Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Алушты Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 15 июня 2023 года по делу № А83-10422/2022 (судья Осоченко И.К.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Пансионат «Олмакс»

к Администрации города Алушты Республики Крым

об обязании заключить договор аренды;

по иску Администрации города Алушты Республики Крым

к обществу с ограниченной ответственностью «Пансионат «Олмакс»

о расторжении договора и возвращении земельного участка,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Алуштинского городского совета Республики Крым, Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты Республики Крым,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Пансионат «Олмакс» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением об обязании Администрации города Алушты в срок не позднее 30 (тридцати) календарных дней с момента вступления в силу судебного акта заключить с ООО «Пансионат «Олмакс» (ОРГН 1149102025808, ИНН <***>) договор аренды земельного участка общей площадью 8999 кв.м., кадастровый номер 90:15:050601:218, расположенного по адресу: Республика Крым, город Алушта, <...> редакции предложенной истцом, взыскать с Администрации города Алушты Республики Крым в пользу ООО «Пансионат «Олмакс» судебные расходы.

В свою очередь, Администрация города Алушты Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Пансионат «Олмакс», согласно которому просит суд:

- расторгнуть договор аренды земельного участка, заключённый 14 июня 2007 года между Маломаякским сельским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Пансионат «Олмакс» в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:103:918 00:06:001:0184 (актуальный кадастровый номер 90:15:050601:218), площадью 8 999 +/- 19,6 кв.м., расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, <...>, прошедший государственную регистрацию и зарегистрированный в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли № 5 Маломаякского сельского совета, о чем сделана запись 22.06.2007 года под номером 040700200014;

- обязать общество с ограниченной ответственностью «Пансионат «Олмакс» в течение 3 (трёх) рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу передать Администрации города Алушты Республики Крым по акту приёма-передачи земельный участок с кадастровым номером 01:103:918:00:06:001:0184 (актуальный кадастровый номер 90:15:050601:218), площадью 8 999 +/- 19,6 кв.м., расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, <...>.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 15.06.2023 года исковые требования ООО «Пансионат «Олмакс» удовлетворены. В удовлетворении исковых требований Администрации города Алушты Республики Крым к ООО «Пансионат «Олмакс» о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка отказано.

Решение суда первой инстанции мотивировано, в том числе тем, что на Администрацию города Алушты Республики Крым решением Арбитражного суда Республики Крым от 30 сентября 2022 года по делу № А83-8739/2022 оставленном без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2023 года и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 03.05.2023 года, возложена обязанность рассмотреть в порядке переоформления прав на земельные участки на территории Республики Крым заявление общества о заключении договора аренды земельного участка площадью 8999 кв.м. с кадастровым номером 90:15:050601:218, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Алушта, <...>, не позднее 60-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Не согласившись с решением суда первой инстанции Администрация города Алушты Республики Крым обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при принятии решения неполно установил обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, а также неправильно применил нормы материального права.

Так, в апелляционной жалобе Администрация указывает, что ООО «Пансионат «Олмакс» земельный участок с кадастровым номером 90:15:050601:218, площадью 8 999 кв.м., расположенный по адресу: Республика Крым, город Алушта, <...> по целевому назначению не использует, рекреационный комплекс «Пансионат «Олмакс» не возвело, строительство данного комплекса не осуществляет, по целевому назначению земельный участок не использует, что является нарушением условий договора аренды. По мнению ответчика, не переоформление права аренды земельного участка, возникшего у ООО «Пансионат «Олмакс» на основании договора аренды от 14.06.2007, не влечет за собой прекращения ранее возникшего права, а поэтому, действия арендатора, связанные с соблюдением условий договора аренды, в том числе в части порядка использования арендуемого земельного участка, подлежали оценке за весь период владения и пользования арендуемым земельным участком.

Более подробные доводы изложены в апелляционной жалобе.

ООО «Пансионат «Олмакс» представил отзыв на апелляционную жалобу, просит оставить её без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменений, по тем основаниям, что добросовестность действий общества, как стороны договора аренды, ранее неоднократно устанавливалась арбитражными судами в ходе инициированных Администрацией судебных споров в 2019 и 2020 годах (вступившие в законную силу решение Арбитражного суда Республики Крым по делу № А83-5316/2019 и решение Арбитражного суда Республики Крым по делу № А83-2492/2020).

По мнению общества, апеллянтом не оспаривается факт неисполнения Администрацией ранее принятых и вступивших в законную силу решений арбитражных судов, которыми на Администрацию была возложена обязанность рассмотреть поданное обществом в установленном порядке заявление о заключении договора аренды земельного участка в порядке переоформления и принять соответствующее решение.

Истец также указывает, что длительное незаконное уклонение Администрации от исполнения требований закона, а также уклонение Администрации от надлежащего исполнения судебных решений, ранее принятых арбитражными судами, создало Обществу существенные препятствия для исполнения договорных обязательств.

Со своей стороны, Общество, действуя добросовестно (что также было установлено решениями арбитражных судов) предпринимало необходимые меры для надлежащего исполнения договора аренды. С учетом того, что, с одной стороны, в Договоре аренды земельного участка от 14.06.2007 года не установлены сроки осуществления строительства рекреационного комплекса, а с другой стороны предоставленный обществу в аренду земельный участок имеет сложный рельеф, отягощён большим количеством ограничений при ведении строительных работ (п. 22. Договора аренды земельного участка от 14.06.2007), общество правомерно предпринимало действия, направленные на соблюдение требований законодательства по предварительному получению соответствующих разрешений и согласований уполномоченных органов и организаций на ведение строительных работ в курортной зоне. Так, по заказу общества проектной организацией был разработан проект центра климатолечения и фитотерапии. Согласно письма Министерства строительной политики и архитектуры АР Крым от 03.04.2009 года № 745/03 проект был рассмотрен Крымский республиканским градостроительным советом (протокол заседания Совета № 13 от 25.09.2008 года), по проекту были даны замечания, реализация которых потребовала доработки проекта. В апреле 2009 года Министерство строительной политики и архитектуры АРК рекомендовало проект Центра климатолечения и фитотерапии ООО «Пансионат «Олмакс» в г. Алушта к дальнейшей разработке без замечаний. В целях соблюдения требований законодательства по экологической безопасности прибрежных территорий Черного моря, в январе 2009 года между ООО «Пансионат «Олмакс» и СП «Основа - Солсиф» был заключен Договор № 1/2 от 05.01.2019 года о выполнении работ по устройству комплекса противооползневых сооружений на прилегающей к объекту территории пляжа. Также, по заказу общества ЧП «Институт «Крымгиинтиз» был разработан проект по возведению берегоукрепительных сооружений.

С учётом вышеизложенного, ООО «Пансионат «Олмакс» полагает, что апелляционная жалоба Администрации удовлетворению не подлежит.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив его материалы, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, 14.06.2007 года между Маломаякским сельским советом (Арендодатель) и ООО «Пансионат «Олмакс» (Арендатор) заключён договор аренды земли, по условиям которого согласно решению 9 сессии 5 созыва Маломаякского сельского Совета № 9-71 от 25.05.2007 года Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает в срочное платное пользование сроком на 49 лет земельный участок несельскохозяйственного назначения, за счет земель Маломаякского сельского совета, не предоставленных в собственность или пользование, (кадастровый номер 01 103 918 00:06:001:0184) площадью 0,9000 га, в том числе по угодьям: земли, покрытые лесной растительностью - 0,9000 га, который находится в <...>.

Договор зарегистрирован в Алуштинском отделе Крымского регионального филиала Государственного предприятия «Центр государственного земельного кадастра», о чем в книге записей государственной регистрации договоров аренды земель № 5 Маломаякского сельского совета сделана запись от 22.06.2007 года за № 040700200014.

По условиям п. 2 договора, в аренду был передан земельный участок (кадастровый номер 01 103 918 00: 06: 001: 0184) площадью 0,9000 га, в том числе земли, покрытые лесной растительностью – 0,9000 га.

Дополнительным соглашением сторон от 09.12.2013 года в договор внесены изменения, в частности установлено, что в аренду передается земельный участок (кадастровый номер 0110391800:06:001:0184) площадью 0,9000 га, в том числе по угодьям: земли, покрытые лесной растительностью - 0,9000 га (пункт 2 договора).

В соответствии с пунктом 3 договора, на момент передачи земельного участка в аренду на участке строений и сооружений нет.

В силу пункта 6 Договора, срок, на который он заключен, составляет - 49 лет с момента заключения.

Пунктом 12 Договора установлено, что земельный участок передаётся в аренду для строительства и обслуживания рекреационного комплекса «Пансионат «Олмакс».

Целевое использование земельного участка: рекреационное (для строительства и обслуживания рекреационного комплекса «Пансионат «Олмакс») (пункт 13 Договора).

Арендодатель обязан передать в пользование Арендатору земельный участок в состоянии, которое отвечает условиям договора, а также вправе требовать своевременного внесения арендной платы (пункты 23, 24 Договора в редакции Дополнительного соглашения от 09.12.2013).

В соответствии с пунктом 36 Договора, за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора стороны несут ответственность в соответствии с законом и настоящим Договором.

Судом установлено, что Актом приёма-передачи земельного участка от 22.06.2007 года Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок площадью 0,9000 га, расположенный в <...> на основании решения 9-й сессии 5 созыва Маломаякского сельского совета от 25.05.2007 года № 9-71.

С целью соблюдения досудебного порядка урегулирования спора ООО «Пансионат «Олмакс» неоднократно обращалось в адрес Администрации города Алушты с целью заключить в порядке переоформления прав Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 90:15:050601:218, предоставляя соответствующий проект Договора аренды.

В связи с не урегулированием разногласий и полагая, что Администрация города Алушты Республики Крым уклоняется от перезаключения договора аренды земельного участка, истец обратился в Арбитражный суд Республики Крым с данными исковыми требованиями.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции считает данный судебный акт не подлежащим отмене, исходя из следующего.

Так, удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учёта недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым установлены Законом Республики Крым от 31.07.2014 года № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым».

Право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации (пункт 9 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 года № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым»).

Из положений Закона Республики Крым № 38-ЗРК от 31.07.2014 года «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», Закона Республики Крым № 66-ЗРК/2015 от 15.01.2015 года «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений», Постановления Совета министров Республики Крым № 450 от 12.11.2014 года «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым» следует, что указанные нормативно-правовые акты обязывают стороны переоформить право аренды земельного участка в соответствии с нормами законодательства Российской Федерации, заключив соответствующий договор, а, соответственно, являются и основанием для заключения договора аренды.

Пунктом 14 статьи 3 Закона Республики Крым № 38-ЗРК от 31.07.2014 года «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» урегулировано, что в случае если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключён и зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в государственной или муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключён соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута в отношении соответствующего земельного участка.

Как правильно указал суд первой инстанции, изложенный выше пункт Закона № 38-ЗРК содержит прямое обязательство органов государственной власти и органов местного самоуправления на заключение договоров аренды в случае обращения с заявлением лиц, с которыми, в период действия на территории Республики Крым законодательства Украины, были заключены соответствующие договора аренды земли, и срок действия которых не истек на момент обращения.

На основании части 5 статьи 13 Закона № 38-ЗРК. порядок предоставления земельных участков в соответствии с положениями настоящей статьи определяется Советом министров Республики Крым.

Постановлением Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 года № 313 утвержден «Порядок переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым». Возникновение прав на земельный участок в соответствии с настоящим Порядком осуществляется на основании заявления, которое заинтересованное лицо подаёт в соответствующий заинтересованный орган: в соответствующие органы местного самоуправления муниципальных образований - в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с пунктом 13 Порядка № 313, при отсутствии оснований для отказа в удовлетворении заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган не позднее 60-ти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка обеспечивает:

1) принятие решения о предоставлении земельного участка (в случае если допустимо бесплатное предоставление земельного участка, а также в случае предоставления земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование);

2) подготовку и подписание со своей стороны договора купли-продажи земельного участка (в случае если осуществляется продажа земельного участка), договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, соглашения об установлении сервитута (при приобретении соответствующего права).

Согласно пункту 15 Порядка № 313, решение о предоставлении земельного участка, решение об отказе в удовлетворении заявления о предоставлении земельного участка либо проект соответствующего договора (соглашения), а также подлинник правоустанавливающего (подтверждающего) документа на земельный участок, отмеченного печатью о погашении (при наличии), направляется заявителю не позднее 65-ти дней со дня поступления соответствующего заявления о предоставлении земельного участка. Проект соответствующего договора (соглашения) направляется подписанным уполномоченным органом в трёх экземплярах.

При этом, аналогичные требования предусмотрены и Административным регламентом «Переоформление прав на земельные участки, права на которые возникли до вступления в силу Федерального конституционного закона от 21.03.2014 года № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя», утверждённым постановлением Администрации города Алушты от 06.09.2017 года № 1933.

При рассмотрении данного дела, судом первой инстанции было установлено, что в рамках дела № А83-5316/2019 Администрация города Алушты Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к ООО «Пансионат «Олмакс» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.12.2018 года в размере 3 034 967,93 руб., пени за период с 01.01.2016 по 31.01.2019 года в размере 3 666 660,05 руб., а также расторжении договора аренды земельного участка, заключенного 14.06.2007 года между Маломаякским сельским советом и ООО «Пансионат «Олмакс» в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:15:050601:218 (предыдущий кадастровый № 0110391800:06:001:0184), площадью 9 000 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, г. Алушта, <...>, предоставленного для строительства и обслуживания рекреационного комплекса «Пансионат «Олмакс», зарегистрированного 22.06.2007 года в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли № 5 под номером 040700200014.

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 26.11.2019 по делу № А83-5316/2019, которым в удовлетворении требований Администрации отказано в полном объёме, оставлено без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2020 года и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 01.12.2020 года.

В дальнейшем, в рамках дела № А83-2492/2020, Администрация города Алушты Республики Крым такжк обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с требованием к ООО «Пансионат Олмакс» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 30.11.2019 года в размере 1 025 398,10 рублей, пени за период с 25.02.2019 по 25.12.2019 года в размере 3 159 180,43 рублей и расторжении договора аренды земельного участка от 14.06.2007 года.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 23.12.2020 года в удовлетворении исковых требований Администрации города Алушты Республики Крым отказано в полном объёме. Указанное решение в суд вышестоящей инстанции не обжаловалось и вступило в законную силу.

С учётом изложенного, суд первой инстанции правильно указал, что добросовестность ООО «Пансионат «Олмакс» как стороны Договора аренды от 14.06.2007 года, была установлена арбитражным судом в ходе инициированных Администрацией судебных споров (решение Арбитражного суда Республики Крым по делу№ А83-5316/2019ирешение Арбитражного суда Республики Крым по делу № А83-2492/2020).

Также судебной коллегией было установлено, что 21.12.2020 года с целью приведения спорного договора в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации ООО «Пансионат «Олмакс» обратилось с соответствующим заявлением в Администрацию, однако, не получив ответа на заявление и посчитав, что бездействием администрации нарушаются его права, общество обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с соответствующими требованиями.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 09.09.2021 года по делу № А83-10513/2021, оставленным без изменения постановлениями Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2021 года и Арбитражного суда Центрального округа от 22.03.2022 года, признано незаконным бездействие администрации по не рассмотрению в установленный законом срок заявления общества от 21.12.2020 года, а также бездействие администрации, выразившееся в уклонении от подготовки и предоставления обществу результата рассмотрения данного заявления. Суд обязал администрацию рассмотреть обращение общества о заключении договора аренды земельного участка, в порядке переоформления прав и принять соответствующее решение.

Во исполнение указанного решения Администрация рассмотрела заявление ООО «Пансионат «Олмакс» от 21.12.2020 года и Постановлением от 01.02.2022 года № 148 «Об отказе ООО «Пансионат «Олмакс» в заключении договора аренды земельного участка», отказала обществу в заключении договора аренды спорного земельного участка на основании пунктов 6 и 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что законность указанного Постановления Администрации города Алушты Республики Крым от 01.02.2022 года № 148 «Об отказе ООО «Пансионат «Олмакс» в заключении договора аренды земельного участка», являлась предметом обжалования в рамках дела № А83-8739/2022, при рассмотрении которого Арбитражный суд Республики Крым установил обстоятельства и пришел к следующим выводам: «пункт 6 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ указывает на конкретные особенности правового статуса земельного участка, которые дают основания для отказа в предоставлении земли в пользование заявителю - соответствующий земельный участок должен быть изъят из оборота или ограничен в обороте, а его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка.

Администрация города Алушты не предоставила доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером 90:15:050601:218 (которым в настоящее время ООО «Пансионат «Олмакс» продолжает пользоваться на условиях аренды в соответствии с Договором аренды от 14.06.2007г.) изъят из оборота или его предоставление на условиях аренды не допускается.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ, земельный участок не предоставляется в пользование также в том случае, если его разрешенное использование не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка (за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории).

Вид разрешенного землепользования земельного участка с кадастровым номером 90:15:050601:218, находящегося в пользовании ООО «Пансионат «Олмакс», соответствует цели его разрешенного использования (категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – туристическое обслуживание). Арбитражный суд Республики Крым, исследовав данное обстоятельство, в решении по делу № А83-2492/2020 установил: «По мнению суда, принимая во внимание предмет Договора, целевое использование предоставленного в аренду земельного участка - рекреационное соотносится с видом разрешенного использования – «Туристическое обслуживание».

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 30 сентября 2022 года по делу № А83-8739/2022 заявленные требования ООО «Пансионат «Олмакс» удовлетворены. Суд признал незаконным постановление Администрации от 01.02.2022 года № 148 «Об отказе ООО «Пансионат «Олмакс» в заключении договора аренды земельного участка»; обязал Администрацию в порядке переоформления прав на земельные участки на территории Республики Крым рассмотреть заявление общества о заключении договора аренды земельного участка площадью 8999 кв.м. с кадастровым номером 90:15:050601:218, который расположен по адресу: Республика Крым, г. Алушта, <...>, не позднее 60-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу без учёта оснований, указанных в оспариваемом постановлении; распределил судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины.

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 30 сентября 2022 года по делу № А83-8739/2022 оставлено без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2023 года и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 03.05.2023 года.

По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции правильно указал, что вывод суда первой инстанции сделанный в рамках дела № А83-8739/2022, согласуется и с выводами Арбитражного суда Центрального округа, изложенными в Постановлении по делу № А83-5316/2019, согласно которым: «при указанных обстоятельствах, по мнению суда округа, суды двух инстанций правомерно указали, что предоставление земельного участка на основании договора от 14.06.2007 года для строительства рекреационного комплекса с целевым использованием земельного участка - «рекреационное назначение», соответствует виду разрешённого использования «туристическое обслуживание» (код 5.2.1 согласно Классификатору), согласно Приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 года № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» и Постановлению Совета Министров Республики Крым от 8 15.10.2014 года № 378 «Об утверждении положения об особенностях отнесения к определенной категории земель и определении вида разрешенного использования земельных участков», в связи с чем правомерно изменено Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым».

Судом было установлено, что действия Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым по исправлению технической ошибки в государственном кадастровом учёте земельного участка площадью 8.999 кв.м., КН: 90:15:050601:218, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Алушта, <...>, предоставленного в аренду ООО «Пансионат Ольмакс» относительно вида разрешенного использования с «Гостиничного обслуживания» на «Туристическое обслуживание» были предметом обжалования со стороны Администрации города Алушты Республики Крым в рамках дела№ А83-20051/2019.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 11.02.2020 года по делу № А83-20051/2019, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2020 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 25.11.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.

После перехода Республики Крым в Российскую юрисдикцию, сведения о земельном участке, расположенном по адресу: Республика Крым, г. Алушта, <...>, были внесены в ЕГРН - земельному участку присвоен кадастровый номер 90:15:050601:218, зафиксирован вид разрешенного использования - «туристическое обслуживание».

Договор аренды земли от 14.06.2007 года, заключённый между Маломаякским сельским советом (Арендодатель) и ООО «Пансионат «Олмакс» (Арендатор) (до вступления в силу Закона № 6-ФКЗ от 21.03.2014), по условиям которого согласно решению 9 сессии 5 созыва Маломаякского сельского Совета № 9-71 от 25.05.2007 года Арендодатель передает, а Арендатор принимает в срочное платное пользование сроком на 49 лет земельный участок несельскохозяйственного назначения, за счёт земель Маломаякского сельского совета, не предоставленных в собственность или пользование, (кадастровый номер 01 103 918 00:06:001:0184) площадью 0,9000 га, в том числе по угодьям: земли, покрытые лесной растительностью - 0,9000 га, который находится в <...>, заключён сроком на 49 лет (пункт 6 Договора), следовательно, в настоящий момент он является действующим.

Указанный договор аренды земли от 14.06.2007, заключенный между Маломаякским сельским советом (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Пансионат «Олмакс» (Арендатор), недействительным в судебном порядке не признан, земельный участок, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, <...>, продолжает находиться в пользовании ООО «Пансионат «Олмакс».

Решением Арбитражного суда Республики Крым по делу № А83-5316/2019 и решением Арбитражного суда Республики Крым по делу № А83-2492/2020 установлена добросовестность исполнения ООО «Пансионат «Олмакс», как стороны Договора аренды от 14.06.2007 года, обязанности по внесению арендных платежей.

Также суд первой инстанции правильно указал, что инициатива по заключению договора может исходить как от одной стороны, так и от другой, а при обращении в суд с иском о понуждении заключить договор должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный данной нормой закона.

Таким образом, требование о понуждении заключить договор может быть заявлено в суд только после направления истцом оферты (проекта договора, содержащего существенные условия) и получения от стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в установленный законом срок.

В соответствии с разъяснениями Пленума ВС РФ, приведёнными в пункте 38 Постановления от 25.12.2018 года № 49, требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь федеральным законом или добровольно принятым обязательством.

В случае если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен и зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в государственной или муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута в отношении соответствующего земельного участка (пункт 14 статьи 3 Закона Республики Крым № 38-ЗРК от 31.07.2014 года «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым»).

По мнению суда апелляционной инстанции, учитывая изложенные выше нормы права, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 14.06.2007 года, заключён между Маломаякским сельским советом (Арендодатель) и ООО «Пансионат «Олмакс» (Арендатор) до вступления в силу Закона № 6-ФКЗ от 21.03.2014 года, в период действия на территории Республики Крым законодательства Украины и на момент обращения общества в адрес Администрации с заявлением о переоформлении такого договора, срок его действия не истёк и в настоящий момент договор является действующим, в связи с чем, на стороне Администрации города Алушты Республики Крым имеется прямая обязанность по перезаключению с обществом договора аренды спорного земельного участка в силу специальных норм Закона Республики Крым № 38-ЗРК от 31.07.2014 года «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым».

При этом, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (статья 445 ГК РФ). Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о её акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Так из материалов дела следует, что 28 марта 2022 года ООО «Пансионат «Олмакс» обратилось к Администрации города Алушты Республики Крым с письмом, в котором просило Администрацию города Алушты заключить в порядке переоформления прав Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 90:15:050601:218, предоставив проект Договора аренды, однако ответа со стороны Администрации города Алушты Республики Крым не последовало.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными правовыми актами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (часть 4 статьи 445 ГК РФ). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статья 421 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

Следовательно, в порядке статьи 445 ГК РФ, условия договора определяются в судебном порядке, в том числе условие о размере арендной платы, сроке действия договора, иные существенные условия.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 года № 11657/11 по делу № А76-15904/2010 разъяснено, что сторона, обязанная заключить договор, вправе представить суду заявление о рассмотрении разногласий по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, суд должен обеспечить защиту прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В части 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрены случаи, когда граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлены условия, при наличии совокупности которых гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка.

С учётом обстоятельств установленных вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда РК по делам указанным выше, судебная коллегия приходит к выводу о том, что поскольку требования ООО «Пансионат «Олмакс» в рамках данного спора соответствуют требованиям земельного законодательства РФ, предложенные истцом условия договора согласуются с требованиями гражданского и земельного законодательства Российской Федерации, от Администрации возражений по условиям проекта договора не поступало, требования истца о понуждении ответчика заключить договор аренды земельного участка в редакции, предложенной истцом, является обоснованными подлежащими удовлетворению.

В обоснование требований Администрации города Алушты Республики Крым к ООО «Пансионат «Олмакс» о расторжении договора аренды земельного участка, заключённого 14 июня 2007 года между Маломаякским сельским Советом и ООО «Пансионат «Олмакс» и обязании общества в течение 3 (трёх) рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу передать Администрации города Алушты Республики Крым по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 01:103:918:00:06:001:0184, Администрация указывает, что ООО «Пансионат «Олмакс» земельный участок с кадастровым номером 90:15:050601:218, площадью 8 999 кв.м. +/- 19,60 кв.м., расположенный по адресу: Республика Крым, город Алушта, <...> по целевому назначению не использует, рекреационный комплекс «Пансионат «Олмакс» не возведён, общество строительство данного комплекса не осуществляет, по целевому назначению земельный участок не использует, что, по мнению администрации, является нарушением условий договора аренды.

Также Администрация указывает, что согласно акта осмотра объекта земельных отношений от 13.04.2021 года № 02.04-37/150 Управлением муниципального контроля Администрации города Алушты в лице главного специалиста отдела муниципального земельного контроля ФИО2 проведен осмотр и обследование земельного участка с кадастровым номером 90:15:050601:218, вид разрешенного использования - туристическое обслуживание, общей площадью 8 999 кв.м., расположен по адресу: <...>, с. Лазурное. На указанном земельном участке объекты капитального и некапитального строительства отсутствуют, на момент осмотра по целевому назначению не используется, признаки освоения территории отсутствуют.

Администрацией в материалы дела представлено Уведомление о досрочном расторжении договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка № 1037/02.18 от 20.05.2020 года. Указанное уведомление направлено в адрес общества в мае 2021 года, что следует из почтового отправления № 29851658009045.

Отказывая в удовлетворении требований Администрации города Алушты Республики Крым, суд первой инстанции правильно исходил из того, что в соответствии со статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Положениями части 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ, согласно которой, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Судебной коллегией установлено, что согласно пункту 33 Договора аренды земли от 14.06.2007 года, договор прекращается путём его расторжения по:

- взаимному согласию сторон;

- решению суда по требованию одной из сторон вследствие неисполнения другой стороной обязанностей, предусмотренных настоящим договором, и в случае случайной гибели или уничтожения арендованного земельного участка, которое существенно препятствует его использованию, а также по другим основаниям, предусмотренным законном.

В пункте 34 Договора аренды указано, что расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается.

Из положений пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 ГК РФ также следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

При этом, пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. Цель данной нормы заключается в обеспечении защиты экономически более слабой стороны договора - арендатора, ему предоставляется дополнительная возможность устранить допущенные нарушения до расторжения договора.

Таким образом, анализ положений статьи 619 ГК РФ и правовых позиций, изложенных в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 года № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»", пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указывает на то, что нормы вышеуказанной статьи Гражданского кодекса направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Относительно требований Администрации, истец указал, что ООО «Пансионат «Олмакс», не имело возможности приступить к строительству рекреационного комплекса «Пансионат «Олмакс» ввиду наличия между сторонами договора аренды многочисленных судебных споров, а также необходимостью переоформления договора аренды в соответствии с требованиями российского законодательства. Преждевременное строительство на спорном земельном участке, без оформленных надлежащим образом правовых оснований пользования таким участком, могло привести к убыткам на стороне общества.

Судебной коллегией установлено, что Администрация города Алушты Республики дважды обращалась в суд с требованиями о расторжении договора аренды, заключённого 14 июня 2007 года между Маломаякским сельским Советом и ООО «Пансионат «Олмакс» в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:103:918 00:06:001:0184 (актуальный кадастровый номер 90:15:050601:218), площадью 8 999 +/- 19,6 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, г. Алушта, <...>.

При этом, в расторжении спорного договора и взыскании по нему задолженности по арендной плате было отказано вступившим в законную силу 26.05.2020 года решением Арбитражного суда Республики Крым от 26.11.2019 по делу № А83-5316/2019 и вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Крым от 23.12.2020 года по делу № А83-2492/2020. Данными решениями суда установлена добросовестность ООО «Пансионат «Олмакс» как стороны Договора аренды от 14.06.2007 года.

В тоже время, судом первой инстанции было учтено, что при обращении в суд с исковыми требованиями в рамках дел № А83-5316/2019 и № А83-2492/2020, Администрация города Алушты Республики доводы о неиспользовании обществом земельного участка по целевому назначению не заявляла.

Однако, решением Арбитражного суда Республики Крым от 09.09.2021 года по делу № А83-10513/2021, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2021 года и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 22.03.2022 года установлено, что со стороны Администрации города Алушты было допущено незаконное бездействие, нарушающее права общества, и на администрацию возложена обязанность рассмотреть по существу обращение общества о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 90:15:050601:218.

Более того, обязанность Администрации рассмотреть в порядке переоформления прав на земельные участки на территории Республики Крым заявление общества о заключении договора аренды земельного участка площадью 8999 кв.м. с кадастровым номером 90:15:050601:218, который расположен по адресу: Республика Крым, г. Алушта, <...>, не позднее 60 дней с момента вступления решения суда в законную силу без учёта оснований, указанных в оспариваемом постановлении, возложена на неё и решением Арбитражного суда Республики Крым от 30 сентября 2022 года по делу № А83-8739/2022 оставленном без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2023 года и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 03.05.2023 года.

Доводы апелляционной жалобы, со ссылкой на положения статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, о том, что общество по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды не приступило к освоению земельного участка, являются несостоятельными, исходя из следующего.

Положениями статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право прекращается принудительно в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Получение перечисленных документов, в том числе и перезаключение договора аренды, может вызывать у арендатора трудности и занимать определённое время до начала производства работ, направленных на целевое использование земельного участка.

Судом было установлено, что предоставленный обществу в аренду земельный участок имеет сложный рельеф, отягощён большим количеством ограничений при ведении строительных работ (п. 22. Договора аренды земельного участка от 14.06.2007), общество предпринимало действия, направленные на соблюдение требований законодательства по предварительному получению соответствующих разрешений и согласований уполномоченных органов и организаций на ведение строительных работ в курортной зоне. По заказу общества проектной организацией был разработан проект центра климатолечения и фитотерапии. Согласно письма Министерства строительной политики и архитектуры АР Крым от 03.04.2009 года № 745/03 проект был рассмотрен Крымский республиканским градостроительным советом (протокол заседания Совета № 13 от 25.09.2008 года), по проекту были даны замечания, реализация которых потребовала доработки проекта. В апреле 2009 года Министерство строительной политики и архитектуры АРК рекомендовало проект Центра климатолечения и фитотерапии ООО «Пансионат «Олмакс» в г. Алушта к дальнейшей разработке без замечаний. В целях соблюдения требований законодательства по экологической безопасности прибрежных территорий Черного моря, в январе 2009 года между ООО «Пансионат «Олмакс» и СП «Основа - Солсиф» был заключен Договор № 1/2 от 05.01.2019 года о выполнении работ по устройству комплекса противооползневых сооружений на прилегающей к объекту территории пляжа. Также, по заказу общества ЧП «Институт «Крымгиинтиз» был разработан проект по возведению берегоукрепительных сооружений.

Кроме того, стороны в договоре аренды, заключённом на 49 лет, не предусмотрели конкретных сроков освоения участка. Коллегия в данном случае учитывает особенности переданного земельного участка, требующие осуществления арендатором дополнительных мероприятий, предшествующих началу строительства.

При этом, как правильно указал суд первой инстанции, поскольку исковые требования ООО «Пансионат «Олмакс» об обязании заключить договор аренды судом были удовлетворены, то требования Администрации города Алушты Республики Крым о его расторжении удовлетворению не подлежат.

Учитывая всё выше изложенное, коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения в обжалуемой части не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 15 июня 2023 года по делу № А83-10422/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Алушты Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Евдокимов

Судьи Ю.В. Колупаева

Н.И. Сикорская