Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу администрации города Комсомольска-на-Амуре

на решение от 09.12.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2022

по делу № А73-13551/2021 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску администрации города Комсомольска-на-Амуре (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 681000, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Фабрика химчистки «Блеск» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 681000, <...>)

о взыскании 1 918 222 руб. 25 коп.

УСТАНОВИЛ:

администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фабрика химчистки «Блеск» (далее – общество, ООО «Фабрика химчистки «Блеск») о взыскании неосновательного обогащения 1 807 177,01 руб. за период с 01.07.2019 по 30.06.2021, процентов за пользование чужими денежными средствами 111 045,24 руб. за период с 11.07.2019 по 16.08.2021.

Решением от 09.12.2021, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2022, в иске отказано.

В кассационной жалобе администрация г. Комсомольска-на-Амуре просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель не согласен с выводом судебных инстанций, что договоры №№ 26960, 26961, 29501 явно не содержат обязанности арендатора по оплате земельного участка, занятого арендуемым объектом. Настаивает, что пункт 3.3 договора предусматривает плату за земельный участок, занимаемый арендуемыми помещениями, в соответствии с земельным законодательством; для этих целей арендатор обязан оформить земельные отношения по поводу земельного участка. Приводит доводы о расчете арендной платы за помещения, который не включает плату за земельный участок. Ссылается на подписанный ответчиком акт фактического использования земельного участка; признание ответчиком соответствующей обязанности с представлением гарантийного письма.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Фабрика химчистки «Блеск» приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем веб-конференции, представитель администрации г. Комсомольска-на-Амуре поддержал позиции, приведенные в кассационной жалобе, дав соответствующие пояснения.

ООО «Фабрика химчистки «Блеск» явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, муниципальное образование городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» является собственником объектов недвижимости, имеющих адресную привязку: <...>, в том числе:

- 2-х этажного нежилого здания – химчистка общей площадью 2360,6 кв.м, кадастровый номер 27:22:0030701:100 (право собственности зарегистрировано 25.08.1999);

- земельного участка площадью 5672,2 кв.м с кадастровым номером 27:22:0030701:27, в границах которого находятся здание химчистки и здание склада (право собственности зарегистрировано 12.01.2013).

В отношении здания химчистки между КУИ администрации г. Комсомольска-на-Амуре (арендодатель) и ООО «Фабрика химчистки «Блеск» (арендатор) заключены договоры аренды сроком на 5 лет, в том числе:

- от 23.06.2017 № 26961, по условиям которого в аренду предоставлены помещения общей площадью 271,7 кв.м;

- от 23.07.2017 № 26960, по условиям которого в аренду предоставлены помещения общей площадью 337,9 кв.м;

- от 29.08.2017 № 29501, по условиям которого в аренду предоставлены помещения общей площадью 1751 кв.м.

Право аренды зарегистрировано в установленном порядке.

Исходя из условий названных договоров, общество с 29.08.2017 полностью использует здание химчистки общей площадью 2360,6 кв.м (271,7+337,9+1751).

Согласно пунктам 3.1 договоров арендная плата рассчитана на основании постановления администрации города от 10.10.2014 № 3619-па «Об утверждении расчета платы за пользование недвижимым имуществом муниципальной собственности городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре», постановления администрации города от 23.12.2016 № 3340-па «Об утверждении льготной ставки арендной платы за использование муниципального имущества, включенного в Перечень имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства)».

Пунктом 3.3 договоров предусмотрено, что плата за земельный участок, занимаемый арендуемым помещением, вносится арендатором в соответствии с законодательством, регулирующим земельные правоотношения.

В обязанности арендатора включено условие о том, что в течение месяца после подписания договора аренды в управлении архитектуры и градостроительства администрации города в соответствии с действующим законодательством необходимо:

- определить границы зоны по содержанию прилегающей территории;

- оформить земельные отношения на земельный участок, необходимый для обслуживания используемого здания (части здания) в порядке, установленном Земельным кодексом РФ (пункт 2.3.1 договоров).

В период, начиная с декабря 2017 года, администрацией в адрес общества направлялись письма, в том числе:

- от 05.12.2017 № 15к/9613 с актом от 30.11.2017 № 25048, подтверждающим факт использования земельного участка, для подписания; площадь используемого земельного участка определена в размере 5583,3 кв.м.

- от 30.01.2019 № 15к/698 с расчетом задолженности за использование земельного участка за 2019 год и требованием о ее погашении;

- от 27.02.2020 № 8-14к/1268 о наличии по состоянию на 25.03.2020 задолженности за использование земельного участка, необходимости ее оплаты;

- 31.05.2021 № 10-16к/3615 о направлении расчета платы за земельный участок на 2021 год.

В свою очередь, обществом в адрес комитета направлено гарантийное письмо от 10.08.2018 № 149/08, в котором со ссылкой на акты №№ 24815, 25048 общество гарантирует погасить задолженность по арендной плате за использование земельного участка в сумме 1 195 535,82 руб. в соответствии с приложенным графиком.

Отсутствие платы за пользование земельным участком за период с 11.07.2019 по 16.08.2021 послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском, обосновав свою правовую позицию правилами о неосновательном обогащении.

При разрешении спора суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из отсутствия в договорах аренды от 23.06.2017 за №№ 26961, 26960, от 29.08.2017 № 29501 явно выраженной воли сторон на заключение договора аренды земельного участка и, соответственно, уплаты арендных платежей сверх установленных, поэтому руководствовался правилами пункта 2 статьи 654 ГК РФ, разъяснениями, содержащимися в пункте 22 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Как указано выше, земельный участок площадью 5672,2 кв.м с кадастровым номером 27:22:0030701:27 и объект недвижимости – здание химчистки общей площадью 2360,6 кв.м, полностью предоставленное в аренду ООО «Фабрика химчистки «Блеск», находятся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре».

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования; в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом пункта 2 статьи 654 ГК РФ.

Согласно поименованной норме права установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.

Пункты 2.3.1, 3.3 договоров от 23.06.2017 за №№ 26961, 26960, от 29.08.2017 № 29501 имеют идентичные условия, содержащие плату за земельный участок, занимаемый арендуемыми помещениями, обязанность арендатора по определению границ зоны по содержанию прилегающей территории и оформлению земельных отношений на земельный участок, необходимый для эксплуатации помещений, в частности здания химчистки, полностью занимаемого обществом.

Суды, исследуя эти условия договоров и оценивая их в совокупности с имевшей место с октября 2017 года перепиской и, устанавливая отсутствие явно выраженной воли сторон на заключение договора аренды земельного участка и, соответственно, на внесение платы за земельный участок сверх установленных платежей по договорам, не учли следующее.

Как следует из пункта 3.1 договоров от 23.06.2017 за №№ 26961, 26960, от 29.08.2017 № 29501 арендная плата по договорам определена по формуле, установленной постановлением администрации города Комсомольска-на-Амуре от 10.10.2014 № 3619-па «Об утверждении расчета платы за пользование недвижимым имуществом муниципальной собственности Городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре», исходя из базовой ставки платы за пользование 1 кв.м площади помещений равной 371,10 руб. и утвержденной этим же постановлением, а также из площади помещений (271,1 кв.м по договору № 26961, 337,9 кв.м по договору № 26960, 1751 кв.м по договору № 29501).

Поскольку арендная плата по вышеназванным договорам фактически урегулирована постановлением № 3619-па, т.е. не являлась рыночной, следует признать, что положения указанного постановления подлежат применению к спорным правоотношениям.

В частности, пунктом 3 постановления № 3619-па в расчет арендной платы не входит налог на добавленную стоимость и платежи за землю, которые перечисляются пользователем самостоятельно в соответствии с действующими Налоговым и Земельным кодексами Российской Федерации.

Именно это условие внесено в пункт 3.3 вышеназванных договоров аренды, действие которого взаимосвязано с пунктом 2.3.1 договоров, устанавливающим обязанность арендатора определить границы земельного участка, необходимого для эксплуатации здания химчистки и оформления земельных отношений. При этом необходимость определения границ пользования земельным участком с кадастровым номером 27:22:0030701:27 связана с тем, что в пределах этого участка находятся 2 объекта: здание химчистки и здание склада.

Исходя из установленного следует, что на момент заключения вышеназванных договоров в арендную плату не включена плата за пользование земельным участком, на котором расположено здание химчистки, предоставленное обществу, необходимым для эксплуатации здания, или соответствующей долей в земельном участке.

Далее, как следует из пункта 10 постановления № 3619-па, оно действует до 01.01.2020, при этом в рамках рассматриваемого спора требование о взыскании платы за пользование частью земельного участка заявлено за период с 11.07.2019 по 16.08.2021. Судами вопрос о том, в каком порядке взимались арендные платежи по договорам, об изменении условий договора в связи с истечением срока действия постановления № 3619-па, не выяснялись.

Поскольку суды вопреки требованиям статьи 71 АПК РФ не установили и не исследовали в полном объеме обстоятельства, относящиеся к предмету доказывания по настоящему спору, не дали надлежащей правовой оценки представленным доказательствам и всем доводам сторон, не приняли мер к полному и всестороннему исследованию доказательств в совокупности и взаимосвязи, выводы судов сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, судебные акты по данному делу подлежат отмене в соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ.

Так как для принятия законного и обоснованного решения требуются установление обстоятельств, исследование и оценка доказательств, принятые судами по данному делу решение и постановление подлежат отмене, а дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, оценить доводы сторон с учетом конкретных обстоятельств дела, полно и всесторонне исследовать все имеющиеся в деле доказательства, в их совокупности и взаимосвязи, дать им надлежащую правовую оценку, правильно применив нормы материального и процессуального права вынести законный и обоснованный судебный акт, а также распределить расходы по уплате государственной пошлины, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09.12.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2022 по делу № А73-13551/2021 Арбитражного суда Хабаровского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

ФИО2