Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Строительно- монтажное управление «АТКОР» и публичное акционерное общество Банк «Финансовая Корпорация Открытие»,

и у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Промышленный комбинат «Верхневолжский» (далее – Общество, ООО «ПК «Верхневолжский») обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее – Управление Росреестра) от 04.06.2014 № 24/016/2014-71,79,82,85,93, 89,87 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также об обязании ответчика осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности ООО «ПК «Верхневолжский» на земельные участки, расположенные по адресу: Ярославская область, Пестрецовский сельский округ, д. Ермилово, кадастровые номера 76:17:107101:936, 76:17:107101:935, 76:17:107101:939, 76:17:107101:932, 76:17:107101:942, 76:17:107101:941, 76:17:107101:945.

Требования основаны на статьях 199 и 200 АПК РФ и мотивированы несоответствием оспариваемого решения требованиям действующего законодательства и наличием правовых оснований для обязания регистрирующего органа осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности ООО «ПК «Верхневолжский» на земельные участки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 АПК РФ привлечены общество с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление «АТКОР» (далее – ООО «СМУ «АТКОР») и публичное акционерное общество Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (далее – Банк).

Арбитражный суд Ярославской области решением от 09.03.2015, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 29.05.2015, удовлетворил заявленные требования.

Руководствуясь статьями 199, 200 и 201 АПК РФ, статьями 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 16, 17, 18 и 20 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122), статьями 8 и 13 Федерального закона Российской Федерации 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон № 214), суд пришел к выводу о несоответствии оспариваемого решения требованиям действующего законодательства и усмотрел правовые основания для обязания ответчика осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности ООО «ПК «Верхневолжский» на спорные земельные участки.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Банк обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Банк полагает, что суд неверно истолковал Закон № 214 и пришел к ошибочному выводу о возможности прекращения права собственности ООО «ПК «Верхневолжский» на спорные земельные участки. Банк указывает, что земельные участки находятся в залоге и основания для его прекращения отсутствуют.

Вывод суда о ничтожности договора об ипотеке от 02.06.2011, заключенного Банком с ООО «Голдфилд», и о незаконности заключения договора залога в целях обеспечения исполнения обязательств не Застройщика, а дольщика противоречат статьям 12.1 и 13 Закона № 214.

В судебном заседании заявитель поддержал доводы кассационной жалобы.

При надлежащем извещении участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства стороны и ООО «СМУ «АТКОР» не обеспечили явку представителей в кассационную инстанцию.

В соответствии со статьей 286 АПК РФ суд округа проверяет правильность применения судом первой и апелляционной инстанции норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 09.03.2015 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.05.2015 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителя заявителя, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, ОАО «НОМОС-БАНК» и ООО «СМУ «АТКОР» (заемщик) заключили договор от 19.05.2011 кредитной линии № 30-11/КВ.

Согласно пункту 1.2 договора кредит предоставлен на финансирование строительства 1-й очереди малоэтажного жилого комплекса «Зеленый Бор» по адресу: Ярославская область, Заволжское поселение, Пестрецовский сельский округ, д. Ермолово: оплата по договорам долевого участия, заключенным ООО «ПК «Верхневолжский» (застройщик) и заемщиком (участник долевого строительства); оплата по инвестиционным договорам, заключенным ООО «ПК «Верхневолжский» (застройщик) и заемщиком (соинвестор).

Согласно пункту 1.3 договора Исполнение заемщиком обязательств по настоящему договору обеспечивается залогом земельного участка с кадастровым номером 76:17:107101:275, расположенного по адресу: Ярославская область, Заволжское поселение, Пестрецовский сельский округ, д. Ермолово, по договору об ипотеке земельного участка, который подлежит заключению Обществом с ООО «Голдфилд» и ОАО «НОМОС- БАНК», а также залогом права требования по договорам залога прав, заключенным между ООО СМУ «АТКОР» и ОАО «НОМОС-БАНК» (предмет договора – залог прав требования по договорам долевого участия в строительстве 1-й очереди малоэтажного жилого комплекса «Зеленый Бор» и по инвестиционным договорам).

ООО «ПК «Верхневолжский» (застройщик) и ООО «СМУ «АТКОР» (инвестор) заключили договоры от 20.05.2011 № 1/И и № 2/И об инвестиционной деятельности, предметом которых является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений; объектом инвестиционной деятельности являются входящие в состав многоквартирных домов, расположенных на земельном участке по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Заволжское сельское поселение, Пестрецовский сельский округ, д.Ермолово, жилые помещения.

ООО «ПК «Верхневолжский» (застройщик) и ООО «СМУ «АТКОР» (участник долевого строительства) заключили договор от 20.05.2011 № 49/Д участия в долевом строительстве трехэтажного 33-квартирного дома № 49, расположенного по строительному адресу: Ярославская область, Ярославский район, Заволжское сельское поселение, Пестрецовский сельский округ, д.Ермолово.

Договор долевого участия и ипотека в силу закона зарегистрированы Управлением Росреестра 02.06.2011.

ОАО «НОМОС-БАНК» (залогодержатель) и ООО «Голдфилд» (залогодатель) заключили договор от 02.06.2011 № 30-11/КВ/З-2 об ипотеке (залоге недвижимости – земельного участка).

Согласно пункту 1.1 указанного договора в обеспечение надлежащего исполнения обязательств ООО «СМУ «АТКОР», возникших из договора кредитной линии от 19.05.2011 № 30-11/КВ, залогодатель передает, а залогодержатель принимает земельный участок с кадастровым номером 76:17:107101:275, расположенный по адресу: Ярославская область, Заволжское поселение, Пестрецовский сельский округ, д.Ермолово; в соответствии со статьями 64 и 65 Закона об ипотеке право залога распространяется также на здания или сооружения залогодателя, находящиеся на земельном участке, здания и сооружения, строящиеся на земельном участке, а также на здания и сооружения, возводимые залогодателем на земельном участке в будущем. Договор ипотеки и обременение зарегистрированы Управлением Росреестра 09.06.2011 (отметка на договоре).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 18.12.2008 ООО «Голдфилд» являлось собственником земельного участка с кадастровым номером 76:17:107101:0275 общей площадью 3 940 500 квадратных метров по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Пестрецовский сельский округ.

ООО «Голдфилд» и ООО «ПК «Верхневолжский» заключили договор от 31.12.2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 76:17:107101:0275, который зарегистрирован 21.04.2011, о чем имеется отметка Управления Росреестра.

ООО «Голдфилд» приняло решение от 25.07.2011 о разделе указанного земельного участка на шестьдесят шесть земельных участков с кадастровыми номерами 76:17:107101:885 - 76:17:107101:950.

В феврале – июне 2013 года Управлением Росреестра зарегистрировало переход права собственности на выделенные земельные участки с кадастровыми номерами 76:17:107101:936, 76:17:107101:935, 76:17:107101:939, 76:17:107101:932, 76:17:107101:942, 76:17:107101:941, 76:17:107101:945 от ООО «Голдфилд» к ООО «ПК «Верхневолжский» на основании заключенных договоров купли-продажи от 25.12.2012 и от 24.04.2013.

ООО «ПК «Верхневолжский» обратилось 25.04.2014 в Управление Росреестра с заявлениями о проведении государственной регистрации прекращения права собственности на объекты недвижимого имущества – земельные участки (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – малоэтажная жилая застройка), расположенные по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Пестрецовский сельский округ, д. Ермолово, кадастровые номера: 76:17:107101:936, 76:17:107101:935, 76:17:107101:939, 76:17:107101:932, 76:17:107101:942, 76:17:107101:941, 76:17:107101:945.

Регистрирующий орган 05.05.2014 приостановил государственную регистрацию на основании пункта 1 статьи 19 Закона № 122 (далее – Закон № 122) на один месяц, поскольку причины, препятствующие государственной регистрации, не были устранены, а 04.06.2014 Управлением Росреестра вынесло решение об отказе в проведении государственной регистрации на основании абзацев 3 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122.

Посчитав отказ Управления Росреестра в государственной регистрации прекращения права собственности на объекты недвижимого имущества незаконным ООО «ПК «Верхневолжский» обратилось в суд с настоящим иском.

Для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя ( часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200, часть 2 статьи 201 АПК РФ).

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Государственная регистрация прав производится, в том числе, на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (статья 16 Закона № 122).

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Закона № 122).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона № 122, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона № 122).

Согласно абзацам 3, 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо, а также если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Оспариваемый отказ в государственной регистрации прекращения права собственности осуществлен на основании абзацев 3 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122 и мотивирован следующими обстоятельствами: 1) отсутствие заявления залогодателя и залогодержателя о погашении записи об ипотеке на земельные участки, на которых заявитель осуществлял строительство многоквартирных домов, в нарушение требований пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке» (далее – Закон № 102); 2) отсутствие государственной регистрации права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства, что в силу абзаца 2 пункта 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции РФ от 09.06.2005 № 82 (далее – Инструкция № 82), препятствует погашению записи об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, урегулированы Федеральным законом Российской Федерации 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон № 214).

В статье 13 Закона № 214 установлены правила обеспечения исполнения обязательств по договору залогом.

В силу части 1 статьи 13 Закона № 214 в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В части 7 статьи 13 Закона № 214 об участии в долевом строительстве предусмотрено, что после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

Как следует из материалов дела, договор № 49/Д участия в долевом строительстве от 20.05.2011, заключенный между ООО «ПК «Верхневолжский» и ООО «СМУ «АТКОР» зарегистрирован в установленном законом порядке 02.06.2011, в связи с чем в силу положений части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ считается заключенным с указанной даты.

Договор об ипотеке от 02.06.2011 № 30-11/КВ/З-2, подписанный ОАО «НОМОС-БАНК» и ООО «Голфилд» в соответствии с требованиями статьи 10 Закона об ипотеке считается заключенным с момента его государственной регистрации, то есть, применительно к рассматриваемому случаю, 09.06.2011.

Из дела усматривается, что договор об ипотеке земельного участка, предоставленного для строительства, заключен после подписания первого договора о долевом участии в строительстве.

ОАО «НОМОС-БАНК» 09.06.2011 представил в Управление Росреестра согласие № 04/1959-1 на удовлетворение своих требований по данному договору за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 Закона № 214 и согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 76:17:107101:275, в случае, предусмотренном частью 8 статьи 13 Закона № 214.

Согласно части 8 статьи 13 Закона № 214 с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (часть 8.1 статьи 13 Закона № 214).

В силу статьи 8 Закона № 214 передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Из статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), статьи 23 Закона № 122, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статьи 16 Закона № 214 а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Согласно выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.02.2014, 22.01.2014, 14.10.2013, 25.09.2013, 21.10.2013, 03.04.2014, 03.06.2014 состоялись первые регистрации прав собственности на жилые помещения по адресам: <...> (строения №№ 61, 66, 67, 72, земельные участки с кадастровыми номерами 76:17:107101:935, 76:17:107101:939, 76:17:107101:941, 76:17:107101:932); <...> (строения №№ 68, 73, 74 земельные участки с кадастровыми номерами 76:17:107101:936, 76:17:107101:942, 76:17:107101:945).

Поскольку в материалах дела имеются доказательства регистрации прав собственности отдельных участников долевого строительства на объекты долевого строительства, возведенные на спорных земельных участках, до 04.06.2014, то на момент отказа в государственной регистрации прекращения права собственности застройщика на данные земельные участки возникла общая долевая собственность.

Суд установил, что все многоквартирные дома, построенные на спорных земельных участках, введены в эксплуатацию в 2012-2013 годах, передаточные акты на жилые помещения представлены на регистрацию по всем объектам в полном объеме, за исключением строения № 61, по которому не представлены на регистрацию передаточные акты, и строения № 68, по которому представлены все передаточные акты, кроме одного (с ФИО2). На момент принятия оспариваемого отказа в государственной регистрации прекращения права собственности на земельные участки состоялась государственная регистрация прав собственности как минимум на один объект в каждом доме, а, следовательно, в орган государственной регистрации были представлены документы, подтверждающие ввод многоквартирных домов в эксплуатацию, и соответствующие передаточные акты.

В силу статей 36 и 37 ЖК РФ с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, право собственности застройщика на земельный участок под многоквартирным домом прекращается на основании части 1 статьи 235 ГК РФ в силу закона (приведенная правовая позиция соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 24.01.2012 № 11642/2011).

При изложенных обстоятельствах является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что поскольку по состоянию на 04.06.2014 право собственности застройщика прекратилось в силу закона, основания для отказа в государственной регистрации прекращения права собственности ООО «ПК «Верхневолжский» на спорные земельные участки у Управления Росреестра отсутствовали.

С учетом изложенного, суд обоснованно признал оспариваемый отказ в государственной регистрации прекращения права собственности на земельные участки от 04.06.2014 № 24/016/2014-71,79,82,85,93,89,87 не соответствующим требованиям действующего законодательства, нарушающим права и законные интересы заявителя и правомерно обязал ответчика осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности ООО «ПК «Верхневолжский» на спорные земельные участки.

Доводы заявителя о неверных выводах суда о ничтожности договора об ипотеке от 02.06.2011, заключенного Банком с ООО «Голдфилд» и о незаконности заключения договора залога в целях обеспечения исполнения обязательств не застройщика, а дольщика суд округа отклонил, как основанные на неверном понимании сути спорных правоотношений, неправильном толковании и применении правовых норм Закона № 214.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 09.03.2015 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.05.2015 по делу № А82-9198/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу публичного акционерного общества Банк «Финансовая Корпорация Открытие» – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Д.В. Чернышов

Судьи

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов