Гражданский кодекс часть 1

от Общества с ограниченной ответственностью «Глобус плюс» – Малтыз Игорь Николаевич, на основании доверенности № 31 от 21.09.2017, личность подтверждена по паспорту гражданина Российской Федерации;

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – Карпухин А.Л., доверенность № 1392 от 27.12.2017, личность подтверждена по паспорту гражданина Российской Федерации,

от Правительства Севастополя – Доденков Антон Юрьевич, доверенность № 3850/31/2-17 от 19.09.2017, личность подтверждена по паспорту гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Глобус плюс» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 25 июля 2017 года по делу №А84-5154/2016 (судья Смоляков А.Ю.),

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, (ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, дата регистрации: 02.06.2014, адрес: ул. Советская, дом 9, г. Севастополь, 299011)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Глобус плюс» (ОГРН 1149204023210, ИНН 9204011600, дата регистрации: 22.06.2004, место нахождения: пл. Восставших, 4, г. Севастополь, 299008)

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Правительство Севастополя (ОГРН 1149204002166, ИНН 9204001231, ул. Ленина, дом 2, г. Севастополь, 2990110,

о расторжении договора аренды и возврате земельного участка,

у с т а н о в и л:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент) обратился 13.12.2016 в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Глобус плюс» (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка площадью 0,6290 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Адмирала Фадеева, 18-Б, заключенного между Севастопольским городским Советом и ЧП «Глобус плюс» 16.03.2006 на основании решения СГС от 05.10.2005 № 3868, зарегистрированного в Севастопольском городском филиале ГП «Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам», о чем в государственном реестре земель сделана запись от 19.04.2006 под № 040665900072, и просил обязать ответчика привести в пригодное состояние для дальнейшего использования, освободить за счет собственных средств и возвратить истцу земельный участок площадью 0,6290 га, расположенный в городе Севастополе по ул. Адм. Фадеева, 18-Б, в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу.

Исковое заявление обосновано тем, что земельный участок не был освоен арендатором вопреки взятым на себя обязательствам по договору аренды земельного участка от 16.03.2006.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 25 июля 2017 года по делу №А84-5154/2016 расторгнут договор аренды земельного участка площадью 0,6290 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Адмирала Фадеева, 18-Б, заключенный между Севастопольским городским Советом и ЧП «Глобус плюс» 16.03.2006 на основании решения СГС от 05.10.2005 № 3868, зарегистрированный в Севастопольском городском филиале ГП «Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам», запись в государственном реестре земель от 19.04.2006 №040665900072.

Обязано Общество с ограниченной ответственностью «Глобус плюс» возвратить земельный участок площадью 0,6290 га, расположенный в городе Севастополе по ул. Адм. Фадеева, 18-Б, переданный в аренду по договору от 16.03.2006, Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу, приведя земельный участок в пригодное состояние для дальнейшего использования и освободив его за счет собственных средств. Распределены судебные расходы.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Общество с ограниченной ответственностью «Глобус Плюс» обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что суд первой инстанции применил нормы материального права, подлежащие применению, а именно, ст.ст. 196,199,200, 201 ГК Российской Федерации, что привело к неправильному решению по делу. Суд первой инстанции не принял во внимание, что условиями договора предусмотрена ответственность за нарушение Договора в случае нарушения срока освоения (застройки) арендованного земельного участка, согласно которого размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2, определенный в соответствии с Методикой и применяющийся до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором, но не более 10% нормативной денежной оценки. Податель апелляционной жалобы, полагает, что в материалы дела представлено достаточно доказательств, свидетельствующих о том, что ответчиком были выполнены необходимые действия для строительства и исполнения существенных условий договора, однако по объективным причинам не осуществил строительство предусмотренного договором объекта. Также полагает, что истец не представил надлежащих и допустимых доказательств существенного нарушения договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Кроме того, суд первой инстанции не принял во внимание, что ответчиком была построена причальная стенка, 76% готовности, которая является составной частью яхт-клуба.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2017 апелляционная жалоба Общества с ограниченной ответственностью «Глобус Плюс» принята к производству суда апелляционной инстанции.

Судебное разбирательство по основаниям, предусмотренным статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), было отложено.

11.12.2017 года ответчик представил дополнения к апелляционной жалобе, в которых указал на те, обстоятельства, которые препятствовали строительству предусмотренного договором объекта, с приложением проектной документации по строительству яхт-клуба.

14.12.2017 от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец указывает на то, что бездействие арендатора является существенным нарушением условий договора аренды, в результате чего истец в значительной степени был лишен того, на что мог рассчитывать при заключении договора. На основании изложенного, полагает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

15.12.2017 от Правительства Севастополя поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копии постановления № 92-02-0235-080601-348/3-ю-0005 от 07.02.2017 по делу об административном правонарушении в отношении ООО «Глобус Плюс», которое удовлетворено в судебном заседании.

21.12.2017 года ООО «Глобус Плюс» просил приобщить к материалам дела копию договора подряда на строительство от 08.09.2008 года; договор подряда на подготовительные работы и посреднические услуги от 14.01.2008, которые приобщены судом.

01.03.2018 в судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представители истца и Правительства Севастополя относительно удовлетворения апелляционной жалобы возражали, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 05.10.2005 Севастопольским городским Советом было принято решение № 3868 о передаче ЧП «Глобус плюс» в аренду сроком на 25 лет земельного участка по адресу: г. Севастополь, ул. Адм. Фадеева, 18-б, площадью 0,6290 га для строительства и обслуживания яхт-клуба с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения. Далее Севастопольский городской Совет (арендодатель) и ЧП «Глобус плюс» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 16.03.2006, согласно пункту 1.1 которого арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета № 3868 от 05.10.2005 предоставляет, а арендатор принимает в срочное пользование земельный участок площадью 0,6290 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Адм. Фадеева, 18-б, для строительства и обслуживания яхт-клуба с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения. В пункте 3.1 установлено, что договор заключен сроком на 25 лет.

В соответствии с пунктом 5.2 договора целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание яхт-клуба.

В силу пункта 7.1 договора после прекращения действия договора арендатор в месячный срок возвращает арендодателю земельный участок в состоянии, не хуже того, в котором он получил его в аренду.

Арендатор в соответствии с разделом 9 договора (в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2010) обязался, в том числе: соблюдать план земельного участка; выполнять установленные относительно земельного участка ограничения и обременения в объеме, предусмотренном законом или договором аренды; использовать земельный участок строго по целевому назначению; начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению в срок до 20.01.2012 на основании решения городского Совета от 15.09.2010 № 11214.

Изменение условий договора осуществляется в письменной форме с взаимного согласия сторон (пункт 12.1 договора).

Действие договора прекращается путем его расторжения, в том числе, по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором (пункт 12.3 договора).

Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае использования арендатором земельного участка не по целевому назначению; не использования земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд (пункт 12.4 договора).

Договор вступает в силу после его подписания сторонами и его государственной регистрации.

Во исполнение условий договора по акту приема передачи от 10.03.2006 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок площадью 0,6290 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Адм. Фадеева, 18-б.

Согласно разрешения на выполнение строительных работ № 1305 от 03.12.2007 года, срок разрешения на строительство яхт-клуба ЧП «Глобус плюс» установлено до 31.12.2009 года. ( том 2 л.д.13-14)

Указанное разрешение на строительство было перерегистрировано 17.06.2010 и срок действия его продлен до 31.05.2011 года. ( том 2 л.д. 15-17)

Управление градостроительства и архитектуры согласовала рабочий проект строительства яхт-клуба по ул. Фадеева, 18-Б, 05.03.2007 года заключение № С-63/07. ( том 1 л.д. 110)

Представленными экспертными заключениями, выданным ЧП «Глобус Плюс» подтверждается положительные выводы относительно представленного рабочего проекта по строительству яхт-клуба ( том 1 л.д. 111- 114)

Согласно заключению государственной экологической экспертизы по рабочему проекту «Строительства и эксплуатации яхт-клуба по ул. Фадеева, 18 б, в бухте Стрелецкая в г. Севастополе» проектные материалы были оценены положительно. ( том 2 л.д. 20-21)

Как следует из акта проверки земельного законодательства № 729 от 14.07.2008 года была осуществлена проверка, в результате которой установлено, что на земельном участке осуществляются земельные работы, связанные с установкой коммуникационной сети, на части участка произведено снятие поверхностного слоя грунта, на что было получено соответствующее разрешение № 000040 от 27.02.2008 г. Нарушений земельного законодательства не установлено. ( л.д. 22-23 том 2)

Согласно решения Хозяйственного суда города Севастополя от 03.12.2008 года по делу № 5020-12/599, за частным предприятием «Глобус Плюс» признано право собственности на объект незавершенного строительства, 76% готовности – «Набережная (причальная стенка)», которая является составной частью яхт-клуба, по адресу: г. Севастополь, ул. Адм. Фадеева, 18б, расположенная на земельном участке площадью 0,6290 га, переданной ЧП «Глобус Плюс» на основании договора аренды от 16.03.2006 года. ( том 2 л.д. 25-27) На основании указанного решения Хозяйственного суда города Севастополя КП «Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества» Севгорсовета указанный объект незавершенного строительства был зарегистрирован на праве частной собственности за ЧП «Глобус Плюс» , о чем записано в реестровой книге 1 нж нот стр. 212 под реестровым номером 205, 23.01.2009 года. ( том 2 л.д. 28)

Указанный объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет 12.01.2015 года, кадастровый номер 91:02:001017:372 и зарегистрировано право собственности за ООО «Глобус Плюс» в Едином государственном реестре недвижимости 31.01.2017 г. ( том 2 л.д. 32-33)

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц Общество с ограниченной ответственностью «Глобус Плюс» привело свои учредительные документы в соответствии с законодательством Российской Федерации и является правопреемником Частного Предприятия «Глобус Плюс». ( том 1 л.д. 57-59)

23.09.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя составлен акт обследования земельного участка № 175/05-01/ОБ/16, площадью 0,6290 га по адресу: г. Севастополь, ул. Адм. Фадеева, 18-б, предоставленного ЧП «Глобус плюс» для строительства и обслуживания яхт-клуба.

В акте указано, что по состоянию на 23.09.2016 обязательства по договору аренды земельного участка арендатором не выполнены; зафиксировано отсутствие объектов капитального строительства на участке.

22.06.2016 года департамент направил в адрес общества предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, а именно - начать освоение земельного участка, площадью 0,6290 га, по адресу: г. Севастополь, ул. Адм. Фадеева, 18-б, завершить строительство и обслуживание яхт- клуба.

19.08.2016 департамент направил в адрес общества предложение о расторжении договора аренды, обоснованное тем, что выявленные нарушения условий договора не были устранены, освоение земельного участка не начато.

Неисполнение арендатором обязательств из договора аренды по освоению и застройке земельного участка в установленные сроки послужило основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд.

Решением арбитражного суда первой инстанции исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Удовлетворяя исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя, суд первой инстанции признал обоснованным доводы ДИЗО о том, что общество не исполнило принятые на себя обязательства по освоению земельного участка в установленный срок и в заявленных целях, что является существенным нарушением условий договора и как следствие, основанием для расторжения спорного договора по требованию арендодателя (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей апелляционного суда полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выше выводами суда первой инстанции, по следующим основаниям.

18 марта 2014 года между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя, ратифицированный Федеральным законом от 21.03.2014 №36-ФЗ.

21 марта 2014 года принят Федеральный конституционный закон №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – Закон №6-ФКЗ).

Частью 1 статьи 12.1 названного Закона предусмотрено, что до 01.01.2019 на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС) определено, что данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

Согласно частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Согласно положений части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ), статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ, при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.

К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины).

При этом коллегия судей учитывает, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.

Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися, поскольку такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ.

Частью 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины) установлено, что изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины).

Частями 2, 3 статьи 188 ХК Украины предусмотрен обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени лишилась того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

По требованию арендодателя, согласно статье 619 ГК РФ, договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как установлено судом апелляционной инстанции, предметом данного спора являются материально-правовые требования о расторжении договора аренды земельного участка в связи с существенным нарушением договора аренды земельного участка и возврате земельного участка собственнику.

В предмет доказывания по данному делу входит установление наличие или отсутствие оснований для расторжения договора аренды ввиду существенного нарушения условий договора.

Обращаясь в суд с иском, Департамент указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что освоение земельного участка ответчиком не начато, соответственно строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором, не завершено. При этом истец считает, что ответчиком не представлено доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, а также строительства на нем заявленного объекта.

Договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания яхт-клуба, с отнесением земель к категории земель рекреационного назначения.

Как установлено судом первой и апелляционной инстанции, согласно пункту 9.2.2. арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

Согласно дополнительным соглашениям о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 31.03.2008 года и от 15.11.2010 года, п.п. г) п. 9.2.2 был изложен в иной редакции, согласно которому начать освоение земельного участка и ввести в эксплуатацию законченный строительством капитальный объект недвижимости арендатор должен в срок до 20.07.2010 года, а затем до 20.01.2012 года.

Как указано выше, актом обследования земельного участка установлено, что на арендованном земельном участке заявленный объект строительства не построен, ответчиком не выполнен полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства, таких как выполнение строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию.

Ответчик не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства оговоренного объекта на указанном земельном участке, однако не считает это нарушение существенным, поскольку, по его мнению, имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли обстоятельствам.

Решая вопрос о расторжении договора аренды спорного земельного участка по инициативе арендодателя, коллегия судей полагает, что приоритетным является разрешение вопроса о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока договора аренды.

Оценивая вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, в установленные сроки, судебная коллегия исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, ответчиком в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции были приобщены доказательства выполнения ответчиком строительных работ на земельном участке в период с 2007 по 2014 год: вынос сетей канализации (по требованию технических условий) осуществлен на 75% от проекта; проложена кабельная трасса протяженностью 2, 5 км для электроснабжения объекта строительства, при этом получены новые технические условия; выполнены подготовительные земельные работы с выемкой грунта под застройку; водолазные работы по обследованию акватории вдоль всей линии участка и по площади, прилегающей к акватории.

Выполнение указанных работ подтверждается в том числе актами выполненных работ и представленными договорами подрядов ( том 2 л.д. 43 – 137), техническими условиями ( том 1 л.д. 116-121)

При этом следовало учесть, что строительные работы относительно выноса коллектора за пределы земельного участка следовало осуществлять в условиях застройки указанного жилого квартала и необходимостью внесения изменений в технические условия, что подтверждается рабочим проектом «Вынос самотечной канализации Ду500 из зоны строительства яхт-клуба по ул. Фадеева» (2007 год) и рабочим проектом «Вынос самотечной канализации Ду500, попадающей в зону строительства яхт-клуба по ул. Адм. Фадеева (корректировка ранее выпущенного проекта) (2014 год) (том 4 л.д. 87-144) Указанные обстоятельства, в том числе, подтверждаются фотофиксацией к акту обследования земельного участка, где просматривается осуществление подготовительных строительных и земельных работ. ( том 1 л.д. 53-56)

Доводы истца относительно отсутствия ограждения на земельном участке объясняются наличием сведений об обеспечении доступа к смежному земельному участку и необходимости проезда транспорта для проведения строительных и земляных работ с использованием техники. ( том 2 л.д. 186)

Кроме того, суд первой инстанции не принял во внимание те обстоятельства, что Общество осуществило строительство причальной стенки, со степенью готовности 76%, которая является составной частью яхт-клуба, что подтверждается решением Хозяйственного суда г. Севастополя и регистрацией права собственности на указанный объект незавершенного строительства, как части яхт-клуба.

Кроме того, суд первой инстанции не учел, что распоряжением № 777-РДЗ от 17.11.2015 года утвержден план границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:001017:15, расположенного : Российская Федерация, г. Севастополь, ул. Адмирала Фадеева, 18Б, площадью 6290 кв. м. ( том 2 л.д. 170 – 186)

Ответчиком был подготовлен градостроительный план земельного участка ( рег. № ГУО-96 от 27.02.2012 года) относительно строительства яхт-клуба. ( л.д. 195-200 том 2 )

Согласно ч. 1 ст. 48, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Аналогичный порядок был предусмотрен и законодательством Украины, в частности ст. 9 Закона Украины №687-XIV "Об архитектурной деятельности" и ч. 5 ст. 26 Закона Украины от 17.02.2011 №3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности", в соответствии с которыми проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке: 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

При этом, судебная коллегия считает необходимым отметить, что действовавшее на тот момент законодательство Украины в отличие от законодательства Российской Федерации не разделяет понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Таким образом, понятие "использование земельного участка" в законодательстве Украины включает в себя и "освоение земельного участка", которое предшествует началу проведения строительства строительных работ, а именно: подготовку необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.

Судами установлено и как следует из представленных документов Общество получило разрешение на строительство, которое продлевалось в соответствующем порядке, имелась проектная документация объекта капитального строительства с получением положительных заключений.

Вместе с тем, коллегия судей полагает необходимым обратить внимание на следующие обстоятельства.

Так, Распоряжением Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 года № 46 «О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя» ( л.д. 122), осуществление любого капитального строительства на территории города Севастополя было запрещено вплоть до особого распоряжения.

Определяя критерий добросовестности истца, степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру договора и условиям оборота для устранения возникших непредвиденных обстоятельств, необходимо учитывать, что эти обстоятельства возникли в результате действий арендодателя, выразившиеся в ограничении прав истца на осуществление строительных работ путем издания распоряжения через свой уполномоченный орган о запрете капитального строительства на территории города Севастополя.

Соответственно на арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления строительства, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Вопросы выдачи разрешения на строительства в переходный период были урегулированы лишь 28.04.2015 года в связи с изданием Правительством Севастополя постановления №339-ПП «Об утверждении положения об особенностях регулирования градостроительных отношений на территории города Федерального значения Севастополя», а до этого момента возможность получения разрешения на строительство отсутствовала, так как отсутствовало правовое регулирование выдачи разрешения на строительство и не были определены уполномоченные на это органы.

Таким образом, коллегия судей приходит к выводу о том, что с 18.03.2014 года по 28.04.2015 у Общества возможность получения разрешения на строительство в городе Севастополе отсутствовала и Общество было лишено возможности осуществлять застройку участка, а потому действие указанных актов признается апелляционным судом объективной причиной, препятствовавшей осуществлению ответчиком строительства заявленного объекта на спорном земельном участке в указанный период.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции не учел представленных в материалы дела доказательств соблюдения процедур, предусмотренных законом №46-ЗС в целях приведения в соответствие договорных обязательств. ( л.д. 169 том 2)

В соответствии с ч. 8 ст. 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Закона 6-ФКЗ, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.

Часть 12 ст. 3 Закона 46-ЗС возлагает обязанность на стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута до 01 января 2017 внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

Порядок переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18 марта 2014 года утвержден постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 года№1250-ПП (далее - Порядок).

Согласно п. 2 Порядка переоформление права постоянного пользования земельным участком, права аренды, права сервитута осуществляется на основании заявления, которое заинтересованное лицо подает в исполнительный орган государственной власти города Севастополя, уполномоченный распоряжаться земельными участками, находящимися в собственности города Севастополя.

Согласно п.п. 9 п. 7 Порядка отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ испрашиваемого земельного участка является основанием для отказа уполномоченным органом в предоставлении земельного участка.

Для занесения в государственный кадастр недвижимости характерных точек границ испрашиваемого земельного участка необходимо разработать и согласовать в установленном порядке план границ земельного участка, который является документом, содержащим сведения о местоположении границ земельного участка.

Таким образом, для заключения договора аренды земельного участка необходимо сформировать пакет документов, который будет включать план границ земельного участка, межевой план.

Порядок подготовки, согласования и утверждения плана границ земельного участка, утвержден постановлением правительства Севастополя от 10 апреля 2015 № 277-ПП «Об утверждении порядка подготовки, согласования и утверждения плана границ земельного участка».

Для приведения Договора аренды в соответствие с законодательством Российской Федерации с установлением нового объективно необходимого срока освоения земельного участка, Обществом был разработан План границ земельного участка, который утвержден 17.11.2015 № 777-РДЗ, после чего ответчик обратился за переоформлением договора аренды земельного участка, в переоформлении которого было отказано. (т.д. 2, л.д. 171-201).

Указанные обстоятельства достоверно свидетельствуют о том, что Обществом была своевременно инициирована процедура приведения договора в соответствие с законодательством Российской Федерации, в том числе с целью продления срока освоения земельного участка.

Суд первой инстанции указанные доводы и доказательства оставил без внимания и не дал им правовой оценки.

Учитывая представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчик не мог реализовать свое право на заключение нового договора аренды земельного участка в срок до 01.01.2017, как то предписывал пункт 13 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (в соответствующей редакции) по объективным причинам, а именно ввиду отсутствия содействия со стороны государственного органа. При этом данные действия Департамента не могут свидетельствовать о добросовестности сильной стороны заключенного договора, что в последующем лишило Общество реальной возможности осуществления прав и обязанностей по договору, в том числе, в части освоения земельного участка, проведения соответствующих работ по капитальному строительству.

Таким образом, в материалы дела ответчиком представлены как доказательства, которые указывают на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по освоению и реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, так и доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий по освоению арендованного земельного участка как до 2014 года, так в период действия на территории города Севастополя законодательства РФ.

Коллегия судей пришла к выводу о том, что ответчик, действуя разумно и добросовестно, предпринял все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ, для надлежащего оформления землепользования и получения градостроительной документации с целью получения разрешения на строительство для возможности осуществить строительство указанного в договоре объекта, однако указанные действия и обращения ответчика были оставлены без внимания со стороны арендодателя. В связи с изложенным вывод суда первой инстанции об отсутствии доказательств объективной невозможности осуществления строительных работ на земельном участке следует признать ошибочным.

Также, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, который учитывает права и законные интересы другой стороны, содействует ей, в том числе в получении необходимой информации.

При этом суд обращает внимание, что одной из составляющих принципа добросовестности является недопустимость злоупотребления правом. Добросовестность же предполагает использование своих прав, их применения не только не нарушая закон, но добросовестно применять его не во вред иному лицу.

Иными словами субъект гражданских правоотношений должен учитывать не только свои интересы, но и законные интересы других субъектов, вступающих с ним в правоотношения, т.е. добросовестный субъект должен действовать таким образом, чтобы его поведение не только не нарушало требования действующего законодательства, но и учитывало права и законные интересы других лиц в той мере, в которой указанные лица вправе рассчитывать на это исходя из общепринятых правил.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участником гражданских правоотношений и разумность действий предполагаются, пока не доказано иное.

При оценке поведения ответчика на предмет добросовестности, судом учитывается, что у Общества отсутствовала возможность осуществлять строительные работы в период действия законодательства Украины именно ввиду объективных причин, а в период действия законодательства Российской Федерации - по причинам, не зависящих от арендатора, в силу издания указов субъекта, а также в связи с необходимостью получения земельной документации по законодательству РФ, а также законам и нормативным правовым актам субъекта РФ, которая, получалась ответчиком в соответствующих органах с превышением установленного срока для их выдачи, поэтому несмотря на наличие права у истца на иск о расторжении договора аренды по мотивам нарушения срока завершения строительства при установленных выше судом обстоятельствах, истец, как лицо, наделенное властными полномочиями, должен был учесть права и законные интересы ответчика в той мере, в которой Общество вправе было рассчитывать при исполнении договорных отношений с целью стабильности указанных отношений между сторонами и соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.

В то же время истец - публичный участник земельных правоотношений, при осуществлении правомочий собственника земельного участка, связанных с обращением в суд с иском о расторжении договора аренды земли по мотивам нарушения Обществом установленного договором срока строительства, при том, что эти обстоятельства возникли в силу объективных причин и в том числе в результате действий истца, злоупотребил своим правом, что в силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается.

Судебная коллегия также обращает внимание, что положения ГК РФ, которые также нашли отражение в пункте 66 Информационного письма Президиума ВАС РФ 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" предписывают обязанность стороны до обращения в суд с требованием о расторжении договора направить другой стороне письменное предупреждение о необходимости исполнения ею обязательства в разумный срок. Цель этого положения заключается в обеспечении защиты экономически более слабой стороны договора - арендатора, ему предоставляется дополнительная возможность устранить допущенные нарушения до расторжения договора, т.е. предупреждение о необходимости устранения таких нарушений предполагает возможность сохранения договорных отношений при выполнении арендатором претензий арендодателя и соответственно расторжение договора аренды при установлении факта устранения допущенных арендатором нарушений будет противоречить смыслу требований статьи 619 ГК РФ и не соответствовать разъяснениям, изложенным в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".

Однако ответчик в силу сложившихся обстоятельств, связанных как с объективными причинами невозможности освоения земельного участка в период действия законодательства Украины на территории Севастополя, так и с действиями уполномоченных органов истца по несвоевременной выдаче соответствующих документов по законодательству РФ в связи со сменой правового поля, не мог реализовать представленную ему дополнительную возможность устранить допущенные нарушения условий договора в определенный в претензии срок.

Таким образом, судебной коллегией установлено, что имеющимися в деле доказательствами подтверждается отсутствие вины арендатора и наличие обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка ответчиком в указанные в договоре сроки по строительству объекта.

Судебная коллегия полагает, что расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Однако в силу установленных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и, соответственно, наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя, а также то, что расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из конкретных обстоятельств дела, не соответствует балансу интересов сторон.

С учетом вышеизложенного выводы суда первой инстанции о допущенных ответчиком существенных нарушениях условий договора аренды, выразившихся в неосуществлении строительства объекта в установленные сроки, что привело к тому, что истец в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора, а также в не предоставлении достаточных доказательств, подтверждающих совершение необходимых действий для строительства объекта, являются ошибочными.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что основания для досрочного прекращения договора аренды земли, заключенного 16.03.2006 года между Севастопольским городским Советом и ООО «Глобус Плюс» у суда первой инстанции отсутствовали.

Доводы апелляционной жалобы о пропуске истцом срока исковой давности, коллегия судей отклоняет, ввиду отсутствия оснований для его применения.

В соответствии с пунктом 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно части 5 вышеуказанной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

Таким образом, государственная пошлина, уплаченная Обществом, за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в размере 3000,00 рублей подлежит взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

п о с т а н о в и л:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 25 июля 2017 года по делу №А84-5154/2016 – отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении искового заявления Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204009932, ИНН9204005268, дата регистрации 02.06.2014, место нахождения: ул. Ленина, дом 2, г. Севастополь, 299011) к Обществу с ограниченной ответственностью «Глобус Плюс» (ОГРН 1149204023210, ИНН 9204011600, дата регистрации: 22.06.2004, место нахождения: ул. Восставших, 4, г. Севастополь, 299008) о расторжении договора аренды - отказать.

Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношений города Севастополя (ОГРН 1149204009932, ИНН9204005268, дата регистрации 02.06.2014, место нахождения: ул. Ленина, дом 2, г. Севастополь, 299011) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Глобус Плюс» (ОГРН 1149204023210, ИНН 9204011600, дата регистрации: 22.06.2004, место нахождения: ул. Восставших, 4, г. Севастополь, 299008) 3000 (три тысячи) рублей за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Сикорская Н. И.

Судьи

Евдокимов И. В.

Остапова Е. А.