Гражданский кодекс часть 1

к Управлению муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (ИНН<***>, ОГРН <***>), к администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

с участием в деле третьего лица: Уполномоченного по правам предпринимателей в Ярославской области

о признании недействительным ненормативного правового акта,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее – заявитель, Предприниматель, ИП ФИО6) обратилась с заявлением в Арбитражный суд Ярославской области к Управлению муниципальным имуществом администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (далее – ответчик, Управление), администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (далее – Администрация) о признании несоответствующим закону и недействительным (незаконным) отказа Управления в реализации преимущественного права на приобретении арендуемого имущества, а именно нежилого помещения № 22 площадью 13,8 кв.м., расположенного на втором этаже здания по адресу: <...>, по заявлению от 31.03.2015, и об обязании ответчиков устранить нарушение прав и законных интересов индивидуального предпринимателя путем принятия решения и совершения всех мероприятий, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Уполномоченный по правам предпринимателей в Ярославской области.

Определением от 26.08.2015 производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта, которым закончится рассмотрение по существу дела № А82-11521/2015. Определением суда от 03.04.2017 производство по делу возобновлено.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 13.06.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Предприниматель обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда и удовлетворить заявленные требования.

Заявитель настаивает на том, что спорное нежилое помещение является недвижимым имуществом для целей Закона №159-ФЗ. Так податель жалобы ссылается на положения пункта 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2016, в соответствии с которым для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью, в связи с чем указывает, что сам факт постановки на кадастровый учет, доказывает наличие у помещения двух названных признаков в совокупности. Кроме того, по мнению заявителя, тот факт, что лоджия является общим имуществом, не определяет того, что лоджия является местом общего пользования. Обращает внимание суда на то, что лоджия собственником имущества никогда не использовалась. Также Предприниматель в обоснование своей позиции ссылается на судебные акты по делам № A82-15665/2015 и № А82-11521/2015.

Определение суда от 09.10.2017 рассмотрение дела откладывалось на 20.11.2017.

Администрация в письменном отзыве на апелляционную жалобу опровергает заявленные в ней доводы, просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Уполномоченный по правам предпринимателей в Ярославской области представил письменную позицию по делу, в которой поддержал доводы апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Костромской области.

В судебном заседании представители сторон и третьего лица поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзывах на нее.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.03.2004 Комитетом по управлению муниципальным имуществом Ростовского муниципального округа (в настоящее время Управление муниципальным имуществом администрации Ростовского муниципального района Ярославской области) (арендодатель) и ИП ФИО6 (арендатор) заключен договор аренды № 686 недвижимого имущества.

Из указанного договора следует, что арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество - помещение № 22 общей площадью 13,8 кв. м, расположенное на втором этаже здания инв. №3133, что составляет 1/100 доли от общей площади 1389,8 кв. м здания, находящегося по адресу: <...>, для использования под офис (далее – спорное нежилое помещение); договор действует с 01.04.2004 по 31.03.2014.

01.04.2014 аналогичный договор в отношении того же помещения заключен между ФИО6 и Управлением (новым арендодателем), со сроком действия по 28.02.2015.

04.02.2011, 12.08.2011 и 21.09.2011 ФИО6 обращалась в Управление с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества в порядке статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Письмом от 07.02.2012 № 167 заявителю было отказано в реализации преимущественного права ввиду отсутствия возможности осуществления кадастрового учета помещения № 22 как самостоятельного объекта.Решением Арбитражного суда Ярославской области от 09.06.2012 по делу №А82-15404/2011 ФИО6 отказано в удовлетворении требований о признании незаконным отказа Управления от 07.02.2012.

В последующем спорное помещение было дважды поставлено на кадастровый учет заявителем. Действия кадастровой палаты по постановке помещения на кадастровый учет являлись предметом оспаривания по делам №А82-15665/2015 и А82-11521/2015.

31.03.2015 ФИО6 вновь обратилась в УМИ с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества в порядке статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Письмом от 13.04.2015 № 1170 Управление отказало в продаже помещения, указав на то, что помещение в самостоятельный объект недвижимости не сформировано, право муниципальной собственности на помещение в установленном порядке не зарегистрировано, кроме того, через арендуемое заявителем помещение осуществляется доступ на лоджию, являющуюся общим имуществом здания, в связи с чем принятие решение о приватизации помещения невозможно без установления публичного сервитута.

Не согласившись с указанным отказом, Общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что идентификация в кадастровом учете части помещения в целях заключения договора аренды не имеет в качестве своего правового последствия образование нового объекта недвижимости, отвечающего признакам обособленности и изолированности, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон и третьего лица, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.

В силу пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон №178-ФЗ) названный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом.

На основании пункта 5 статьи 3 Закона № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены иным федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, урегулированы Законом № 159-ФЗ.

Статьей 3 названного Закона предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества, в частности, из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей в период обращения) такое преимущественное право могло быть реализовано при следующих условиях: арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находилось во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» даны разъяснения, согласно которым, по смыслу Закона № 159-ФЗ, объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно пункту 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

В пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, содержится правовая позиция о том, что для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета.

При этом обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями.

В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что спорное помещение, арендуемое ФИО6, образовано после окончания строительства здания, путем установки перегородки в коридоре на втором этаже здания.

По мнению арбитражного суда, постановка помещения на кадастровый учет, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела.

Таким образом, довод жалобы об изолированности и обособленности арендуемого заявителем помещения опровергается материалами дела, спорное помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, поскольку арендуемое заявителем помещение не является изолированным. К такому же выводу пришел суд и при рассмотрении дела № А82-15404/2011.

Так после установки перегородки обособленными от остальных помещений 2-го этажа оказались собственно помещение № 22, переданное заявителю в аренду, а также лоджия, доступ в которую возможен только через спорное помещение, то есть спорное помещение неразрывно связано с другим помещением и не является изолированным.

В пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» сформулирована правовая позиция, согласно которой положения статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Учитывая вышеизложенное, судом первой инстанции обоснованно указано, что идентификация в кадастровом учете части помещения в целях заключения договора аренды не имеет в качестве своего правового последствия образование нового объекта недвижимости, отвечающего признакам обособленности и изолированности.

Ссылка заявителя на судебные акты по делам №А82-15665/2015 и А82-11521/2015 подлежит отклонению, поскольку вопрос о характеристиках спорного помещения судами при рассмотрении указанных дел не рассматривался.

Довод уполномоченного по защите прав предпринимателей в Ярославской области о наличии в действиях ответчиков, направленных, по его мнению, на воспрепятствование ИП ФИО6 в реализации преимущественного права выкупа, признаков злоупотребления правом, судом отклоняется в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Указанная норма предполагает недобросовестное поведение (злоупотребление) правом со стороны граждан и юридических лиц, а также осуществление права исключительно с намерением причинить вред другому лицу или с намерением реализовать иной противоправный интерес, не совпадающий с обычным хозяйственным (финансовым) интересом участников экономической деятельности.

В материалах настоящего дела отсутствуют доказательства, позволяющие установить злонамеренную цель ответчиков на воспрепятствование в реализации прав Предпринимателя, а также иные признаки злоупотребления правом.

Повторно исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствовала предусмотренная статьями 198, 201 АПК РФ совокупность условий, необходимых для признания оспариваемого отказа Управления недействительным, в связи с чем выводы суда об отказе в удовлетворении заявленного требования являются правильными.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда, изложенных в обжалуемом решении.

Нормы материального и процессуального права применены судом первой инстанции правильно.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ярославской области следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Предпринимателя - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно положениям подпунктов 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решения арбитражного суда по делам о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина уплачивается физическими лицами в размере 150 рублей и в соответствии со статьей 110 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении апелляционной жалобы относится на ее заявителя.

При подаче апелляционной жалобы Предприниматель по чеку-ордеру от 12.07.2017 уплатила государственную пошлину в размере 1 500 рублей, в связи с чем на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1 350 рублей подлежит возврату из федерального бюджета ее плательщику.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 13.06.2017 по делу № А82-7952/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО6 – без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателюФИО6 из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 350 рублей 00 копеек, излишне уплаченную по чеку-ордеру от 12.07.2017.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Судьи

Е.В. Минаева

ФИО7

ФИО1