирован в установленном законодательством порядке.

Главой городского округа город Рыбинск принято постановление от 25.02.2009 № 365, в котором утверждены условия приватизации муниципального имущества, в том числе арендованного Обществом нежилого помещения в размере 60/100 доли в праве общей долевой собственности на это помещение, что составляет его часть площадью 179 квадратных метров, расположенную на первом этаже жилого дома по улице Пушкина, дом 61/улице Плеханова, дом 4.

Не согласившись с постановлением от 25.02.2009 № 365 в части определения площади приватизируемого нежилого помещения, Общество обжаловало его в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ярославской области удовлетворил заявленное требование. Суд пришел к выводу о том, что оспариваемое постановление не соответствует законодательству, нарушает права и законные интересны ООО «Спецэнергокомплект».

Апелляционный суд, руководствуясь аналогичными нормами, а также статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласился с выводами суда первой инстанции и оставил его решение без изменения.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для ее удовлетворения.

Согласно правилам статей 198 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативно правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1).

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ (в редакции, действующей на момент принятия оспариваемого постановления) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие установленным законодательством требованиям, имеют преимущественное право приобретения арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности или в собственности субъекта Российской Федерации, в случае его возмездного отчуждения. При этом площадь продаваемых субъектам малого и среднего предпринимательства указанных объектов недвижимого имущества не должна изменяться.

Суды установили и материалами дела подтверждается, что нежилое помещение общей площадью 298 квадратных метров, расположенное на первом и в подвальном этажах жилого дома по адресу: <...> находится в муниципальной собственности городского округа город Рыбинск и предоставлено в аренду с 01.03.2003 субъекту малого предпринимательства – ООО «Спецэнергокомплект».

Доказательства, свидетельствующие о том, что арендная плата за аренду нежилого помещения не перечислялась Обществом надлежащим образом, площадь данного помещения превышает установленное законодательством Ярославской области предельное значение площади арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества, арендуемое помещение включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, Общество имеет преимущественное право на приобретение арендуемого им нежилого помещения. Площадь данного помещения при продаже не должна уменьшаться.

Вместе с тем постановлением от 25.02.2009 № 365 предусмотрена приватизация только 60/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, составляющей 179 квадратных метров и расположенной на первом этаже названного жилого дома. Приватизация подвальной части нежилого помещения оспариваемым постановлением не предусмотрена.

При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод о том, что спорное постановление Администрации не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поэтому правомерно признали его незаконным.

Довод Администрации о том, что в спорном нежилом помещении расположены инженерные коммуникации, обслуживающие квартиры жилого дома, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку противоречит установленным судами фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Подвальная часть нежилого помещения находится в муниципальной собственности и не относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома. В силу пунктов 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ Администрация вправе распорядиться подвальной частью нежилого помещения, продав её ООО «Спецэнергокомплект».

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, а содержащиеся в них выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине с кассационной жалобы не рассматривался, поскольку заявитель на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от её уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.07.2009 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.09.2009 по делу № А82-5212/2009-18 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Т.В. Шутикова

Судьи

Т.В. Базилева

Н.Ю. Башева