Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Севастопольский» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 21.09.2020 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2020 по делу №А84-1972/2019,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Кочурина Ольга Васильевна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Севастопольский» (далее - ответчик, общество) о государственной регистрации перехода права собственности недвижимого имущества по договору аренды нежилых помещений от 01.04.1999 в отношении объектов: здание столовой, кадастровый номер 91:01:060001:38, общей площадью 284,9м?, г.Севастополь, ул.Тимирязева, д.15; здание (нежилое помещение), кадастровый номер 91:01:060002:29, общей площадью 136,2м?, г.Севастополь, ул.Тимирязева, д.15А.

11.12.2019 общество обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с встречным исковым заявлением о расторжении договора аренды от 01.04.1999, о выселении предпринимателя из занимаемых помещений.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 21.09.2020 иск удовлетворен, зарегистрировав переход права собственности недвижимого имущества по договору аренды нежилых помещений от 01.04.1999 с ООО «Севастопольский» к ИП Кочуриной О.В. на:

- здание столовой, кадастровый номер 91:01:060001:38, общей площадью 284,9 м?, г.Севастополь, ул.Тимирязева, 15;

- здание (нежилое помещение), кадастровый номер 91:01:060002:29, общей площадью 136,2 м?, г.Севастополь, ул.Тимирязева, 15А.

Суд перечислил ФБУ «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» денежные средств в счет оплаты судебной экспертизы в сумме 9 608 рублей. Взыскал с общества в пользу предпринимателя расходы по оплате госпошлины в сумме 6 000 рублей, на оплату судебной экспертизы в сумме 9 608 рублей. В удовлетворении встречного иска отказано. Суд перечислил ООО «Экотехсити» денежные средства в счет оплаты судебной экспертизы в сумме 77 000 рублей.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2020 решение Арбитражного суда города Севастополя от 21.09.2020 оставлено без изменения.

Не согласившись с решением и постановлением ООО «Севастопольский» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, приняв по делу новый судебный акт указав, что у истца имелась задолженность по внесению арендных платежей. ООО «Севастопольский» не совершало действий, свидетельствующих о согласии с арендной платой в размере 600 рублей в месяц. Инвентарные карточки, представлены суду истцом, без какого-либо подтверждения официального источника их получения. Обязательства предпринимателя по внесению выкупной стоимости, не исполнены, у истца отсутствовали основания для обращения в суд.

ИП Кочурина О.В. в отзыве, просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Джафаров Арзу отзыва, либо пояснений, суду округа не представил.

Представители истца и ответчика в судебном заседании, поддержали доводы изложенные в кассационной жалобе и отзыве на неё соответственно.

Джафаров Арзу в судебное заседание не явился, представителя не направлял, что в силу положений части 3 статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы, указанные в жалобе, отзыве на неё, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность решения и постановления, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, установлено судами, 01.04.1999 между сельскохозяйственным ОАО «Севастопольский» (правопредшественник общества, арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, по условиям которого арендодатель выделяет в аренду арендатору помещение кафе «Замок» площадью 307 м? и помещение магазина №259 площадью 96 м? с последующим их выкупом по остаточной стоимости, а арендатор обязуется использовать помещения по их назначению (далее - договор).

Арендатор обязан содержать помещение в полном порядке, производить необходимый текущий ремонт.

В соответствии с пунктом 3.1 договора стороны определили срок действия договора - 25 лет со дня подписания, то есть до 01.04.2024.

Согласно пункту 4.1 договора арендатор обязуется выплачивать арендную плату до 10 числа каждого месяца, которая составляет 5% от остаточной стоимости здания на период подписания договора.

Вступившим в законную силу решением суда от 13.07.2015 по делу №А84-569/2015 на ответчика возложена обязанность по внесению изменений в договор аренды в следующей редакции, имеющей значение в рамках рассмотрения настоящего дела:

Изложить подпункт 1.1 пункта 1 договора аренды в следующей редакции: «арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование арендатору недвижимое имущество с последующим его выкупом по остаточной стоимости, принадлежащее арендодателю на праве частной собственности согласно свидетельству на право собственности, выданного Фондом коммунального имущества г.Севастополя 22.05.2009:

- здание столовой, в целом состоящее из здания лит. «А» с навесом лит. «а» и тремя крыльцами, общей площадью 284,9 м? по адресу: г.Севастополь, ул.Тимирязева, д.15, кадастровый номер 91:01:060002:30;

- здание магазина, в целом состоящее из здания лит. «А» с пристройкой лит. «а» с четырьмя крыльцами, общей площадью 136,2 м?, по адресу: г.Севастополь, ул.Тимирязева, д.15-а, кадастровый номер 91:01:060002:29».

Дополнить договор аренды следующим пунктом:

«6. Условия последующего выкупа арендованных помещений»:

6.1Арендатор вправе выкупить помещения по истечении срока аренды или до его истечения.

6.2при выкупе помещений по истечении срока аренды выкупная цена составляет остаточную стоимость помещений на момент их выкупа.

6.3при выкупе помещений до истечения срока аренды выкупная цена, обусловленная пунктом 6.2 договора, увеличивается на сумму арендных платежей за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды, за исключением случаев, установленных пунктом 6.4 договора.

6.4в случае, если арендодатель выставит арендуемые помещения для продажи, Арендатор имеет первоочередное право досрочно их выкупить по цене, определённой в пункте 6.2 договора.

6.5после внесения выкупной цены в соответствии с пунктом 6.2 или пунктом 6.3 договора помещения переходят в собственность арендатора.».

Во исполнение вступившего в законную силу судебного акта 11.11.2015 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 01.04.1999.

При выкупе помещений до истечения срока аренды выкупная цена увеличивается на сумму арендных платежей за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды.

На момент выкупа нежилых помещений предприниматель оплачивал ответчику арендную плату в размере 600 рублей в месяц на основании выставляемых обществом счетов.

Задолженность по арендной плате, по мнению арендатора, отсутствует.

Как полагает первоначальный истец, 22.02.2019 он внес, а ответчик принял всю выкупную стоимость в размере 48 000 рублей, из которых 12 000 рублей - выкупная цена, составляющая остаточную стоимость помещений на момент их выкупа, 36 000 рублей - арендные платежи за период с момента выкупа до окончания срока договора аренды.

Полагая, что в силу пункта 6.5 договора он стал собственником нежилых помещений, 04.03.2019 истец обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности, а 06.03.2019 и 20.03.2019 - к ответчику с требованием представить заявление о переходе права собственности на объекты недвижимого имущества.

19.03.2019 регистрирующим органом составлены уведомления о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности ввиду отсутствия заявления предыдущего собственника на переход права собственности.

Указанное обстоятельство явилось основанием для предпринимателя, обратиться с исковым заявлением в Арбитражный суд города Севастополя.

- здание столовой, кадастровый номер 91:01:060001:38, общей площадью 284,9 м?, г.Севастополь, ул.Тимирязева, 15;

Не согласившись с решением и постановлением ООО «Севастопольский» обратилось с кассационной жалобой.

Суд округа отказывает в удовлетворении кассационной жалобы с учётом следующего.

Согласно пункту 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В силу пункта 6.1 договора аренды арендатор вправе выкупить помещения по истечении срока аренды или до его истечения.

В соответствии с пунктом 6.2 договора выкупная цена составляет остаточную стоимость помещений на момент их выкупа, которая в случае выкупа помещений до истечения срока аренды увеличивается на сумму арендных платежей за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды (пункт 6.3 договора).

Пунктом 3.1 договора срок аренды установлен - 25 лет с момента его подписания. Договор подписан 01.04.1999.

Срок действия договора - до 01.04.2024.

Согласно пункта 4.1 договора стороны договорились о размере помесячной арендной платы: «Арендатор обязуется выплачивать арендную плату до 10 числа каждого месяца, которая составляет 5% от остаточной стоимости здания на период подписания договора».

Судами верно указано, что между словами «здания» и «на период» юридически отсутствует указание «в год», в тексте договора оно не напечатано, дописано сверху, доказательства согласования указанной дописки сторонами в материалы дела не представлено.

Из материалов дела следует, что на момент выкупа нежилых помещений истец оплачивал ответчику арендную плату в размере 600 рублей в месяц на основании выставляемых последним счетов.

Между сторонами подписывались акты о приемке выполненных работ (оказанных услуг), которые содержат сведения о спорном договоре, периоде оплаты и размере арендной платы исходя из 600 рублей в месяц.

Указанное ответчиком не оспаривалось в судах обеих инстанций, подтверждаются копиями актов и счетом.

Таким образом, суды оценив длящееся поведение арендодателя и представленные доказательства пришли к выводу, что ответчик по существу совершил конклюдентные действия, таким образом суд апелляционной инстанции сделал вывод о размере остаточной стоимости предмета аренды.

Учитывая, что согласованный между сторонами размер арендной платы составляет 600 рублей в месяц (5% от остаточной стоимости нежилых помещений), то остаточная стоимость нежилых помещений составляет 12 000 рублей (600 Х 100 / 5=12000 рублей).

Материалами дела подтверждается, что арендатор, платежным поручением от 22.02.2019 №220180, перечислил арендодателю выкупную цену, обусловленную договором аренды (пункт 6.3 договора аренды) в размере 48 000 рублей, из которых: 36 000 рублей - арендная плата до истечения срока действия договора; 12 000 рублей - выкупная цена, составляющая остаточную стоимость помещений на момент их выкупа с учетом добросовестного определения данного размера согласно буквальному толкованию пункта 4.1 договора аренды.

Согласно пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Обратиться за регистрацией перехода права собственности должны обе стороны договора в силу пункта 3 части 3 статьи 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

В силу пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» моментом перехода права собственности по договору аренды с правом выкупа является момент уплаты арендатором всей выкупной цены, а если предметом аренды является недвижимое имущество - момент государственной регистрации перехода права собственности на это имущество.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Учитывая уклонение общества от обеспечения регистрации права собственности предпринимателя, последний обоснованно поставил вопрос о регистрации перехода права собственности.

Из судебной экспертизы, проведенной ФБУ «Севастопольская ЛСЭ Минюста России» в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции судебной экспертизы, размер остаточной стоимости по данных бухгалтерского учета с учетом сведений инвентарных карточек, по состоянию на 22.02.2018 для здания столовой №705 составляет 47071 рубль 33 копейки, для нежилого помещения №706 - 27482 рублей 13 копеек.

Ответчиком не оспаривается перечисление обществу указанной денежной суммы.

Условия заключенного соглашения о размере выкупной стоимости определены в пункте 1.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 11.11.2015, заключенного во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Севастополя от 13.07.2015 по делу А84-569/2015).

Ввиду непринятия исполнения (возврата денежных средств обществом), 20.01.2020 предпринимателем платежным поручением №8 на депозит суда вносил сумму денежных средств в размере 45 000 рублей, платежным поручением №19 денежную сумму 17553 рублей 62 копеек в качестве выкупной цены по договору.

Так же, платежным поручением №51 от 14.02.2020 на депозит суда внесена сумма 48 000 рублей, возвращенная ответчиком.

С учётом изложенного, суды верно делали вывод, что общая сумма остаточной стоимости по договору составляет 47071,44 руб. +27 482,13 руб. = 74 553,57 руб. Выкупная стоимость составляет 74 553,57 + 36 000 (арендных платежей) = 110 553,57 руб.

Итого на депозите суда в качестве выкупной стоимости спорного недвижимого имущества находилось 110 553,62 руб.

Заявитель жалобы по-прежнему указывает доводы, что выкупная стоимость определена предпринимателем неверно, размер арендной платы не согласовывался арендодателем, которые были предметом исследования в суде апелляционной инстанции и по ним дан исчерпывающий ответ.

Кроме того, при рассмотрении в суде апелляционной инстанции жалобы, суд задавал вопрос о заверении копий инвентарных карточек, на который представитель общества ни чего пояснил, заявлений о фальсификации в порядке, предусмотренном статьей 161 АПК РФ, общество не подавало.

По вопросу встречных исковых требований о расторжении договора суды верно указали, что согласно статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; либо существенно ухудшает имущество; либо не вносит арендную плату более 2-х раз подряд.

Договор аренды не содержал обязательств предпринимателя по выполнению значительных инвестиций, как не содержал и условий о последствиях их невнесения.

Фактически общество не подтвердило нарушение предпринимателем ни условий договора аренды, ни дополнительного соглашения к нему.

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции, которые обоснованно отклонены.

В силу статьи 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Нарушений судами норм процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Определением от 08.02.2021 приостановлено исполнение постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2020, принятое определением Арбитражного суда Центрального округа от 08.02.2021 по делу №А84-1972/2019 до принятия постановления по результатам рассмотрения кассационной жалобы.

В виду рассмотрения кассационной жалобы необходимость в приостановлении указанных судебных актов отсутствует.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 21.09.2020 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2020 по делу №А84-1972/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Севастополя от 21.09.2020 и постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2020, принятое определением Арбитражного суда Центрального округа от 08.02.2021 по делу №А84-1972/2019.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

М.М. Нарусов

В.И. Смирнов

А.Н. Шульгина