Гражданский кодекс часть 1

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – ФИО1, на основании доверенности № 1394 от 27.12.2017 личность подтверждена по паспорту гражданина Российской Федерации;

представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3, личность подтверждена по паспорту гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 21.11.2017 года по делу №А84-3730/2017(судья Морозова Н.А.),

по искуДепартамента по имущественным и земельным отношениям <...>, <...>)

киндивидуальному предпринимателю ФИО2 (ул. Ревякина, д.88, <...>),

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: Правительство Севастополя (ул. Ленина, д. 2, <...>),

о расторжении договора аренды,

у с т а н о в и л:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель, ИП ФИО2, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 03.05.2007, общей площадью 0,3300 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536600000:03:002:0049), расположенного по адресу: <...>, заключенного между Севастопольским городским Советом и ИП ФИО2, зарегистрированного в Севастопольском городском филиале ГП «Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам» 30.07.2007 под №040766000045, а также об обязании предпринимателя с момента вступления решения в законную силу возвратить Департаменту по акту приема-передачи земельный участок, общей площадью 0,3300 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536600000:03:002:0049), расположенного по адресу: <...>, в состоянии, не хуже того, в котором он его получил в аренду.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек Правительство Севастополя (далее – Правительство, третье лицо).

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 21 ноября 2017 года в удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - отказано.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда города Севастополя от 21.11.2017 года по делу №А84-3730/2017 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования Департамента удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на то, что судом первой инстанции не установлены и не исследованы имеющие значение для дела обстоятельства, относительно исполнения ответчиком взятых на себя обязательств по договору аренды в части освоения земельного участка и использования земельного участка согласно целевого назначения, в связи с чем, по мнению апеллянта, судом дана ненадлежащая оценка доказательствам, которые содержатся в материалах дела, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2018 апелляционная жалоба Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя принята к производству суда апелляционной инстанции.

14.02.2018 от индивидуального предпринимателя ФИО2 в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик указывает на то, что в материалах дела содержатся доказательства исполнения последним всех условий договора аренды от 03.05.2007, на основании чего судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение. На основании изложенного ответчик полагает, что доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными и просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

15.02.2018 в судебном заседании представителем индивидуального предпринимателя ФИО2 представлена копия градостроительного плана спорного земельного участка. Указанный документ приобщен судом к материалам дела

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2018, по основаниям предусмотренным статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), судебное разбирательство было отложено.

15.03.2018 в судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель ИП ФИО2 относительно удовлетворения апелляционной жалобы возражал, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Представители Правительство Севастополя, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие третьего лица, участвующего в деле.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 03.05.2007 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и физическим лицом – предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 08.11.2006 №899 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок, общей площадью 0,3300 га, на котором отсутствуют строения и сооружения, и расположенный по адресу: <...>, для строительства и обслуживания столярного цеха, с отнесением этих земель к категории земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.

В пункте 3.1 договора предусмотрено, что он заключен сроком на 25 лет.

В соответствии с подпунктом «г» пункта 9.2.2 договора арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению – в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

В силу пункта 12.3 договора его действие прекращается путем расторжения по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует использованию.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 11.05.2007 (лист дела 16).

Договор зарегистрирован в установленном порядке в Севастопольском городском филиале ГП «Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам», о чем в Государственном реестре земель сделана запись от 30.07.2017 №040766000045.

Дополнительным соглашением от 09.08.2011 к договору его участники внесли изменения в подпункт «г» пункта 9.2.2 договора, в соответствии с редакцией которого арендатор обязан завершить застройку земельного участка согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в срок до 19.07.2013 со дня принятия решения Севастопольского городского Совета от 19.07.2011 №1266.

На основании пункта 3.2.3 Административного регламента исполнения Управлением земельного контроля города Севастополя функции по осуществлению земельного контроля, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 28.04.2015 №345-ПП (далее – Административный регламент), Севземконтроль 01.08.2016 провел обследование земельного участка площадью 3300 кв.м (ранее присвоенный кадастровый номер 8536600000:03:002:0049), расположенный по адресу: <...>, вид разрешенного использования – для строительства и обслуживания столярного цеха. Как установило управление, на земельном участке частично возведена подпорная стена, имеются насыпи камня и грунта, расположены бетонные конструкции, однако, признаки осуществления строительных работ на момент обследования отсутствуют. Таким образом, по мнению Севземконтроля, земельный участок не освоен. Перечисленные обстоятельства зафиксированы управлением в акте обследования земельного участка от 05.08.2016 №64/06-01/ОБ/16.

Ссылаясь на неисполнение предпринимателем обязательств, предусмотренных подпунктом «г» пункта 9.2.2 договора, ДИЗО направил предупреждение от 10.07.2017 №23630/05-05-21/17 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка.

Письмом от 14.08.2017 №26969/05-0521/17 департамент предложил ответчику расторгнуть договор в добровольном порядке по причине неосвоения земельного участка в установленные договором сроки (листы дела 20-22).

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения ДИЗО в суд с настоящим иском.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

18 марта 2014 года между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя.

21 марта 2014 года принят Федеральный конституционный закон №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – Закон №6-ФКЗ).

Частью 1 статьи 12.1 названного Закона предусмотрено, что до 01.01.2019 на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон №46-ЗС) определено, что данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

Согласно частей 8, 11 статьи 3 Закона №46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Согласно статье 2 Закона города Севастополя от 30.04.2014 № 5-ЗС „О Правительстве Севастополя” (далее – № 5-ЗС) Правительство Севастополя является высшим постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом государственной власти города Севастополя, обладающим общей компетенцией и обеспечивающим согласованную деятельность подведомственных ему органов исполнительной власти города Севастополя.

Согласно пункту 2 статьи 25 № 5-ЗС Правительство Севастополя организует и осуществляет управление и распоряжение собственностью города Севастополя и контроль, за ее эффективным использованием, наделяет полномочиями по управлению и распоряжению собственностью города Севастополя соответствующие органы исполнительной власти.

В соответствии со статьей 23 № 5-ЗС Правительство Севастополя осуществляет свои полномочия непосредственно или через подведомственные ему исполнительные органы.

16.06.2015 Правительством Севастополя принято постановление №521-ПП, в соответствии с которым утверждено Положение о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в новой редакции (далее – Положение).

Пунктом 1.1 Положения предусмотрено, что Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - исполнительный орган государственной власти города Севастополя, реализующий государственную политику и нормативно-правовое регулирование в сфере имущественных и земельных отношений, отраслевое и межотраслевое управление в сфере имущественных и земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг, управлению и распоряжению государственным имуществом, которое находится в собственности города Севастополя, а также координирующий в установленных случаях деятельность в этой сфере иных исполнительных органов государственной власти города Севастополя.

К основным задачам Департамента отнесены, в том числе проведение единой государственной политики в сфере управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами города Севастополя, осуществление управления и распоряжения имуществом и землями в пределах своей компетенции (пункты 2.1, 2.3 Положения).

Департамент осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя (пункт 4.2 Положения).

В соответствии с пунктом 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 №883-ПП, департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что права и обязанности арендодателя по договору, в силу указанных выше положений, перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем, последний является надлежащим истцом по делу.

Материалами дела также подтверждается соблюдение досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.

По смыслу статьи 9 №6-ФКЗ к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 №308-ЭС14-1405).

При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 № 308-ЭС14-1939).

Принимая во внимание, что спорные правоотношения по договору аренды недвижимого имущества являются длящимися и возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона №6-ФКЗ, давая правовую квалификацию обстоятельствам спора, материалам дела, приняв во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального закона №6-ФКЗ, статей 4, 422, 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 14 АПК РФ, судебная коллегия отмечает, что судом первой инстанции правомерно применены к спорным правоотношениям нормы материального права Украины и законодательство Российской Федерации в части не противоречащей законодательству Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ) изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ). Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХКУ.

Так в силу частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 №161-XIV «Об аренде земли» по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда, в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Аналогичные положения содержатся и в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в соответствии с которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В пункте 2 статьи 46 ЗК РФ определено, что наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в частности при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в том числе, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 „О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, по смыслу приведенного арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанность в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что предприниматель не осуществил строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.

В ходе судебного разбирательства в суде первой и апелляционной инстанции представитель ответчика не оспаривал тот факт, что строительство заявленного в договоре объекта не осуществлено, однако, указал на совершение им комплекса действий для исполнения обязательств по договору и освоению земельного участка, свидетельствующий об объективных препятствиях к реализации договора.

Как установлено судом первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, часть арендуемой площади земельного участка приходится на склон, не подлежащий использованию для целей строительства капитального объекта, в остальной части земельного участка имеется охранная зона высоковольтного кабеля, в которой строительство запрещено.

Кроме того, с целью осуществления строительства ответчиком у Публичного акционерного общества «Энергетическая компания «Севастопольэнерго» получены технические условия от 28.11.2012 №2015/08 на вынос ВЛ-6кВ за пределы земельного участка, отведенного для строительства и обслуживания столярного цеха.

В связи с этим, между ЧП ФИО2 (заказчик) и ПАО «ЭК «Севастопольэнерго» (собственник) 28.11.2012 был заключен договор №25012-2015 о реализации технических условий на вынос участка ВЛ-6кВ.

Кроме того, арендатор (заказчик) заключил с обществом с ограниченной ответственностью «Элекстромонтаж-ЮГ» (подрядчик) договор подряда от 17.01.2013 №1, по условиям которого заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательства выполнить вынос ВЛ-6кВ по ул. Балканская, 45-А, и сдать результаты заказчику, которые подлежат оплате последним.

Согласно справке ОАО «ЭК «Севастопольэнерго» от 05.04.2013 №5318/012-13 ответчик выполнил поименованные выше технические условия в полном объеме 05.04.2013.

Предпринимателем получено уведомление Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля в г. Севастополе от 02.12.2013 №010133350108 о начале выполнения подготовительных работ, в соответствии с которым произведены работы по строительству подопорной стены, что подтверждается актом о приемке выполненных работ за октябрь 2014 года от 01.08.2014 №1, справкой о стоимости выполненных работ от 31.10.2014 на сумму 368 687 руб.

Для выполнения обязательств по договору ответчик также заключил с частным предприятием «Восток-Строй» договор подряда от 26.12.2013 №9/2013, с закрытым акционерным обществом «КрымНИОпроект» договор на выполнение авторского надзора за строительством от 26.12.2013 №АН-112062, с государственной организацией «Архитектурно-строительный и технический надзор» договор от 15.12.2013 №138 на осуществление функций технического надзора (в том числе освидетельствование скрытых работ); получил разработанные по его заказу рабочие проекты на столярный цех и склад сопутствующих товаров.

Ответчик самостоятельно осуществил работы по подготовке площадки под строительство, о чем свидетельствуют справка о стоимости выполненных работ и затрат от 31.10.2014, акт о приемке выполненных работ за октябрь 2014 года от 31.10.2014 №1.

Содержание этих документов в полной мере согласуется со сведениями, зафиксированными в акте обследования земельного участка от 05.08.2016 №64/06-01/ОБ/16, а именно: на земельном участке частично возведена подпорная стена, имеются насыпи камня и грунта, расположены бетонные конструкции.

Помимо прочего ответчиком получен кадастровый паспорт №91/12/15-54 на спорный земельный участок.

Распоряжением ДИЗО от 07.06.2017 №8205 Департамент утвердил план границ земельного участка с кадастровым номером 91:03:003002:37, расположенного <...>, площадью 2240 кв.м.

Письмом от 13.09.2017 №29400/05-05-21/17 ДИЗО уведомил предпринимателя о согласовании межевого плана путем подписания акта согласования местоположения границ земельного участка по предмету спора.

Ответчиком также был получен градостроительный план земельного участка по адресу : ул. Балканская, 45А (RU94G – 00001432)

В соответствии с ч. 1 ст. 48, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Аналогичный порядок был предусмотрен и законодательством Украины, в частности ст. 9 Закона Украины №687-XIV "Об архитектурной деятельности" и ч. 5 ст. 26 Закона Украины от 17.02.2011 №3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности", в соответствии с которыми проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке: 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

При этом, судебная коллегия считает необходимым отметить, что действовавшее на тот момент законодательство Украины в отличие от законодательства Российской Федерации не разделяет понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Таким образом, понятие "использование земельного участка" в законодательстве Украины включает в себя и "освоение земельного участка", которое предшествует началу проведения строительных работ, а именно: подготовку необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.

Судами установлено и как следует из представленных документов Общество получило уведомление Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля в г. Севастополе от 02.12.2013 №010133350108 о начале выполнения подготовительных работ, в соответствии с которым произведены работы по строительству подопорной стены.

Вместе с тем, коллегия судей полагает необходимым обратить внимание на следующие обстоятельства.

Так, Распоряжением Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 года № 46 «О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя» (л.д. 122), осуществление любого капитального строительства на территории города Севастополя было запрещено вплоть до особого распоряжения.

Определяя критерий добросовестности истца, степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру договора и условиям оборота для устранения возникших непредвиденных обстоятельств, необходимо учитывать, что эти обстоятельства возникли в результате действий арендодателя, выразившиеся в ограничении прав истца на осуществление строительных работ путем издания распоряжения через свой уполномоченный орган о запрете капитального строительства на территории города Севастополя.

Соответственно на арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления строительства, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Вопросы выдачи разрешения на строительства в переходный период были урегулированы лишь 28.04.2015 года в связи с изданием Правительством Севастополя постановления №339-ПП «Об утверждении положения об особенностях регулирования градостроительных отношений на территории города Федерального значения Севастополя», а до этого момента возможность получения разрешения на строительство отсутствовала, так как отсутствовало правовое регулирование выдачи разрешения на строительство и не были определены уполномоченные на это органы.

Таким образом, коллегия судей приходит к выводу о том, что с 18.03.2014 года по 28.04.2015 у Общества возможность получения разрешения на строительство в городе Севастополе отсутствовала и Общество было лишено возможности осуществлять застройку участка, а потому действие указанных актов признается апелляционным судом объективной причиной, препятствовавшей осуществлению ответчиком строительства заявленного объекта на спорном земельном участке в указанный период.

Также в материалы дела представлены доказательства соблюдения процедуры, предусмотренных законом №46-ЗС в целях приведения в соответствие договорных обязательств.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что ИП ФИО2 действительно предпринимал меры и все необходимые активные действия для строительства, оговоренного в Договоре аренды объекта, предпринимал меры для приведения арендных отношений в соответствие с требованиями российского законодательства, что в свою очередь свидетельствует о намерении выполнения обязательств по договору, о чем судом первой инстанции сделан верный вывод.

Судебная коллегия также соглашается с тем утверждением, что не завершение строительных работ и не сдача объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект в целом, не свидетельствует о пассивном и неправомерном бездействии арендатора, исключившее достижение цели договора аренды.

Доводы истца о том, что город Севастополь лишен того, ради чего заключался Договор, при изложенной выше установленной судом совокупности обстоятельств, также отклоняются судом апелляционной инстанции как несостоятельные, так как, расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально-значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из фактических обстоятельств дела, не будет соответствовать балансу интересов сторон.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий по освоению земельного участка, которые отвечают критериям разумности и добросовестности, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя не имеется.

Коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем, апелляционная жалоба Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 21 ноября 2017 года по делу №А84-3730/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Н.И. Сикорская

Судьи И.В. Евдокимов

Ю.В. Колупаева