Гражданский кодекс часть 1

от общества с ограниченной ответственностью «Моссевстрой Альфа» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) – не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом;

от Прокуратуры города Севастополя (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) – ФИО1;

от Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) – не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом;

от Правительства Севастополя (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)- не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом;

от Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Моссевстрой Альфа" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 27 ноября 2019 года и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2020 года по делу № А84-4307/2019,

У С Т А Н О В И Л :

заместитель прокурора города Севастополя (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском в защиту публичных интересов и интересов субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополя в лице департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент), в котором просил: признать недействительным протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья от 19.11.2018 № 1 комиссии департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по проведению аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности города Севастополя; признать недействительным заключенный между департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и обществом с ограниченной ответственностью "Моссевстрой Альфа" (далее - ООО "Моссевстрой Альфа", общество) договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья от 18.12.2018 № 8/ОТ; признать недействительным заключенный между департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО "Моссевстрой Альфа" договор аренды от 18.12.2018 № 26/3 земельного участка, расположенного по адресу: г. Севастополь, <...> - ФИО2; применить последствия недействительности сделки - договора аренды земельного участка от 18.12.2018 № 26/3, заключенного между департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО "Моссевстрой Альфа", обязав ООО "Моссевстрой Альфа" вернуть по акту приема-передачи департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее также - департамент) земельный участок, расположенный по адресу: г. Севастополь, <...> - ФИО2.

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвовали Правительство Севастополя, Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 27.11.2019, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 20.02.2020, исковое заявление удовлетворено, при этом разрешен вопрос о возврате департаменту земельного участка, расположенного по адресу: г. Севастополь, <...>.

В кассационной жалобе общество оспаривает решение и постановление судов, как не соответствующие требованиям закона.

В отзыве прокуратуры на кассационную жалобу указано, что основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В суде кассационной инстанции участвовавший в деле представитель прокуратуры возражал по доводам кассационной жалобы.

Иные участники процесса в суд округа не явились, что не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность судебного акта проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на кассационную жалобу, выслушав объяснения участника процесса, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 25.07.2018 № 10377-РДИ "О проведении аукциона" принято решение о проведении аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья на земельном участке площадью 7500 кв. м, находящемся в собственности города Севастополя, с кадастровым номером 91:01:073002:625, относящемся к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования - жилая застройка, расположенного по адресу: г. Севастополь, <...>.

Для участия в торгах 16.11.2018 поступила единственная заявка от ООО "Моссевстрой Альфа".

Заявка ООО «Моссевстрой Альфа» комиссией по проведению аукциона признана соответствующей требованиям аукционной документации, что отражено в протоколе от 19.11.2018 № 1.

В связи с поступлением одной заявки для участия в торгах комиссией принято решение о заключении с ООО "Моссевстрой Альфа" договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья на земельном участке с кадастровым номером 91:01:073002:625 не ранее, чем через десять дней со дня размещения протокола на официальном сайте в сети "Интернет", но не позднее, чем через тридцать дней со дня его размещения, в соответствии с частью 24 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

Между субъектом Российской Федерации - городом федерального значения Севастополем, от имени которого действовал департамент, и ООО "Моссевстрой Альфа" был заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья от 18.12.2018 № 8/ОТ, предусматривающий, что общество (застройщик) приняло на себя обязательства в установленный договором срок на осваиваемой территории (земельном участке с кадастровым номером 91:01:073002:625) осуществить строительство многоквартирного дома (домов), в котором (которых) жилые помещения в соответствии с минимальным объемом жилых помещений, определенных договором, соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью, и передаче или продаже по заключенным в сроки, указанные в договоре, по договорам участия в долевом строительстве такого дома в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" или договорам купли-продажи стандартного жилья гражданам, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение стандартного жилья, и по государственным контрактам уполномоченному органу государственной власти в области жилищной политики на приобретение стандартного жилься с целью реализации государственной программы города Севастополя "Жилище на 2017-2022 годы".

Также между департаментом (арендодатель) и ООО "Моссевстрой Альфа" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.12.2018 № 26/3, предусматривающий предоставление обществу за плату во временное владение и пользование вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 91:01:073002:625 сроком на 9 лет для строительства стандартного жилья.

Размер ежегодной арендной платы сторонами установлен в соответствии с требованиями постановления Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 524-ПП "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью города федерального значения Севастополя" - 1 386 руб. 31 коп., размер арендной платы за месяц - 115 руб. 56 коп.

Прокурор, посчитав, что при решении вопроса о предоставлении вышеуказанного земельного участка обществу были допущены нарушения требований законодательства, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Судом первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, требования прокурора удовлетворены.

Суд округа не находит оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В соответствии с частью 1 статьи 46.5 ГрК РФ в целях строительства многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, в которых все жилые помещения или определенный в соответствии с частью 6 данной статьи минимальный объем жилых помещений соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также - жилье экономического класса), и подлежат передаче или продаже по заключенным в сроки, указанные в части 10 данной статьи, договорам участия в долевом строительстве такого дома в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" или договорам купли-продажи стандартного жилья гражданам, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение стандартного жилья, и (или) по государственным и (или) муниципальным контрактам на приобретение стандартного жилья, заключается договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

В силу части 2 статьи 46.5 ГрК РФ договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для освоения территории в целях строительства стандартного жилья в соответствии с данным договором, с победителем аукциона на право заключения данного договора или лицом, имеющим право заключить данный договор в соответствии с частями 24-27 статьи 46.7 данного Кодекса.

Положениями подпункта 13.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья юридическому лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Статьей 46.8 ГрК РФ установлены требования к участникам аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

В силу части 1 статьи 46.8 ГрК РФ участником аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, за исключением случаев определения иных требований к участникам аукциона Правительством Российской Федерации, может быть признано юридическое лицо, соответствующее, в том числе следующим обязательным требованиям: осуществление юридическим лицом деятельности в качестве застройщика не менее чем три года при условии, что совокупный объем ввода многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию за последние три года, предшествующие дате окончания срока подачи заявок на участие в аукционе, составляет не менее чем минимальный объем ввода многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, установленный в соответствии с частью 4 или 5 данной статьи и предусмотренный извещением о проведении аукциона (пункт 1); членство в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (пункт 2).

Положения пункта 2 части 1 статьи 46.8 ГрК РФ взаимосвязаны с положениями части 2 статьи 5 Федерального закона от 01.12.2007 № 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях", предусматривающими, что федеральными законами могут быть предусмотрены случаи обязательного членства субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности в саморегулируемых организациях.

Указанные в пунктах 1 и 2 части 1 статьи 46.8 ГрК РФ требования направлены на обеспечение публичного интереса, заключающегося в том, чтобы допустить к участию в аукционе на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья стабильно работающих застройщиков, выполняющих стандарты и правила саморегулируемых организаций в сфере строительства (обеспечивающие качество и безопасность строительных работ), членами которых они являются.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ООО «Моссевстрой Альфа» не представило аукционной комиссии надлежащих документов, подтверждающих соответствие общества вышеуказанным требованиям.

Выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций в этой части основаны на имеющихся в деле доказательствах, а поэтому не подлежат переоценке в кассационном порядке.

В соответствии статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) извещение о проведении торгов должно содержать, в числе иных, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно пункту 13 части 8 статьи 46.7 ГрК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о размере арендной платы за земельный участок.

В силу требований подпункта 5 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в отношении земельных участков, предоставленных такому юридическому лицу в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

В соответствии со статьей 2 Закона города Севастополя от 26.11.2014 № 81-ЗС "О земельном налоге" в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, установлена налоговая ставка в размере 0,01%.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 21.08.2018 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 91:01:073002:625 составляла по состоянию на 25.07.2018 - 13 863 075 руб. Следовательно, размер ежегодной арендной платы не мог превышать 1386 руб. 31 коп.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, извещение о проведении аукциона содержало сведения о том, что арендная плата за предоставляемый земельный участок составляет 138 630 руб. 75 коп., что составляет 1% налоговой ставки от кадастровой стоимости земельного участка, то есть превышает установленный законом предельный размер арендной платы в 100 раз.

При этом в заключенном договоре аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы, установленный сторонами, составляет 1 386 руб. 31 коп.

Давая правовую оценку указанным обстоятельствам, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что действия заказчика, связанные с указанием в извещении о проведении торгов недостоверных сведений о размере арендной платы, направлены на ограничение добросовестной конкуренции, нарушают положения статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции". Следствием таких действий является, в том числе нарушение требований к эффективному использованию земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя.

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При установленных по делу обстоятельствах, свидетельствующих о том, что вышеуказанные договоры об освоении территории в целях строительства стандартного жилья и аренды земельного участка были заключены с нарушением положений земельного, градостроительного законодательства и законодательства о защите конкуренции, вопреки публичным интересам и интересам субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополя с лицом, не соответствующим требованиям, необходимым для участия в аукционе на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, суды сделали правильный вывод о ничтожности названных сделок.

С выводами арбитражных судов обеих инстанций судебная коллегия соглашается.

В остальной части доводы ООО «Моссевстрой Альфа» направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций, подтвержденных имеющимися в деле доказательствами, основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, в связи с чем судебной коллегией также отклоняются.

Процессуальные нарушения, которые бы давали основания для отмены состоявшегося решения и постановления, не допущены.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 27 ноября 2019 года и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2020 года по делу № А84-4307/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Е.В. Власов

Судьи Р.Г. Калуцких

В.Н. Шелудяев