Гражданский кодекс часть 1

от общества с ограниченной ответственностью «Пегас-2008» – Попович И.Я., доверенность от 13.05.01.2020 б/н, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 19 ноября 2019 года по делу № А83-18867/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью «Пегас-2008»

(ОГРН 1149102182657, ИНН 9110088149)

к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым (ОГРН 1149102178180, ИНН 9110087191),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

Администрации города ЕвпаторииРеспублики Крым

об урегулировании разногласий возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Пегас-2008» (далее – истец, общество, ООО «Пегас-2008») обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением (с учётом уточнений от 07.10.2019) к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым (далее – ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий между обществом с ограниченной ответственностью «Пегас-2008» и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества - комплекса, состоящего из литеров «А», «Б», «В», «Г», «Д», «Е», «Ж», «З», «К», «К1», «Л», «Л1», «М», «Н», «О», общей площадью 1545,0 кв.м., сооружений расположенного по адресу: г. Евпатория, проезд Монтажников, д. 5, и земельного участка общей площадью 6046,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Евпатория, проезд Монтажников, д. 5, изложив п. 1.2. и п. 2.1.1 Договора в следующей редакции:

«1.2. Стороны договорились, что рыночная цена имущества составляет 7 500 000,00 (семь миллионов пятьсот тысяч) рублей без учета НДС и включает в себя:

1.2.1. цена объекта (комплекс) – 5 030 000,00 (пять миллионов тридцать тысяч) рублей.

1.2.2. цена земельного участка – 2 470 000 (два миллиона четыреста семьдесят тысяч) рублей».

«2.1.1. Оплата стоимости имущества, подлежащая внесению в бюджет города, производится Покупателем в рассрочку, в течение пяти лет с даты подписания настоящего Договора, равными долями, в сумме:

- за объект (комплекс) – 83 833,33 (восемьдесят три тысячи восемьсот тридцать три) рубля 33 копейки ежемесячно;

- за земельный участок – 41 166,66 (сорок одна тысяча сто шестьдесят шесть рублей 66 копеек) ежемесячно, но не позднее последнего календарного дня месяца. В случае если последний календарный день является выходным или праздничным днём, то срок оплаты переносится на первый рабочий день следующего месяца».

Исковые требования мотивированы тем, что проведённая оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества, проведена в нарушение порядка реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества субъектами малого и среднего предпринимательства изложенного в статье 9 Закона № 159-ФЗ, поскольку оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, при этом, отчёт об оценке был составлен 19.06.2017 года, тогда как истец обратился с заявлением к ответчику ещё 15.03.2016 года.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 19.11.2019 исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым, обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при принятии решения неверно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения данного дела, а также неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Так податель жалобы указывает, что истцу заранее было известно о результатах экспертизы, что, по его мнению, возможно говорит о сговоре истца с экспертом и занижению рыночной стоимости имущества, с учётом того, что до проведения судебной экспертизы, стоимость объекта оценки составляла 11 792 400 рублей.

Определением от 26.02.2020 апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда.

ООО «Пегас-2008» представило отзыв на апелляционную жалобу, просит оставить её без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменений, указывая при этом на то, что отчёт об оценке ООО «Гео Эксперт» не мог быть принят судом первой инстанции в качестве надлежащего и допустимого доказательства, поскольку в нарушение действующего законодательства, он был составлен 23.06.2017 года, а не на дату получения уполномоченным органом от истца заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - 15.03.2016 года.

Также ООО «Пегас-2008» указывает на отсутствие в материалах дела доказательств о наличии сговора между истцом и экспертом по данному делу, в связи с чем указанные доводы апелляционной жалобы, являются лишь предположением представителя Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым.

До начала слушания дела, от представителя Департамента поступило ходатайство об отложении рассмотрения данного дела в связи с его занятостью в другом судебном заседании.

Из содержания части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) следует, что полномочие суда по вопросу удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства относится к числу дискреционных и зависит от наличия обстоятельств, препятствующих участию стороны в судебном заседании, которые суд оценит в качестве уважительных причин неявки, а также обстоятельств, связанных с необходимостью предоставления доказательств, совершения иных процессуальных действий, способных повлиять на разрешение спора.

Кроме того, даже в случае наличия уважительных причин неявки в судебное заседание лица, извещённого о времени и месте его проведения, отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

С учётом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что уважительных причин для отложения рассмотрения данного дела не имеется.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

15.05.1997 между представительством фонда имущества Автономной Республики Крым в городе Евпатория и организацией арендаторов стройучастка АТПП «Евпатория» был заключён договор аренды имущественного комплекса стройучастка АТПП «Евпатория», расположенного по адресу: г. Евпатория, ул. Монтажников, 5.

Согласно пункту 10 Договора, срок его действия установлен до 31.11.2000 года.

Соглашением от 01.05.2001 года, заключённым между Управлением экономики Евпаторийского городского совета, являющимся правопреемником представительства фонда имущества Автономной Республики Крым в городе Евпатория и арендным ремонтно-строительным предприятием «Блок», являющимся правопреемником организации арендаторов строй участка АТПП «Евпатория» указанный Договор был изложен в новой редакции, в том числе установлен новый срок действия Договора – до 01 декабря 2005 года.

В последующем в Договор аренды неоднократно вносились изменения путём заключения дополнительных соглашений, в том числе изменялся и размер арендной платы.

Дополнительным соглашением от 10 ноября 2005 года срок действия Договора продлен до 01 ноября 2006 года.

Дополнительным соглашением от 01 ноября 2006 года срок действия Договора продлен до 01 октября 2007 года.

Дополнительным соглашением от 27 сентября 2007 года срок действия Договора продлен до 01 сентября 2010 года.

Дополнительным соглашением от 01 августа 2009 года арендатор заменен на его правопреемника – Общество с ограниченной ответственностью «Пегас-2008».

Дополнительным соглашением от 05 августа 2010 года срок действия Договора продлен до 01 августа 2012 года.

Дополнительным соглашением от 23 августа 2012 года срок действия Договора продлен до 01 июля 2015 года.

Вступившим в силу решением Арбитражного суда Республики Крым от 17.12.2015 года по делу № А83-3256/2015, договор аренды от 15 мая 1997 года (с изменениями и дополнениями) имущественного комплекса, расположенного по адресу: г. Евпатория, проезд Монтажников, 5, был признан продлённым на неопределенный срок.

15.03.2016 года истец обратился в адрес Евпаторийского городского совета, Администрации города Евпатории Республики Крым и Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом от 06.04.2016 года Администрация города Евпатории отказала в удовлетворении указанного заявления в связи с тем, что действие Федерального закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий, а также в связи с непредставлением истцом информации о соответствии к условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства.

11.05.2016 года истец повторно обратился в адрес Евпаторийского городского совета, Администрации города Евпатории Республики Крым и Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указав информацию об отнесении истца к категории субъектов малого или среднего предпринимательства.

Письмом от 26.05.2016 года Администрация города Евпатории отказала в удовлетворении указанного заявления. Основанием для отказа послужило то обстоятельство, что в связи с исключением объекта из числа арендуемых, не представляется возможным учёт заявления, так как заявителю было направлено уведомление о расторжении договора и после завершения данной процедуры ООО «Пегас-2008» не будет являться арендатором муниципального имущества.

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда от 12.09.2016 года по делу № А83-3575/2016, был признан незаконным отказ Администрации города Евпатории Республика Крым, оформленный письмом Администрации города Евпатории Республика Крым (исх. № 3389/02-25 от 26.05.16), на Администрацию города Евпатории Республики Крым возложена обязанность совершить действия по рассмотрению заявления ООО «Пегас-2008» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, обеспечить заключение, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

Постановлением Администрации города Евпатории Республики Крым от 08.09.2017 года № 2641-п «Об условиях приватизации имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства обществом с ограниченной ответственностью «Пегас-2008», предусмотрено осуществление приватизации путём реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектом малого и среднего предпринимательства обществом с ограниченной ответственностью «Пегас-2008» недвижимого имущества, являющегося собственностью муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым: комплекса, состоящего из зданий лит. «А», «Б», «В», «Г», «Д», «Е», «Ж», «З», «К», «К1», «Л», «М», «Н», «О», общей площадью 1545,0 кв.м., с кадастровыми номерами: 90:18:010154:425, 90:18:010154:424, 90:18:010154:423, 90:18:010154:431, 90:18:010154:426, 90:18:010154:427, 90:18:010154:428, 90:18:010154:430, 90:18:010154:429, земельный участок общей площадью 6046,0 кв. м., с кадастровым номером 90:18:010154:359, по адресу: г. Евпатория, проезд Монтажников, д.5.

В соответствии с пунктом 1.6 указанного Постановления, рыночная стоимость объекта согласно отчёту № 168-17/4 об оценке объекта, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Гео Эксперт» составляет 7 697 400,00 рублей без учёта НДС, стоимость земельного участка – 4 095 000,00 рублей без учёта НДС, а итоговая рыночная стоимость имущества составляет 11 792 400,00 рублей без учёта НДС.

Пунктом 2 Постановления, Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым было поручено осуществление продажи объекта приватизации и совершение юридически значимых действий, связанных с выполнением условий приватизации, а также поручено в течение десяти дней с даты принятия настоящего постановления направить покупателю копию постановления, предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

Письмом от 14.09.2017 года № 2384/06, Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории направил в адрес ООО «Пегас-2008» предложение о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с проектом такого договора.

Не согласившись со стоимостью объекта приватизации, 27.09.2017 года истец обратился с письмом к ответчику с заявлением о внесении изменений в договор купли-продажи в части уменьшения стоимости объекта недвижимого имущества и протоколом разногласий № 1.

В протоколе разногласий к Договору купли-продажи муниципального недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 27.09.2017 года № 1, истец просил изложить пункты договора в следующей редакции:

«1.2. Стороны договорились, что рыночная цена имущества составляет 6 600 000,00 (шесть миллионов шестьсот тысяч) рублей без учёта НДС и включает в себя:

1.2.1. цена объекта (комплекс) – 4 800 000,00 (четыре миллиона восемьсот тысяч) рублей.

1.2.2. цена земельного участка – 1 800 000,00 (один миллион восемьсот тысяч) рублей»

- за объект (комплекс) – 80 000,00 (восемьдесят тысяч) рублей ежемесячно;

- за земельный участок – 30 000,00 (тридцать тысяч рублей) ежемесячно, но не позднее последнего календарного дня месяца. В случае если последний календарный день является выходным или праздничным днем, то срок оплаты переносится на первый рабочий день следующего месяца».

Сопроводительным письмом к протоколу разногласий истец сообщил, что считает стоимость объекта купли-продажи завышенной, так как в результате самостоятельного исследования рынка недвижимости пришёл к выводу, что стоимость аналогичных объектов недвижимости вместе с земельным участком не превышает 7 000 000,00 рублей.

В ответ на обращение Истца ответчик в письме от 19.10.2017 года № 2728/06 сообщил, что Департамент отклоняет представленный протокол разногласий.

Определением суда первой инстанции от 22.11.2018 года, по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Институт учёта и судебной экспертизы».

На разрешение экспертов был поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость недвижимого имущества - комплекса, состоящего из литеров «А», «Б», «В», «Г», «Д», «Е», «Ж», «З», «К», «К1», «Л», «М», «Н», «О», общей площадью 1545,0 кв.м., сооружений расположенных по адресу: г. Евпатория, проезд Монтажников, д. 5 и земельного участка, общей площадью 6046,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Евпатория, проезд Монтажников, д. 5 на дату подачи обществом с ограниченной ответственностью «Пегас-2008» заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, 15.03.2016 года.

По результатам проведённой судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость комплекса нежилых зданий, состоящих из литер «А», «Б», «В», «Г», «Д», «Е», «Ж», «З», «К», «К1», «Л», «Л1», «М», «Н», «О», общей площадью 1545,0 кв.м., сооружений, расположенных по адресу: г. Евпатория, проезд Монтажников, д.5 и земельного участка общей площадью 6046,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Евпатория, проезд Монтажников, д.5, была определена экспертом на дату получения Департаментом от истца заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (15 марта 2016 года) в размере 7 500 000 (семь миллионов пятьсот тысяч) рублей, без учета НДС.

Указанные выше обстоятельства, послужили основанием для обращения ООО «Пегас-2008» в Арбитражный суд Республики Крым с данными исковыми требованиями.

Изучив материалы дела, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу, об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, по следующим обстоятельствам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Так, удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции сходил из того, что в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Вместе с тем, такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО «Пегас-2008» отвечает всем условиям, определенным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Из материалов дела усматривается, что согласно сведениям из Единого реестра субъектом малого и среднего предпринимательства, 01.08.2016 года в реестр внесены сведения об ООО «Пегас-2008» (ИНН 9110088149) по категории субъекта малого или среднего предпринимательства - «микропредприятие».

Судом первой инстанции также было установлено, что статус ООО «Пегас-2008» не оспаривается как ответчиком по данному делу, так и Администрацией города Евпатории, с учётом принятого Администрацией постановления от 08.09.2017 года № 2641-п «Об условиях приватизации имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства обществом с ограниченной ответственностью «Пегас-2008». При принятии данного постановления, органами местного самоуправления была проведена проверка статуса заявителя относительно возможности отчуждения обществу муниципального имущества в соответствии с требованиями ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по результатам которой, был начат процесс его приватизации.

С учётом изложенного, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что за истцом, арендующим муниципальное имущество, нормами указанного Закона закреплено преимущественное право на его приобретение из муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, возможность реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества самим арендатором установлена также частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключён в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьёй 446 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 года № 9 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчётом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно данного информационного письма, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.), судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Также, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 года № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 и от 25.12.2012 года № 9785/12 по делу № А46-764/2011, был сформулирован вывод, что при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Однако, из материалов дела усматривается, что отчёт об оценке рыночной стоимости имущества от 23.06.2017 года, составленный ООО «Гео Эксперт», который был принят за основу при принятии Постановления администрации города Евпатории Республики Крым от 08.09.2017 года № 2641-п, определял рыночную стоимость отчуждаемых объектов недвижимого имущества по состоянию на дату произведения оценки - 19.06.2017 года, а не на дату получения Департаментом от общества заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Статьёй 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Изменение выкупной цены имущества, определенной независимым оценщиком, возможно в случае признания данной оценки недостоверной. Только признание оценки, выполненной независимым оценщиком недостоверной, может служить основанием для обязания органов государственной власти и местного самоуправления произвести отчуждение имущества по иной цене.

Доказательств, которые могли бы опровергнуть определенную экспертами АНО «Институт учёта и судебной экспертизы» рыночную стоимость объектов недвижимого имущества по состоянию на дату получения Департаментом от общества заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - 15.03.2016 года, ни суду первой, ни апелляционной инстанции не представлено, как и не представлено доказательств нарушений экспертом при проведении судебной экспертизы законодательных требований по порядку проведения оценки недвижимого имущества.

Изучив имеющееся в материалах дела экспертное заключение, судебная коллегия установила, что по мнению эксперта, техническое состояние несущих конструкций комплекса нежилых зданий, состоящего из литеров «А», «В», «Г», «Д», «Ж», «З», «К», «К1», «Л», «Л1», «М», «Н», «О», сооружений, - удовлетворительное - обеспечиваются условия эксплуатации, но требуется капитальный ремонт, с устранением локальных повреждений без усиления конструкций.

Техническое состояние несущих конструкций нежилых зданий литер «Б», «Е» - неудовлетворительное - имеются повреждения, дефекты и трещины, свидетельствующие об ограничении работоспособности и снижении несущей способности конструкций.

В соответствии с Методикой определения физического износа гражданских зданий (применительно) физический износ исследуемых нежилых зданий литер «А», «В», «Г», «Д», «Ж», «З», «К», «К1», «Л», «Л1», «М», «Н», «О» и сооружений, расположенных по адресу: г. Евпатория, проезд Монтажников, д.5 составляет 40%. Физический износ нежилых зданий литер «Б», «Е» составляет 60%.

Экспертом указано, что осмотр объекта оценки проводился 25.01.2019 года, а дата оценки обозначена – 15.03.2016 года, поэтому в дальнейших расчетах эксперт исходил из допущения того, что техническое состояние объекта оценки на дату оценки, было такое же как и на дату осмотра. При проведении осмотра объекта стороны по делу данное убеждение эксперта подтвердили.

По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве доказательства отчёт об оценке ООО «Гео Эксперт» от 23.06.2017 г., поскольку он был выполнен по состоянию на 19.06.2017 года, а не на дату получения Департаментом от общества заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, - 15.03.2016 года.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Частью 2 статьи 64, частью 3 статьи 86 АПК РФ, установлено, что заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

По мнению судебной коллегии, удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из положений законодательства, устанавливающего порядок определения рыночной цены арендуемого имущества, а также из данных, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы, которая была проведена по настоящему делу экспертами АНО «Институт учёта и судебной экспертизы».

Доводы апелляционной жалобы о том, что истцу заранее было известно о результатах экспертизы, что, по мнению ответчика, возможно говорит о сговоре истца с экспертом и занижению рыночной стоимости имущества, по мнению судебной коллегии являются безосновательными, поскольку надлежащих и допустимых доказательств в подтверждение указанных доводов, в материалы дела не представлено.

Учитывая всё выше изложенное, коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Поскольку апелляционная жалоба подана Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым, который в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в связи с чем, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы не взыскивается.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 19 ноября 2019 года по делу № А83-18867/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Евдокимов

Судьи Ю.В. Колупаева

Е.А. Остапова