Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу «Патриот» (далее Общество) о выселении из нежилых помещений № 1 – 17 общей площадью 246,5 квадратного метра первого этажа здания (литер А), расположенного по адресу: <...>.

Требование основано на статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 4.2 договора и мотивировано тем, что невнесение арендатором арендной платы в полном размере является существенным нарушением договорных условий и влечет безусловное расторжение договора имущественного найма с выселением контрагента по сделке.

Сославшись на статьи 450, 452 и 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд решением от 29.10.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.12.2008, отказал в удовлетворении исковых требований.

Обе судебные инстанции исходили из того, что договор аренды спорного помещения от 06.03.2006 № 10867-Г не расторгнут в установленном законом порядке, поэтому ответчик правомерно пользуется данным имуществом.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Предприниматель обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя, Предприниматель не является стороной договора аренды от 06.03.2006 № 10867-Г, так как данный договор заключен между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (арендодателем) и Обществом (арендатором), поэтому не вправе требовать расторжения данной сделки. При принятии судебных актов суды не учли положения статей 608 и 617 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 24 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установил суд, комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (арендодатель, далее Комитет) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 06.03.2006 № 10867-Г. Объектом найма является недвижимое имущество (часть здания, состоящего из нежилых помещений первого этажа № 1 – 17 общей площадью 246,5 квадратного метра), расположенное по адресу: <...>, для использования под склад (164,5 квадратного метра) и под офис (82 квадратных метра).

В пункте 7.1 договора контрагенты согласовали срок его действия с 01.02.2006 по 31.01.2016, а в третьем разделе соглашения – размер арендной платы, порядок ее изменения и порядок расчетов. Досрочное расторжение договора производится по соглашению сторон или по решению суда (пункт 4.1).

Договор аренды зарегистрирован 23.05.2006 в установленном законом порядке.

Впоследствии Предприниматель приобрел у Комитета в собственность названные помещения по договору купли-продажи от 13.08.2007, в пункте 1.3 которого указано, что проданные помещения обременены договором аренды с Обществом сроком до 31.01.2016.

На основании названного договора купли-продажи зарегистрирован переход права собственности к Предпринимателю на данную недвижимость с обременением «аренда» (свидетельство о регистрации права от 21.09.2007 серии 76 АА № 593927).

Предприниматель посчитал, что у него отсутствуют арендные отношения с Обществом относительно названного объекта недвижимости, поскольку Общество отказалось от переоформления арендных отношений, не выполняло условия по внесению арендных платежей по увеличенным истцом тарифам и чинит препятствия в пользовании помещениями, а потому обратился в арбитражный суд с иском о выселении Общества из указанных помещений.

В силу положений пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе). Переход права собственности на сданное в аренду имущество влечет лишь смену арендодателя в существующем арендном правоотношении. Следовательно, с момента приобретения статуса собственника, предприниматель становиться арендатором по спорному договору.

Довод заявителя о том, что не является арендодателем по договору аренды от 06.03.2006 № 10867-Г, основан на неверном понимании названной нормы права.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возврат арендованного имущества арендодателю осуществляется при прекращении договора имущественного найма. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением.

В положениях статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены три способа расторжения договора: 1) во внесудебном порядке по соглашению сторон; 2) судом по требованию одной из сторон договора и лишь при наличии определенных оснований – при существенных нарушениях контрагентом условий договора и в иных предусмотренных законом или договором случаях; 3) без обращения в суд на основании одностороннего отказа от исполнения обязательств договора, если такое право предусмотрено законом или соглашением сторон. По условиям настоящего договора аренды третий способ расторжения договора контрагенты не предусмотрели.

Материалами дела подтверждено, что договор аренды от 06.03.2006 № 10867-Г не расторгнут в установленном законом порядке и с учетом положений заключенного соглашения, поэтому суд пришел к обоснованному выводу о том, что Общество обладает титулом арендатора спорного помещения и, соответственно, пользуется помещением на законных основаниях.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Ярославской области от 29.10.2008 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.12.2008 по делу № А82-7502/2008-45 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.С. Апряткина

Судьи

Е.Г. Кислицын

Е.Н. Шишкина