Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Дом одежды» (далее – ООО «Дом одежды», Общество) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Управлению муниципальным имуществом города Владимира (далее – Управление имуществом) о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 18.11.2009, в осуществлении преимущественного права выкупа нежилых помещений первого этажа здания, расположенного по адресу: <...> – 6, 6а, 8, общей площадью 264,2 квадратного метра; обязании Управления имуществом в двухмесячный срок с даты вступления решения в законную силу обеспечить заключение договора на проведение рыночной оценки стоимости помещений, в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение о приватизации помещений, в десятидневный срок с даты принятия решения направить договор купли‑продажи помещений.

Арбитражный суд Владимирской области решением от 31.03.2010 отказал в удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции постановлением от 03.05.2010 оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Не согласившись с указанным судебными актами, ООО «Дом одежды» обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго‑Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их и удовлетворить заявленные Обществом требования.

ООО «Дом одежды» полагает, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам и приняты при неправильном применении норм материального и процессуального права, в частности статей 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159‑ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об особенностях отчуждения имущества), статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 № 221‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Спорные объекты являются обособленными, следовательно, в отношении них возможна реализация права на приобретение и последующее заключение договора купли‑продажи. Факт того, что спорное нежилое помещение является обособленным, мог быть подтвержден кадастровым паспортом помещений, однако в нарушение статьи 66 АПК РФ суды оставили без удовлетворения ходатайство Общества, что привело к принятию судебных актов при неполном выяснении фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

Подробно позиция ООО «Дом одежды» изложена в кассационной жалобе и поддержана представителем в судебном заседании.

Управление имуществом в отзыве на кассационную жалобу от 09.08.2010 не согласилось с доводами, изложенными в ней, указав на законность и обоснованность оспариваемых судебных актов, а также ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 13 часов 12.08.2010.

Законность обжалуемых судебных актов проверена Федеральным арбитражным судом Волго‑Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установили суды, Управление имуществом и ООО «Дом одежды» заключили договор аренды от 12.05.2004 муниципальных нежилых помещений общей площадью 588,45 квадратного метра, расположенных в доме № 1 по улице Гагарина, сроком действия с 01.07.2004 по 01.07.2009.

Данный договор 22.06.2004 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Владимирской области (далее – Управление регистрационной службы) за № 23‑01/22‑23/2004‑475.

Соглашением от 29.09.2009 в договор внесены изменения: арендуемая Обществом площадь увеличена до 670,9 квадратного метра, о чем Управление регистрационной службы 28.12.2006 произвело регистрационную запись № 33‑33‑01/050/50206.

Дополнительным соглашением от 21.05.2009, зарегистрированным 22.01.2010 в Управлении регистрационной службы за № 33‑33‑01/103/2010‑076, срок действия указанного договора продлен до 29.06.2010.

Управление регистрационной службы 22.01.2010 внесло запись за № 33‑33‑01/003/2010‑075 об изменениях, внесенных в пункт 1.1 договора аренды, а именно: Управление имуществом передает, а Общество принимает во временное владение и пользование нежилое помещение II общей площадью 552,4 квадратного метра (кадастровый паспорт помещения от 11.12.2009 прилагается), расположенное по адресу: <...>, для использования под магазин, офис, склад. В аренду передаются помещения первого этажа № 1, 7, 25 (по плану строения).

ООО «Дом одежды» обратилось к Управлению имуществом с заявлением от 28.01.2009 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества – нежилых помещений общей площадью 699 квадратных метров.

Письмом от 19.02.2009 № 44‑01‑07/607 Обществу отказано с мотивировкой, что большая часть помещений находится в аренде менее трех лет.

20.03.2009 в Управление имуществом поступило письмо, в котором ООО «Дом одежды» согласилось с указанной позицией и одновременно заявило о реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений общей площадью 264,2 квадратного метра, арендуемых последним более трех лет.

В письме от 24.03.2009 № 44‑01‑07/100 Управление имуществом указало, что в Законе об особенностях отчуждения имущества возможность отчуждения части арендуемых по договору помещений не предусмотрена.

06.10.2009 Общество еще раз обратилось с письмом о реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений площадью 284,7 квадратных метра.

Управление имуществом в письме от 27.10.2009 № 44‑01‑07/3928 отказало ООО «Дом одежды» в выкупе указанных помещений.

На аналогичное письму от 06.10.2009 письмо Общества от 16.11.2009 (площадь 264,2 квадратного метра) Управление имуществом в письме от 18.11.2009 № 44‑001‑07/4183 ответило, что ранее было рассмотрено идентичное заявление и направлен соответствующий отказ.

Посчитав, что отказом в последнем письме Управление имуществом нарушило его преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, ООО «Дом одежды» обратилось в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 198 и 200 АПК РФ, статьями 209, 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 3, 4, 9 Закона об особенностях отчуждения имущества, статьей 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральным законом от 24.07.2007 № 221‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемое имущество не является самостоятельным объектом недвижимости, следовательно, преимущественное право на приобретение арендованного имущества с последующим заключением договора купли‑продажи в отношении части недвижимого имущества не может быть реализовано, в связи с чем отказал Обществу в удовлетворении заявленного требования.

Суд апелляционной инстанции руководствовался этими же нормами права и согласился с позицией Арбитражного суда Владимирской области.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго‑Вятского округа не нашел оснований для ее удовлетворения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В статье 3 Закона об особенностях отчуждения имущества определены условия, при которых субъектами малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

В силу частей 2 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения имущества субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства уполномоченный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения имущества, в том числе: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В подпункте 4 пункта 1 информационного письма от 05.11.2009 № 134 Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что при применении положений статьи 3 Закона об особенностях отчуждения имущества арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 8 данного информационного письма преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества с последующим заключением договора купли продажи не может быть реализовано в отношении части нежилого помещения.

По смыслу Закона об особенностях отчуждения имущества объектом договора купли‑продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли‑продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.07.2000 серии 33 № 0082398 здание общей площадью 588,45 квадратного метра, расположенное по адресу: <...>, является муниципальной собственностью; обременение в виде аренды нежилого помещения II общей площадью 552,4 квадратного метра (с учетом изменений к договору от 12.05.2004 № 3364) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с присвоением кадастрового паспорта помещения от 11.12.2009.

Суды установили, что на момент обращения ООО «Дом одежды» в Управление имуществом по вопросу реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства на приобретение части арендуемого имущества в собственность оспариваемая часть нежилого помещения как обособленный объект недвижимости в порядке кадастрового учета не сформирована. Доказательства, свидетельствующие об обратном, в материалах дела отсутствуют.

В связи с чем суды пришли к обоснованному выводу, что указанное нежилое помещение представляет собой единый объект, который на момент обращения Общества в установленном законом порядке на несколько самостоятельных объектов не разделен, следовательно, оспариваемая ООО «Дом одежды» (арендуемая им) часть данного нежилого помещения не может быть приобретена.

Доводы Общества, изложенные в кассационной жалобе, судом округа отклоняются, поскольку не опровергают выводы судов и направлены на переоценку доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статья 286 АПК РФ).

Арбитражный суд Владимирской области и Первый арбитражный апелляционный суд правильно применили нормы материального права, не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов. Кассационная жалоба ООО «Дом одежды» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго‑Вятского округа

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Владимирской области от 31.03.2010 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2010 по делу № А11‑15674/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дом одежды» – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Д.В. Тютин

Судьи

О.П. Маслова

Т.В. Шутикова