Гражданский кодекс часть 1

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Омельченко В.А., судей Градовой О.Г., Приваловой А.В., при ведении протокола и его аудиозаписи секретарем судебного заседания Лесик А.В.,

с участием представителей от общества с ограниченной ответственностью «Пансионат «Горняк» и частного акционерного общества «Центральный горно-обогатительный комбинат»- ФИО1, ФИО2, ФИО3 по доверенностям от 04.12.2018 № 2593, 2594, от 22.06.2018 № 82/75-н/82-2018-2-1284,

в отсутствии Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Пансионат «Горняк» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 28 мая 2018 года по делу № А83-17249/2017 (судья Титков С.Я.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Пансионат «Горняк» о признании незаконным решения Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, частного акционерного общества «Центральный горно-обогатительный комбинат»,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Пансионат «Горняк» (далее по тексту – общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением о признании незаконными решений Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее по тексту – комитет) об отказе в государственной регистрации перехода права собственности по договору купли – продажи № 628 от 27.03.2017 по следующим заявлениям: № 90/016/150/2017-6830 от 12.10.2017; № 90/016/150/2017-6834 от 12.10.2017; № 90/016/150/2017-6837 от 12.10.2017; № 90/016/150/2017- 6841 от 12.10.2017; № 90/016/150/2017-6843 от 12.10.2017; № 90/016/150/2017-6846 от 12.10.2017; № 90/016/150/2017-6848 от 12.10.2017; № 90/016/150/2017-6853 от 12.10.2017; № 90/016/150/2017-6855 от 12.10.2017; № 90/016/150/2017-6857 от 12.10.2017; № 90/016/150/2017-6859 от 12.10.2017. В качестве способа устранения допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя просит обязать комитет зарегистрировать переход права собственности по договору купли – продажи № 628 от 27.03.2017 на следующие объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке (кадастровый номер 90:12:030102:1860), расположенном по адресу: Республика Крым, <...>: нежилое здание (Пансионат), общей площадью 9 143,2 кв.м с кадастровым номером 90:12:030103:403, этажность 4, а также подземных 1, материал наружных стен: из прочих материалов, Год ввода в эксплуатацию 1988; нежилое здание (Основное КПП), общей площадью 41,2 кв.м с кадастровым номером 90:12:030103:404, этажность 2, материал наружных стен: из прочих материалов, Год ввода в эксплуатацию 1988; нежилое здание (Основное), общей площадью 67,2 кв.м с кадастровым номером 90:12:030103:405, этажность 1, материал наружных стен: из прочих материалов; нежилое здание (жиросборник), общей площадью 1,8 кв.м с кадастровым номером 90:12:030103:406, этажность 1, материал наружных стен: из прочих материалов; нежилое здание (насосная), общей площадью 8,8 кв.м с кадастровым номером 90:12:030103:407, этажность 1, материал наружных стен: бетонные; нежилое здание (уборная), общей площадью 43,4 кв.м с кадастровым номером 90:12:030103:408, этажность 1, материал наружных стен: из прочих материалов; нежилое здание (служебное), общей площадью 11,1 кв.м с кадастровым номером 90:12:030103:410, этажность 1, материал наружных стен: из прочих материалов; нежилое здание (служебное), общей площадью 10,6 кв.м с кадастровым номером 90:12:030103:411, этажность 1, материал наружных стен: из прочих материалов; нежилое здание (котельная), общей площадью 103,2 кв.м с кадастровым номером 90:12:030103:401, этажность 1, материал наружных стен: из прочих материалов; нежилое здание (бокс), общей площадью 168,5 кв.м с кадастровым номером 90:12:030103:402, этажность 1, материал наружных стен: из прочих материалов; нежилое здание, общей площадью 30,7 кв.м с кадастровым номером 90:12:030103:415, материал наружных стен: из прочих материалов.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 28.05.2018 заявление общества оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Республики Крым от 28 мая 2018 года, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2018 решение Арбитражного суда Республики Крым от 28 мая 2018 года отменено. Заявление общества с ограниченной ответственностью «Пансионат «Горняк» удовлетворено.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 15.02.2019 постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2018 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2019 апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Пансионат «Горняк» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 28 мая 2018 года назначена к судебному разбирательству в судебном заседании.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Двадцать первого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу www.21aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением председателя четвертого судебного состава суда от 20.05.2019 произведена замена судьиКарева А.Ю. на судью Градову О.Г. для участия в рассмотрении апелляционной жалобы.

В судебном заседании представители общества и третьего лица поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ). При этом судом апелляционной инстанции основания для его отмены или изменения, предусмотренные ст. 270 АПК РФ, не установлены.

Из материалов дела следует и судом установлено, что 30.03.2017 представители общества и ЧАО «Центральный горно-обогатительный комбинат» обратились в комитет через ГБУ РК «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на здания и сооружения, расположенные по адресу: Республика Крым, Симферопольский район, пгт. Николаевка, пр. Нахимова, 18, указанные в договоре купли-продажи от 27.03.2017.

12.10.2017 комитетом были приняты решение об отказе в государственной регистрации перехода прав на заявленные объекты недвижимого имущества на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218–ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) поскольку в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав.

Полагая, что указанные решения, оформленные сообщениями, являются незаконными, общество обратилось в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суд первой инстанции исходил из того, что государственная регистрация права собственности за ЧАО «Центральный горно-обогатительный комбинат» в отношении 11 объектов недвижимости, находящихся на территории Республики Крым, в соответствии с законодательством РФ не осуществлена, следовательно, в отношении этого имущества не может быть осуществлена государственная регистрация перехода права собственности. Предметом договора купли – продажи № 628 от 27.03.2017 является не единый и неделимый имущественный комплекс, а отдельные объекты недвижимости, идентифицировать которые как целостный имущественный комплекс по имеющимся в деле документам не представляется возможным. Доказательств того, что эти объекты обладают признаками недвижимости и могут выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав суду также не представлено. Кроме того, сделка, оформленная договором № 628 купли – продажи недвижимого имущества от 27.03.2017, противоречит законодательству РФ и является ничтожной.

Апелляционная коллегия, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, пришла к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

Действия комитета по регистрации права собственности регламентированы нормами Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных взаимоотношений).

В соответствии со статьей 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Статьей 14 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

По результатам проведенной правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, государственная регистрация была приостановлена на основании пунктов 5, 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Так, из уведомления о приостановлении государственной регистрации следует, что в доверенности от 10.03.2017 у доверенных лиц ФИО4, ФИО5, ФИО6 отсутствуют полномочия на подачу заявления о государственной регистрации права собственности и перехода права собственности в отношении заявленных объектов недвижимости; в нарушение ч. 3 ст. 21 Закона № 218-ФЗ заявителем представлены копии доверенностей № 77 АВ 3960254 от 21.03.2017 № 77 АВ 3087175 от 27.03.2017 не заверенные надлежащим образом; заявитель не предоставил на государственную регистрацию надлежащим образом заверенный устав ЧАО «Центральный горно-обогатительный комбинат»; не выполнены условия решения наблюдательного совета согласно Уставу о рыночной цене объекта, отсутствуют сведения о рыночной стоимости предмета договора купли – продажи; не представлен документ, подтверждающий, что расчёт между сторонами произведён полностью.

Довод комитета о том, что в доверенности от 10.03.2017 у доверенных лиц ФИО4, ФИО5, ФИО6 отсутствуют полномочия на подачу заявления о государственной регистрации права собственности и перехода права собственности в отношении объектов недвижимости является несостоятельным, так как из текста доверенности следует, что юридическое лицо предоставило своим представителям право подписи и подачи в том числе заявлений о государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что документы для государственной регистрации перехода права собственности были поданы лично представителями общества и продавца через ГБУ РК «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг», который в свою очередь сопоставил предоставленные копии доверенностей № 77 АВ 3960255 от 21.03.2017 и № 77 АВ 3087175 от 27.03.2017 с их оригиналами и заверил своей подписью и печатью.

Частью 9 статьи 18 Закона № 218-ФЗ установлено, что орган регистрации прав самостоятельно запрашивает в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, учредительные документы такого юридического лица. Заявитель вправе представить учредительные документы юридического лица, или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица (при наличии печати) копии этих учредительных документов по собственной инициативе.

Таким образом, Закон № 218-ФЗ не обязывает лицо, обратившееся за государственной регистрацией от имени юридического лица представлять учредительные документы такого лица.

Также из материалов следует и судом установлено, что расчёты между сторонами по договору купли – продажи от 27.03.2017 выполнены в полном объёме, что подтверждается актом приёма – передачи от 30.03.2017, указанный акт был представлен регистратору в составе поданных документов.

В тоже время, судом установлено, что для государственной регистрации перехода права собственности в комитет был представлен, в частности, договор № 628 купли – продажи 11 объектов недвижимости, находящихся на земельном участке (кадастровый номер 90:12:030102:1860) по адресу: РК, <...>, заключенный 27.03.2017 между ЧАО «Центральный горно-обогатительный комбинат» (г. Кривой Рог, Днепропетровская область, Украина, продавец, далее – акционерное общество) и обществом с ограниченной ответственностью «Пансионат «Горняк» (г. Краснодар, Краснодарский край, Российская Федерация, покупатель).

Согласно свидетельству о праве собственности на недвижимое имущество от 30.08.2007 открытому акционерному обществу «Центральный горно-обогатительный комбинат», наименование которого в последующем было изложено как публичное акционерное общество в соответствии с требованиями Закона Украины от 17.09.2008 № 514VI «Об акционерных обществах», а в дальнейшем изложено как частное акционерное общество в связи со сменой типа общества, что подтверждается уставом общества, на праве собственности принадлежит объект - строения и сооружения пансионата «Горняк» общей площадью 9554 кв.м.

Между тем предметом договора купли-продажи от 27.03.2017 № 628 являются самостоятельные объекты недвижимости, наименование которых не соотносится ни с наименованием имущественного комплекса, указанного в свидетельстве, ни с наименованием имущества, входящего в его состав согласно описанию.

Правоустанавливающие документы на объекты, являющиеся предметом договора купли-продажи от 27.03.2017 № 628, в материалах дела отсутствуют.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов и, будучи юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации не может подменять собой основание возникновения, изменения и прекращения права.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу названной нормы понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Определениями апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью «Пансионат «Горняк» и частному акционерному обществу «Центральный горно-обогатительный комбинат» неоднократно предлагалось представить правоустанавливающие документы на каждый из самостоятельных объектов, являющихся предметом договора купли-продажи от 27.03.2017 № 628.

Во исполнение определений суда обществом были представлены копии Выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12.10.2017.

Однако, проведение в отношении сооружений технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества, и по смыслу Закона № 218-ФЗ и Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» осуществление в отношении объекта кадастрового учета само по себе не может служить основанием автоматического признания такого объекта недвижимостью.

Между тем судом в отношении каждого из объектов, поименованных в договоре купли-продажи, не установлена совокупность признаков, позволяющих считать каждый из этих объектов самостоятельным объектом недвижимости, равно как и не установлено наличие правоустанавливающих документов на каждый из самостоятельных объектов.

Сведений о наличии у акционерного общества свидетельства о праве собственности на отдельное имущество, на которое заявлено право, как на самостоятельный объект недвижимости, не имеется и органу регистрации прав не представлено.

Таким образом, переход права собственности на составную часть целостного имущественного комплекса не может быть зарегистрирован как на самостоятельный объект прав на основании представленных документов, которые не подтверждают возникновение у акционерного общества права собственности на самостоятельные объекты недвижимости.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что у органа регистрации прав отсутствовали законные основания для внесения сведений о государственной регистрации права на указанный объект в Единый государственный реестр прав, в связи с чем оспоренное решение об отказе в регистрации прав независимо от оснований отказа регистрирующего органа, не нарушает существующие права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о необходимости отказа в удовлетворении требования заявителя.

Выводы суда первой инстанции о том, что общество с ограниченной ответственностью «Пансионат «Горняк» является ненадлежащим заявителем, о том, что отсутствуют законные основания для оспаривания отказа в регистрации перехода права собственности, суд апелляционной инстанции полагает необходимым исключить из мотивировочной части как противоречащие части 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ.

Кроме того, суд апелляционной инстанции полагает необходимым исключить выводы суда первой инстанции об отсутствии права осуществлять свою экономическую деятельность на территории Российской Федерации и заключать какие – либо сделки в сфере экономической деятельности, в том числе в отношении указанного недвижимого имущества поскольку спорный объект недвижимости расположен на территории Республики Крым Российской Федерации, а продавец имеет статус иностранного юридического лица, так как в статье 19 Федерального закона от 30.11.1994 №52-ФЗ, введенной в действие Федеральным законом от 05.02.2014 №124-ФЗ «О внесении изменения в Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и статью 1202 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» речь идет об осуществлении экономической деятельности на территории Республики Крым и не имеет отношения к продаже имущества, принадлежащего акционерному обществу на праве собственности.

Апелляционная жалоба не содержит доводов и фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба не может быть признана апелляционным судом обоснованной и не может служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанцией не выявлено.

В связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционной жалобы заявителя судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 1500 руб. на основании статьи 110 АПК РФ относятся судом на заявителя жалобы. Вопрос о возврате излишне уплаченной государственной пошлины в размере 1500,00 руб. разрешен судом апелляционной инстанции в постановлении от 09.10.2018.

Руководствуясь ст. 110, ст. 266, ст. 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 28 мая 2018 года по делу № А83-17249/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Пансионат «Горняк»– без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Омельченко

Судьи О.Г. Градова

А.В. Привалова