Гражданский кодекс часть 1

к обществу с ограниченной ответственностью «Иванцево» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690105, <...>), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>)

третье лицо: Управление муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>)

о признании недействительными досрочного расторжения договора субаренды, записи в ЕГРН

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Иванцево» (далее – ООО «Иванцево»), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – Управление Росреестра по Приморскому краю) о признании недействительным досрочного расторжения договора субаренды от 12.04.2018, а также о признании недействительной записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) Управления Росреестра по Приморскому краю от 25.06.2019 о досрочном прекращении договора субаренды от 12.04.2018 и о восстановлении в ЕГРН записи об обременении в виде договора субаренды от 12.04.2018 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Определением от 03.09.2019 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока).

Решением от 28.10.2019, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ИП ФИО1 просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты. Заявитель не согласен с выводами судебных инстанций об использовании арендуемого имущества не по назначению, полагая, что акты проверок составлены в одностороннем порядке. Принятые судом фотоотчеты и ссылки на интернет-сайт по предоставлению жилых комнат отдыха однозначно не подтверждают факт использования арендуемого помещения для проживания отдыхающих.

В отзыве на кассационную жалобу УМС г. Владивостока приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав суду пояснения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела, 15.03.2016 на основании протокола от 25.02.2016 № 2 об итогах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «Иванцево» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 01-17628-001-Н-АР-7321-00 в отношении здания склада (строение 29), назначение: нежилое здание, этажность 1, общей площадью 178 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, о. Русский, п. Канал-Елена, в/г №1, собственником которого является муниципальное образование город Владивосток, для использования в целях: офис, складское, торговое, оказание социально-бытовых услуг, на срок с 15.03.2016 по 14.03.2021.

Актом от 15.03.2016 оформлена передача объекта недвижимости.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Письмом 11.04.2018 УМС г. Владивостока было дано согласие обществу на передачу здания склада в субаренду ИП ФИО1, для его использования в целях: торговое, оказание социально-бытовых услуг, на срок до 31.03.2020.

12.04.2018 между ООО «Иванцево» (арендатор) и ИП ФИО1 (субарендатор) был заключен договор субаренды, по условиям которого арендатор передает, а субарендатор принимает во временное пользование за плату, в порядке, установленном настоящим договором, вышеназванное здание, для использования в целях: торговое, оказание социально-бытовых услуг, на срок с 12.04.2018 по 31.03.2020 включительно.

Пунктом 4.2 договора установлена возможность арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, в том числе в случае использования помещений не по назначению; невнесения арендной платы в установленном размере в течение 2-х месяцев.

В этом случае арендатор направляет субарендатору по адресу, указанному в пункте 7 договора, заказным письмом уведомление о расторжении договора и необходимости освобождения занимаемого помещения в установленный срок.

Передача объекта оформлена актом от 12.04.2018.

Право аренды зарегистрировано 14.06.2018 в Управлении Росреестра по Приморскому краю, № регистрации 25:28:000000:23036-25/001/2018.

Согласно выписке из ЕГРН, сформированной по состоянию на 02.07.2019, запись о регистрации договора субаренды отсутствует; сохранена запись об аренде здания ООО «Иванцево».

Предприниматель, ссылаясь на то, что причиной аннулирования записи о субаренде послужил факт расторжения договора субаренды и, полагая недействительным досрочное расторжение договора субаренды, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Судами правомерно квалифицированы спорные правоотношения как регулируемые нормами главы 34 «Аренда» ГК РФ, условиями договора субаренды от 12.04.2018.

Как указано выше, договор субаренды содержит права арендатора на его досрочное расторжение в одностороннем порядке (пункт 4.2 договора).

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства допускается в случаях, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 той же статьи).

Суды установили, что в период действия договора субаренды арендатором проведена проверка использования переданного в субаренду имущества, по результатам которой выявлено, что субарендатор использует здание склада не по назначению, а именно как жилое. К зданию без согласования с собственником пристроено помещение в виде жилых комнат, в подтверждение чего представлены фотоматериалы и ссылки на интернет-сайт с объявлениями по предоставлению жилых комнат отдыха за плату. На момент проверки помещение использовалось отдыхающими для проживания. Данное зафиксировано в акте проверки от 09.05.2019 № 1

Кроме того, из акта от 29.07.2019 №151 проверки использования муниципального имущества, составленного уполномоченными лицами УМС г. Владивостока, следует, что на земельном участке, необходимом для обслуживания здания склада, переданного в аренду ООО «Иванцево», располагается база отдыха «Оранж». Здание склада площадью 178 кв.м используется для хранения бытовой мебели; электроприборов, велосипедов, ремонтного оборудования, строительных материалов; пристроенное к нему строение площадью 80 кв.м используется для размещения отдыхающих; один навес к зданию оборудован под бар; другой навес используется как торговый киоск; предлагаются к сдачи в аренду беседки; два металлических строения используется как административные помещения: на одном из них размещен уголок потребителя: в том числе информация из ЕГРН в отношении ИП ФИО1 Признаки осуществления какой-либо деятельности ООО «Иванцево» отсутствуют.

Суды, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства установили, что субарендатором арендуемое имущество использовалось не по назначению, поэтому, принимая во внимание условия пункта 4.2 договора субаренды, правомерно признали право общества на односторонний отказ от договора субаренды.

Общество, воспользовавшись соответствующим правом, направило в адрес предпринимателя заказной корреспонденцией по адресу, указанному в договоре, уведомление от 10.05.2019, в котором выразило отказ от договора в связи с использованием имущества не по назначению и указало дату - 10.05.2019, с которой договор считается расторгнутым, а также потребовало в срок до 13.05.2019 демонтировать пристройки и освободить помещения здания.

Суды, исследуя указанное уведомление во взаимосвязи с условиями пунктов 4.2, 7 договора субаренды, приняли его в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего факт соблюдения арендатором процедуры по одностороннему отказу от договора.

В этой связи, руководствуясь вышеприведенными нормами права, сделали обоснованный вывод о прекращении действия договора субаренды от 12.04.2018 и, как следствие, об отсутствии правовых оснований для признания его недействительным.

Далее установлено, что после прекращения действия договора субаренды владелец имущества – ООО «Иванцево» обратилось в Управлении Росрееестра по Приморскому краю с заявлением о погашении записи в ЕГРН о субаренде, приложив к заявлению необходимые для совершения таких действий документы.

Орган регистрации при проведении правовой экспертизы представленных документов и, установив их достаточными для расторжения договора субаренды, погасил соответствующую запись о сделке на основании положений статей 18, 29 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Доводов о незаконности действий органа регистрации кассационная жалоба не содержит.

Приведенные в кассационной жалобе мотивы, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств спора, установленных судами первой и апелляционной инстанции на основании произведенной ими оценки имеющихся в деле доказательств, по причине несогласия заявителя жалобы с результатами указанной оценки судов, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статьях 286, 287 АПК РФ.

При установленном, с учетом оценки согласно статье 71 АПК РФ представленных в дело доказательств, суды правомерно сделали вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований индивидуального предпринимателя ФИО1

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа пришли к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.10.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2019 по делу № А51-14779/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи С.И. Гребенщиков

В.А. Гребенщикова