Гражданский кодекс часть 1

от УМС г. Владивостока и администрации г. Владивостока: ФИО1, представитель по доверенностям от17.12.2019 № 28/5-10019 и от 13.12.2019 № 1-3/3673, соответственно;

от ООО «Оптима Плюс»: ФИО2, представитель по доверенности от 19.05.2020;

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности города Владивостока и администрации города Владивостока

на решение от 06.09.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019

по делу № А51-7351/2019 Арбитражного суда Приморского края

по иску управления муниципальной собственности города Владивостока

к обществу с ограниченной ответственностью «Оптима Плюс»

третьи лица: администрации города Владивостока, департамент земельных и имущественных отношений Приморского края

о взыскании 12 209 202 руб. 09 коп. задолженности и пени по договору от 04.06.2008 № 03-Ю-10683

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Оптима Плюс»

к управлению муниципальной собственности города Владивостока

об уменьшении арендной платы по договору от 04.06.2008 № 03-Ю-10683 путем освобождения от ее уплаты с 20.05.2015

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690110, <...>; в настоящем министерство имущественных и земельных отношений Приморского края; далее - министерство) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Оптима Плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690021, <...>; далее – ООО «Оптима Плюс», общество) о взыскании 12 209 202 руб. 09 коп., в том числе 7 249 098 руб. 31 коп. задолженности по арендной плате по договору от 04.06.2008 № 03-Ю-10683 за период с 01.07.2014 по 30.06.2018, а также 4 960 103 руб. 78 коп. пени за период с 16.02.2014 по 03.07.2018.

Определением суда от 27.05.2019 департамент в порядке процессуального правопреемства заменен на управление муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>; далее – УМС г. Владивостока, управление), на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены департамент и администрация города Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>,адрес: 690950, <...>; далее – администрация).

Определением суда от 06.08.2019 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО «Оптима Плюс» об уменьшении арендных платежей по договору аренды от 04.06.2008 № 03-Ю-10683 путем освобождения от их уплаты с 20.05.2015.

Решением суда от 06.09.2019, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 без изменения, в удовлетворении первоначальных и встречных требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, управление и администрация выражают несогласие с принятыми по делу судебными актами в части отказа в удовлетворении первоначального иска и считают, что судами неправильно применены нормы материального права, не выяснены все фактические обстоятельства спора, в связи с чем заявители просят обжалуемые решение и апелляционное постановление в указанной части отменить, принять новый судебный акт.

В жалобе заявители оспаривают правомерность выводов судебных инстанций в части указания на возобновление действия спорного договора аренды на неопределенный срок в соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) . По мнению заявителей, срок действия названной сделки по соглашению сторон неоднократно продлевался (первоначально до 20.05.2014 (соглашение от 18.07.2013) и впоследствии до 20.05.2015 (соглашение от 25.11.2014)), что подтверждается, в том числе имеющейся в материалах дела выпиской из публичного реестра – ЕГРН. При этом настаивают, что после 01.03.2015 возобновление на неопределенный срок спорного договора было невозможно без проведения публичных процедур (торгов в форме аукциона), что согласуется с правовой позицией, приведенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2017 по делу № 306-КГ17-4881, в связи с чем полагают, что спорная сделка прекратила свое действие после истечения 20.05.2015 срока ее действия. Помимо изложенного, указывают, что общество не реализовало свое право строительства склада мебельной фабрики на спорном земельном участке, хотя имело реальную возможность это сделать, несмотря на утверждение решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 № 462 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа (далее – ПЗЗ), в соответствии с которыми этот участок был отнесен к территориальной зоне Ж-3. Данные обстоятельства фактически не препятствовали строительству ввиду получения ООО «Оптима Плюс» 20.05.2013 соответствующего разрешения № КГ25304000. В этом случае отнесение спорного участка к другой территориальной зоне не препятствовало его использованию в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора аренды земельного участка от 04.06.2008 № 03-Ю-10683, а выводы судов об обратном, являются необоснованными. Более того, вступившими в законную силу судебными актами по делу № А51-39503/2013 подтверждается факт использования спорного участка обществом в указанный период. Обращают внимание суда округа на то, что обществом не обжаловались решения Думы г. Владивостока от 07.04.2010 № 462 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа» и от 15.09.2008 № 119 «Об утверждении генерального плана Владивостокского городского округа», также как и не предпринимались меры по расторжению заключенного между сторонами договора аренды земельного участка и его возврату управлению по акту приема-передачи по окончании срока его действия. Считают, что такие действия (бездействие) общества свидетельствуют о злоупотреблении правом (статья 10 ГК РФ), поскольку факт неиспользования арендованного имущества в период действия соответствующего договора не должен освобождать арендатора от обязанности внесения платы.

ООО «Оптима Плюс» в отзыве на кассационную жалобу, возражая по доводам жалобы, просило оставить состоявшиеся судебные акты без изменений как законные и обоснованные.

В судебном заседании, проведенном в соответствии со статьей 153.1 АПК РФ с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель управления и администрации, поддержал поданную жалобу, с доводами которой не согласился представитель ООО «Оптима Плюс».

Министерство, извещенное о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку своего представителя в суд округа не обеспечило, ходатайство о невозможности участия в судебном заседании не заявило.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, отзыва на нее, а также с учетом пояснений в судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены или изменения отсутствуют.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, 04.06.2008 между департаментом и индивидуальным предпринимателем ФИО3 заключен договор № 03-Ю-10683 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030003:0221, площадью 3890 кв.м, расположенного по адресу: <...>, участок находится примерно в 18 м по направлению на запад от ориентира, ориентир жилой дом, расположенный за пределами участка, для использования в целях строительства склада мебельной фабрики, сроком аренды с 27.05.2008 по 26.05.2013. Договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Приморскому краю 10.07.2008 (номер регистрации 25-25-01/124/2008-032).

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей, зарегистрированного в управлении Росреестра по Приморскому краю от 18.07.2008 (номер регистрации 25-25-01/124/2008-032), ФИО3 передала свои права и обязанности по названной сделке ООО «Оптима Плюс».

Дополнительным соглашением от 13.08.2013 срок действия договора аренды продлен до 20.05.2014, а дополнительным соглашением от 25.11.2014 – до 20.05.2015.

Арендодатель письмом от 20.07.2018 № 20/04/07-12/25230 сообщил арендатору о наличии задолженности по арендной плате с начислением пени и просил их оплатить.

Данное требование добровольно не исполнено, что явилось основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

ООО «Оптима Плюс», в свою очередь, ссылаясь на невозможность использования арендованного земельного участка по целевому назначению в спорный период, обратилось со встречным иском к управлению об уменьшении арендных платежей путем освобождения от их уплаты с 20.05.2015.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен законодательством в три года, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по наступлении срока исполнения (статьи 196, 200 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43) разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

В пункте 10 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 указано, что согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Как разъяснено в пункте 15 данного постановления, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В ходе разрешения спора установлено, что по предъявленному уполномоченным органом иску 09.04.2019 (входящий № 7351) рассмотрению по существу в пределах срока исковой давности подлежат только требования о взыскании с ответчика основного долга за период с 01.03.2016 по 30.06.2018 и пени – с 16.04.2016 по 03.07.2018, в отношении остальной части требований срок исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, является пропущенным.

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

По смыслу положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» приведена правовая позиция, согласно которой в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Аналогичный подход содержится и в пункте 8 этого же информационного письма, из которого следует, что в случае, когда арендатор не мог использовать имущество в силу наличия препятствий к его использованию, во взыскании арендной платы за соответствующий период может быть отказано.

В пункте 3 статьи 405 ГК РФ указано, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

По смыслу приведенных норм права договор аренды носит возмездный характер, а обязательства арендодателя и арендатора являются встречными по отношению друг к другу. В частности, обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено использованием арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества. При этом обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать объект недвижимости по указанному в договоре аренды целевому назначению.

Таким образом, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку в таком случае арендодателем не осуществляется какого-либо встречного предоставления, в связи с чем последний теряет право на получение арендной платы.

Отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора и при такой ситуации нарушается основополагающий принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Приведенная позиция отражена в практике высшей судебной инстанции (определение Верховного Суда РФ от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735, пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015 и пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).

При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций установлено, что по договору от 04.06.2008 № 03-Ю-10683 арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 25:28:030003:0221, площадью 3890 кв.м, для использования в целях строительства склада мебельной фабрики.

В период действия названной сделки решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 № 462 утверждены ПЗЗ, в соответствии с которыми данный участок отнесен к зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3).

В силу пункта 2 статьи 25 ПЗЗ (в редакциях, действовавших в спорный период) в указанной зоне определенный условиями договора вид использования указанного земельного участка «строительство склада мебельной фабрики» не относился к числу разрешенных.

Вместе с тем ООО «Оптима Плюс» 20.05.2013 получено разрешение на строительство № КГ25304000, сроком действия до 20.05.2014, которое фактически не реализовано. Представитель общества в ходе разбирательства по делу подтвердил, что к строительству с момента заключения договора аренды общество так и не приступало, до настоящего времени на земельном участке никакого объекта не возведено.

Впоследствии связи с окончанием действия разрешения на строительство общество обратилось в администрацию за получением нового разрешения на строительство, в ответ на которое последовал отказ (письмо от 27.05.2014 9582/20У) в связи с нахождением земельного участка в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-З), при этом в соответствии с действующим градостроительным регламентом, установленным ПЗЗ в новой редакции, строительство склада на данном земельном участке было невозможно.

Далее, обществом предпринимались неоднократные попытки согласовать изменение условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка (пункт 1.1 договора) на вид «двухуровневая стоянка», который градостроительным регламентом, установленным ПЗЗ, в редакциях, действовавших на момент обращения, относился к видам разрешенного использования на спорном участке, однако письмами от 09.10.2014 № 20/03/02-14/33874, от 31.03.2015 № 20/03/02-12/10538 и от 15.06.2015 № 20/03/02-13/20511 департамент отказал в изменении вида разрешенного использования спорного участка и принятии решения о предварительном согласовании места размещения стоянки на нем.

С учетом установленного судебные инстанции пришли к обоснованному выводу, с которым соглашается суд округа, о том, что в данном случае ООО «Оптима Плюс» после утверждения ПЗЗ и отнесения спорного участка к зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3) фактически не имело возможности его использовать в соответствии с установленным в договоре аренды от 04.06.2008 № 03-Ю-10683 целевым назначением для строительства склада мебельной фабрики, как в период действия названной сделки (после внесения соответствующих изменений в ПЗЗ), так и после истечения срока ее действия, что, в свою очередь, лишало арендодателя с указанного момента права на получение платы за использование такого участка ввиду неисполнения встречной обязанности по предоставлению арендатору имущества, соответствующего условиям заключенного между сторонами договора (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

При таких обстоятельствах утверждение уполномоченного органа о том, что ПЗЗ не препятствовало строительству склада мебельной фабрики на спорном участке следует признать несостоятельным.

В результате изложенного судебные инстанции правомерно признали, что достаточные правовые основания для удовлетворения требований о взыскании долга и неустойки за просрочку платежей отсутствуют.

Как следствие установленному, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска об уменьшении арендной платы.

Не принимается во внимание суда округа довод заявителей кассационной жалобы относительно указания судов по поводу возобновления срока действия договора от 04.06.2008 № 03-Ю-10683 на неопределенный срок после истечения 20.05.2015 срока его действия, поскольку такие выводы в судебных актах фактически отсутствуют.

Ссылка заявителей на пассивное поведение общества, которое действий по расторжению спорного договора аренды, возвращению земельного участка арендодателю по акту приема-передачи по окончании срока аренды, а также по обжалованию указанных решений Думы г. Владивостока, не принимало, также подлежит отклонению как не влияющая на выводы судов в отношении установленных обстоятельств, свидетельствующих о невозможности использования спорного участка обществом в рассматриваемый период в соответствии с условиями и целями заключенного между сторонами договора.

При этом оснований считать такое поведение ООО «Оптима Плюс», отвечающим критериям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, на чем настаивают податели кассационной жалобы, не имеется, и суды в ходе разрешения спора этого не усмотрели.

Иных аргументов, способных повлиять на выводы арбитражных судов, положенные в основу принятых по настоящему делу судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

Поскольку неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами не допущено, то правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 06.09.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 по делу № А51-7351/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.И. Гребенщиков