Гражданский кодекс часть 1

общероссийская общественно-государственная организация «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (далее – Организация) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Родос» (далее – Общество) о взыскании 623 932 рублей 10 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.01.2005 № 4/2005, возникшей с октября по декабрь 2009 года, и 76 530 рублей 10 копеек задолженности по коммунальным платежам, возникшей с ноября по декабрь 2009 года (с учётом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования основаны на статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом исполняет свою обязанность вносить арендную плату и осуществлять коммунальные платежи.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 30.11.2010 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность (365 255 рублей 55 копеек – по арендной плате и 76 530 рублей 10 копеек – по коммунальным платежам) и расходы на уплату госпошлины (11 835 рублей 71 копейка). В удовлетворении остальной части иска отказано.

Взыскав названную сумму задолженности по коммунальным платежам, суд первой инстанции исходил из признания её ответчиком.

Основанием для отказа в удовлетворения остальных требований послужил вывод суда о том, что арендная плата, исчисленная в соответствии с подписанными дополнительными соглашениями, не может быть взыскана с ответчика, поскольку эти договоры вопреки требованиям закона не были зарегистрированы в установленном порядке и, таким образом, являются незаключёнными и не порождают юридических последствий. В расчёте задолженности за основу должна приниматься арендная плата, установленная сторонами в договоре аренды при его заключении, при этом налог на добавленную стоимость не может быть включён в арендную плату, поскольку Общество перешло на упрощённую систему налогообложения.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 04.04.2011 решение суда изменено: задолженность по арендной плате указана в резолютивной части решения в сумме 623 932 рублей 10 копеек, расходы на уплату госпошлины – в сумме 16 925 рублей 96 копеек.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что договором аренды от 01.01.2005 № 4/2005 не был установлен размер арендной платы в твёрдой сумме, поэтому фактическое изменение арендной платы в соответствии с условиями договора не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора о порядке её расчёта. Следовательно, необходимости в государственной регистрации спорных дополнительных соглашений не имелось, а задолженность по арендной плате должна рассчитываться исходя их этих соглашений.

Включение в арендную плату суммы налога на добавленную стоимость правомерно, поскольку свидетельствует о гражданско-правовом обязательстве арендатора и не относится к сфере публично-правовых отношений по оплате этого налога в государственный бюджет.

Не согласившись с апелляционным постановлением, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить указанный судебный акт, а решение суда первой инстанции оставить без изменения.

По мнению подателя жалобы, в арендную плату не может включаться налог на добавленную стоимость, поскольку с 01.01.2006 Общество перешло на упрощённую систему налогообложения.

Дополнительные соглашения об увеличении размера арендной платы, подписанные сторонами 01.01.2005, 21.12.2005, в декабре 2007 года и в декабре 2008 года, не могут приниматься за основу при расчёте задолженности по арендной плате, поскольку, во-первых, они вопреки требованиям пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации не прошли государственную регистрацию и, следовательно, являются незаключёнными, а соответствующие сделки – ничтожными, во-вторых, увеличение размера арендной платы не соответствует условиям договора, так как превышает установленные его пунктом 3.4 пятнадцати- и двадцатипроцентный лимиты.

Кроме того, податель жалобы считает, что предоставленный истцом расчёт задолженности по арендной плате с октября по декабрь 2009 года неточен, поскольку из акта сверки взаимных расчётов по состоянию на 31.12.2009 усматривается, что в указанный период ответчик производил выплаты.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 11 часов 00 минут 22.12.2011.

В отзыве на кассационную жалобу истец просил оставить постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 04.04.2011 без изменения.

В пояснениях к жалобе представитель ответчика поддержал заявленные требования и просил рассмотреть жалобу в его отсутствие.

Извещённый надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, ответчик не направил в судебное заседание своих представителей. В соответствии с пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в его отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 30.11.2010 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 04.04.2011 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, проверив доводы кассационной жалобы и выслушав представителя истца, окружной суд находит принятые судебные акты подлежащими отмене в силу следующего.

Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что общероссийская общественная организация «Российская оборонная спортивно-техническая организация РОСТО» (правопредшественник истца, арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды 01.01.2005 № 4/2005 (т. 1, л.д. 18–20), во исполнение которого арендатор по акту приёма-передачи от 02.01.2005 (т. 1, л.д. 21) принял для использования под торговые, офисные, складские, лечебно-оздоровительные и другие виды коммерческой деятельности нежилые помещения общей площадью 1436,6 квадратного метра, расположенные по адресу: <...>.

Пунктом 6.1 договора установлен пятилетний срок его действия.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3.2 договора общая сумма арендной платы в месяц составляет 143 660 рублей и включает налог на добавленную стоимость, который указан в договоре и в долях (18 процентов), и конкретной суммой (15 рублей 25 копеек за квадратный метр).

В пункте 3.4 установлено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем один раз в год, но не более чем на 15 процентов в сторону увеличения в первые три года действия договора, в последующий период – не более чем на 20 процентов в год, а налоги – в соответствии с законодательными актами Российской Федерации.

В договоре также установлена обязанность арендатора на основании выставленных арендодателем счетов оплачивать потреблённую электро- и теплоэнергию, а также налоги, установленные Налоговым кодексом Российской Федерации, в том числе за имущество и землю (пункт 3.3).

Дополнительными соглашениями от 01.12.2005 (т. 1, л.д. 27), от 21.12.2006 (т. 1, л.д 28) и от 11.12.2008 (т. 1, л.д. 32) общая сумма ежемесячной арендной платы менялась: с 01.05.2006 по 31.12.2006 она составляла 185 199 рублей 29 копеек, с 01.01.2007 по 31.12.2007 – 182 448 рублей 20 копеек и с 01.01.2009 по 31.12.2009 – 262 725 рублей 50 копеек.

Арендные платежи осуществлялись согласно заключенным соглашениям до октября 2009 года.

Уведомлением от 20.10.2009 № 379 (т. 1, л.д. 33) арендодатель известил арендатора об отсутствии намерений заключать на новый срок договор, действие которого заканчивается 31.12.2009, и просил до этой даты освободить арендованные помещения.

Из акта приёма-передачи нежилых помещений от 31.12.2009 (т. 1, л.д. 25) следует, что объект аренды возвращён арендодателю.

Скорректировав с учётом права, предоставленного статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сумму задолженности арендатора по оплате оказанных ему коммунальных услуг (76 530 рублей 10 копеек), истец представил свои расчёты (т. 1, л.д. 109), которые подтвердил актом от 31.12.2009 № 00002355 (т. 1, л.д. 121), и обратился за судебной защитой, предъявив названный иск.

Суды обеих инстанций правильно установили, что заключённый между спорящими сторонами договор от 01.01.2005 является основанием возникновения арендного обязательства, которое в соответствии со статьёй 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порождает у арендатора обязанность по внесению арендных платежей. Согласно пункту 1 названной статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Апелляционный суд, истолковав положения договора от 01.01.2005 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришёл к правильному выводу, что в нём стороны согласовали механизм исчисления арендной платы. Несмотря на возможность численного увеличения платежей (в разные периоды действия договора – до 15 и до 20 процентов от первоначально установленной суммы), порядок их расчёта остаётся неизменным.

Таким образом, изменение арендной платы, производимое в соответствии с условиями договора, не является трансформацией этих условий с позиций пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой согласованное исполнение договорённости о порядке расчёта арендной платы.

Суд кассационной инстанции не может также согласиться с теми выводами суда апелляционной инстанции, которые касаются исчисления задолженности по арендной плате с учётом дополнительных соглашений, подписанных сторонами 01.12.2005, 21.12.2006 и 07.12.2007.

Все перечисленные дополнительные соглашения были заключены в тот период, когда действовало установленное пунктом 3.4 договора аренды от 01.01.2005 пятнадцатипроцентное ограничение на увеличение арендной платы.

Исходя из установленного названным договором аренды размера арендной платы (143 660 рублей) и учитывая оговорённую возможность его пятнадцатипроцентного повышения, сумма месячной арендной платы с 01.01.2005 по 31.12.2008 не должна была превышать 165 209 рублей.

Посчитав названные дополнительные соглашения заключёнными, суд апелляционной инстанции вместе с тем не проверил соответствие произведённого в них увеличения арендной платы установленным в пункте 3.4 договора аренды от 01.01.2005 лимитам. Отсутствие такой проверки привело к преждевременным и необоснованным выводам о размере долга и к принятию незаконного судебного акта.

Суд кассационной инстанции также отмечает, что довод жалобы о неточности расчётов истца за октябрь-декабрь 2009 года был заявлен суду на стадии апелляционного производства (т. 2, л.д. 45), однако в судебном заседании также не получил никакого разрешения.

Между тем отсутствуют и основания для оставления в силе решения суда первой инстанции.

Признав долгосрочный договор аренды от 01.01.2005 № 4/2005 заключённым, суд первой инстанции доверился представленному истцом расчёту и пренебрёг своей процессуальной обязанностью, не проверив, насколько правильным, обоснованным и соответствующим договору аренды является этот расчёт.

Обозначив в качестве искового требования сумму задолженности в 623 935 рублей 10 копеек, арендодатель сослался на просрочку, допущенную арендатором с октября по декабрь 2009 года. Однако как следует из предоставленной истцом справки (т. 1, л.д. 77), в названную сумму были включены также и 18 451 рубль 60 копеек задолженности за январь 2010 года. Следовательно, цена иска не соответствует предоставленному в его обоснование расчёту.

Из подписанного контрагентами акта сверки взаимных расчётов по состоянию на 31.12.2009 (т. 1, л.д. 45–46) следует, что задолженность в пользу истца составляла 113 530 рублей 10 копеек.

Ни один из перечисленных фактов не был исследован судом первой инстанции, который, механически положившись на расчёт, представленный в исковом заявлении, не перепроверил его с учётом условий договора аренды и представленных в деле доказательств.

Суд первой инстанции, нарушив установленный статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядок, не дал никакой оценки упомянутому акту сверки.

Основываясь на изложенном, окружной суд признаёт выводы судов относительно расчётов задолженности по арендной плате ответчика преждевременными и не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Указанные обстоятельства в силу пункта 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием для отмены принятых судебных актов и направления дела в суд первой инстанции для нового рассмотрения.

Между тем, принимая во внимание принятые сторонами в договоре формулировки условий о платежах и расчётах, суд кассационной инстанции поддерживает мотивировку и вывод Второго арбитражного апелляционного суда о том, что при расчёте задолженности арендатора должна учитываться обусловленная договором в качестве компонента арендной платы сумма, обозначенная контрагентами как налог на добавленную стоимость (НДС).

С учётом пределов кассационного рассмотрения дела, ограниченных статьёй 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также того обстоятельства, что правильное разрешение спора связано с установлением новых фактов и оценкой доказательственной силы акта сверки взаимных расчётов по состоянию на 31.12.2009 (т. 1, л.д. 45–46), соответствующий довод жалобы подлежит рассмотрению судом первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции надлежит учесть изложенное и принять меры к постановлению законного, обоснованного и мотивированного судебного решения.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 и статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 30.11.2010 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 04.04.2011 по делу Арбитражного суда Ярославской области № А82-8010/2010 отменить.

Направить настоящее дело в Арбитражный суд Ярославской области на новое рассмотрение.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.С. Апряткина

Судьи

Е.Г. Кислицын

В.Ю. Павлов