Гражданский кодекс часть 1

от Товарищества собственников недвижимости «Садоводческое некоммерческое товарищество «Донузлав» - ФИО1, представитель по доверенности от 17.06.2020 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлено удостоверение адвоката,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 29 июня 2021 года по делу № А83-11711/2020

по иску Товарищества собственников недвижимости «Садоводческое некоммерческое товарищество «Донузлав» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

Администрации города Евпатория Республики Крым, Евпаторийского городского совета

о признании недействительным части договора,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников недвижимости «Садоводческое некоммерческое товарищество «Донузлав» (далее – истец, ТСН «СНТ «Донузлав») обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковыми требованиями к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым (далее - ответчик) о признании недействительным в силу ничтожности приложения № 2 к договору аренды земельного участка № 592-п от 29.05.2017 года, в части указания на установление арендной платы в размере 12 % от нормативной денежной оценки земельного участка; признании недействительным в силу ничтожности пункта 2.1. договора аренды земельного участка, в части указания годового размера арендной платы превышающей 2 158 867,32 рублей.

Исковые требования обоснованы тем, что на основании Договора аренды земли от 03.01.2008 и в соответствии с пунктом 14 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», между истцом и ответчиком заключён договор аренды земельного участка № 592-п от 29.05.2017 года, пункт 2.1. и приложение № 2 которых подлежат признанию недействительными в силу ничтожности, в части указания размера арендной платы, превышающий 6 % от нормативной денежной оценки земельного участка и годового размера арендной платы в части превышающей 2 158 867,32 руб., поскольку установление в договоре ставки в размере 12 % от нормативной денежной оценки нарушает требования пункта 3 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ, и установленной актом органа местного самоуправления ставки в размере 6 %.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 29.07.2021 исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при принятии решения неполно установил обстоятельства имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, а также неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Так податель апелляционной жалобы ссылается на пункт 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 года № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», в соответствии с которым стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 01 января 2020 года внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

Поскольку дополнительным соглашением к украинскому договору аренды от 22.02.2012 года, была установлена арендная плата в размере 12 % от нормативной денежной оценки земельного участка, то, по мнению ответчика, она подлежит уплате исходя из указанной процентной ставки.

Кроме того, апеллянт указывает, что истцом не был соблюдён досудебный порядок урегулирования спора.

ТСН «СНТ «Донузлав» представило отзыв на апелляционную жалобу, просит оставить её без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменений, по тем основаниям, что истцом не оспаривается нормативная цена земельного участка, определённая в приложении № 2 к Договору аренды земельного участка № 592-п от 29.05.2017 года в размере 7 626 465 гривен, пересчитанная в рубли с коэффициентом 3,8.

По мнению истца, довод ответчика о том, что плата в Договоре аренды земельного участка № 592-п от 29.05.2017 года установлена на основании пункта 3.4 Постановления администрации города Евпатории от 27.12.2016 № 3560-п, является безосновательным, поскольку в указанном акте местного самоуправления, идёт речь о заключении договоров аренды земельных участков, предусмотренных частями 6 и 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 года № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым».

Договор аренды земельного участка № 592-п от 29.05.2017 года не является договором о внесении изменений в старый договор аренды, а является вновь заключённым договором аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, и порядок его заключения прямо урегулирован пунктами 14 и 17 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 года № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым».

Со ссылкой на разъяснения, данные в пункте 74 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 года № 25, истец полагает, что включение в договор аренды земельного участка № 592-п от 29.05.2017 года условия о размере годовой арендной платы в 12 % от нормативной денежной оценки, не соответствует положениям нормативно правовых актов, устанавливающих размер арендной платы за земельный участок, в связи с чем, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что пункт 2.1 и приложение № 2 договора аренды земельного участка № 592-п от 29.05.2017 года в части установления 12% от нормативной денежной оценки, является недействительным (ничтожным) в части превышающего размера арендной платы, установленного актом органа местного самоуправления.

Доводы ответчика относительно не соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, по мнению ТСН «Садоводческое некоммерческое товарищество «Донузлав» являются несостоятельными, поскольку в соответствии с абзацем 2 пункта 44 постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 года № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», абзацем четвертым части 5 статьи 4 АПК РФ, соблюдение досудебного порядка урегулирования спора не требуется по делам о признании сделки недействительной.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив его материалы, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

29.05.2017 между истцом (Арендатор) и ответчиком (Арендодатель) был заключён договор аренды земельного участка № 592-п, в соответствии с пунктом 1.1. которого, Арендодатель предоставляет без торгов, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок, общей площадью 184 884 кв.м. из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - отдых (рекреация), код 5.0., кадастровый № 90:18:030102:7, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Евпатория, пгт. Мирный, ул. Озерная, 33, для размещения и эксплуатации лодочного кооператива.

Указанный договор аренды земельного участка № 592-п от 29.05.2017 года, заключён на основании статей 2, 3, 5, 13 Закона Республики Крым от 31.07.2014 года № 38-3PK «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», Закона Республики Крым от 15.01.2015 года № 66-ЗРК «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений» (с изменениями и дополнениями), постановления Совета министров Республики Крым от 02 09.2014 года № 313 «Об утверждении Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым» (с изменениями и дополнениями), постановления администрации города Евпатории Республики Крым от 27.12.2016 года № 3560-п «Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа Евпатория Республики Крым».

Согласно пункту 7.1. договора аренды земельного участка № 592-п от 29.05.2017 года, настоящий договор заключён на срок до 21.12.2057 года.

Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым и вступает в силу с даты заключения.

Договор аренды земельного участка № 592-п от 29.05.2017 года был зарегистрирован 28.06.2017 года в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым за номером 90:18:030102:7-90/090/2017-3.

Размер арендной платы за использование участка установлен в размере 4 317 734,64 рублей в год (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы определён на основании Расчёта размера годовой арендной платы, арендная плата установлена в размере 12 % от нормативной денежной оценки земельного участка в Приложении № 2 к Договору аренды № 592-п от 29.05.2017 года.

Полагая, что установление в договоре аренды земельного участка ставки в размере 12 % от нормативной денежной оценки нарушает требования пункта 3 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ, и установленной актом органа местного самоуправления ставки в размере 6 %, истец обратился в Арбитражный суд Республики Крым с данными исковыми требованиями.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу, об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, по следующим обстоятельствам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Так, удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в соответствии со статьей 12.1 Закона № 6-ФКЗ, до 01 января 2023 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учёта недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учёта недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым установлены в Законе Республики Крым от 31.07.2014 года № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым».

При этом, пунктом 14 статьи 3 Закона № 38-3РК установлено, что в случае если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключён и зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в государственной или муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключён соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута в отношении соответствующего земельного участка.

Арендная плата за земли находящиеся в муниципальной собственности является регулируемой ценой, при этом, в соответствии со статьей 2 ЗК РФ, земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из Земельного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

На основании и во исполнение Земельного Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Как правильно указал суд первой инстанции, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Положениями пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что за земли, переданные в аренду, взимается плата, размер которой устанавливается договором аренды, а в случае аренды земель, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности - соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со статьёй 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В пункте 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно принципу экономической обоснованности, арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учётом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учётом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом, принцип запрета необоснованных предпочтений исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной, исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

При этом, Постановление Правительства РФ № 582, в части установления Основных принципов определения арендной платы, является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утверждённый Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 года.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2019 года № 305-ЭС19-4399 указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

Судом апелляционной инстанции установлено, что Постановлением администрации города Евпатории от 27.12.2016 года № 3560, было утверждено «Положение о порядке определения размера арендной платы, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа Евпатория Республики Крым» (Положение № 3560).

В соответствии с подпунктом 3.2.3. пункта 3.2. указанного Положения № 3560, годовой размер арендной платы определяется на основании нормативной цены земельного участка и рассчитывается в размере 6 % в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах «а» и «б» настоящего пункта.

Суд первой инстанции правильно указал, что в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части (статья 180 Гражданского кодекса РФ).

Кроме того, пунктом 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

При таких обстоятельствах, по мнению судебной коллегии, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что поскольку заключение указанного выше договора аренды с нарушением условия о регулируемой цене противоречит сущности законодательного регулирования указанного правового института и включение в рассматриваемый договор условия о размере годовой арендной платы в размере 12% от нормативной денежной оценки не соответствовало условиям нормативных правовых актов, устанавливающих размер арендной платы за земельный участок, то соответственно, пункт 2.1 и приложение № 2 договора аренды земельного участка № 592-п от 29.05.2017 года в части установления 12 % от нормативной денежной оценки, является недействительным (ничтожным) в части превышающего размера арендной платы, установленного актом органа местного самоуправления.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16 мая 2018 года № 304-ЭС18-4649 по делу № А45-24109/2016.

Кроме того, пунктом 13 статьи 3 Закона № 38-3РК (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) установлено, что стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 01 января 2018 года внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

По мнению суда апелляционной инстанции, договор аренды земельного участка № 592-п от 29.05.2017 года, заключённый между ТСН «СНТ «Донузлав» и Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым, не является договором о внесении изменений в старый договор аренды, а является вновь заключенным договором аренды на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, и порядок заключения такого договора прямо урегулирован в пункте 14 и в пункте 17 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 года № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», в связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что спорный договор аренды заключён на основании пункта 13 статьи 3 Закона № 38-3РК, являются несостоятельными.

Доводы апелляционной жалобы о несоблюдении истцом мер по досудебному урегулированию спора, также не могут быть признаны обоснованными, поскольку в соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.

Однако, Федеральным законом не установлено обязательное соблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора по требованиям о признании сделки недействительной, что соответствует разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 44 постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 года № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства».

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2017 № 310-ЭС17-20198 по делу № А09-2048/2017.

Учитывая всё выше изложенное, коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Поскольку податель апелляционной жалобы в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, с учетом пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, судом не разрешается.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 29 июня 2021 года по делу № А83-11711/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Евдокимов

Судьи Ю.В. Колупаева

Е.А. Остапова