Гражданский кодекс часть 1

муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее – Агентство) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Импульс» (далее – Общество) о расторжении договора от 09.01.2017 № 58а/2016 аренды земельного участка, расположенного по адресу: город Ярославль, в промзоне по улице Декабристов, с кадастровым номером 76:23:042001:171, площадью 1654 квадратных метра, который предоставлен арендатору с 20.12.2016 по 19.12.2023 в целях строительства с видом разрешенного использования – «в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны производственных и коммунально-складских объектов IV класса опасности по санитарной классификации (П.4), за исключением вида разрешенного использования «центры и оборудованные площадки для обучения вождению автотранспорта и работе на спецтехнике»».

Арбитражный суд Ярославской области решением от 11.08.2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 08.12.2021, удовлетворил заявленный иск: расторгнул спорный договор.

Не согласившись с названными судебными актами, Общество обратилосьвАрбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросилоотменитьвынесенные решение и постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.

Оспаривая законность принятых судебных актов, заявитель жалобы указывает, что нарушений условий договора, являющихся основанием для расторжения последнего, Общество не допускало. С момента получения в аренду земельного участка арендатор использует его для разворота и стоянки грузового транспорта, что соответствует установленному целевому использованию; земельный участок огорожен и подготовлен к выполнению работ по выкладыванию плит в целях оборудования открытой стоянки автотранспорта, а также для проектирования и строительства склада. Выполнение данных работ затянулось в связи с распространением новой коронавирусной инфекции; срок начала строительства договором не установлен, в связи с чем арендатор имеет право начать его в любое время в пределах срока действия договора. Задолженности по внесению арендной платы за Обществом не числится.

Определением от 29.04.2022 на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы откладывалось до 11 часов 45 минут 02.06.2022.

В соответствии с частью 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 02.06.2022 произведена замена судьи Кислицына Е.Г. ввиду его нахождения в отпуске на судью Бабаева С.В., после чего судебное разбирательство произведено с самого начала.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 02.06.2022 объявлен перерыв до 11 часов 45 минут 09.06.2022.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебные заседания, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам жалобы.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд пришел к выводу, что принятые по делу судебные акты нельзя признать законными, обоснованными и мотивированными.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 09.01.2017 № 58а/2016 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, представленного для строительства по результатам аукциона, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 76:23:042001:171, площадью 1654 квадратных метра, расположенный по адресу: город Ярославль, в промзоне по улице Декабристов, у дома № 2, с разрешенным использованием: «в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны производственных и коммунально-складских объектов IV класса опасности по санитарной классификации (П.4), за исключением вида разрешенного использования «центры и оборудованные площадки для обучения вождению автотранспорта и работе на спецтехнике»».

Договор заключен на срок с 20.12.2016 по 19.12.2023.

Согласно пункту 2.4.1 договора арендатор обязался принять и использовать земельный участок исключительно в соответствии с разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора.

В пункте 4.3.1. договора предусмотрено его расторжение по инициативе арендодателя при использовании арендатором земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием.

Предписанием от 14.01.2021 № 109 истец уведомил ответчика о выявленном факте неиспользования земельного участка в соответствии с целевым назначением, предложил в срок до 14.02.2021 устранить выявленные нарушения или подписать соглашение о расторжении договора аренды. Приложением к предписанию являлось соглашение о расторжении договора в трех экземплярах.

Актом осмотра земельного участка от 04.02.2021 № 110, составленным сотрудниками истца, зафиксировано, что земельный участок частично огорожен забором, на участке имеется строительная техника.

Указав на то, что земельный участок в целях строительства объекта Общество не используется, Агентство, исполняющее в настоящее время функции арендодателя, обратилось в арбитражный суд с требованием о расторжении спорного договора.

Удовлетворив заявленное требование, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 450, 610 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации и исходили из неиспользования арендатором предоставленного в аренду земельного участка в течение более трех лет для строительства объекта и его использование в целях, не указанных в договоре аренды.

Между тем выводы судов двух инстанций не соответствуют имеющимся в деле доказательствам и сделаны при неправильном применении норм материального права.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен на срок с 20.12.2016 по 19.12.2023 на период строительства; разрешенное использование – «в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны производственных и коммунально-складских объектов IV класса опасности по санитарной классификации (П.4), за исключением вида разрешенного использования «центры и оборудованные площадки для обучения вождению автотранспорта и работе на спецтехнике»».

Согласно статье 50 Правил землепользования и застройки города Ярославля, утвержденных решением муниципалитета города Ярославля от 17.09.2009 № 201, для территориальной зоны П.4 установлено несколько основных видов разрешенного использования земельных участков, в том числе размещение открытых стоянок грузового междугороднего автотранспорта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Из пояснений представителя Общества следует, что последнее получило градостроительный план арендованного земельного участка 30.01.2018. Участок использовался арендатором под разворот и стоянку грузового транспорта; по состоянию на 04.02.2021 земельный участок огорожен и подготовлен (расчищен) к выполнению работ по выкладыванию плит для устройства автостоянки, а также для проектирования и строительства сооружений (склада).

Конкретные характеристики строящегося объекта в договоре не обозначены.

Представленные истцом доказательства и акт осмотра от 04.02.2021 не позволяют сделать вывод о нецелевом использовании арендованного земельного участка.

Исходя из содержания пятого абзаца подпункта 1 пункта 2 статьи 45 и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По правилам пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 названного кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Судебная коллегия отмечает, что спорный договор аренды земельного участка заключен на 7 лет, не содержит условий о начале строительных работ по возведению конкретного сооружения и предельных сроках начала таких работ, в частности, с момента передачи земли арендатору по акту приема-передачи и по истечении трех лет.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения (определение от 6 октября 2015 года № 2317-О)

Следовательно, применительно к настоящему договору начало строительных работ на земельном участке, предоставленном сроком на 7 лет, с учетом иных разрешенных видов использования, непосредственно не связанных со строительством капитальных объектов, не может быть ограничено тремя годами с момента получения земли в фактическое пользование.

Иное толкование законодательства, допущенное судами, противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу названной правовой нормы изменение условий договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено названным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащая, в частности, понятие существенного нарушения договора одной из сторон как основания изменения или расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны и предполагающая определение судом в рамках его дискреционных полномочий существенности такого нарушения в конкретном деле, направлена на обеспечение баланса интересов сторон договора с учетом имеющихся фактических обстоятельств (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.10.2013 № 1617-О, от 23.06.2016 № 1289-О и от 29.10.2020 № 2466-О).

Суды двух инстанций не приняли во внимание указанные разъяснения и не оценили характер вмененных ответчику нарушений договора аренды.

Из содержания статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятия «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Из установленных судами двух инстанций обстоятельств не усматривается неиспользование Обществом арендованного земельного участка с учетом разрешенных видов использования.

Согласно акту обследования спорного участка, составленному арендодателем 04.02.2021 (до истечения месяца со дня направления арендодателем предписания о необходимости устранения нарушений), на участке размещалась строительная техника, что подтверждает намерение арендатора на использование спорного участка по назначению и выполнение досудебной претензии истца.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств существенного нарушения арендатором условий спорного договора, а именно доказательств того, что в результате действий арендатора он не получил того, на что рассчитывал при заключении спорного договора, и на стороне арендодателя возникли убытки.

При таких обстоятельствах коллегия окружного суда, руководствуясь приведенными нормами права, установленными по делу обстоятельствами и представленными доказательствами, пришла к выводу об отсутствии у судов нижестоящих инстанций оснований для удовлетворения заявленного иска и расторжения спорного договора аренды.

На основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции счел возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования Агентства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены обжалованных судебных актов, судом округа не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частями 1 и 2 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.08.2021 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.12.2021 по делу № А82-6475/2021 отменить.

Отказать муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля в удовлетворении искового требования.

Арбитражному суду Ярославской области при необходимости осуществить поворот исполнения решения от 11.08.2021.

Взыскать с муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Импульс» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) 6000 рублей судебных расходов по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб. Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

С.В. Бабаев

О.Н. Голубева