Гражданский кодекс часть 1

от общества с ограниченной ответственностью «Эленталь К» - Самединова Д.Л., представитель на основании доверенности от 05.09.2023 № 82/173-н/82-2023-2-458,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 22 декабря 2023 года по делу № А83-13425/2023 (судья Куртлушаев М.И.),

по иску Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (ОГРН 1149102130264, ИНН 9103015492)

к обществу с ограниченной ответственностью «Эленталь К» (ИНН 3123473980)

о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Эленталь К» (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности и пени в сумме 138 070,37 рублей.

Исковые требования обоснованы нарушением со стороны ответчика условий договора аренды земельного участка, выразившимся в невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, в связи с чем, по мнению истца, у него возникло право требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. При этом, несмотря на погашение долга ответчиком, истец не усматривает оснований для сохранения между сторонами договорных правоотношений.

Также истец указывает на то, что ответчиком нарушены пункты 4.4.3 и 4.4.4 договора аренды, в соответствии с которыми, арендатор обязан использовать участок с учётом целевого назначения и вида разрешённого использования, приступить к освоению земельного участка не позднее трёх лет, и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации договора. Указанные условия Договора в части освоения земельного участка остались не исполненными.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 22.12.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда первой инстанции мотивировано отсутствием задолженности по арендной плате, что подтверждается платёжными поручениями и актом сверки взаимных расчётов за период с 10.03.2019 по 08.06.2023 года, согласно которого переплата за арендные платежи составила 221 682,40 рублей, а задолженность по пене 72 329,84 рублей, которая была оплачена платежным поручением № 83 от 10.07.2023.

Кроме того, суд первой инстанции указал, в том числе на то, что Договор аренды от 02.11.2018 года заключён сторонами сроком до 12.11.2058 года, при этом, условие пункта 1.4 предусматривает ограничение в виде запрета строительства объектов недвижимого имущества до утверждения правил землепользования и застройки.

Не согласившись с решением суда первой инстанции Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при принятии решения неполно установил обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, а также неправильно применил нормы материального права.

Так, апеллянт указывает на то, что задолженность по арендной плате и пене в полном объёме за спорный период, были погашены ответчиком уже после обращения Департамента в суд с настоящим иском. Каких-либо доказательств, которые указывали бы на наличие объективных причин, препятствовавших совершению действий по внесению арендных платежей в материалы дела не представлено. Спорный земельный участок, не освоен арендатором. Представленные ответчиком доказательства не свидетельствуют об освоении земельного участка. Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого земельный участок должен быть освоен, объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка ответчиком, является существенным нарушением условий договора.

Более подробные доводы изложены в апелляционной жалобе.

Общество с ограниченной ответственностью «Эленталь К» представила отзыв на апелляционную жалобу, просило оставить её без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменений, по тем основаниям, что общество является добросовестным арендатором.

С момента заключения Договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 15.10.2020 года, ответчиком своевременно вносились все необходимые платежи, погашалась задолженность, образованная за бывшим арендатором. Указанное подтверждается тем, что ответчиком была авансирована арендная плата за 2023 год ДИЗО Администрации города Ялта на сумму 145 929,06 руб.

Как указывает ответчик, спорная задолженность является технической ошибкой, которая возникла в связи с невозможностью определить сумму арендной платы обществом самостоятельно. Ответчиком 27.10.2022 года за исх. № 22/10-1 направлялось письмо в Отдел аренды земли ДИЗО Администрации города Ялты о предоставлении нормативных правовых актов о размере аренды в 2020, 2021 и 2022 годах, а также направлении акта сверки взаимных расчетов. При этом, апеллянтом не были своевременно рассмотрены указанные обращения.

Также, ответчиком были произведены соответствующие платежи за арендную плату, что подтверждается платежными поручениями от 10.03.2021 за № 8 на сумму 44 402,12 рублей, от 06.08.2021 за № 35 на сумму 157 067,86 рублей, от 30.03.2022 за № 9 на сумму 209 528,78 рублей, от 12.05.2023 за № 12 на сумму 454 520,00 рублей, от 10.07.2023 за № 83 на сумму 72 329,84 рублей (оплата пени), от 28.09.2023 за № 174 на сумму 82 000,00 рублей.

Кроме того, в Отдел аренды земли ДИЗО Администрации города Ялта 28.09.2023 года за № 23/09-1 было направлено письмо по оплате пени (вх. от 28.09.2023 № 20371/02.1-24, исполнитель Вульфович И.В.). Указанное, по мнению общества, свидетельствует о добросовестном исполнении ответчиком своих обязанностей как арендатора в части оплаты арендных платежей и отсутствия в действиях ответчика каких-либо доказательств уклонения от исполнения, или ненадлежащего исполнения обязанностей по договору аренды.

Относительно застройки арендуемого земельного участка, ООО «Эленталь К» ссылается на то, что для начала проведения строительных работ обществом была разработана и получена следующая документация:

1.Эскизный проект по объекту: «Строительство многоквартирного жилого дома по адресу: Республика Крым, г. Алупка, улица О. Кошевого, район дома № 7»;

2.Технический отчёт по результатам инженерно-геологических изысканий 18-12/20-ИГИ;

3.Технический отчет по результатам инженерно-экологических изысканий 18-12/20-ИЭИ;

4.Технический отчет по результатам инженерно-геофизических исследований 18-12/20-ИГФИ;

5.Технический отчет о выполнении топографической съемки земельного участка М 1:500 с кадастровым номером 90:25:090105:336 по адресу: Республика Крым, г. Ялта, город Алупка, улица О. Кошевого, район дома № 7 (190515-1-ИГДИ);

6.Технический отчет по результатам инженерно-гидрометеорологических изысканий 18-12/20- ИГМИ;

7.Получен ГПЗУ, с наложенными охранными зонами на земельный участок;

8.Проект санитарно-защитной зоны «Канализационные очистные сооружения в пгт. Симеиз»;

9.Экспертное заключение № 204 от 12.05.2021 года к проекту санитарно-защитной зоны «Канализационные очистные сооружения в пгт. Симеиз»;

10. Свидетельство санитарно-эпидемиологического заключения № 82.01.01.000.Т.000324.05.21 от 26.05.2021 года;

11. Проект обоснования размера санитарного разрыва от автомобильной дороги Ливадия-Симеиз;

12. Экспертное заключение № 317 от 11.06.2021 года по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы проекта обоснования размера санитарного разрыва от автомобильной дороги Ливадия-Симеиз;

13. Изыскания по обоснованию требований режима использования земель и градостроительного регламента для территории участка с кадастровым номером 90:25:090105:336 (Республика Крым, г. Алупка, улица Олега Кошевого, район дома № 7), в рамках проекта объединённых зон охраны объектов культурного наследия, расположенных в городе Алупка;

14. Акт государственной историко-культурной экспертизы проекта объединенных зон охраны объекта культурного наследия федерального значения «Комплекс сооружений Воронцовского дворца, 1830-1846 годы»;

15. Протокол № 1 организационного заседания комиссии экспертов;

16. Протокол № 2 организационного заседания комиссии экспертов;

17. Режим использования земель в границах участка единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности № 39;

18. Схема объединенных зон охраны объектов культурного наследия г. Алупка;

19. Получены в ГУП «Крымэнерго» ТУ на электроснабжение, максимальной мощностью 400 кВт;

20. Получены в МБУ «ДЭУ» ТУ на ливневую канализацию;

21. Получены в ГУП Республики Крым «Водоканал Южного берега Крыма» ТУ на подключение к сетям водопровода и канализации;

22. Получена справка в Министерстве культуры о наличии или об отсутствии объектов культурного наследия.

Кроме того, Департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Ялта только 18.10.2021 года был выдан градостроительный план арендуемого земельного участка (ГПЗУ), с установленным сроком действия - 3 года, без получения которого начало проведения строительных работ, не представляется возможным.

Таким образом, предоставляя градостроительный план застройки земельного участка, то есть, фактически давая согласие на осуществление первого этапа подготовительных работ в октябре 2021 году, Департамент предъявляет требования о расторжении договора аренды по основаниям неосвоения земельного участка, оставив без внимания, что трехлетний срок действия ГПЗУ не истёк.

На протяжении трёх лет Арендатор направлял в органы местного самоуправления все необходимые документы и разработки для получения разрешения на строительство, однако не было получено официального отказа в выдаче разрешения на строительство, равно как и самого разрешения, в связи с чем, недобросовестные действия Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым привели к затягиванию процесса использования земельного участка.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив его материалы, оценив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

07.10.2009 года между Алупкинским городским Советом и ООО «Премьер Инжиниринг» был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 0,2200 га, расположенного по адресу: г. Алупка, ул. О.Кошевого, район дома № 7 для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома. Срок действия договора установлен на 49 лет, до 12.11.2058 года.

02.11.2018 года в порядке переоформления был заключён аналогичный договор аренды между Муниципальным образованием городского округа Ялта в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялты и ООО «Премьер Инжиниринг», присвоен кадастровый № 90:25:090105:336, ВРИ «Жилая застройка» для строительства и обслуживания многоэтажного, многофункционального жилого дома.

При этом, согласно пункту 1.4 Договора, на земельный участок были установлено ограничение, обременение в использовании.

В соответствии со статьёй 4 Закона Республики Крым от 07.07.2017 года № 409-ЗРК/2017 «Об особенностях создания в Республики Крым зон с особой архитектурно-планировочной организацией территории», до утверждения правил землепользования и застройки в границах архитектурно-планировочной зоны запрещается: строительство объектов капитального строительства и размещение иных объектов, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства и иных объектов в случае, если такая реконструкция затрагивает внешний архитектурный вид указанных объектов.

25.04.2019 года на основании договора, заключенного между ООО «Премьер Инжиниринг» и ООО «Крымград», последнему были переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка.

В дальнейшем, 15.10.2020 года ООО «Крымград» передал права и обязанности арендатора Обществу с ограниченной ответственностью «Эленталь К».

При рассмотрении данного дела в суде первой инстанции ответчиком были представлены платёжные поручения и акт сверки взаимных расчётов, подписанный истцом, в соответствии с которым, у ООО «Эленталь К» имеется переплата по договору аренды земельного участка.

По мнению истца, ответчиком было допущено существенное нарушение условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении строительства объекта на протяжении более 5 лет с момента передачи земельного участка, а также отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность строительства объекта, предусмотренного условиями Договора на земельном участке.

В тоже время, ответчиком к материалам дела были приобщены следующие документы:

- градостроительный план земельного участка от 18.10.2021 года, выданный на основании заявления ответчика от 08.04.2021 года № 01.1-18/126;

- санитарно-эпидемиологическое заключение от 26.05.2021 года о соответствии требований проектной документации;

- экспертное заключение № 317 от 11.06.2021 года по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной документации;

- технические условия для присоединения к электрическим сетям от 21.03.2022 года;

- договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям;

- ответ Министерства культуры Республики Крым в отношении спорного земельного участка на запрос о предоставлении сведений о наличии или об отсутствии объектов культурного наследия;

- материалы архитектурно-градостроительного облика проектируемого многоквартирного дома;

- технические условия на подключение к сетям водопровода и канализации от 07.09.2022 года;

- согласование МБУ «Ялтагорсвет» от 08.09.2022 года;

- согласование ГУП РК «Крымгазсети» проектных предложений (исх. от 16.09.2022);

- согласование Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Ялта о согласовании проектного предложения по прокладке сетей (водоснабжения, водоотведения, сетей газоснабжения, электрических сетей, наружного освещения) от 21.09.2022 года;

- согласование ГУП РК «Водоканал южного берега Крыма»;

- решения Департамента по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Ялта от 03.10.2022, 22.11.2022 года «Оформление и выдача акта выбора трасс инженерных коммуникаций»;

- согласование проектных предложений МБУ «Дорожно-эксплуатационный участок» МОГО Ялта от 07.10.2022 года;

- согласование проектных предложений ГУП РК «Крымэнерго» от 11.10.2022 года;

- согласование АО «Крымтелеком» проектных решений от 11.10.2022 года;

- направление МБУ «Дорожно-эксплуатационный участок» МОГО Ялта технических условий на подключение к городским сетям ливневой канализации»;

- рабочий проект «Наружные сети ливневой канализации»;

- согласование МБУ «Дорожно-эксплуатационный участок» МОГО Ялта проекта подключения к сетям ливневой канализации от 07.11.2022 года;

- согласование МБУ «Зеленстрой» проектных предложений» от 10.11.2022 года;

- рабочий проект наружные сети водопровода и канализации;

Положениями пункта 4.4.4 Договора аренды от 02.11.2018 года закреплено, что Арендатор обязан в случае предоставления земельного участка для строительства, приступить к освоению участка не позднее 3-х лет и ввести в эксплуатацию не позднее пяти лет с момента государственной регистрации Договора.

13.04.2023 года Департаментом муниципального контроля Администрации города Ялта проведен осмотр спорного земельного участка, входе которого установлено, что он свободен от застройки, не огражден и не освоен.

Полагая, что арендатор не выполнил обязательства по Договору в части освоения и использования земельного участка в установленные сроки, истец обратился в Арбитражный суд Республики Крым с данными исковыми требованиями.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта, по следующим основаниям.

Так, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что согласно статье 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как правильно указал суд первой инстанции, по смыслу приведённого, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Таким образом, в предмет доказывания по данному спору входит установление наличия или отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Как указывает апеллянт, у ООО «Эленталь К» отсутствуют какие-либо объективные причины, препятствующие освоению земельного участка в соответствии с условиями Договора и статьей 42 ЗК РФ, которой предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В тоже время, установленное статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации основание для расторжения договора аренды в виде неосвоения земельного участка, направлено на защиту публичных интересов при использовании в публичной собственности земель (обеспечение эффективной планировки).

Положениями статей 42 и 46 ЗК РФ установлено, что землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом.

В соответствии с частью 2 статьи 46 ЗК РФ, вместе с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 45 кодекса. Одним из таких оснований, указанных в п. п. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ, является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

При этом, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трёх лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом апелляционной инстанции установлено, что Договор аренды от 02.11.2018 года заключен сторонами сроком до 12.11.2058 года.

Как указывалось выше, в соответствии со статьёй 4 Закона Республики Крым от 07.07.2017 года № 409-ЗРК/2017 «Об особенностях создания в Республики Крым зон с особой архитектурно-планировочной организацией территории», до утверждения правил землепользования и застройки в границах архитектурно-планировочной зоны запрещается: строительство объектов капитального строительства и размещение иных объектов, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства и иных объектов в случае, если такая реконструкция затрагивает внешний архитектурный вид указанных объектов.

Вместе с тем, условие пункта 1.4 Договора аренды предусматривает ограничение в виде запрета строительства объектов недвижимого имущества до утверждения правил землепользования и застройки, что привело к существенному увеличению срока освоения земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 48, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьей 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации, рабочей документации (в том числе путем внесения в них изменений в соответствии с настоящим Кодексом) применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос», органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) земельного участка, а также раздела проектной документации «Смета на капитальный ремонт объекта капитального строительства» при проведении капитального ремонта объекта капитального строительства в случаях, предусмотренных частью 12.2 настоящей статьи. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, из совокупности вышеприведенных норм законодательства следует, что перед началом строительства застройщику необходимо совершить определенный комплекс мер, без которых осуществление строительства противоречило бы законодательству в области градостроительства и архитектуры.

Арендатор земельного участка должен действовать разумно и прежде чем приступить к осуществлению строительных работ и освоению земельного участка, должен предпринять все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на то, что факт нарушения условий договора в части не осуществления строительства оговоренного в договоре объекта на указанном земельном участке, не является существенным, поскольку, по его мнению, имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному началу строительства, по независящим от него причинам.

В ходе судебного разбирательства судом апелляционной инстанции установлено, что с момента получения земельного участка ООО «Эленталь К» предпринимались действия по освоению земельного участка, были проведены геологические изыскания, разработана и утверждена проектная документация, подведены коммуникации и т.п., что подтверждается представленными в материалы дела документами.

Из материалов дела следует, что по результатам рассмотрения обращения ответчика от 08.04.2021 года, Департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Ялта 18.10.2021 года был выдан градостроительный план арендуемого земельного участка (ГПЗУ), с установленным сроком действия 3 года.

Частью 1 ст. 57.3 ГрК РФ установлено, что градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка, следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, выдача ГПЗУ является начальным этапом для проектирования будущего строительства и получения разрешения на выполнение строительных работ.

Информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, за исключением информации, предусмотренной пунктом 15 части 3 настоящей статьи, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в предусмотренных настоящей частью целях не допускается (часть 10 статьи 57.3 ГрК РФ).

По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что дискреционные действия органа местного самоуправления, как источника публичной власти и стороны по договору аренды должны, носить последовательный характер, не создавая искусственных препятствий для осуществления коммерческой деятельности, а также создания благоприятного климата, направленного на развитие инфраструктуры муниципального образования.

Таким образом, предоставив градостроительный план застройки земельного участка и фактически дав согласие на осуществление первого этапа подготовительных работ в октябре 2021 году, Департамент обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды по основаниям неосвоения земельного участка, без учёта того, что трёхлетний срок действия ГПЗУ не истёк.

В соответствии со статьёй 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5).

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, пункт 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).

Судом первой учтено, что согласно представленных ответчиком доказательств, обществом были понесены значительные материальные расходы, связанные с многочисленными проектно-изыскательскими работами объекта (свыше 10 млн. руб), которые в том числе обусловлены необходимостью получения разрешений на подключение к сетям водоснабжения, водоотведения, ливневой канализации; заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям; представлены согласования с уполномоченными органами в виду введенных ограничений в использовании земельного участка, что в целом свидетельствует о подготовке к проведению строительных работ, и как следствие об освоении земельного участка, с учётом необходимости получения всех согласований и разрешений для реализации управленческого решения общества.

В силу разъяснений, приведённых в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 27.01.2022 года № 90-О, неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трёх лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка, может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) самого Арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделённому властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

Учитывая изложенное выше, коллегия судей апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции относительно того, что действительно на протяжении всего периода с момента подписания договора и передачи участка арендатору, ответчик осуществлял все действия, направленные на получение необходимой градостроительной документации для проектирования и начала строительства на арендуемом земельном участке, также в процессе рассмотрения дела судами первой и апелляционной инстанции установлены обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства ответчиком, которые не зависели от воли арендатора, а им в свою очередь предприняты все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3). При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу данных положений, расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 года № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и их взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора.

Судом учтено, что спорная задолженность была погашена в ходе судебного разбирательства (в разумный срок). Истцом в материалы дела не представлено доказательств иных существенных нарушений ответчиком условий договора.

Аналогичная правовая позиция по данной категории споров изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 14.11.2023 по делу № А83-13573/2022.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, судом установлено, что отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными.

Кроме того, обстоятельства, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого судом решения, поскольку не свидетельствуют о нарушениях судом первой инстанции норм процессуального права.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нём выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены судебного акта в любом случае, судом не установлено, поэтому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 22 декабря 2023 года по делу № А83-13425/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Евдокимов

Судьи Ю.В. Колупаева

Н.И. Сикорская