Гражданский кодекс часть 1

от Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» – ФИО1, доверенность от 25.05.2017 № 77АВ4581533, личность установлена по паспорту гражданина Российской Федерации;

от Общества с ограниченной ответственностью «Холтон» – ФИО2, ФИО3, доверенность № б/н от 09.12.2016, личности удостоверены на основании паспортов граждан Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (Общество с ограниченной ответственностью) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 07 сентября 2017 года по делу №А83-6969/2017 (судья Шкуро В.Н.),

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Холтон» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне истца:

Общества с ограниченной ответственностью «ТЭС-Терминал» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (ОГРН <***>, ИНН <***>),

Российского национального коммерческого банка (публичное акционерное общество) (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика:

Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (общество с ограниченной ответственностью) (ОГРН<***>, ИНН <***>),

о признании недействительными сделок,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Холтон» (далее – ООО «Холтон», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» (далее – ООО «Центр-Гарантия», ответчик) о признании недействительными: договора купли-продажи здания гостиницы (кадастровый номер: 90:18:010114:175) и оздоровительного комплекса (кадастровый номер: 90:18:010114:174), расположенных по адресу: <...>, заключенного между ООО «Холтон» (продавец) и ООО «Центр-Гарантия» (покупатель), и предварительного договора купли-продажи указанного недвижимого имущества, заключенного 17.12.2015 между ООО «Центр-Гарантия» (продавец) и ООО «Холтон» (покупатель).

Определением от 05.06.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Коммерческий банк «БФГ-Кредит» (общество с ограниченной ответственностью) (далее Коммерческий банк «БФГ-Кредит» (ООО), Общество с ограниченной ответственностью «ТЭС-Терминал» (далее – ООО «ТЭС-Терминал») и Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 07 сентября 2017 года по делу №А83-6969/2017 иск удовлетворен полностью.

Признано недействительным, как ничтожную сделку, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Холтон» (Продавец) договор купли-продажи здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015, согласно которого, Продавец продает (передает в собственность), а Покупатель покупает (приобретает в собственность) в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество:

- здание гостиницы, назначение: нежилое здание, общей площадью 3 842,60 кв.м., количество этажей 7, находящееся по адресу: Россия, <...>, кадастровый номер: 90:18:010114:175;

- нежилое здание оздоровительного комплекса, назначение: нежилое, общей площадью 1 614,60 кв.м., количество этажей 3, в том числе подземных этажей 1, находящееся по адресу: Россия, <...>, кадастровый номер: 90:18:010114:174.

Признано недействительным, как ничтожную сделку, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «ХОЛТОН» (Покупатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» (Продавец) предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества б/н от 17.12.2015, согласно пункту 1 которого, Продавец обязуется в будущем, но не ранее 01.01.2017 года заключить с Покупателем основной договор купли-продажи объектов – недвижимого имущества и передать в собственность Покупателя следующее недвижимое имущество:

- нежилое здание оздоровительного комплекса, назначение: нежилое, общей площадью 1 614,60 кв.м., количество этажей 3, в том числе подземных этажей 1, находящееся по адресу: Россия, <...> дом16а, кадастровый номер: 90:18:010114:174.

Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Холтон» 12 000,00 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Возвращено Обществу с ограниченной ответственностью «Холтон» 6 000,00 рублей излишне уплаченной государственной пошлины из федерального бюджета.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Коммерческий банк «БФГ-Кредит» (ООО) в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Банк в лице конкурсного управляющего указывает на то, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, что привело к несоответствию выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2017 апелляционная жалоба Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (Общество с ограниченной ответственностью) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» принята к производству суда апелляционной инстанции.

12.12.2017 от Общества с ограниченной ответственностью «ХОЛТОН» в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец указывает, что спорные договоры являются притворными сделками, поскольку действительная взаимная воля сторон была направлена на заключение договора ипотеки с целью обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору от 21.12.2015 №11112, а доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда относительно указанных обстоятельств и являются необоснованными. На основании изложенного просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

12.12.2017 от конкурсного управляющего Коммерческого банка «БФГ-Кредит» в материалы дела поступили письменные пояснения, в которых конкурсный управляющий отмечает, что вывод суда первой инстанции о наличии действительной воли сторон в заключении договора ипотеки основана на неверной оценке доказательств, представленных в материалы дела. По мнению конкурсного управляющего залог Банка не мог возникнуть в данных обстоятельствах, так как объекты недвижимости на основании оспариваемых сделок могли быть приобретены ответчиком по определенной продажной стоимости. Оспариваемые сделки не влекут последствий заключения договора ипотеки, вследствие чего не могут быть признаны прикрывающими его.

13.12.2017 в судебном заседании представитель Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, а также письменных пояснениях, также просил приобщить к материалам дела копию протокола № 31 от 25.01.2016 об одобрении ООО «Центр-Гарантия» крупной сделки.

Представители Общества с ограниченной ответственностью «Холтон» относительно удовлетворения апелляционной жалобы возражали, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Рассмотрев ходатайство Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, судебная коллегия отмечает следующее.

Согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Из разъяснений, изложенных в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 № 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" следует, что поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 24.11.2016 №2506-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО4 на нарушение его конституционных прав частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", часть 2 статьи 268 АПК Российской Федерации, предписывающая, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными, направлена на реализацию права участников гражданского судопроизводства на судебную защиту, а потому не может расцениваться как нарушающая конституционные права заявителя в его конкретном деле.

Рассмотрев заявленное ходатайство о приобщении к материалам дела в качестве доказательства Протокола от 25.01.2016 об одобрении ООО «Центр-Гарантия» крупной сделки, коллегия судей отклоняет его, поскольку отсутствуют основания считать, что заявитель не представил указанный документ в суд первой инстанции по не зависящим от него уважительным причинам.

Представители Общества с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия», Общества с ограниченной ответственностью «ТЭС-Терминал», Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Российского национального коммерческого банка, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе, путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 17.12.2015 между сторонами по делу ООО «Холтон» (продавец) и ООО «Центр-Гарантия» (покупатель) заключен спорный договор купли-продажи здания с использованием кредитных средств банка (далее – Договор купли-продажи, том 1 л.д. 126-129), согласно которому продавец продает (передает в собственность), а покупатель покупает (приобретает в собственность) в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: здание Гостиница, назначение: нежилое здание, общей площадью 3 842,60 кв.м, количество этажей 7, находящееся по адресу: Россия, <...>, кадастровый номер: 90:18:010114:175 и нежилое здание Оздоровительный комплекс, назначение: нежилое, общей площадью 1 614,60 кв.м, количество этажей 3, в том числе подземных этажей 1, находящееся по адресу: Россия, <...>, кадастровый номер: 90:18:010114:174 (пункт 1).

Продажная цена установлена в пункте 2 названного договора в размере 55 355 806,00 руб., в том числе НДС 8 444 106,00 руб., из которых продажная цена Гостиницы – 31 087 808,00 руб., в том числе НДС 4 742 208,00 руб., продажная цена Оздоровительного комплекса - 3 701 898,00 руб. Данным пунктом также определено, что оплата объекта недвижимости будет полностью произведена покупателем за счет кредитных средств, предоставляемых Коммерческим банком «БФГ-Кредит» (ООО) по кредитному договору от 17.12.2015 б/н, заключенному между покупателем (заемщик) и кредитором на следующих условиях: цель кредитования – приобретение вышеуказанного объекта недвижимости, сумма кредита – 55 355 806,00 руб., срок возврата кредита 01.01.2017, процентная ставка по кредиту – 17 % годовых. Уплата процентов производится заемщиком в конце срока, единовременно с погашением кредита.

Покупатель обязался уплатить продавцу вышеуказанную сумму после государственной регистрации, но не позднее 01.01.2017. Стороны пришли к соглашению,

что у продавца право залога не возникает, приобретаемый покупателем объект недвижимости, будет находиться в залоге у кредитора с момента государственной регистрации права собственности покупателя на объект недвижимости в соответствии со статьей 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Залогодержателем будет являться Коммерческий банк «БФГ- Кредит» (ООО) (пункт 3 Договора купли-продажи).

Согласно пункту 5 Договора купли-продажи продавец обязался в день заключения

договора передать покупателю, а покупатель принять от продавца объект недвижимости по передаточному акту.

Покупатель в силу пункта 7 данного договора приобретает право собственности на объект недвижимости, отчуждаемые по настоящему договору, после государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 16 Договора купли-продажи стороны закрепили договоренность об одновременном заключении трехстороннего договора поручительства, где поручителем по выполнению обязательств покупателя в соответствии с пунктом 3 договора выступит Коммерческий банк «БФГ-Кредит» (ООО).

17.12.2015 между сторонами заключен также Предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества (далее – Предварительный договор, том 1 л.д. 130-131), по которому уже ООО «Центр-Гарантия» (продавец) обязалось в будущем, но не ранее 01.01.2017, заключить с ООО «Холтон» (покупатель) основной договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости (пункт 1).

Пунктом 2 данного договора предусмотрено, что право собственности продавца на указанные объекты недвижимости, в отношении которых будет заключен основной договор купли-продажи, возникнет в будущем после регистрации права собственности продавца в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 17.12.2015, заключенного между ООО «Центр-Гарантия» (покупатель) и ООО «Холтон» (продавец).

В пункте 3 Предварительного договора определены условия, при выполнении которых между сторонами будет заключен основной договор, а именно: выполнение ООО «ТЭС-Терминал» (заемщик, в договоре ошибочно указано «ТЕС-Терминал») своих обязательств по кредитному договору от декабря 2015 (число в договоре не указано) №11112, заключенному между заемщиком и Коммерческим банком «БФГ-Кредит» на следующих условиях: цель кредитования – пополнение оборотных средств, сумма кредита – 250 000 000,00 руб., срок возврата кредита – 05.04.2016, процентная ставка по кредиту –19,75 %.

Продажная цена объекта недвижимости по основному договору определена в пункте 4 Предварительного договора в размере, равном цене по Договору купли-продажи.

Кроме того, стороны согласовали, что в случае, если к 05.04.2016 у заемщика образуется задолженность перед кредитором по кредитному договору, указанному в пункте 3 Предварительного договора, то продажная цена объекта недвижимости, подлежащая отражению сторонами в основном договоре, будет складываться из общей суммы денежных обязательств заемщика по возврату кредита, уплате начисленных процентов и суммы штрафных санкций по кредитному договору, не исполненных заемщиком на дату заключения основного договора (пункт 5 Предварительного договора).

Пунктом 7 Предварительного договора стороны определили, что одновременно с заключением предварительного договора стороны заключают трехсторонний договор поручительства, где поручителем по выполнению обязательств продавца, в том числе связанных с уплатой штрафа в соответствии с пунктом 6 Предварительного договора, выступает Коммерческий банк «БФГ-Кредит» (ООО).

Согласно кредитному договору от 21.12.2015 № 11112 (том 1 л.д. 132-138), заключенному между Коммерческим банком «БФГ-Кредит» (общество с ограниченной ответственностью (кредитор) и ООО «ТЭС-Терминал» (заемщик), кредитор на условиях данного договора обязался предоставить заемщику кредит в сумме 250 000 000,00 руб. на срок по 05.04.2016 под 19,75 %, а заемщик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях настоящего договора (пункт 1.1).

Кроме того, в материалы дела предоставлен договор поручительства от 17.12.2015 (том 3 л.д. 45-47), по которому Коммерческий банк «БФГ- Кредит» (ООО) (поручитель) принял на себя ответственность перед ООО «Холтон» и ООО «ТЭС-Авто» за исполнение ООО «Центр-Гарантия» обязательств по договору купли-продажи здания, заключенному 17.12.2015 между ООО «Центр-Гарантия» и ООО «Холтон», договору купли-продажи нежилого здания, заключенному 17.12.2015 между ООО «Центр-Гарантия» и ООО «ТЭС-Авто», а именно пункта 3 договора, а также обязательств по предварительному договору купли-продажи здания, заключенному 17.12.2015 между ООО «Центр-Гарантия» и ООО «Холтон», и предварительному договору купли-продажи нежилого здания, заключенному 17.12.2015 между ООО «Центр-Гарантия» и ООО «ТЭС-Авто», в том числе по уплате ООО «Центр-Гарантия» штрафа, предусмотренного пунктом 6 Предварительного договора (пункт 1.1).

Полагая, что Договор купли-продажи и Предварительный договор, заключенные межу сторонами по делу, являются недействительными как ничтожные, ООО «Холтон» обратилось к ответчику с претензией от 29.03.2017 (том 1 л.д.41-60), в которой содержались требования считать спорные договоры недействительными и не производить действий во их исполнение.

Факт направления данной претензии подтверждается почтовой квитанцией от 04.04.2017 (том 1 л.д. 61) и описью вложения к ценному письму с описью вложения и уведомлением о вручении (том 1 л.д. 62), согласно которым претензия с приложениями направлялась по адресу ответчика, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, что в силу пункта 1 статьи 165.1 ГКРФ, считается доставленной, если оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, не зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Отсутствие законодательно установленной процедуры по урегулированию споров о признании сделок недействительными во внесудебном порядке, стало основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Как установлено судом первой и апелляционной инстанции, предметом спора являются материально-правовые требования истца относительно признания недействительными (ничтожными) Договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2015 и Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2015, ввиду их притворности.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно части 1 статьи 431.1. ГК РФ положения настоящего Кодекса о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

Из буквального толкования пункта 2 статьи 170 ГК РФ, следует, что притворные сделки направлены на то, чтобы скрыть действительную волю сторон. Таким образом, при совершении притворной сделки имеет место несовпадение сделанного волеизъявления с действительной волей сторон: в случае заключения притворной сделки целью сторон является достижение определенных правовых последствий, при этом воля сторон направлена на установление между сторонами сделки гражданско-правовых отношений, но иных по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон.

В пункте 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума № 25), разъяснено о том, что применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок.

Таким образом, для достижения цели прикрыть истинную сделку могут оформляться как один договор, так и несколько.

Как верно указано судом первой инстанции, в предмет доказывания по данному спору входит, прежде всего, установление соотношения воли и волеизъявления участников спорных правоотношений.

В ходе судебного разбирательства в суде первой и апелляционной инстанции суду не предоставлено каких-либо доказательств исполнения спорных договоров.

Так, судами обеих инстанций установлено, что по Договору купли-продажи, вопреки пункту 1 статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость к покупателю не зарегистрирован. Собственником соответствующего недвижимого имущества до сегодняшнего дня является истец по делу, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.10.2016 (том 1 л.д.151-154) и Выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости от 31.07.2017 (том 3 л.д.120-134). В материалы дела также не предоставлен передаточный акт, который с учетом пункта 5 Договора купли-продажи должен был быть составлен в день заключения договора, отсутствуют и доказательства оплаты цены договора.

При этом суд отмечает, что из буквального содержания данного договора, действительно, не следует его связь с обязательствами, вытекающими из кредитного договора от 21.12.2015 №11112, однако, суд первой инстанции дал правильную оценку в совокупности с Предварительным договором, в котором действительная воля сторон нашла свое практически буквальное закрепление.

Прежде всего, по Предварительному договору то же имущество, что отчуждалось истцом по Договору купли-продажи, подлежало обратному выкупу самим истцом.

Кроме того, Предварительный договор стороны прямо связали с кредитным договором от 21.12.2015 №11112, а именно: условием заключения основного договора является выполнение обязательств ООО «ТЭС-Терминал» (в договоре именуется как заемщик) по названному кредитному договору (пункт 2), а продажная цена объекта недвижимости состоит из общей суммы денежных обязательств заемщика (ООО «ТЭС-Терминал») по возврату соответствующего кредита (пункт 5).

Тот факт, что в Предварительном договоре не указана дата заключения кредитного договора суд первой инстанции оценил, указав, что спорный договор заключен еще до окончательного подписания кредитного договора, в то же время, о том, что в Предварительном договоре речь идет именно о кредитном договоре от 21.12.2015 №11112, однозначно свидетельствует указание месяца и года заключения последнего, его номер, а также его существенные условия: сумма кредита – 250 000 000,00 руб., срок возврата кредита – 05.04.2016, процентная ставка по кредиту – 19,75%, и сторона заемщика, наименование которого хотя и указано ошибочно как ООО «ТЕС-Терминал» вместо ООО «ТЭС-Терминал», однако, четко указан ОГРН <***> и ИНН <***> ООО «ТЭС-Терминал» (пункт 3 Предварительного договора и пункт 1.1 кредитного договора от 21.12.2015 №11112).

Изложенное, а также практически одновременное заключение спорных договоров и кредитного договора от 21.12.2015 №11112 (17.12.2015 и 21.12.2015), по мнению суда, указывает на то, что все три поименованных договора взаимосвязаны между собой. Более того, у суда отсутствуют основания для придания спорным договорам самостоятельного (независимого) значения, так как из их буквального содержания следует их дополнительный (акцессорный) характер по отношению к кредитному договору от 21.12.2015 №11112.

При этом, судом отклоняются доводы третьего лица – Коммерческого банка «БФГ- Кредит» (ООО) о том, что условие Предварительного договора о заключении основного договора по исполнению ООО«ТЭС-Терминал» обязательств по кредитному договору не свидетельствует о намерении использовать спорные договоры в качестве способа обеспечения исполнения кредитного договора от 21.12.2015 №11112, поскольку эта взаимосвязь следует из буквального содержания Предварительного договора, а также подтверждается пояснениями представителя ООО «ТЭС-Терминал» и прочими материалами дела, в частности, перепиской между ООО «ТЭС-Терминал» и Коммерческим банком «БФГ-Кредит» (ООО), содержание которой суд первой инстанции исследовал и оценил, признав указанные доказательства относимыми и допустимыми по данному делу (том 2 л.д.28-103).

Таким образом, оценивая действительную волю всех участников, арбитражный суд первой инстанции исходил из совокупности следующих обстоятельств:

- заключение 17.12.2015 одновременно с Договором купли - продажи Предварительного договора, суд расценил как закрепленное право обратного выкупа;

- включение в Предварительный договор условия о заключении основного договора, то есть реализации права обратного выкупа, после исполнения обязательств по кредитному договору от 21.12.2015 №11112 и определение выкупной цены по основному договору с учетом суммы задолженности по кредитному договору от 21.12.2015 №11112, суд расценил как наличие обеспечительного характера данных правоотношений, оформленных спорными договорами;

- установление в Предварительном договоре штрафа в случае незаключения основного договора по вине продавца в размере 453 465 500,00 руб., что, очевидно, отражает действительную стоимость объектов недвижимости, а также свидетельствует о занижении продажной цены имущества в Договоре купли-продажи и Предварительном договоре, в связи с чем, доводы Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (ООО) о несоответствии размера обеспечиваемого обязательства (250 000 000,00 руб. плюс проценты из расчета 19,75% годовых) и стоимости предмета залога;

- не наступление последствий совершения Договора купли-продажи, поскольку владельцем объектов недвижимости остался истец по делу, и неисполнение сторонами Договора купли-продажи применительно к исполнению обязательств по кредитному договору от 21.12.2015 №11112 (том 1 л.д.139, 140-150), что свидетельствует об отсутствии у сторон намерений создать правовые последствия договора купли-продажи в условиях исполнения кредитного договора от 21.12.2015 №11112.

При этом, суд первой инстанции отклонил доводы о том, что при заключении между ООО «ТЭС-Терминал» и Коммерческим банком «БФГ-Кредит» (ООО) кредитных договоров от 07.04.2016 №11311, от 09.03.2016 №11294, от 11.02.2016 №11274 и от 08.02.2016 №11255 произошла новация обязательств, вытекающих из кредитного договора от 21.12.2015 №11112, и при этом сохранились связанные с ним дополнительные обязательства, поскольку в силу пункта 2 статьи 414 ГК РФ новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным обязательством, если иное не предусмотрено соглашением сторон, а доказательства такого соглашения суду в нарушение статьи 65 АПК РФ не предоставлены.

При таких обстоятельствах, суд соглашается с доводами истца о том, что в действительности сторонами имелся в виду залог недвижимости (ипотека) с целью обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору от 21.12.2015 №11112, под которым в силу пункта 1 статьи 335 ГК РФ понимается способ обеспечения исполнения обязательств, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Определение договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) дается в пункте 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В пользу выводов о том, что действительная воля участников спорных правоотношений была направлена на заключение договора залога недвижимости (ипотеки) свидетельствуют также фактически сложившиеся между ними отношения.

Как установлено судом первой и апелляционной инстанции стороны не зарегистрировали переход права собственности, недвижимое имущество по акту приема-передачи не передали. Вместе с тем, основной целью договора купли-продажи (сделки по распоряжению (отчуждению) имуществом) является условие по передаче и возникновению права собственности у покупателя. Таким образом, стороны не имели намерения исполнять притворные сделки, безотносительно к наступлению обстоятельств, на случай которых предоставлялось обеспечение.

Об обеспечительном характере купли-продажи с обратным выкупом, а по сути об ипотеке, свидетельствует то, что ипотека как обременение прав на недвижимое имущество действительно не влечет переход права собственности на предмет ипотеки к ипотекодержателю (пункт 1 статьи 338 ГК РФ, пункт 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а в данном случае право собственности приобретателя не было зарегистрировано в установленном законом порядке и не было фактически передано приобретателю. Кроме того, тот факт, что истец продолжает пользоваться объектами недвижимости, также, по мнению суда первой и апелляционной инстанции, соответствует определению ипотеки, предусматривающей сохранение залогодателем права пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке (статья 346 ГК РФ, статьи 1, 29 Федерального закона от 16.07.1998 No102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»).

Также арбитражным судом установлено, что неисполнение Договора купли-продажи (стороны не произвели оплату и передачу предмета купли-продажи), свидетельствует не только о том, что стороны не преследовали цель передачи недвижимого имущества в собственность друг друга, но и о том, что как во всех обеспечительных обязательствах, оно должно было выступить только в случае неисполнения обеспечиваемого обязательства.

В пользу обеспечительного характера спорных договоров говорит и то обстоятельство, что Договором купли-продажи фактически закреплена для Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (ООО) возможность оформить залог на соответствующие объекты недвижимости, но уже в порядке статьи 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и в свою пользу, хотя и в рамках иного кредитного договора (с ООО «Центр-Гарантия»).

В контексте последнего обстоятельства, анализируя состав участников спорных и обеспечиваемых обязательств, суд пришел к правильному выводу о том, что различный субъектный состав спорных сделок (ООО «Холтон» и ООО «Центр-Гарантия») и прикрываемой сделки (ООО «Холтон» (обеспечивающее обязательства ООО «ТЭС-Терминал») и Коммерческий банк «БФГ-Кредит»(ООО)) не имеет в данном случае решающего правового значения, прежде всего, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 87 Постановления Пленума №25, по которым притворная сделка - это сделка, которая совершена с целью, прикрыть другую сделку, в том числе сделку с иным субъектным составом.

Кроме того, при оценке субъектного состава суд первой инстанции учел, что в данном случае роль прикрытия выполняла целая совокупность сделок со сложным субъектным составом. При этом, в силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Таким образом, ООО «Холтон», хотя и не является стороной кредитного договора от 21.12.2014 №11112, однако могло выступить залогодателем как третье лицо, не участвующее в кредитном обязательстве, возникшем между ООО «ТЭС-Терминал» и Коммерческим банком «БФГ-Кредит»(ООО). Более того, согласно переписке между ООО «ТЭС-Терминал» и Коммерческим банком «БФГ-Кредит» (ООО) изначально предлагалось предоставление залога третьим юридическим лицом (Приложение 7 к Протоколу к Протоколу осмотра письменного доказательства от 20.12.2016 №82АА 0648395).

Суд первой инстанции правильно отметил, что участником ООО «ТЭС-Терминал» (заемщик по кредитному договору от 21.12.2015 №11112) и ООО «Холтон» (продавец и покупатель по спорным сделкам) на момент совершения спорных сделок являлось ООО «Фирма «ТЭС» с долей 50% и 75,78% уставного капитала, соответственно (том 1 л.д.65-69, 84-86), что дополнительно объясняет принятие ООО «Холтон» на себя обязательств залогодателя в счет обеспечения исполнения обязательств ООО «ТЭС-Терминал».

Участником Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (ООО) (кредитор по кредитному договору от 21.12.2015 №11112) и ООО «Центр-Гарантия» (покупатель по Договору купли-продажи и продавец по Предварительному договору) на момент совершения спорных сделок являлось одно лицо – ФИО5 с долей 39,66% и 70% от уставного капитала, соответственно (том 1 л.д.118,119), указанные юридические лица имеют одинаковый юридический адрес: <...>, что также указывает на их взаимосвязь. О взаимосвязи ООО «Центр-Гарантия» и Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (ООО) свидетельствует также то, что последний выступил поручителем исполнения обязательств ООО «Центр-Гарантия» по Договору купли-продажи и Предварительному договору (пункт 16 Договора купли-продажи и пункт 7 Предварительного договора), заключив договор поручительства и обеспечив себе тем самым вступление в правоотношения, вытекающие из спорных договоров, с правами поручителя, исполнившего обязательство (статья 365 ГК РФ).

Более того, с учетом содержания Договора купли-продажи ООО «Центр-Гарантия» и Коммерческий банк «БФГ-Кредит» (ООО) в случае реализации обеспечительного обязательства, сформированного спорными договорами, могли быть связаны кредитным договором (пункт 2 Договора купли-продажи), а предмет Договора купли-продажи был бы передан в залог Коммерческому банку «БФГ-Кредит» (ООО) в порядке статьи 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» .

Как правильно указал арбитражный суд, при таких обстоятельствах, участие в спорных сделках ООО «Центр-Гарантия», а не Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (ООО), на защиту интересов которого направлено предоставляемое ими обеспечение, не исключало достижение указанного правового результата.

Все вышеизложенное также свидетельствует о том, что на заключение притворных сделок была направлена воля всех их участников, каждый из которых, при этом, выполнял отведенную ему роль в плане достижения конечного результата – предоставления обеспечения по кредитному договору от 21.12.2015 №11112.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что спорные договоры направлены на достижение других правовых последствий и прикрывают иную волю всех участников, то есть спорные договоры являются притворными сделками.

При этом, суд первой инстанции отметил, что заключение договора купли-продажи и договорное закрепление права обратного выкупа в случае надлежащего исполнения обеспечиваемого кредитного обязательства не может быть расценено как предусмотренный договором способ обеспечения обязательства, не поименованный в законе (пункт 1 статьи 329 ГК РФ), поскольку предоставление кредитору возможности получить возмещение причитающихся ему сумм за счет недвижимого имущества, в том числе принадлежащего третьему лицу, а не должнику, урегулировано законом как залог недвижимости (ипотека), установленные законодательно применительно к залогу (ипотеке) правила, в том числе ограничения, служат сохранению баланса интересов участников гражданско-правовых отношения и не подлежат преодолению путем использования схемы обеспечивающего договора купли-продажи с правом обратного выкупа, которая создает дополнительные ограничения и необоснованные преимущества для сторон.

В пункте 8 Постановления Пленума №25 подчеркивается, что к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГКРФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

Ничтожность притворных сделок прямо предусмотрена законом (пункт 2 статьи 170 ГК РФ), то есть такие сделки недействительны независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, судом не могут быть приняты доводы Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (ООО) о злоупотреблении истцом своим правом, так как в данном случае допущенные при заключении спорных сделок нарушения влекут их ничтожность в любом случае безотносительно к мотивам, которыми руководствовались их стороны.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В то же время, пунктом 3 статьи 166 ГК РФ установлено, что требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Пунктом 84 Постановление Пленума №25 также разъясняется, что согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Наличие правового интереса в признании спорных сделок недействительными истец обосновывает негативными последствиями, которые может повлечь за собой исполнение ничтожных сделок в будущем.

Учитывая, что судом при рассмотрении дела установлено, что спорные сделки сторонами не исполнялись, суд приходит к выводу, что избранный истцом способ защиты обеспечивает восстановление его нарушенных прав (пункт 1 статьи 2, статья 4 АПК РФ).

Подтверждение доводам истца о наличии законного интереса в признании спорных сделок ничтожными, суд правильно указал на имеющееся в Арбитражном суде города Москвы дело №А40-245596/16-182-2198 по иску Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (ООО) в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» к ООО «Центр-Гарантия» при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора: ООО «Холтон», Российского национального коммерческого банка (ПАО), ООО «Чатыр-Даг» и ООО «ТЭС-Авто» – о взыскании задолженности по кредитному договору №11241 от 01.02.2016 в размере 34 796 949,45 долларов США, а также об обращении взыскания на принадлежащее на праве собственности ООО «Центр-Гарантия» недвижимое имущество, расположенное по адресу: Россия, <...> (кадастровые номера 90:18:010114:175 и 90:18:010114:174); недвижимое имущество, расположенное по адресу: Россия, <...> (кадастровые номера 90:22:010501:91; 90:22:010501:367 и 90:22:010501:366), производство по которому приостановлено определением Арбитражного суда города Москвы от 12.07.2017 до разрешения, в том числе, данного дела (том 3 л.д. 48-49).

Поскольку все установленные судом первой инстанции обстоятельства свидетельствовали о притворности договоров купли-продажи недвижимого имущества, как прикрывающие договор залога, то суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о признании их ничтожными в силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, применив к ним правила той сделки, которую стороны имели в виду, а именно договора залога недвижимости (ипотеки), соответственно.

Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

На основании п. п. 1 - 3 ст. 339 Гражданского кодекса РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора залога.

Из приведенных норм закона следует, что отсутствие письменной формы договора о залоге влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

В силу п. 1 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 или нарушены правила п. 4 ст. 13 этого Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

В силу ст. 69-1 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, машино-место, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Поскольку в оспариваемых договорах купли-продажи отсутствуют существенные условия, предусмотренные ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", его регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не осуществлена, соответственно, данная сделка является недействительной ввиду ее ничтожности.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильным выводам, а заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Учитывая изложенное, коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем, апелляционная жалоба Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (Общество с ограниченной ответственностью) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 07 сентября 2017 года по делу №А83-6969/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (Общество с ограниченной ответственностью) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.И. Сикорская

Судьи И.В. Евдокимов

А.А. Тарасенко