Гражданский кодекс часть 1

от Администрации города Евпатории Республики Крым - Гаврилова Т.Д., представитель по доверенности от 09.12.2020 № 3589/02-29, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от индивидуального предпринимателя Андреева Станислава Александровича - Батурин А.И., представитель по доверенности от 10.12.2020 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобуАдминистрации города Евпатории Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 21 апреля 2021 года по делу № А83-9743/2020

по иску Администрации города Евпатории Республики Крым

к Муниципальному казенному учреждению Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым,

индивидуальному предпринимателю Алавердяну Севаку Самвеловичу,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

индивидуального предпринимателя Андреева Станислава Александровича, индивидуального предпринимателя Макиной Веры Михайловны, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым

о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Евпатории Республики Крым (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым (далее - ДИЗО города Евпатории), индивидуальному предпринимателю Алавердяну Севаку Самвеловичу (далее - предприниматель)о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 17.01.2020 года к договору аренды № 619-н от 19.06.2017 года, земельного участка (кадастровый номер 90:18:010146:4094) площадью 900 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, г. Евпатория, ул. Конституции, 36а, и применить последствия недействительности сделки в порядке односторонней реституции, обязав ИП Алавердяна Севака Самвеловича вернуть Администрации города Евпатории земельный участок (кадастровый номер 90:18:010146:4094) площадью 900 кв.м., расположенный по адресу: Республика Крым, г. Евпатория, ул. Конституции, 36а.

Исковые требования мотивированы тем, что Департаментом при заключении договора № 619-н от 19.06.2017 года не было учтено, что арендатор Макина В.М. не использовала участок по целевому назначению (строительство и обслуживания магазина) и имела задолженность по арендной плате. Также считает, что договор от 19.06.2017 года № 619-н должен быть заключён на срок не более чем до 01.07.2019 года, поскольку первичный договор аренды 2007 года прекратил свое действие 06.07.2016 года, исходя из положений пункта 29 Договора. При намерении продолжить использование арендованного земельного участка, арендатор должен был обратиться к арендодателю с соответствующим заявлением, согласно пункту 7 Договора от 16.03.2007 года, которое должно было быть направлено в ДИЗО не позднее 07.05.2016 года, однако арендатор обратился лишь 21.12.2016 года, а поэтому, по мнению истца, арендатор является недобросовестным. Кроме этого, при заключении договора № 619-н, сторонами допущено нарушение предельного трехлетнего срока предоставления земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 21.04.2021 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объёме.

Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что независимо от характера противоречий у сторон относительно срока действия Договора № 1, арендатор (ответчик) действовал добросовестно, в частности после заключения соглашения перенайма от 10.06.2019 года, получил градостроительный план земельного участка, утверждённый Администрацией 03.12.2019 года, разрешение на строительство, выданное Службой государственного строительного надзора Республики Крым 14.04.2020 года, кроме этого, факты нецелевого использования земельного участка и наличие задолженности по уплате арендных платежей, со стороны арендодателя не установлено.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация города Евпатории Республики Крым обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при принятии решения неполно установил обстоятельства имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, а также неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Так податель апелляционной жалобы считает, что вывод суда первой инстанции о добросовестности ответчика - ИП Алавердяна С.С. не соответствует фактическим обстоятельствам, поскольку на дату заключения договора аренды № 619-н и всех последующих дополнительных соглашений, земельный участок был свободен от каких-либо строений, а ответчик получил разрешение на строительство уже после заключения оспариваемого соглашения.

По мнению апеллянта, при заключении договора № 619-н, его сторонами было допущено нарушение предельного трёхлетнего срока предоставления земельного участка, установленного пунктом 5 статьи 22.1 Закона № 66-ЗРК/2015, в связи с чем, основания для предоставления в аренду ИП Алавердяну С.С. земельного участка без проведения торгов отсутствуют. Право аренды спорного земельного участка прекратилось 05.07.2019 года, в связи с чем, дополнительное соглашение от 17.01.2020 года к договору № 619-н от 19.06.2017 года, является недействительной сделкой в силу положений статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, представитель ответчика ИП Алавердяна С.С. возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить её без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменений, поскольку истец не предоставил суду доказательств о нарушении со стороны ИП Макиной В.М. договорных обязательств, в том числе отсутствуют сведения об обращениях органа местного самоуправления с претензиями к Макиной В.М. о ненадлежащим исполнении условий договора.

При этом, пунктом 7 Договора отмечено, что он заключён сроком на 10 (десять лет), до 05 июля 2016 года. Полагает, что в данном случае допущена техническая ошибка в указании календарной даты окончания срока действия договора. Следовательно, исходя из даты заключения договора - 16 марта 2007 года, 10-ти летний срок действия должен заканчиваться 16 марта 2017 года. При этом, обращение ИП Макиной В.М. к истцу за продлением договора - 21 декабря 2016 года является поданным в срок, предусмотренный законом. Доводы апелляционной жалобы о превышении предельно допустимого срока, на который может быть заключён договор аренды земельного участка, по мнению ответчика, противоречат положениям абзаца 2 пункта 3 статьи 610 ГК РФ, из части 3 которой следует, что договор аренды, заключённый на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключённым на срок, равный предельному.

Таким образом, само по себе превышение предельного срока, на который может быть заключён договор аренды земельного участка, не является обстоятельством, позволяющим сделать вывод о недействительности (ничтожности) того или иного договора аренды или дополнительного соглашения к нему.

Указывает, что решение о продлении срока действия Договора аренды с ИП Макиной В.М. было принято Комиссией по вопросам градостроительства и земельных отношений на территории городского округа Евпатория Республики Крым 23.12.2016 года. Однако, несмотря на это, Договор аренды земельного участка № 619-н был заключён, только 19.06.2017 года. При этом, пунктом 7.1 Договора установлено, что он заключён до 31.12.2019 года, а следовательно, срок окончания договора не соответствовал принятому ранее решению, что и послужило основанием для обращения к арендодателю с заявлением о приведении положений Договора аренды в соответствие с решением компетентного органа (Комиссии истца). Трехлетний срок действия Договора аренды, исходя из момента его заключения, определенного статьями 432 и 433 ГК РФ, по мнению ответчика, истекает 18.06.2020 года.

Кроме того, ответчик указывает на то, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 90:18:010146:4094, находящимся в аренде у предпринимателя, расположен объект незавершённого строительства с кадастровым номером 90:18:010146:4390, принадлежащий ИП Алавердяну С.С. на праве собственности, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН (том 3, л.д.43-47), а следовательно, поскольку указанный земельный участок предоставлен для целей строительства и обслуживания магазина, ИП Алавердян С.С. вправе владеть и пользоваться спорным земельным участком по основаниям нахождения в его собственности объекта недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив его материалы, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Муниципальное образование городской округ Евпатория Республики Крым является собственником земельного участка с кадастровым номером 90:18:010146:4094, площадью 900 кв.м., расположенного по адресу: г. Евпатория, Республика Крым, г. Евпатория, ул. Конституции, 36а (запись в ЕГРН от 15.04.2019 № 90:18:010146:4094-90/090/2019-1), код разрешенного использования 4.4 - магазины.

До вхождения Республики Крым в состав Российской Федерации, данный участок был учтён под кадастровым номером 0110900000:01:047:0115 и на основании решения Евпаторийского городского совета от 05.07.2006 года №5-3/71 предоставлен в аренду субъекту предпринимательской деятельности - физическому лицу Макиной Вере Михайловне сроком до 05.07.2016 года для строительства и обслуживания магазина.

Во исполнение указанного решения, 16.03.2007 года между Евпаторийским городским советом и субъектом предпринимательской деятельности - физическим лицом Макиной В.М. был заключён договор аренды земельного участка площадью 900 кв.м., расположенного по адресу: г. Евпатория, Республика Крым, г. Евпатория, ул. Конституции, возле дома № 36, сроком на десять лет, до 05.07.2016 года.

Вместе с тем, учитывая дату заключения договора и предоставленного десятилетнего срока аренды, в части установления даты окончания срока его действия - 05.07.2016 (пункт 7 Договора) суд первой инстанции пришёл к выводу, что арендодателем допущена техническая описка, поскольку данное обстоятельство не согласуется с условиями договора и противоречит волеизъявлению сторон в части установления десятилетнего срока его действия.

Далее, 21.12.2016 года Макина В.М. обратилась в Департамент с заявлением о продлении договора аренды спорного земельного участка сроком на три года.

23.12.2016 года комиссией по вопросам градостроительства и земельных отношений на территории городского округа заявление Макиной В.М. было удовлетворено, принято решение о продлении договора сроком на три года (выписка из протокола заседания комиссии № 32 от 23.12.2016 года).

19.06.2017 года между гражданкой Макиной В.М. и Департаментом без проведения торгов был заключён новый договор аренды № 619-н земельного участка, общей площадью 900 кв.м., кадастровый № 90:18:010147:1421, расположенного по адресу: Республика Крым, город Евпатория, ул. Конституции, (возле дома № 36), вид разрешенного использования – «магазины», код 4.4, сроком до 31.12.2019 года.

29.01.2018 года ИП Макина В.М. с согласия ДИЗО г. Евпатории (письмо от 26.01.2018 № 215/07) уступила свои права по договору аренды № 619-н в пользу ИП Андреева С.А.

В связи с передачей (уступкой) прав и обязанностей между Департаментом и новым арендатором - ИП Андреевым С.А. было заключено дополнительное соглашение от 12.02.2018 года о замене стороны в договоре.

В дальнейшем, ИП Андреев С.А. с согласия Департамента (письмо от 10.06.2019 исх. 1066/07) по соглашению от 10.06.2019 года уступил права по договору аренды № 619-н в пользу ИП Алавердяна Севака Самвеловича.

04.07.2019 года между Департаментом, ИП Андреевым С.А. и ИП Алавердяном С.С. заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 619-н о замене арендатора по договору.

Затем, 17.01.2020 года между Департаментом и ИП Алавердяном С.С. заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 619-н, которым установлен иной срок окончания договора - 18.06.2020 года.

Считая данное соглашение недействительным, Администрация города Евпатории Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с настоящими исковыми требованиями.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу, об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, по следующим обстоятельствам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Так, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в соответствии с положениями части 4 статья 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В зависимости от цели предоставления земельного участка в аренду согласно статье 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливается допустимый срок для предоставления земельного участка в аренду.

При этом, подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трёх до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.

Из содержания договора аренды земельного участка от 19.06.2017 года, заключённого между ИП Макиной В.М. и ДИЗО города Евпатории усматривается, что вид разрешённого использования спорного земельного участка – «магазины», код 4.4.

Как правильно указал суд первой инстанции, вместе с основаниями, которые предусмотрены в Земельном кодексе Российской Федерации для заключения истекшего договора аренды на новый срок, на территории Республики Крым действует специальное нормативное регулирование, применяемое в предусмотренных им случаях.

Так, в соответствии с частью 1.1 статьи 12.1 Закона № 6-ФКЗ до 01 января 2023 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных и земельных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учёта недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Статьёй 1 Закона Республики Крым «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений» от 15.01.2015 года № 66-ЗРК/2015, принятого в развитие названных положений, установлено, что предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам, осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации с учётом особенностей, установленных настоящим Законом.

Дополняя регулирование, предусмотренное Земельным кодексом Российской Федерации, указанный закон в пункте 5 статьи 22.1. Закона № 66-ЗРК предусматривал, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в дополнение к случаям, установленным Земельным кодексом Российской Федерации, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору земельного участка, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности по договору, если срок действия договора аренды истекает в период с 01 января 2013 года по 01 января 2017 года.

Предоставление земельного участка в данном случае осуществляется на срок, заявленный заинтересованными лицами, но не превышающий трёх лет, в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», при условии подачи заявления о предоставлении земельного участка до 01 января 2017 года. Указанные положения были введены в нормативное регулирование на территории Республики Крым, в том числе в целях унификации в переходный период арендных отношений, возникших в соответствии с законодательством Украины, с переходом к новому единому регулированию.

Судом первой и апелляционной инстанций было установлено, что с заявлением о продлении договора аренды земельного участка ИП Макина В.М. обратилась 21.12.2016 года, то есть до 01.01.2017 года.

При этом, указанное заявление содержало просьбу о предоставлении спорного земельного участка в аренду на 3 года, что прямо предусмотрено положениями пункта 5 части 1 статьи 22.1 ЗРК от 15.01.2015 года № 66-ЗРК/2015, в связи с чем, комиссией по вопросам градостроительства и земельных отношений на территории городского округа Евпатория Республики Крым (протокол № 32 от 23.12.2016), было принято решение о продлении договора сроком на три года.

Доказательств наличия у ИП Макиной В.М. бесспорной задолженности по арендной плате за арендуемый земельный участок, истец в материалы дела не представил. В суд о взыскании с предпринимателя соответствующей задолженности, Администрация города Евпатории не обращалась, доказательств обратного в материалы дела также не представлено.

Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, подпунктом 5 пункта 1 статьи 22.1 Закона № 66-ЗРК было установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в дополнение к случаям, установленным Земельным кодексом Российской Федерации, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору земельного участка, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности по договору, если срок действия договора аренды истекает в период с 01 января 2013 года по 01 января 2017 года.

Законом Республики Крым от 29 декабря 2016 года № 334-ЗРК/2016 «О внесении изменений в некоторые законы Республики Крым, регулирующие имущественные и земельные отношения», подпункт 5 пункта 1 статьи 22.1 Закона № 66-ЗРК, признан утратившим силу через десять дней после официального опубликования 03.01.2017 года на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru, то есть с 13.01.2017 года данные изменения вступили в силу.

Поскольку на момент обращения ИП Макиной В.М. с заявлением в ДИЗО города Евпатории, данная норма закона действовала, следовательно, Департамент ей руководствовался правомерно.

По мнению судебной коллегии, выводы Департамента относительно применения положений подпункта 5 пункта 1 статьи 22.1 Закона № 66-ЗРК, в части порядка исчисления трехгодичного срока, началом которого является дата заключения дополнительного соглашения, а не срок окончания основного договора аренды земли, являются обоснованными.

Суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что учитывая действие договора № 619-н от 29.06.2017 года, соглашения о передаче прав арендатора ИП Андрееву С.А. от 10.06.2019 года, дополнительного соглашения о передаче прав арендатора ИП Алавердяну С.С. от 04.07.2019 года, законность которых не оспорена, заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению, в том числе и по причине безосновательного сокращения трехгодичного срока аренды при заключении Договора № 1 от 19.06.2017 года, которым был установлен срок действия до 31.12.2019 года, вместо - 19.06.2020 года.

Также при рассмотрении данного дела, судом первой и апелляционной инстанций было установлено, что арендатор спорного земельного участка действовал добросовестно, после заключения соглашения перенайма от 10.06.2019 года, получил градостроительный план земельного участка, утверждённый Администрацией 03.12.2019 года, разрешение на строительство, выданное Службой государственного строительного надзора Республики Крым 14.04.2020 года.

Более того, как указывалось выше, поскольку доказательств нецелевого использования спорного земельного участка либо наличие задолженности по уплате арендных платежей, истцом в материалы дела не представлено, следовательно, ответчик при заключении договора аренды, обоснованно руководствовался положениями подпункта 5 пункта 1 статьи 22.1 Закона № 66-ЗРК.

Доводы апеллянта о том, что ИП Алавердян С.С. получил разрешение на строительство после заключения оспариваемого соглашения, по мнению судебной коллегии, не имеют правового значения, для правильного рассмотрения данного спора, поскольку приступать к оформлению документов на проведение строительных работ возможно только после получения правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что Департаментом при заключении договора № 619-н от 19.06.2017 года не было учтено, что арендатор ИП Макина В.М. не использовала участок по целевому назначению и имела задолженность по арендной плате, является безосновательной, поскольку соответствующих доказательств в материалы дела не представлено.

Кроме того, требований о признании указанного договора аренды недействительным, Администрация города Евпатории Республики Крым не заявляла.

При этом, судом апелляционной инстанции также установлено, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 90:18:010146:4094, находящимся в аренде у предпринимателя, расположен объект капитального строительства кадастровый номер 90:18:010146:4390, со степенью готовности 15 % и зарегистрированный за ИП Алавердян С.С. на праве собственности, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН (том 3, л.д.43-47).

Данная регистрация объекта капитального строительства, кадастровый номер 90:18:010146:4390, со степенью готовности 15 % в ЕГРН, никем не оспорена и является актуальной на момент рассмотрения данного спора.

Как указал Арбитражный суд Центрального округа в своём постановлении от 28.04.2021 года по делу № А83-2900/2019, согласно статье 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Спорный земельный участок был изначально предоставлен ИП Макиной В.М. для строительства и обслуживания магазина, а в дальнейшем, с согласия ДИЗО Евпатории, на основании дополнительного соглашения от 04.07.2019 года ИП Алавердяну С.С. (код 4.4, магазины).

При рассмотрении данного дела, истец не подтвердил противоправный характер построек, расположенных на земельном участке, не опроверг их принадлежности арендатору; иск о сносе самовольных построек истцом не заявлялся, а следовательно, поскольку на спорном земельном участке расположен объект капитального строительства (кадастровый номер 90:18:010146:4390), со степенью готовности 15 % и зарегистрированный за ИП Алавердян С.С. на праве собственности в ЕГРН, ответчик вправе владеть и пользоваться спорным земельным участком по основаниям нахождения в его собственности объекта капитального строительства, зарегистрированного в установленном законом порядке.

Учитывая всё выше изложенное, коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Поскольку Администрация в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины, вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, судом не разрешается.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 21 апреля 2021 года по делу № А83-9743/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Евпатории Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Евдокимов

Судьи Ю.В. Колупаева

А.А. Тарасенко