Гражданский кодекс часть 1

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Кузняковой С.Ю., судей Градовой О.Г., Приваловой А.В., при ведении протокола и его аудиозаписи секретарем судебного заседания Волковой О.Л.,

с участием представителя от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 по доверенности от 14.05.2022 № 26/94-н/26-2022-3-163,

в отсутствии Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым, общества с ограниченной ответственностью "Кайман – 888", Администрации города Ялта Республики Крым, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 21 марта 2022 года по делу № А83-13602/2021, принятое по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 об оспаривании уведомления Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Ялта Республики Крым, общества с ограниченной ответственностью "Кайман – 888",

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту – предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением о признании недействительным уведомления Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым (далее – Департамент) от 08.06.2021 № 03-19/1966 об отказе от договора.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 24.06.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Администрация города Ялта Республики Крым, общество с ограниченной ответственностью «Кайман – 888».

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 21 марта 2022 года требования ИП ФИО1 удовлетворены; суд признал недействительным уведомление Департамента от 08.06.2021 об отказе от договора №03-19/1966 от 10.03.2020; взыскал с Департамента в пользу ИП ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000,00 рублей.

Не согласившись с принятым решением, Департамент обратился с апелляционной жалобой на указанный судебный акт, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований. Полагает, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, поскольку предпринимателем ненадлежащее исполнялись условия договора аренды.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Двадцать первого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу www.21aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 31.05.2022 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 14.40ч. 07.06.2022.

От предпринимателя до начала судебного разбирательства поступил отзыв на апелляционную жалобу, в судебном заседании ее представитель против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

От Департамента до начала судебного заседания поступило заявление о возможности рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствии его представителя.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ). При этом судом апелляционной инстанции не установлено оснований для его отмены или изменения, предусмотренных ст. 270 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 10.03.2020 между Муниципальным образованием городского округа Ялта в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым ФИО3 (Арендодатель) и ООО «КАЙМАН - 888» (Арендатор) сроком до 21.09.2061 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 90:25:070401:603 общей площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Парковое. Вид разрешенного использования - общественное питание. Категория земель - земли населенных пунктов (раздел № 1 договора). Право аренды зарегистрировано в ЕГРН 24.07.2020.

Земельный участок был передан Арендатору согласно Акту приема - передачи от 10.03.2020 (приложение N° 2 к договору). Каких - либо претензий на момент передачи земельного участка стороны друг к другу не имели.

13.08.2020 между ООО «КАЙМАН - 888» и ФИО1 был заключен договор об уступке прав по договору аренды земельного участка от 10.03.2020, кадастровый номер 90:25:070401:603, который удостоверен нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО4, после чего 17.08.2020 произведена государственная регистрация уступки прав требования (аренды). Передача прав по договору аренды земельного участка в соответствии с пунктом 4.4.14 договора от 10.03.2020 согласовано с Арендодателем (письмо Департамента от 04.08.2020 № 03-15/4145).

08.06.2021 Департаментом в адрес предпринимателя направлено Уведомление об отказе от договора аренды земельного участка № 03-19/1966, которое мотивировано тем, что на момент осмотра земельного участка с кадастровым номером 90:25:070401:603 установлено, что по периметру земельного участка установлены некапитальные столбы; ведение работ на земельном участке не зафиксировано; земельный участок не освоен и не благоустроен, ограждение отсутствует; разрешительная документация на проведение каких-либо строительных работ не получена. Указанные обстоятельства были зафиксированы актами осмотра/обследования земельного участка от 25.07.2019 № 78 и от 03.06.2021 №1445.

Полагая, что Уведомление об отказе от договора является ненормативным правовым актом, нарушающим требования действующего законодательства, а также и права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, предприниматель обратилась в суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, пришел к выводу, что спорное уведомление вынесено с нарушением норм действующего законодательства и противоречит пункту 4.1.5 договора аренды, нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя при осуществлении экономической деятельности.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 27, пункта 2 части 1 статьи 29 и части 1 статьи 197 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей.

Предусмотренные главой 24 АПК РФ дела составляют самостоятельную категорию арбитражных дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений, которые рассматриваются арбитражными судами в порядке административного судопроизводства.

Особенности их рассмотрения обусловлены тем, что предметом судебного разбирательства здесь являются конфликты публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношении субординации, т.е. власти и подчинения. Задачей суда по этим делам является разрешение спора о законности правового акта или действия (бездействия) властного органа (должностного лица).

В то же время, в настоящих правоотношениях Департамент является стороной - арендодателем по договору аренды земельного участка.

По существу требование предпринимателя сводится к несогласию с односторонним расторжением со стороны Департамента договора аренды земельного участка.

Спор, возникший с заключением, расторжением договора или ненадлежащим исполнением обязательств по нему подлежит разрешению в рамках искового производства.

Таким образом, действия арендодателя в лице Департамента являются гражданско-правовыми, а не административными, а уведомление арендодателя о расторжении договора аренды земельного участка не является ненормативным правовым актом.

Суд первой инстанции рассмотрел заявленное требование по правилам главы 24 АПК РФ.

Между тем, правильное определение судом вида судопроизводства (исковое или по делам, возникающим из публичных правоотношений), в котором подлежат защите права и свободы гражданина или организации, не согласных решением, действием (бездействием) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, зависит от характера правоотношений, из которых вытекает требование лица, обратившегося за судебной защитой, а не избранной им формы обращения в суд.

Таким образом судом первой инстанции при рассмотрении спора неправильно применены нормы процессуального права. Однако данное обстоятельство само по себе не привело к принятию неправильного судебного акта, и с учетом части 3 статьи 288 АПК РФ не является основанием для отмены решения суда первой инстанции.

В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 2 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Поскольку оспариваемое уведомление от 08.06.2021 об одностороннем отказе от договора направлено на прекращение обязательств по договору аренды земельного участка от 10.03.2020, названное уведомление является сделкой по смыслу статьи 153 ГК РФ.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 620 ГК РФ установлено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункта 4.1.5 договора аренды Арендодатель в одностороннем порядке досрочно имеет право отказаться от исполнения договора, письменно уведомив Арендатора, в случаях:

- невнесения Арендатором арендной платы, более двух раз подряд, по истечении установленного договором срока платежа;

- неисполнение или ненадлежащее исполнение Арендатором условий договора;

- использование Арендатором участка не в соответствии с видом разрешенного использования;

- использование Арендатором участка способами, которые приводят к значительному ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка;

- неиспользования (не освоения) участка, в установленные договором сроки и порядке.

Статьей 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда и только при существенном нарушении договора другой стороной или в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При этом, разрешая вопрос об обоснованности принятия Арендодателем решения о досрочном расторжении договора аренды, арбитражный суд принимает во внимание, что по смыслу положений статей 450 ГК РФ, расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой к недобросовестной стороне, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, применяемой в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Стороны договора, действуя добросовестно и разумно при исполнении принятых на себя обязательств, должны способствовать сохранению договорных отношений, что в свою очередь ведет к стабильности предпринимательской деятельности для каждой из сторон.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как следует из оспариваемого Уведомления от 08.06.2021 в акте осмотра от 03.06.2021 № 1445 Департаментом зафиксировано, что по периметру земельного участка установлены некапитальные столбы, при этом актом осмотра от 25.07.2019 № 78 проведение работ на земельном участке зафиксировано не было, участок не освоен, не благоустроен, ограждения отсутствуют.

Согласно пунктам 4.2.2 и 4.2.3 договора Арендодатель обязан не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не противоречит законодательству и условиям договора и выполнять в полном объеме все условия договора.

По условиям договора аренды земельного участка от 10.03.2020, Арендатор обязан, в том числе, приступить к освоению участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект капитального строительства не позднее пяти лет е момента государственной регистрации договора (пункт 4.4.4 договора), соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, противопожарных и иных правил (пункт 4.4.11 договора).

Следовательно, Арендатор до 17.08.2023 обязан приступить к освоению земельного участка, с кадастровым номером 90:25:070401:603 и к 17.08.2025 ввести в эксплуатацию объект капитального строительства.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Судом установлено, что в рамках реализации договора аренды земельного участка предпринимателем 05.06.2021 заключен договор №07-06-2021 с подрядчиком - ИП ФИО5 По условиям договора, подрядчик обязуется подготовить эскизный проект, включающий в себя: полноразмерные чертежи, пояснительные записки, калькуляции, спецификации в отношении объекта, который будет располагаться на земельном участке с кадастровым номером 90:25:070401:603.

29.07.2021 в адрес заявителя поступил промежуточный эскизный проект.

05.11.2021 заявителем, заключен договор № 03-11-2021 с ИП ФИО5 на разработку основного проекта на объект который будет располагаться на земельном участке с кадастровым номером 90:25:070401:603. Договором предусмотрено проведение инженерно-геодезической доработки отчета. Срок выполнения работ составляет 60 дней (Приложение № 1 к Договору).

Кроме того, в рамках реализации договора аренды земельного участка от 10.03.2020 произведена топографическая съемка земельного участка, которая была согласована всеми ресурсно-снабжающими организациями; получен градостроительный план ЗУ; подготовлено техническое задание.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом, как указывалось выше, арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что предпринимателем добросовестно выполняются принятые на себя обязательства, с соблюдением условий и сроков, предусмотренных договором аренды земельного участка от 10.03.2020, при этом арендодателем не представлено суду доказательств, подтверждающих существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Апелляционная жалоба не содержит доводов и фактов, которые имели бы значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба не может быть признана апелляционным судом обоснованной и не может служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанцией не выявлено.

Руководствуясь ст. 266, ст. 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 21 марта 2022 года по делу № А83-13602/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия по правилам, предусмотренным главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Ю. Кузнякова

Судьи О.Г. Градова

А.В. Привалова