Гражданский кодекс часть 1

Администрация городского поселения Тутаев (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – Предприниматель, заявитель) о расторжении договора аренды земельного участка от 29.05.2014 № 20/15.

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Ярославской области с встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации об изменении условий договора аренды земельного участка от 29.05.2014 № 20/15, а именно:

- изложить пункт 2.4.2 договора в следующей редакции: «2.4.2. Максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельных участков, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства с учетом согласования и утверждения проекта в рамках действующего законодательства до 01.06.2018 года.

В случае, если принятые в течение указанного срока изменения законодательства Российской Федерации повлекут необходимость внесения существенных изменений в разрабатываемый Арендатором проект планировки, указанный срок может быть продлен дополнительным соглашением сторон. Обеспечение землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков в соответствии с документацией по планировке до 31.08.2018 года. Максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры ограничен сроком действия настоящего Договора до 30.06.2021 года»;

- изложить пункт 6.1. договора в следующей редакции: «6.1. Срок аренды земельного участка устанавливается с 29.05.2014 г. по 30.06.2021 года, за исключением пункта 5.1. настоящего Договора, который действует до полного исполнения Арендатором обязательства по внесению арендной платы за использование земельного участка».

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 02.03.2018 исковые требования Администрации удовлетворены: договор аренды от 29.05.2014 № 20/15 расторгнут. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Предприниматель с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Заявитель указывает, что невозможность проведения работ, предусмотренных договором аренды, в установленные сроки произошла по причинам, не зависящим от Предпринимателя, в результате существенного изменения обстоятельств, а также в результате бездействия Администрации. Кроме того, заявитель ссылается на то, что установленный договором аренды предельный (максимальный) срок строительства Предпринимателем нарушен не был.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу с доводами Предпринимателя не согласилась.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Администрация представила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Тутаевским муниципальным районом в лице Департамента муниципального имущества администрации Тутаевского муниципального района (арендодатель) и ООО «Волгарь» (арендатор) 29.05.2014 заключен договор № 20/15 аренды земельного участка площадью 25 084 кв.м., с кадастровым номером 76:21:010149:264, расположенного по адресу: <...> у КНС-2, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Договор заключен на срок с 29.05.2014 по 26.04.2014 (пункт 6.1. договора).

Согласно подпункту 2.4.2. договора арендатор обязался завершить освоение земельного участка в срок до 15.11.2018. Межевание, проект, получение разрешения на строительство - в срок до 15.06.2015. Проведение коммуникаций к каждому участку и песчано-щебеночная дорога - в срок до 15.06.2016. Строительство 15-ит жилых домов до 100 кв.м. и сдача их в эксплуатацию - в срок до 15.06.2017. Строительство 15-ит жилых домов до 100 кв.м. и сдача их в эксплуатацию - в срок до 15.06.2018. Строительство 15-ит жилых домов до 100 кв.м. и сдача их в эксплуатацию - в срок до 15.11.2018.

В соответствии с пунктом 4.3. договора в связи с существенными нарушениями условий договора он подлежит досрочному расторжению без возмещения понесенных убытков (расходов), в том числе, в случае невыполнения арендатором предписаний арендодателя по соблюдению условий подпунктов 2.4.1.-2.4.5., 2.4.8. пункта 2.4. раздела 2 договора.

В 2014 году земельный участок с кадастровым номером 76:21:010149:264 по инициативе арендатора разделен на 47 земельных участков.

Соглашением от 02.03.2015 права и обязанности арендатора по указанному договору в полном объеме переданы Предпринимателю.

Вступившим в законную силу 25.08.2016 решением Арбитражного суда Ярославской области от 08.06.2016 по делу № А82-16879/2015 признана недействительной сделка по одностороннему расторжению Администрацией договора от 29.05.2014№20/15 аренды земельного участка с кадастровым номером 76:21:010149:264, выраженная в уведомлении от 10.11.2015 №676; договор аренды признан действующим.

26.08.2016 Администрацией составлен акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 76:21:010149:264, в котором зафиксировано, что какие-либо строительные работы на участке не проводились.

06.09.2016 Администрация направила в адрес Предпринимателя уведомление (предписание) от 31.08.2016 о необходимости исполнения условий договора, в котором потребовала в течение месяца подготовить проект межевания территории, произвести межевание, получить разрешения на строительство, а также подвести коммуникации к каждому участку и обустроить песчано-щебеночную дорогу. Уведомление (предписание) получено Предпринимателем 10.09.2016.

15.02.2017 Администрацией составлен акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 76:21:010149:264, в котором также зафиксировано, что какие-либо строительные работы на участке не проводились.

Письмом от 17.02.2017 № 121 Администрация предложила Предпринимателю расторгнуть договор в связи с невыполнением пункта 2.4.2. договора и предписания от 31.08.2016. К письму прилагался проект соглашения о расторжения договора в 3-х экземплярах. Письмо получено Предпринимателем 25.02.2017.

Отсутствие каких-либо действий Предпринимателя, направленных на урегулирование спора, послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь Предприниматель обратился в арбитражный суд со встречным иском об изменения условий договора.

При принятии судебного акта Арбитражный суд Ярославской области руководствовался статьями 309, 310, пунктом 1 статьи 615, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 3 статьи 30.2, подпунктами 6-8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), и исходил из отсутствия доказательств выполнения Предпринимателем работ в установленный договором срок.

Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

В статье 619 ГК РФ установлены основания для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя, а также предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.

В силу подпунктов 6-8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 - 9 пункта 10 статьи 38.1 настоящего Кодекса, должны быть указаны: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно подпункту 2.4.2. договора арендатор обязался провести межевание, разработать проект, получить разрешение на строительство, провести коммуникации к каждому участку и обустроить песчано-щебеночную дорогу в срок до 15.06.2015, провести коммуникации к каждому участку и песчано-щебеночную дорогу в срок до 15.06.2016.

Указанные работы в установленный срок Предпринимателем не выполнены, уведомление (предписание) Администрации от 31.08.2016 о необходимости исполнения условий договора не исполнено.

Довод заявителя о том, что установленный договором аренды предельный (максимальный) срок строительства Предпринимателем нарушен не был, подлежит отклонению, поскольку земельный участок Предпринимателем не освоен, разрешение на строительство не получено, строительство объектов не начато. В связи с этим отсутствуют основания полагать, что в срок до 15.11.2018 земельный участок будет освоен, а строительство объектов окончено.

Учитывая изложенное, нарушения условий договора являются существенными, суд первой инстанции правильно удовлетворил требование Администрации о досрочном расторжении договора на основании пункта 4.3 договора.

Доводы заявителя о том, что невозможность проведения работ, предусмотренных договором аренды, в установленные сроки произошла по причинам, не зависящим от Предпринимателя, в результате существенного изменения обстоятельств, а также в результате бездействия Администрации, правильно отклонены судом первой инстанции.

Из материалов дела следует, что за принятием решения о подготовке документации по планировке территории Предприниматель обратился в уполномоченный орган только в ноябре 2015 года, то есть за пределами установленного договором срока. Отказ Администрации (письмо от 27.11.2015) в подготовке проекта планировки территории в отношении земельного участка Предпринимателем в судебном порядке не оспорен, до момента поступления в суд рассматриваемого искового заявления Предприниматель за принятием решения о подготовке документации по планировке территории в уполномоченный орган не обращался. В 2014 году земельный участок был разделен на 47 участков, однако доказательства того, что данный раздел произведен на основании утвержденной в установленном порядке документации по планировке территории, отсутствуют.

Уведомление (предписание) Администрации от 31.08.2016 было получено Предпринимателем 10.09.2016. Претензия Администрации о расторжении договора от 17.02.2017 № 121 была получена Предпринимателем 25.02.2017. С настоящим иском в арбитражный суд Администрация обратилась 01.06.2017.

Срок с 10.09.2016 по 01.06.2017 следует считать достаточным для того, чтобы Предприниматель, действуя разумно и добросовестно, предпринял меры для выполнения условий договора и предписания арендодателя. Доказательств обратного Предпринимателем не представлено.

Довод заявителя о том, что раздел земельного участка, состоявшийся в 2014 году, препятствует выполнению условий договора, правильно отклонен судом первой инстанции, поскольку принимая на себя права и обязанности арендатора земельного участка в 2015 году, Предприниматель должен был знать о состоявшемся разделе земельного участка и о возможных негативных последствиях такого раздела.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае материалами дела не подтверждается, что указанные заявителем обстоятельства вызваны причинами, которые Предприниматель не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру и условиям договора.

В связи с этим основания для изменения условий договора также отсутствуют.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ярославской области подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Предпринимателя – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 02.03.2018 по делу №А82-8397/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Судьи

Л.И. Черных

ФИО3

ФИО1