Гражданский кодекс часть 1

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – Сушкова Дарья Николаевна, доверенность от 27.12.2017 №1395, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации; Шалык А.Н., доверенность от 27.12.2017 № 1394, личность установлена по паспорту гражданина Российской Федерации;

от Общества с ограниченной ответственностью «Агат-А» - Золотухин Егор Леонидович, доверенность от 16.10.2017 б/н, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации; Ягунов В.П., доверенность от 01.10.2018 б/н, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации;

от Правительства Севастополя – Черногорова А.В., доверенность от 10.09.2018 №6950/31/2-18, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Агат-А» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 12 апреля 2018 года по делу №А84-3193/2017 (судья Морозова Н.А.),

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к Обществу с ограниченной ответственностью «Агат-А»,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Севастополя, Государственное казенное учреждение Севастополя «Севастопольское лесничество», Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, Управление государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя, Главное управление природных ресурсов и экологии города Севастополя, Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя,

о расторжении договора аренды земельного участка, понуждении (возвратить) освободить земельный участок,

у с т а н о в и л:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, Департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Агат-А» (далее – ответчик, Общество, ООО «Агат-А») о расторжении договора аренды земли от 24.12.2001, заключенного между Севастопольским городским Советом и ООО «Агат-А» (зарегистрирован в Севастопольской городской государственной администрации, о чем в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли произведена запись №69 от 30.01.2002) в отношении земельных участков общей площадью 8,9994 га, расположенных в урочище Ласпи Балаклавского района города Севастополя, и об обязании ответчика возвратить их истцу, в состоянии не хуже того, в котором он их получил, с учетом нормального износа.

В обоснование иска Департамент ссылается на то, что Общество в определенные договором аренды земли от 24.12.2001 сроки строительство объекта не завершило, тем самым не освоив земельный участок в предоставленных ему для этого целях. Следовательно, по мнению департамента, арендатор допустил существенное нарушение условий договора, что является достаточным основанием для расторжения последнего.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек Правительство Севастополя (далее - Правительство), Государственное казенное учреждение Севастополя «Севастопольское лесничество» (далее – Лесничество, учреждение), Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя (далее - Севреестр), Управление государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя (далее – Севгосстройнадзор), Главное управление природных ресурсов и экологии города Севастополя (далее - Севприроднадзор), Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя (далее – Департамент архитектуры).

Расторгнут договор аренды земли от 24.02.2001, заключенный между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Агат-А» (зарегистрирован в Севастопольской городской государственной администрации, о чем в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли произведена запись № 69 от 30.01.2002), в части касающейся земельного участка № 2, площадью 4,4739 га, в том числе площадь охранных зон инженерных коммуникаций 0,8202 га, земельного участка № 2а, площадью 1,1095 га, земельный участок №3, площадью 0,3648 га, в том числе площадь сервитута для обеспечения гражданам на территорию пляжа по всему участку площадью 0,3648 га.

Обязано Общество с ограниченной ответственностью «Агат-А» возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в течение 30 календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему спору в законную силу земельный участок №2, площадью 4,4739 га, в том числе площадь охранных зон инженерных коммуникаций 0,8202 га, земельный участок №2а, площадью 1,1095 га, земельный участок №3, площадью 0,3648 га, в том числе площадь сервитута для обеспечения гражданам на территорию пляжа по всему участку площадью 0,3648 га, расположенные в урочище Ласпи Балаклавского района города Севастополя, в состоянии

не хуже того, в котором они получены, с учетом нормального износа.

В удовлетворении иска в остальной части, Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказано.

Взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Агат-А» в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины по иску.

Не согласившись с указанным решением Арбитражного суда города Севастополя от 19 апреля 2018 года по делу №А84-3193/2017, Общество с ограниченной ответственностью «Агат-А» обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение Арбитражного суда города Севастополя от 19 апреля 2018 года по делу №А84-3193/2017 в части удовлетворенных требований отменить, принять в этой части новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что судом первой инстанции не установлены и не исследованы имеющие значение для дела обстоятельства, относительно исполнения ответчиком взятых на себя обязательств по договору аренды в части освоения земельного участка и использования земельного участка согласно целевого назначения, недобросовестных действий со стороны государственных органов города Севастополя, изменения разрешенного вида использования земельных участков переданных в аренду, отсутствие доказательств причинения истцу ущерба, причиненного нарушением срока освоения земельного участка. Как утверждает ответчик, в данном случае, имелись объективные причины, в силу которых, ответчик не мог осуществить строительство в указанные в договоре сроки и как следствие отсутствовали основания для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2018 апелляционная жалоба ООО «Агат-А» принята к производству суда апелляционной инстанции.

25.07.2018 от Правительства Севастополя в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором Правительство указывает на то, что судом первой инстанции установлены существенные нарушения договора аренды в части неосвоения земельных участков, в связи с чем, суд обоснованно удовлетворил требования истца в этой части. На основании изложенного полагает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными и просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

26.07.2018 от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец указывает на то, что при проведении осмотра не земельных участков установлено, что ответчиком возведена только часть из проектируемых объектов, на других земельных участках №2, 2а, 3, ответчик к строительству объектов не приступил, что, по мнению истца, привело к тому, что г. Севастополь лишен того, ради чего заключался договор, чем нарушил существенные условия договора, что является основанием для его расторжения. На основании изложенного полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, а доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными.

26.07.2018 от Главного управления природных ресурсов и экологии города Севастополя (Севприроднадзор) в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором Управление указывает на то, что земельный участок с кадастровым номером 91:01:058002:1002 входит в перечень земельных участков, расположенных на территории государственного природного ландшафтного заказника регионального значения «Ласпи», на территории которого, запрещена деятельность, в том числе, строительство и реконструкция зданий, сооружений, без получения государственной экологической экспертизы. Таким образом, судом первой инстанции правомерно расторгнут договор аренды, цель которого противоречит «режиму особой охраны заказника».

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2018, по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), произведена замена судьи Евдокимова Игоря Вячеславовича на судью Горбунову Наталью Юрьевну, судьи Остаповой Екатерины Андреевны на судью Колупаеву Юлию Васильевну для участия в рассмотрении апелляционной жалобы Общества с ограниченной ответственностью «Агат-А» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 12 апреля 2018 года по делу №А84-3193/2017.

В судебном заседании 24.09.2018 и после перерыва 01.10.2018, представитель ООО «Агат-А» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представители Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и Правительства Севастополя, относительно удовлетворения апелляционной жалобы возражали, по основаниям, изложенным в отзывах на апелляционную жалобу.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании решения Севастопольского городского Совета от 10.07.2001 №803 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО «АГАТ-А» (арендатор) 24.12.2001 заключен договор аренды земли (далее - договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельные участки общей площадью 8,9994 га (из них под охранными зонами 0,8886 га), расположенные в урочище Ласпи Балаклавского района города Севастополя, для строительства и обслуживания пансионата для отдыха семей с детьми, в том числе: земельный участок №1 площадью 3,0512 га, включая площадь охранных зон и инженерных коммуникаций 0,0684 га; земельный участок №2 площадью 4,4739 га, в том числе площадь охранных зон и инженерных коммуникаций 0,8202 га; земельный участок №2А площадью 1,1095 га, земельный участок №3 площадью 0,3648 га, включая площадь сервитута для обеспечения доступа граждан на территорию пляжа по всему участку (том дела 1, листы 76-80). Лесные угодья, расположенные на указанных земельных участках, не исключаются из состава лесного фонда.

Исходя из пункта 1.2 договора, перечисленные земельные участки отведены в натуре в установленном законом порядке. План внешних границ земельного участка является неотъемлемой частью данного договора.

Земельные участки площадью 4,4739 га, 3,0512 га, 1,1095 га, 0,3648 га, указанные в пункте 1.1 договора, передаются в аренду с целью строительства и обслуживания пансионата для отдыха семей с детьми (пункт 1.4 договора).

В силу пункта 1.5 договора, данный договор заключен на аренду земельных участков площадью 4,4739 га, 3,0512 га, 1,1095 га, 0,3648 га, в урочище Ласпи Балаклавского района города Севастополя сроком до 24.12.2026 с момента государственной регистрации договора.

В пункте 1.6 договора его участники указали, что земельные участки, передаваемые в аренду, не имеют таких недостатков, обременений и ограничений которые бы существенно могли повлиять на эффективность предусмотренного договором его использования, за исключением ограничений, приведенных в пункте 1.1 договора и на плане внешних границ землепользования.

Согласно подпункту «м» пункта 3.2.2 договора арендатор обязан освоить земельный участок в срок не позднее 30 мая 2009 года.

В соответствии с пунктом 7.2 договора по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут досрочно на основании решения суда в случаях невыполнения сторонами (одной из сторон) своих обязательств, которые предусмотрены статьями 22, 23 Закона Украины «Об аренде земли» и действующим договором, в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, что существенно препятствует предусмотренному договором аренды использованию земельного участка, а также по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом и иными законами Украины.

Договор удостоверен в нотариальном порядке и зарегистрирован в Севастопольской городской государственной администрации, о чем в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли сделана запись за №69 от 30.01.2002.

В последующем, 13.03.2008 арендатор и арендодатель подписали договор о внесении изменений и дополнений в договор аренды земли, исходя из которого, срок освоения земельного участка, оговоренный в подпункте «м» пункта 3.2.2 основного договора, продлен до 30.12.2015 (том дела 1, листы 81-82). Договор от 13.03.2008 удостоверен нотариально, зарегистрирован в Севастопольском городском филиале Государственного предприятия «Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам», о чем в Государственном реестре земель сделана запись от 17.03.2008 №69/30.01.2002.

Кроме того, стороны 15.12.2011 заключили договор о внесении изменений и дополнений в договор аренды земли в части арендной платы за пользование земельными участками, который удостоверен в нотариальном порядке, зарегистрирован в Главном управлении Госземагентства в г. Севастополе, о чем в книге регистрации осуществлена запись от 27.12.2011 за №853630004000366 (том дела 1, листы 83-84).

В дальнейшем, в связи с образованием в составе Российской Федерации двух самостоятельных субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополь, в порядке, установленном статьей 19 Федерального закона от 30.11.1994 №52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ответчик привел свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, ввиду чего 22.10.2014 сведения об Обществе как о юридическом лице, зарегистрированном на территории города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, внесены в Единый государственный реестр юридических лиц.

На основании пункта 3.2.3 Административного регламента исполнения Управлением земельного контроля функции по осуществлению земельного контроля, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 28.04.2015 №345-ПП, Управление земельного контроля 17.08.2016 провело обследование земельного участка площадью 55 850 кв.м, в том числе, земельный участок площадью 44 750 кв.м (ранее присвоенный кадастровый номер 8536300000:58:002:1405) и земельный участок площадью 11 750 кв.м (ранее присвоенный кадастровый номер 8536300000:58:002:1403), расположенного по адресу: г. Севастополь, Балаклавский район, урочище Ласпи, предоставленного на праве аренды ООО «Агат-А» для строительства и обслуживания пансионата для отдыха семей с детьми по договору аренды земельного участка, зарегистрированного 30.01.2002 Севастопольским городским управлением земельных ресурсов под №69 в книге регистрации договоров аренды земли под №4-М-01. Как установило Управление, земельный участок не огражден, свободен от строений и сооружений, верхний слой почвы порос сорной и кустарниково-древесной растительностью, визуальных признаков осуществления строительных, подготовительных, земляных работ не выявлено. Перечисленные обстоятельства зафиксированы в акте обследования земельного участка от 19.08.2016 №126/04-01/ОБ/16 (том дела 1, листы 22-24).

Руководствуясь сведениями данного акта, истец направил арендатору предупреждение от 06.04.2017 №8278/05-05-21/17 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды, в котором департамент предложил, ввиду неисполнения Обществом обязательств по договору, в тридцатидневный срок с момента получения предупреждения исполнить в полном объеме обязательства по договору и представить документы, подтверждающие завершение строительства пансионата для отдыха семей с детьми на земельных участках и своевременное внесение арендной платы по договору (том дела 1, листы 39-41).

В своем ответе от 18.05.2017 арендатор, ссылаясь на наличие у него объективных обстоятельств, препятствующих освоению земельных участков в закрепленный в договоре срок, возникших, в том числе, по вине ДИЗО, выразил отказ от прекращения договорных отношений (том дела 1, листы 42-43).

Из материалов дела также видно, что в соответствии с подпунктами 2, 3 пункта 3.4.1 Административного регламента по исполнению Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя государственной функции по осуществлению земельного контроля и осуществлению деятельности по контролю за использованием объектов земельных отношений, находящихся в собственности города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 28.12.2016 №1292-ПП, подпунктом 6 пункта 7 Порядка переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договора аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18.03.2014, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 №1250-ПП, заданием о проведении мероприятий по контролю от 23.05.2017, служебной записки Управления земельных отношений от 08.06.2017 №3541/05-05-20/17, Управление земельного контроля ДИЗО 16.06.2017 провело обследование земельного участка площадью 89 994 кв.м, в том числе земельного участка №1 площадью 30 512 кв.м, кадастровый номер 91:01:058002:126; земельного участка №2 площадью 44 739 кв.м, кадастровый номер 91:01:058002:126; земельный участок №2а площадью 11 095 кв.м, кадастровый номер 91:01:058002:127; земельный участок №3 площадью 3 648 кв.м, кадастровый номер 91:01:058002:125, по адресу: г. Севастополь, Балаклавский район, урочище «Ласпи», предоставленного на праве аренды ответчику для строительства и обслуживания пансионата для отдыха семей с детьми по договору аренды земельного участка, зарегистрированного 30.01.2002 Севастопольским городским управлением земельных ресурсов под №69.

При проведении обследования выявлено, что участок №1 с западной и южной сторон огражден некапитальным забором из металлического профилированного листа, на территории размещены: два капитальных объекта переменной этажностью 9-10 этажей, по визуальным признакам – завершенные строительством; детская площадка; капитальный объект, представляющий собой беседку со стационарным мангалом; одноэтажный капитальный объект незавершенного строительством; капитальный объект, являющийся резервуаром для воды (бассейн); одноэтажный капитальный объект, являющийся трансформаторной подстанцией. Кроме того, на территории складированы материалы, сопутствующие проведению строительных работ (арматура, леса, транспортный мусор, контейнер и т.п.), произрастают многолетние зеленые насаждения. На момент обследования строительные работы не велись. Участки №2, 2а, 3 не ограждены, объекты капитального и некапитального строительства отсутствуют, признаков осуществления строительных (подготовительных, земляных) работ не выявлено (акт обследования объекта земельных отношений от 19.06.2017 №0279/19.06.2017./БР/ГЛ-АО (том дела 1, листы 15-19).

Аналогичные сведения отражены в акте проверки использования объекта земельных отношений от 22.06.2017 №0284/22.06.2017/БР/ГЛ-АП, подготовленном департаментом (том дела 1, листы 11-14).

На основании указанных актов истец направил Обществу предложение/предупреждение от 17.07.2017 №24282/05-05-21/17 о расторжении договора в добровольном порядке путем подписания проекта дополнительного соглашения об этом (том дела 1, листы 44-46).

Оставление арендатором указанного предложения без какого-либо реагирования послужило поводом для обращения ДИЗО с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 19 апреля 2018 года по делу №А84-3193/2017 исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к обществу с ограниченной ответственностью «Агат-А» удовлетворены частично, суд расторг договор аренды земельных участков № 2, №2а и №3, поскольку пришел к выводу о том, что на момент рассмотрения настоящего дела на указанных земельных участках отсутствуют оговоренные в договоре объекты строительства, при этом установленный договором срок строительства истек и у суда не имеется оснований полагать, что нарушение договорных обязательств произошло не по вине арендатора, а по независящим от него причинам либо вследствие недобросовестного поведения арендодателя.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда не может согласиться с изложенными выводами суда пришла к следующему.

Учитывая положения Федерального конституционного закона №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя», решения внеочередной сессии Севастопольского городского Совета от 17.03.2014 №7156 «О статусе города-героя Севастополя», статьи 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 №56-ЗС «Об основах управления государственным имуществом города Севастополя», Закона города Севастополя от 30.04.2014 №5-ЗС «О Правительстве Севастополя», Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 №883-ПП, судебная коллегия соглашается с тем, что права и обязанности Арендодателя по договору перешли к ДИЗО г. Севастополя.

Материалами дела также подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.

Из части 1 статьи 2 Закона № 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации: 1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности; 2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя; 3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя; 4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя; 5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона № 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, спорный договор аренды был заключен сторонами на территории г. Севастополя до 18.03.2014.

Таким образом, судебная коллегия исходит из того, что правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды земельного участка, регулируются в том числе нормами материального права Украины, поскольку спорный договор был заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.

При этом, судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы Федерального закона №6-ФКЗ не имеют обратного действия, поскольку правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 №308-ЭС14-1939).

К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее – ХК Украины, Земельным кодексом Украины (далее - ЗК Украины).

При этом коллегия судей учитывает, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.

Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона №6-ФКЗ.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины.

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – ЗУ «Об аренде земли») по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда, в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

При рассмотрении дела, суд первой инстанции установил, что на земельном участке №1 площадью 3,0512 га имеются как объекты капитального строительства (корпусы пансионата для отдыха семей с детьми, трансформаторная подстанция), так и иные объекты (площадки, подъездные дороги, пожарные резервуары, объекты инфраструктуры – КНС, очистные сооружения ливневых вод).

В материалах дела имеются положительное заключение негосударственной экспертизы рег. №2-1-1-0050-14 на объект капитального строительства «Пансионат для отдыха семей с детьми в урочище Ласпи Балаклавского района г. Севастополя (1-я очередь строительства. Корпус 5 и 6)», градостроительный план земельного участка RU94G-00000014, градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка объекта «Пансионат для отдыха семей с детьми в урочище Ласпи, Балаклавского района в г. Севастополе 2012 г.» от 13.04.2012 №ГУО-114, экспертный отчет №Е-27-0526-12 (том дела 2, листы 10-26; том дела 3, листы 30-33).

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что строительство велось Обществом на законных основаниях, в частности в соответствии с декларацией о начале выполнения строительных работ от 01.02.2013 №СТ 083130300722, оформленной Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в г. Севастополе, решением комиссии при Правительстве Севастополя по мониторингу и проверке соблюдения градостроительного законодательства при капитальной застройке земельных участков, оформленного протоколом от 17.02.2015 №37 (том дела 1, листы 163-164).

При этом судом первой инстанции установлено, что с 27.06.2017 по 13.07.2017 Севгосстройнадзор провел итоговую проверку законченного строительством объекта капитального строительства «Пансионат для отдыха семей с детьми в урочище Ласпи Балаклавского района г. Севастополя (1-я очередь строительства. Корпус 5 и 6)», по результатам которой установил, что объект капитального строительства «Пансионат для отдыха семей с детьми в урочище Ласпи Балаклавского района г. Севастополя (1-я очередь строительства. Корпус 5 и 6)» с количеством этажей: 9 этажей + подвал, с техническими сооружениями, закончен строительством и соответствует требованиям рабочего проекта «Пансионат для отдыха семей с детьми в урочище Ласпи Балаклавского района г. Севастополя (1-я очередь строительства. Корпус 5 и 6)», разработанного в 2014 году ООО «Архиград Проект», шифр проекта АГП 104/11.

В связи с этим 17.07.2017 ответчику выдано заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе, требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, утвержденного приказом Управления государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя от 17.07.2017 №0230-019-з, которым подтверждено, что объект капитального строительства «Пансионат для отдыха семей с детьми в урочище Ласпи Балаклавского района г. Севастополя (1-я очередь строительства. Корпус 5 и 6)», что соответствует требованиям рабочего проекта, разработанного в 2014 ООО «Архонт Крым», шифр проекта АГП 104/11 (том дела 1, лист 166).

Как установлено судом первой и апелляционной инстанции, ООО «Агат-А» на законных основаниях на земельном участке №1 возвело объект капитального строительства «Пансионат для отдыха семей с детьми в урочище Ласпи Балаклавского района г. Севастополя (1-я очередь строительства. Корпус 5 и 6)», который является недвижимой вещью независимо от государственной регистрации прав нее.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт освоения обществом земельного участка №1 площадью 3,0512 га в соответствии с заявленной в договоре аренды земли целью.

Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о расторжении договора аренды в части касающейся земельного участка №2, площадью 4,4739 га, в том числе площадь охранных зон инженерных коммуникаций 0,8202 га; земельного участка №2а, площадью 1,1095 га; земельного участка №3, площадью 0,3648 га, в том числе площадь сервитута для обеспечения гражданам на территорию пляжа по всему участку площадью 0,3648 га., суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела и самим Обществом подтверждено, что в рамках всего срока, определенного для строительства объекта, начиная с даты приобретения им прав и обязанностей арендатора, ответчик не совершил действий, направленных на строительство объектов капитального строительства определенных Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности», в связи с чем на спорных земельных участках отсутствуют оговоренные в договоре объекты строительства, при этом установленный договором срок строительства истек.

Однако судебная коллегия не может согласиться с данными выводами по следующим основаниям.

Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в нарушении ответчиком существенного условия договора о сроке освоения и строительства земельного участка при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка.

Так, договор аренды заключен сторонами до 24.12.2026, цель землепользования – для строительства и обслуживания пансионата для отдыха семей с детьми. При этом стороны договора, с учетом неоднократных дополнительных соглашений к Договору, определили, что в соответствии с п.п. м) п. 3.2.2 Договора арендатор обязан освоить земельный участок в срок, не позднее 30.12.2015.

Как следует из Договора аренды земельного участка, предметом договора аренды являются земельные участки, общей площадью 8,9994 га ( из них под охранными зонами 0,8886 га), расположенные в урочище Ласпи Балаклавского района города Севастополя, для строительства и обслуживания пансионата для отдыха семей с детьми, в том числе: земельный участок №1 площадью 3,0512 га, включая площадь охранных зон и инженерных коммуникаций 0,0684 га; земельный участок №2 площадью 4,4739 га, в том числе площадь охранных зон и инженерных коммуникаций 0,8202 га; земельный участок №2А площадью 1,1095 га, земельный участок №3 площадью 0,3648 га, включая площадь сервитута для обеспечения доступа граждан на территорию пляжа по всему участку.

Как установлено судом первой инстанции, земельный участок №1 площадью 3,0512 га Обществом освоен, построены объект капитального строительства «Пансионат для отдыха семей с детьми в урочище Ласпи Балаклавского района г. Севастополя (1-я очередь строительства. Корпус 5 и 6)», однако участки №2, 2а, 3 не освоены, не ограждены, объекты капитального и некапитального строительства отсутствуют, признаков осуществления строительных (подготовительных, земляных) работ не имеется.

Ответчик не оспаривает указанных фактических обстоятельств, однако не считает это нарушение существенным, поскольку, по его мнению, имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли обстоятельствам.

Как указывалось выше договор аренды земельного участка был предоставлен для строительства и обслуживания пансионата для отдыха семей с детьми, описание объектов, в том числе и очередность их строительства, указывалось в разделе проектной документации «Организация строительства» шифр проекта 0818/004-ОС, в соответствии с которым на земельных участках осуществлялось строительство первой очереди, а последующее строительство предполагалось осуществить с учетом проектной документации, т.е. данный градостроительный план включал в себя все четыре земельных участка и общий срок освоения комплекса на всех земельных участках предполагал 167 месяцев (13 лет 11 месяцев).

Решая вопрос о расторжении договора аренды спорного земельного участка по инициативе арендодателя, коллегия судей полагает, что приоритетным является разрешение вопроса о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока договора аренды.

Оценивая вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, в установленные сроки, судебная коллегия исходит из следующего.

Так, 17.04.2014 Губернатором города Севастополя было принято Распоряжение №46 о запрете любого капитального строительства на территории города Севастополя. В соответствии с указанным документом фактически было приостановлено и строительство объекта ответчика.

Для получения разрешения на возобновление работ ответчиком была проведена повторная экспертиза проектной документации на строительство (Положительное заключение экспертизы peг. №2-1-1-0050-14 Севастопольского филиала Мосгосэкспертизы), после чего получено согласование завершения строительства объекта со стороны государственных органов РФ, что подтверждается Выпиской из протокола заседания Комиссии при Правительстве Севастополя по мониторингу и проверке соблюдения градостроительного законодательства при капитальной застройке земельных участков от 17.02.2015 года№ 37.

Судебная коллегия также обращает внимание, что в период с момента вступления города Севастополя в состав Российской Федерации и в течение более года получить разрешительные документы на строительство последующих очередей объекта было невозможно в связи с отсутствием в городе Севастополе необходимой для этого в переходный период нормативно-правовой базы.

В частности, только 28.04.2015 года было принято Постановление Правительства Севастополя № 339-ПП «Об утверждении Положения об особенностях регулирования градостроительных отношений на территории города федерального значения Севастополя».

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении АС ЦО от 29.06.2017 по делу №А84-3658/2016, указанный правовой акт является юридически значимым для оценки добросовестности застройщика с учетом специфики сложившихся правоотношений в связи с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации.

Юридическая возможность осуществления строительства у Общества появляется, по мнению апелляционного суда, только с принятием распоряжения Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 18.06.2015 №20 «Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги «Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства».

Сразу же после этого, ответчик обратился за получением необходимого для дальнейшего освоения территории Градостроительного плана земельного участка, который и был выдан ответчику Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя 18.06.2015 за № RU94G-00000014.

Так, практически сразу после получения ответчиком разрешения на возобновление строительных работ 17.02.2015 Прокуратура города Севастополя обратилась в Арбитражный суд г. Севастополя с исковым заявлением в интересах города федерального значения Севастополя о признании недействительным договора аренды земельного участка и его возврате в собственность города. В обоснование своих исковых требований Прокуратура Севастополя указывала на то, что арендуемые ответчиком земельные участки относятся к землям лесного фонда, в связи с чем, передача их в аренду ответчику была незаконной, а строительство на них земельных участков подлежит прекращению. Решением Арбитражного суда города Севастополя по делу № А84-136/2015 от 23.06.2015 в удовлетворении исковых требований было отказано в полном объеме. При рассмотрении дела №А84-136/2015 Арбитражным судом города Севастополя установлено, что земельный участок, переданный в аренду ООО «Агат-А», расположен в зоне рекреационно-курортных учреждений, и что рекреационные зоны могут входить в состав других видов землепользования, в том числе и земель лесного фонда.

Таким образом, Общество, осознавая, что поскольку государством, в лице уполномоченных органов, инициирован спор, непосредственным результатом которого может быть прекращение пользования и изъятие земельных участков, Общество действовало разумно и осмотрительно, воздерживаясь от освоения земельного участка на время рассмотрения спора в суде.

В последующем, во исполнение требований действующего законодательства по заявлению ООО «Агат-А» Управлением государственной регистрации права и кадастра города Севастополя была осуществлена постановка арендуемых земельных участков на кадастровый учет (как ранее учтенных), в результате чего объектам аренды были присвоены следующие кадастровые номера (т.д. 1, л.д.114 -117):

1. Земельному участку № 1 площадью 3,0512 Га - 91:01:058002:126;

2. Земельному участку № 2 площадью 4,4739 Га - 91:01:058002:128;

3. Земельному участку № 2а площадью 1,1095 Га - 91:01:058002:127;

4. Земельному участку № 3 площадью 0,3648 Га - 91:01:058002:125.

В целях осуществления межевания земельных участков и включения сведений о земельных участках в реестр, Распоряжениями Департамента от 22.10.2015 №588, №585, №587, №591 были утверждены планы границ земельных участков: с кадастровым номером 91:01:058002:126, расположенного: Российская Федерация, г. Севастополь, Балаклавский район, урочище Ласпи, площадью 30 512 кв.м., вид разрешенного использования: «для строительства и обслуживания пансионата для отдыха семей с детьми»; с кадастровым номером 91:01:058002:128, расположенного: Российская Федерация, г. Севастополь, Балаклавский район, урочище Ласпи, площадью 44 739 кв.м., вид разрешенного использования: «для строительства и обслуживания пансионата для отдыха семей с детьми»; с кадастровым номером 91:01:058002:127, расположенного: Российская Федерация, г. Севастополь, Балаклавский район, урочище Ласпи, площадью 11 095 кв.м., вид разрешенного использования: «для строительства и обслуживания пансионата для отдыха семей с детьми»; с кадастровым номером 91:01:058002:125, расположенного: Российская Федерация, г. Севастополь, Балаклавский район, урочище Ласпи, площадью 3 648 кв.м., вид разрешенного использования: «для строительства и обслуживания пансионата для отдыха семей с детьми».

Пунктами 2 указанных Распоряжений была установлена единая категория земель для всех участков - «земли населенных пунктов», а пунктами 4 указанных распоряжений было закреплено, что ООО «Агат-А» имеет право обратиться без доверенности с заявлением о государственной регистрации права собственности города Севастополя на указанные земельные участки.

На основании данных Распоряжений по заказу ООО «Агат-А» были разработаны межевые планы земельных участков, поданные в Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.

Однако, 22.10.2015 (т.е. еще до истечения срока освоения земельных участков) ДИЗО, приняло новые Распоряжения, отменив ими ранее выданные Обществу Распоряжения № 588, 585, 587 и 591 от 22.10.2015 об утверждении планов границ земельных участков, и утвердив схемы расположения новых земельных участков, образуемых из тех, которые арендовало ООО «Агат-А», в т.ч.:

1. Распоряжение №1050-РДЗ от 14.12.2015 года, на основании которого из земельного участка площадью 3,0512 Га, кадастровый номер 91:01:058002:126, образован новый земельный участок площадью 30 698 кв.м., с кадастровым номером 91:01:058002:1011;

2. Распоряжение №1051-РДЗ от 14.12.2015 года, на основании которого из земельного участка площадью 4,4739 Га, кадастровый номер 91:01:058002:128, образован новый земельный участок площадью 46 678 кв.м., с кадастровым номером 91:01:058002:1002;

3. Распоряжение №1048-РДЗ от 14.12.2015 года, на основании которого из земельного участка площадью 1,1095 Га, кадастровый номер 91:01:058002:127, образован новый земельный участок площадью 14 730 кв.м., с кадастровым номером 91:01:058002:1009.

Указанными распоряжениями вышеуказанным земельным участкам была установлена категория земель: «земли населенных пунктов» (пункты 2) и вид разрешенного использования земель: «отдых (рекреация)» (код 5.0); «использование лесов» (пункты 3), а также ГКУС «Севастопольское лесничество» было предоставлено право обратиться без доверенности с заявлением о государственной регистрации права собственности города Севастополя на образуемые земельные участки (пункты 4).

На основании указанных Распоряжений ДИЗО, Управление государственной регистрации права и кадастра приняло решение об отказе во внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о земельных участках арендованных Обществом и внесло в государственный кадастр недвижимости сведения о трех вновь образованных земельных участках.

В связи с тем, что при образовании новых земельных участков согласие арендатора получено не было, а также необоснованно были изменены виды разрешенного использования земельных участков, Общество обратилось в арбитражный суд о признании Распоряжений №1050-РДЗ, Распоряжение №1051-РДЗ, Распоряжение №1048-РДЗ от 14.12.2015 незаконными (дело №А84-3027/2015).

По результатам рассмотрения указанного дела, судами трех инстанций (первой, апелляционной, кассационной) в удовлетворении исковых требований ООО «Агат-А» было отказано, в тоже время суды указали, что образование ДИЗО новых земельный участков из тех, которые были переданы Обществу в аренду не нарушает права заявителя, так как указанные действия не влекут прекращение права аренды на данные земельные участки, не влекут прекращение или расторжение договора аренды, и не порождают вещных прав на указанные земельные участки у третьих лиц, а виды разрешенного использования (отдых (рекреация) и использование лесов) допускают осуществление Обществом деятельности, которую фактически осуществляет.

Кроме того, суды указали о том, что Законом №46-ЗС срок для переоформления прав на объекты недвижимого имущества на территории города Севастополя определён до 1 января 2017 года, который ни на момент издания оспариваемых распоряжений Департамента, ни на момент рассмотрения спора в суде не истек, что в свою очередь, подтверждает то, что Общество не лишено было возможности принять меры для надлежащего оформления правоустанавливающих документов на фактически используемые земельные участки до указанного в Законе времени, в порядке, установленном действующим законодательством.

24.05.2017 ООО «Агат-А» обратилось в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением о заключении договора аренды земельного участка площадью 30 698 кв.м., (вновь созданный) расположенного по адресу: г. Севастополь, Балаклавский район, квартал 20, выдел 15,20,36 Орлиновского участкового лесничества с видом разрешенного использования: «Отдых (рекреация)» (код 5.0); «Использование лесов» (код 10.0) в порядке переоформления права.

Согласно ответу ДИЗО, изложенного в письме №23077/05-05-21/17 от 06.07.2017 (т.д. 2, л.д. 27), в результате проведения обследования земельного участка, предусмотренного подпунктом 6 пункта 4 Порядка, выявлено, что земельный участок расположен в границах земель лесного фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения ГКУ Севастополя «Севастопольское лесничество», на основании чего, со ссылкой на статью 42 Лесного кодекса Российской Федерации отмечено, что фактическое использование данного земельного участка в целях не связанных с основными разрешенными видами деятельности на земельных участках, отнесенных к землям лесного фонда, противоречит требованиям действующего земельного и лесного законодательства, в связи с чем, основания для заключения договора аренды отсутствуют.

Кроме того, 24.05.2017 ООО «Агат-А» также обратилось в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением о заключении договора аренды земельных участков площадью 46 678 кв.м., (вновь созданный) расположенного по адресу: г. Севастополь, Балаклавский район, квартал 20, выдел 22,23 Орлиновского участкового лесничества с видом разрешенного использования: «Отдых (рекреация)» (код 5.0); «Использование лесов» (код 10.0) и площадью 14 730 кв.м., (вновь созданный) расположенного по адресу: г. Севастополь, Балаклавский район, квартал 20, выдел 21,23 Орлиновского участкового лесничества с видом разрешенного использования: «Отдых (рекреация)» (код 5.0); «Использование лесов» (код 10.0) в порядке переоформления права.

Согласно ответов ДИЗО, изложенных в письмах 23074/05-05-21/17 и 23073/05-05-21//17 от 06.07.2017 (т.д. 2, л.д. 28,29), в результате проведения обследования земельного участка, предусмотренного подпунктом 6 пункта 4 Порядка, выявлены административные нарушения, предусмотренные частью 3 статьи 8.8 КоАП РФ «Неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в случае, если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока предусмотрена Федеральным законом». При обследовании также установлено, что данный земельный участок не огражден, объекты капитального строительства отсутствуют, признаков осуществления строительных работ не выявлено, в связи с чем, основания для заключения договора аренды отсутствуют.

Помимо указанного, на основании Распоряжения Правительства Севастополя №291-РП от 17.04.2015 «О подготовке проекта Генерального плана города Севастополя» ГУП «НИ И ПИ ГЕНПЛАНА МОСКВЫ» разработан проект нового Генерального плана города Севастополя.

Так, территория земельного участка с кадастровым номером 91:01:058002:1011 (образован из предыдущего участка с номером: 91:01:058002:125) отнесена к функциональной зоне Р2 «зона спортивно-рекреационного назначения». Несмотря на то, что вид функциональной зоны соответствует ранее установленному назначению территории (рекреация), границы функциональной зоны в значительной степени не совпадают с границами земельного участка, в результате чего часть территории участка находится в границах смежной зоны ЛХ72 (зона лесохозяйственного назначения), что создает препятствия для ее надлежащего использования в целях рекреации.

Территория же двух оставшихся земельных участков (кадастровые номера 91:01:058002:1002 (образован из участка с номером 91:01:058002:128), а также 91:01:058002:1009 (образован из участков с номерами 91:01:058002:127 и 91:01:058002:125), несмотря на установленные для них виды разрешенного использования, включающие отдых и рекреацию, согласно проекту Генплана отнесена к функциональной зоне ПР - «зона природоохранного назначения», на территории которых предполагается размещение защитных лесов, предусмотренных лесным законодательством.

Кроме того, согласно Приложению №3 к Положению о государственном природном ландшафтном заказнике регионального значения «Ласпи» утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 08.02.2018 «О создании государственного природного ландшафтного заказника регионального значения «Ласпи», земельный участок с кадастровым номером №91:01:058002:1002 входит в Перечень земельных участков, расположенных на территории государственного природного ландшафтного заказника регионального значения «Ласпи».

Раздел 3 «Режим особой охраны заказника» п. 12 вышеуказанного Положения гласит: на территории заказника запрещена деятельность, противоречащая его целям и задачам, в том числе: строительство и реконструкция зданий и сооружений, автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи и других коммуникаций, а также строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с разрешенной на особо охраняемых природных территориях деятельностью, без получения положительного заключения государственной экологической экспертизы.

Таким образом, данные обстоятельства, свидетельствуют о наличии объективных препятствий к переоформлению договора аренды земельного участка с целью дальнейшего использования земельных участков для строительства комплекса - пансионата для отдыха семей с детьми и делает невозможным дальнейшее использование участков с ранее установленным рекреационным назначением.

Указанные обстоятельства достоверно свидетельствуют о том, что Обществом была своевременно инициирована процедура приведения договора в соответствие с законодательством Российской Федерации, в том числе с целью продления срока освоения земельного участка, однако суд первой инстанции указанные доводы и доказательства оставил без внимания и не дал им правовой оценки.

Согласно ч. 1 ст. 48, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Аналогичный порядок был предусмотрен и законодательством Украины, в частности ст. 9 Закона Украины №687-XIV "Об архитектурной деятельности" и ч. 5 ст. 26 Закона Украины от 17.02.2011 №3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности", в соответствии с которыми проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке: 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

При этом, судебная коллегия считает необходимым отметить, что действовавшее на тот момент законодательство Украины в отличие от законодательства Российской Федерации не разделяет понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Таким образом, понятие "использование земельного участка" в законодательстве Украины включает в себя и "освоение земельного участка", которое предшествует началу проведения строительства строительных работ, а именно: подготовку необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.

Коллегия судей полагает, что освоение земельного участка в целом, предоставленного по договору, общей площадью 8,9994 га было начато в соответствии с градостроительной документацией, представленной ответчиком, однако учитывая представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчик не завершил строительство объекта в целом, поскольку не мог реализовать свое право на заключение нового договора аренды земельного участка ввиду отсутствия согласия и содействия со стороны государственного органа. При этом данные действия Департамента не могут свидетельствовать о добросовестности сильной стороны заключенного договора, что в последующем лишило Общество реальной возможности осуществления прав и обязанностей по договору, в том числе, в части освоения земельного участка, проведения соответствующих работ по капитальному строительству.

Таким образом, в материалы дела ответчиком представлены как доказательства, которые указывают на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по освоению и реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, так и доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий по освоению арендованного земельного участка уже в период действия на территории города Севастополя законодательства РФ.

Коллегия судей пришла к выводу о том, что ответчик, действуя разумно и добросовестно, предпринял все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ, для надлежащего оформления землепользования и получения градостроительной документации с целью получения разрешения на дальнейшее строительство с целью осуществления строительства указанного в договоре объекта, однако указанные действия и обращения ответчика были оставлены без удовлетворения со стороны арендодателя. В связи с изложенным вывод суда первой инстанции об отсутствии доказательств объективной невозможности осуществления строительных работ на земельном участке следует признать ошибочным.

Также, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, который учитывает права и законные интересы другой стороны, содействует ей, в том числе в получении необходимой информации.

При этом суд обращает внимание, что одной из составляющих принципа добросовестности является недопустимость злоупотребления правом. Добросовестность же предполагает использование своих прав, их применения не только не нарушая закон, но добросовестно применять его не во вред иному лицу.

Иными словами субъект гражданских правоотношений должен учитывать не только свои интересы, но и законные интересы других субъектов, вступающих с ним в правоотношения, т.е. добросовестный субъект должен действовать таким образом, чтобы его поведение не только не нарушало требования действующего законодательства, но и учитывало права и законные интересы других лиц в той мере, в которой указанные лица вправе рассчитывать на это исходя из общепринятых правил.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участником гражданских правоотношений и разумность действий предполагаются, пока не доказано иное.

При оценке поведения ответчика на предмет добросовестности, судом учитывается, что у Общества отсутствовала возможность осуществлять строительные работы на земельных участках №2, 2а, 3 по причинам, связанным с необходимостью получения земельной документации по законодательству РФ, а также законам и нормативным правовым актам субъекта РФ, поэтому, несмотря на наличие права у истца на иск о расторжении договора аренды по мотивам нарушения срока завершения строительства при установленных выше судом обстоятельствах, истец, как лицо, наделенное властными полномочиями, должен был учесть права и законные интересы ответчика в той мере, в которой Общество вправе было рассчитывать при исполнении договорных отношений с целью стабильности указанных отношений между сторонами и соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства, в т.ч. с возможностью применения примирительных процедур.

В то же время истец – публичный участник земельных правоотношений, при осуществлении правомочий собственника земельного участка, связанных с обращением в суд с иском о расторжении договора аренды земли по мотивам нарушения Обществом установленного договором срока строительства, при том, что эти обстоятельства возникли в силу объективных причин и в том числе в результате действий истца, злоупотребил своим правом, что в силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается.

В силу положений п.13 ст. 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" в случае, если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды соответствующего земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 18 Закона города Севастополя от 30.12.2014 №104-ЗС "Об аренде государственного имущества города Севастополя", договоры аренды государственного имущества, находящегося в собственности города Севастополя, заключенные до 21 марта 2014, подлежат перезаключению с субъектом хозяйствования (после приведения уставных документов данным субъектом в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации и регистрации в органах Федеральной налоговой службы) без предъявления дополнительных требований и сохраняют свое действие до окончания срока, на который они были заключены, кроме случаев изменения условий договора по соглашению сторон.

Однако, действия Департамента не могут свидетельствовать о добросовестности сильной стороны заключенного договора и о соблюдении баланса между интересами государства и бизнеса, что в последующем лишило ООО «Агат-А» реальной возможности осуществления прав и обязанностей по договору от 24.12.2001, в том числе, в части освоения земельного участка, проведения соответствующих работ по капитальному строительству.

То есть, фактически судом установлен факт осуществления препятствий со стороны истца для осуществления ответчиком возможности осуществления взятых на себя обязательств по спорному договору, при том, что последний в данном вопросе действовал с должной степенью заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась.

Судебная коллегия также обращает внимание, что положения ГК РФ, которые также нашли отражение в пункте 66 Информационного письма Президиума ВАС РФ 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" предписывают обязанность стороны до обращения в суд с требованием о расторжении договора направить другой стороне письменное предупреждение о необходимости исполнения ею обязательства в разумный срок. Цель этого положения заключается в обеспечении защиты экономически более слабой стороны договора - арендатора, ему предоставляется дополнительная возможность устранить допущенные нарушения до расторжения договора, т.е. предупреждение о необходимости устранения таких нарушений предполагает возможность сохранения договорных отношений при выполнении арендатором претензий арендодателя и соответственно расторжение договора аренды при установлении факта устранения допущенных арендатором нарушений будет противоречить смыслу требований статьи 619 ГК РФ и не соответствовать разъяснениям, изложенным в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".

Однако ответчик в силу сложившихся обстоятельств, связанных как с объективными причинами невозможности освоения земельного участка, так и с действиями уполномоченных органов истца по отказу в выдаче и согласования соответствующих документов по законодательству РФ в связи со сменой правового поля, не мог реализовать представленную ему дополнительную возможность устранить допущенные нарушения условий договора в определенный в претензии срок.

Таким образом, судебной коллегией установлено, что имеющимися в деле доказательствами подтверждается отсутствие вины арендатора и наличие обстоятельств, исключающих возможность использования земельных участков 2, 2а, 3 ответчиком в указанные в договоре сроки по строительству объекта.

Судебная коллегия полагает, что расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Однако в силу установленных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и, соответственно, наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя.

С учетом вышеизложенного выводы суда первой инстанции о допущенных ответчиком существенных нарушениях условий договора аренды, выразившихся в неосуществлении строительства объекта в установленные сроки, что привело к тому, что истец в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора, а также в не предоставлении достаточных доказательств, подтверждающих совершение необходимых действий для строительства объекта, являются ошибочными.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях АСЦО от 05.12.2017 по делу №А84-2216/2017 и от 15.02.2018 по делу №А84-4339/2016.

На доводы истца и третьих лиц о невозможности использования спорных земельных участков ввиду создания особо-охраняемых природных территорий, коллегия судей считает необходимым указать, что указанные обстоятельства могут являться основанием для изменения или расторжения договора аренды земельных участков ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в соответствии со ст. 451 ГК Российской Федерации, в отдельном исковом производстве.

При данных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований истца в полном объеме, в связи с чем апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, решение суда в части удовлетворения исковых требований отмене ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела в силу пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 19 апреля 2018 года по делу №А84-3193/2017 в части удовлетворения исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – отменить.

В этой части принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда города Севастополя от 19 апреля 2018 года по делу №А84-3193/2017 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.И. Сикорская

Судьи Н.Ю. Горбунова

Ю.В. Колупаева