Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Крым кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Республики Крым от 19.10.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 по делу № А83-10976/2018,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - ИП ФИО3, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ритейл-Сим» (далее - ООО «Ритейл-Сим», общество, ответчик) о расторжении договора субаренды нежилого помещения от

01.12.2016 № А-38/2016, заключенного между ИП Нестеренко Ю.Ю. (арендатор) и ООО «Ритейл-Сим» (субарендатор), понуждении передать истцу объект аренды - нежилые помещения площадью 99,7 кв.м, расположенные по адресу: Республики Крым, г. Евпатория, ул. Дмитрия Ульянова, д. 1/2, по акту приема - передачи (возврата) и взыскании 8 592,28 руб. неустойки.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 19.10.2018 (судья Шкуро В.Н.) исковые требования удовлетворены частично, с общества взыскано 8 592,28 руб. неустойки, 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. В расторжении договора субаренды нежилого помещения N А-38/2016 от 01.12.2016, понуждении возвратить по акту приема-передачи объект аренды - нежилое помещение площадью 99,7 кв.м, расположенное в здании по адресу: Республика Крым, г. Евпатория,

ул. Дмитрия Ульянова, дом 1/2, отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 (судьи: Евдокимов И.В., Колупаева Ю.В., Остапова Е.А.) решение суда республики оставлено без изменений.

Ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального права, неполное выяснение имеющих значение для правильного разрешения дела обстоятельств, предприниматель (далее – заявитель, кассатор) обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций изменить в части, принять по делу новый судебный акт о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 01.12.2016

№ А-38/2016 и обязании общества передать истцу по акту приема - передачи (возврата) объект аренды.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании поддержала ее доводы, просит обжалуемые судебные акты отменить в части.

Представитель общества, возражая, считает выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 01.12.2016 между ИП ФИО3 (арендатор) и ООО «Ритейл-Сим» (субарендатор) заключен договор субаренды № А-38/2016 (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатор передает, а субарендатор принимает во временное платное пользование части нежилого здания площадью 99,7 кв.м, из которых часть под торговый зал площадью 69,3 кв.м и часть для организации склада общей площадью 30,4 кв.м, которые

расположены в здании по адресу: г. Евпатория, ул. Дмитрия Ульянова, д. 1/2 (кадастровый номер здания 90:18:010132:272) (далее - спорное имущество, объект аренды). План объекта аренды и его местонахождение в здании указаны в Приложении № 1 к договору. Кадастровая выписка арендованных площадей прилагается к приложению и является неотъемлемой частью договора.

Договор прошел государственную регистрацию 24.12.2016.

Согласно пункту 1.2 договора объект аренды находится в распоряжении арендатора на основании договора аренды нежилого помещения № 4/16 от 01.12.2016, заключенного с собственником ООО «ЕСК» (арендодатель).

Согласно разделу 2 договора за пользование объектом аренды субарендатор ежемесячно уплачивает арендатору постоянную и переменную арендную плату в порядке, предусмотренном договором. Стороны согласовали формулу определения ежемесячного размера постоянной арендной платы с использованием с 01.01.2017 курса рубля к доллару США, установленному Центральным банком Российской Федерации по состоянию на день выставления счета. В постоянную арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг, потребляемых арендатором, текущий ремонт помещения. В переменную арендную плату входит стоимость потребленных субарендатором коммунальных услуг, таких как электроэнергия, центральное отопление, водоснабжение и водоотведение по тарифам энергоснабжающих компаний и компаний, предоставляющих коммунальные услуги, а также возмещение арендной платы за землю.

Также стороны установили, что постоянная арендная плата по договору уплачивается субарендатором путем перечисления на текущий счет арендатора не позднее 10 (десятого) числа текущего месяца аренды. При этом согласовали, что субарендатор уплачивает арендатору арендную плату за первый месяц срока субаренды в размере, указанном в пункте 2.2 договора, не позднее 31.12.2016. Иные платежи, предусмотренные договором, оплачиваются субарендатором в течение 5 (пяти) календарных дней с даты получения соответствующего счета арендатора.

На основании акта приема-передачи арендованных площадей от 01.12.2016 объект аренды передан в пользование субарендатору.

Пунктом 6.3. договора предусмотрены основания прекращения договора, а именно: окончание срока, на который он был заключен; признание субарендатора банкротом (на основании решения суда); уничтожение объекта аренды.

Договор может быть прекращен арендатором в одностороннем порядке в случаях, если: субарендатором полностью или частично (более 20%) не уплачена арендная плата в течение двух месяцев; субарендатор использует объект аренды не по назначению, предусмотренному договором (пункт 6.4 договора).

Ссылаясь на существенное нарушение ответчиком условий договора субаренды, что выразилось в нарушении сроков уплаты арендной платы,

несоблюдении противопожарных правил и требований, непроведении текущего ремонта арендуемых помещений, истец в целях досудебного урегулирования спора 18.06.2018 направил в адрес ответчика требование (исх. № 132) об освобождении объекта аренды в связи с досрочным расторжением договора субаренды и оплате задолженности, в том числе, по штрафным санкциям, которое получено ответчиком 26.06.2018.

Далее 04.07.2018 (исх. № 162) истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 18.06.2018 (исх. № 163) о досрочном расторжении договора субаренды в одностороннем порядке с 01.07.2018.

Письмом от 05.07.2018 ответчик не согласился с досрочным расторжением договора субаренды, указав, что на момент получения требования истца от 04.07.2018 (исх. № 162) все имеющиеся задолженности по договору субаренды, включая оплату штрафных санкций, им были уплачены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд настоящим иском.

По мнению суда округа, отказывая в удовлетворении требований в части расторжения договора субаренды и понуждении ответчика передать истцу арендованный объект, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с положениями статей 606, 607, 611, 615, 619, 407, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), руководствуясь разъяснениями Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» (далее - Информационное письмо № 14), обоснованно исходили из отсутствия правовых оснований для расторжения договора субаренды ввиду недоказанности предпринимателем допущенных ответчиком нарушений, прописанных в подпункте 4.3.5 договора.

Так, пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктами 1, 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Нормами статьи 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно материалам дела, основанием для обращения предпринимателя в суд с иском послужило несиполнение ответчиком условий договора субаренды, что выразилось в нарушении сроков уплаты арендной платы, несоблюдении противопожарных правил и требований, непроведении текущего ремонта арендуемых помещений.

При этом в пункте 6.4 договора стороны предусмотрели право арендатора прекратить договор в одностороннем порядке только в случае если: субарендатором полностью или частично (более 20%) не уплачена арендная плата в течение двух месяцев; субарендатор использует объект аренды не по назначению, предусмотренному договором.

Согласно пункту 8 Информационного письма № 14 требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

На основании материалов дела судами обеих инстанций верно установлено, что уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке истцом составлено 18.06.2018, отправлено ответчику письмом от 04.07.2018, при этом на момент направления настоящего уведомления задолженность за ответчиком отсутствовала.

Как обоснованно указано в судебных актах, материалы дела свидетельствуют о незначительном периоде наличия на стороне общества просроченной задолженности по арендным платежам, в частности, по состоянию 14.06.2018 имела место просрочка в уплате за май 2018 года на 35 дней и июнь 2018 года на 4 дня, по состоянию на 14.07.2018 постоянная арендная плата за май и июнь 2018 года уплачена ответчиком 14.06.2018.

Таким образом, по мнению судебной коллегии, учитывая крайне незначительную просрочку в уплате постоянной арендной платы за июнь 2018 (всего 4 дня), суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу, что предусмотренное пунктом 7.5 договора начисление пени в размере 0,1% от задолженности за каждый день просрочки, а в случае допущения просрочки свыше 10 (десяти) календарных дней применение штрафа в размере 10% от суммы задолженности, в уплате месячной постоянной арендной платы является достаточной компенсацией причинения истцу возможного ущерба, в связи с чем по указанному основанию справедливо отказали в удовлетворении иска о расторжении договора субаренды.

Также судами обеих инстанций на основании статьи 71 АПК РФ верно критически оценены доводы истца о нарушении субарендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.3 договора, выразившихся в несоблюдении противопожарных правил и требований, ухудшении арендованного имущества и непроведении текущего ремонта объекта аренды.

Так, настаивая на исковых требованиях в данной части, истец представил в материалы дела предписание от 03.04.2018 (исх. № 52),

составленное комиссией в составе представителей арендодателя, арендатора и субарендатора, по результатам проверки состояния помещений, арендуемых сетью «Фуршет» по адресу: г. Евпатория, ул. Дмитрия Ульянова, д. 1/2; Рекомендации пожарной безопасности объекта защиты от 05.04.2018 за исх. № 64/04, выданные обществом с ограниченной ответственностью «Комплекс безопасности ЮГ» истцу, с указанием видов нарушений требований нормативных документов по пожарной безопасности в помещениях торгового центра, расположенных в адресу: г. Евпатория,

ул. Дмитрия Ульянова, д. 1/2; также предписание (исх. № 90) об устранении обнаруженных повреждений арендуемого имущества и перечисленных в Рекомендациях пожарной безопасности объекта защиты нарушений нормативных документов по пожарной безопасности.

Вместе с тем, как верно указали суды обеих инстанций, доказательств направления ответчику копии предписания (исх. № 90) и его получения ответчиком в материалы дела истцом представлено не было. Кроме того из данного предписания невозможно сделать вывод о том, какие из указанных в нем нарушений имеют отношение к арендуемым ответчиком помещениям.

С учетом фактических обстоятельств дела, кассационная коллегия соглашается с выводами судов обеих инстанций о недоказанности истцом предусмотренных подпунктом 4.3.5 договора нарушений.

Как верно отмечено судами первой и апелляционной инстанций, акт проверки от 03.04.2018, на который имеется ссылка в предписании от 03.04.2018 (исх. № 52), в материалы дела сторонами представлен не был.

По мнению суда округа, при изложенных обстоятельствах арбитражный суд пришел к верному выводу о недоказанности предпринимателем нарушении обществом обязательств, предусмотренных подпунктами 4.3.6 и 4.3.7 договора о недопущении порчи и повреждения объекта аренды и осуществлении текущего ремонта и обслуживания объекта аренды за свой счет.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке. Позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 19.10.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 по делу № А83-10976/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскáя

Судьи Л.В. Леонова

ФИО1