Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Крым, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания Энергостройлизинг" на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2018 по делу № А83-7219/2016,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Компания "Энергостройлизинг" (далее - истец, общество, ООО "Компания Энергостройлизинг") обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым (далее - ответчик, Министерство) об обязании заключить договор о внесении изменений в договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М. 13.03.2002, в реестре за N 890 в редакции ООО "Компания Энергостройлизинг" (с учетом уточнения исковых требований и отказа истца
от исковых требований в части в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 13.12.2016 (судья Гайворонский В.И.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда
от 15.05.2017 решение суда первой инстанции изменено, абзац 2 резолютивной части решения изложен в следующей редакции:

Внести изменения в договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М. 13.03.2002, в реестре за N 890, следующего содержания:

Абзац 5 пункта 5.1. Раздела 5 "Обязанности покупателя" - исключить.

Дополнить пункт 5.1. Договора абзацами следующего содержания:

В случае отчуждения Покупателем имущества, приобретенного по Договору третьему лицу, Покупатель обязуется при заключении сделки уведомить третье лицо об обязательствах, предусмотренных Договором, а также указать в Договоре, заключаемом с третьим лицом - новым покупателем, что к новому покупателю переходят все права и обязанности, не исполненные Покупателем по Договору;

В случае дальнейшего отчуждения имущества, приобретенного Покупателем по Договору, обязанности, не исполненные по Договору Покупателем, переходят в полном объеме к лицу, которое приобретает имущество - новому покупателю;

Договор подлежит снятию с контроля в Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Крым после исполнения всех обязанностей, возложенных на Покупателя (самим Покупателем или третьим лицом, которому имущество отчуждено Покупателем). В остальной части решение оставлено без изменений.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 04.09.2017 решение Арбитражного суда Республики Крым от 13.12.2016 и постановление Двадцать первого Арбитражного апелляционного суда от 15.05.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2017 N 310-ЭС17-17710 по делу № А83-7219/2016 отказано в передаче кассационной жалобы ООО "Компания Энергостройлизинг" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 АПК РФ и просил внести изменения в Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находившегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М. 13.03.2002, в реестре за N 890, следующего содержания: Абзац 5 пункта 5.1 Раздела 5 "Обязанности покупателя" - исключить. Дополнить пункт 5.1 Договора абзацами следующего содержания: В случае отчуждения Покупателем имущества, приобретенного по договору третьему лицу, Покупатель обязуется при заключении сделки уведомить третье лицо об обязательствах, предусмотренных Договором, а также указать в договоре, заключаемом с третьим лицом - новым покупателем, что к новому покупателю переходят все права и обязанности, не исполненные Покупателем по Договору; в случае дальнейшего отчуждения имущества, приобретенного Покупателем по Договору, не исполненные по Договору Покупателем обязательства, переходят в полном объеме к лицу, которое приобретает имущество - новому покупателю.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Энвил" и Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 29.06.2018 (судья Гайворонский В.И.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда
от 27.09.2018 (судьи Евдокимов И.В., Остапова Е.А., Тарасенко А.А.) решение суда первой инстанции от 29.06.2018 отменено; в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции
от 27.09.2018, ООО "Компания Энергостройлизинг" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое постановление, оставив в силе решение суда первой инстанции.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы. Пояснил, что на момент заключения договора купли-продажи от 13.03.2002 объекты незавершенного строительства уже находились на земельном участке, с момента заключения указанного договора и по настоящее время строительные работы на объектах незавершенного строительства истцом не производились, в связи с нахождением на территории объекта канализационного выбросного коллектора.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель ООО "Энвил" поддержал доводы кассационной жалобы.

Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в судебное заседание суда кассационной инстанции представителей не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, установленном в статьях 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Арбитражный суд Центрального округа, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, заслушав представителей явившихся лиц, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Из материалов дела следует и судами установлено, что между Фондом имущества Автономной Республики Крым (Продавец) и ООО "Компания "Энергостройлизинг" (Покупатель) 13.03.2002 заключен Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М., в реестре за N 890 (далее - Договор).

Согласно п. 1.1. Договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателю объект незавершенного строительства - пансионат "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, расположенный в г. Судаке на 5-ом километре Восточного шоссе (бухта Капсель), далее "Объект", а покупатель обязуется принять Объект и уплатить за него цену, в соответствии с условиями, определенными в данном договоре.

Согласно п. 1.2. Договора право собственности на Объект переходит к покупателю с момента подписания акта приема-передачи.

Акт приема-передачи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома составлен и подписан 10.04.2002.

Из п. 5 Договора установлены обязанности Покупателя, в том числе:

- завершить строительство и ввести в эксплуатацию объект приватизации до 2007 года с сохранением профиля;

- соблюдение санитарно-экологических норм, охраны труда и противопожарной безопасности при строительстве и эксплуатации объекта;

- запрещается перепродажа объекта до завершения строительства и ввода эксплуатацию; возместить затраты на оказание услуг по организации подготовки приватизации и продажи объекта в течении трех банковских дней после нотариального удостоверения договора купли-продажи;

- принять долевое участие в финансировании канализационно-очистных сооружений г.Судака в районе бухты Капсель. В течении шести месяцев после нотариального удостоверения договора купли-продажи согласовать с Судакским горисполкомом общий план финансирования сооружений, в т.ч. сроки и размер доли финансирования строительства 1-ой очереди.

Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, передан в аренду ООО "Компания "Энергостройлизинг" на основании договора аренды земли от 17.08.2004, на срок до 26.12.2053.

Истцом, в связи с принятием решения реализовать объект незавершенного строительства, приобретенный по Договору купли-продажи от 13.03.2002, были подготовлены договоры купли-продажи между ООО "Компания Энергостройлизинг" и ООО "Энвил" и поданы документы в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым для регистрации перехода права собственности относительно объекта. Однако впоследствии получено уведомление о приостановке регистрационных действий от 01.06.2016 N 90/016/301/2016-7192, ввиду наличия в договоре купли-продажи от 13.03.2002 абзаца 5 пункта 5.1 - запрета перепродажи объекта.

ООО "Компания Энергостройлизинг" обратилось к Министерству с просьбой внести изменения в договор купли-продажи исключив из договора абзац 5 п. 5.1 раздела 5 "Обязанности покупателя" согласно которому, Покупателю запрещается перепродажа объекта до завершения строительства и ввода эксплуатацию, и дать согласие на отчуждение объекта, в связи с необходимостью продажи данного объекта российскому предприятию.

Министерство 09.09.2016 направило истцу ответ, в котором указало, что ввиду отсутствия законодательных и нормативных актов, регулирующих процедуру внесения изменений в договоры купли-продажи объектов приватизации, заключенные Фондом имущества Автономной Республики Крым и находящиеся на контроле Минимущества Крыма, подписать представленный Договор о внесении изменений в Договор купли-продажи от 13.03.2002 N 890 не представляется возможным.

Истец, ссылаясь на отказ министерства в удовлетворении его предложений о внесении изменений в договор купли-продажи от 13.03.2002 и наличие оснований внесения изменений в указанную часть договора в порядке статьи 451 ГК РФ, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования исходил из того, что указанные истцом обстоятельства соответствуют изложенным в статье 451 ГК РФ основаниям для изменения договора по заявленному требованию.

По мнению суда кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд апелляционной инстанций обоснованно исходил из следующего.

Предметом настоящего иска являются требования о внесении изменений в договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенный в соответствии с законодательством Украины в период нахождения Республики Крым и города федерального значения Севастополь в составе Украины.

В силу статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Нормы Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ не имеют обратного действия, поэтому на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров, распространяется законодательство, которое действовало в момент их заключения. При этом нормы материального права украинского законодательства применяются в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).

Принимая во внимание положения статей 6, 10, 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ, и учитывая дату заключения и период действия договора купли-продажи, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что правоотношения сторон до 18.03.2014 регулировались нормами гражданского и хозяйственного законодательства Украины (Гражданским кодексом Украины, Законом Украины от 06.03.1992 N 2171-XII "О приватизации небольших государственных предприятий", Законом Украины от 14.09.2000 N 1953-111 "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства"), в случае, если они не противоречат нормам российского права, а после 18.03.2014 на указанные правоотношения распространяется также и российское законодательство, в том числе Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Суды установили и из материалов дела следует, что спорный договор заключен по результатам аукциона; покупателем по договору купли-продажи от 13.03.2002 выступало и выступает юридическое лицо, зарегистрированное по украинскому законодательству; при заключении указанного договора в его условия внесены обязательные условия приватизации объектов незавершенного строительства в соответствии со статьей 19 Закона Украины от 14.09.2000 N 1953-111 "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства", к которым в том числе относится и условие, указанное в абзаце 5 пункта 5.1 раздела 5, а именно: запрещение отчуждения объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором расположен объект, до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Руководствуясь положениями статей 4, 9, 11 АПК РФ и статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), суд апелляционной инстанции верно указал, что лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права соответствует характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В силу статьи 21 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ (в ред. от 13.07.2015) "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" условия договоров, заключенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, сохраняют силу, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 652 ГК Украины в случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора, последний может быть изменен или расторгнут по согласию сторон, если другое не установлено договором или не вытекает из сути обязательства.

Изменение обстоятельств является существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предусмотреть, они не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях.

Если стороны не достигли согласия относительно приведения договора в соответствие с обстоятельствами, которые существенно изменились, или относительно его расторжения, договор может быть расторгнут, по основаниям, установленным частью 4 настоящей статьи, изменен по решению суда по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит; изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и осмотрительности, которые от нее требовались; выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора; из сути договора или обычаев делового оборота не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Тем не менее, закон связывает возможность изменения условий договора не с наличием существенного изменения обстоятельств, а именно с наличием четырех условий, определенных в части 2 статьи 652 ГК Украины, при существенном изменении обстоятельств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, он может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В пункте 4 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дело, пришел к верному выводу о том, что является необоснованным указание суда первой инстанции на наличие оснований для применения статьи 451 ГК РФ со ссылкой на то обстоятельство, что строительство не было начато истцом, поскольку по территории объекта незавершенного строительства проходит канализационный выбросной коллектор, осуществляющий выброс канализационных вод, в связи с чем окончание строительства и введение пансионата "Медвеженок" в эксплуатацию возможно только после вывода канализационного коллектора за территорию данного объекта, ибо из пункта 2.1 договора аренды земельного участка от 17.08.2004 усматривается, что на земельном участке, переданном в аренду ООО "Компания "Энергостройлизинг", находятся объекты инфраструктуры - подземный канализационный коллектор длинной 340 метров, а также незавершенные строительством водопровод, ливневая канализация и тепловые сети; доказательств того, что вывод канализационного коллектора за территорию Пансионата "Медвеженок" не является обязанностью ООО "Компания "Энергостройлизинг" в рамках проведения работ по завершению строительства и ввода объекта в эксплуатацию, в материалы дела не представлено.

Материалы дела не содержат и доказательств того, что данное обстоятельство не было известно истцу.

Также существенно изменившимися обстоятельствами, послужившими основанием для предъявления требования о внесении спорных изменений в условия договора купли-продажи, по мнению общества, является, сложившаяся на Украине политическая и тяжелая экономическая ситуация, которая повлекла для ООО "Компания "Энергостройлизинг" отсутствие фактической возможности в дальнейшем вносить инвестиции в завершение строительства "Объекта" в виду запрета Правительством Украины внешнеэкономической деятельности, связанной с Республикой Крым и Российской Федерации, следовательно, истец лишен возможности исполнить обязательства, взятые на себя по Договору, а отсутствие возможности отчуждения Объекта с учетом существенных изменений обстоятельств, повлечет негативные для истца последствия в виде расторжения указанного договора и взыскания штрафов.

Суд апелляционной инстанции принимая во внимание положения статьи 18 Закона Украины "О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)", обосновано учел, что одним из основных условий купли-продажи по конкурсу пансионата "Медвежонок" был запрет перепродажи объекта до завершения его строительства и ввода в эксплуатацию, следовательно, ООО "Компания "Энергостройлизинг" путем участия в конкурсе приняло на себя соответствующее обязательство о соблюдении указанного запрета, а в последующем и путем подписания соответствующего договора купли-продажи.

В соответствии с договором от 23.09.2008 о внесении изменений в договор купли-продажи от 13.03.2002 между Обществом и Фондом имущества АРК, в пункт 5.1 договора от 13.03.2002 были внесены изменения относительно сроков инвестирования, сроке завершения строительства и ввода Объекта в эксплуатацию, которые продлены до конца 2014 года.

При этом, строительство объекта недвижимости в установленный договором срок не начато и не завершено, в эксплуатацию объект не сдавался. Документов, подтверждающих продление указанных сроков, материалы дела не содержат.

Вместе с тем, экономический кризис, вступление Республики Крым в состав Российской Федерации и изменение в связи с этим норм, регламентирующих спорные отношения, в том числе принятие Закона Украины от 15.04.2014 N 1207-VII, сами по себе не являются существенными изменениями обстоятельств, с наличием которых закон связывает возможность изменений условий договора в судебном порядке. Также введение внешнеэкономических санкций и риск наступления негативных последствий для общества в виде расторжения указанного договора и взыскания штрафов не отнесено условиями спорного договора к числу обстоятельств, освобождающих стороны от исполнения обязательств по договору.

Выводы суда соответствуют имеющимся в деле документам, не противоречат им и согласуются с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 23.05.2017 N 301-ЭС16-18586, постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 17.03.2016 по делу N А83-271/2015, от 24.04.2017 по делу N А84-2617/2015.

Кроме того, следует принять во внимание положения статьи 453 ГК РФ, согласно которой последствиями изменения и расторжения договора являются: при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде; при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. При этом, учитывая изложенное, фактически заявленные исковые требования истца направлены не на сохранение обязательств сторон договора в измененном виде, а на прекращение обязательств истца по договору от 13.03.2002 купли-продажи объекта, приобретенного по результатам конкурса, путем внесения спорных изменений в договор и продажи объекта иному лицу, в связи с принятием истцом решения реализовать объект.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для внесения изменений в условия спорного договора в соответствии со статьей 451 ГК РФ, в связи с чем правомерно отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы кассационной жалобы в полном объеме были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и не опровергают его выводы, а указывают на не согласие с оценкой доказательств и направлены на переоценку доказательств, что в силу статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Несогласие подателя жалобы с оценкой судом фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалованного судебного акта.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при принятии обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки суда, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Нарушений судом норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебных актов, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2018 по делу № А83-7219/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Ю.В. Бутченко

Судьи

Л.А. Крыжская

Л.В. Солодова