Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Щербак Веды Владимировны, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2017

по делу № А51-1396/2017 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде апелляционной инстанции судьиА.В. Гончарова, Н.Н. Анисимова, С.В. Гуцалюк

по иску Администрации города Владивостока

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

третьи лица: индивидуальный предприниматель ФИО1, Управление муниципальной собственности города Владивостока

о признании незаконным решения, оформленного письмом от 18.10.2016 № 25/001/008/2016-5990

Администрация г. Владивостока (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - ответчик, Управление Росреестра по Приморскому краю), оформленного письмом от 18.10.2016 № 25/001/008/2016-5990 и обязании управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю произвести государственную регистрацию права собственности муниципального образования город Владивосток на объект недвижимости: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 29,3 кв.м, этаж: подвальное помещение цокольного этажа, расположенного по адресу: <...> б, пом. V.

Определениями от 16.03.2017, от 06.04.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО1, управление муниципальной собственности г. Владивостока.

Решением от 18.07.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2017 решение Управления Росреестра по Приморскому краю, оформленное письмом от 18.10.2016 № 25/001/008/2016-5990, признано незаконным, на ответчика возложена обязанность произвести государственную регистрацию права собственности муниципального образования город Владивосток на спорный объект недвижимости.

На постановление апелляционной инстанции поданы две кассационные жалобы от: предпринимателя ФИО1, Управления Росреестра по Приморскому краю. Управление ссылается на то, что наличие решения Малого Владивостокского городского Совета от 25.03.1992 № 182 является недостаточным для регистрации права муниципальной собственности на спорные помещения. Настаивает, что объект является долевой собственностью сторон договора на реализацию инвестиционного проекта. Предприниматель в своей кассационной жалобе приводит доводы о долевой собственности на спорные помещения; на выполнение обязательств по договору от 23.06.2004 № ИП-290/2004.

В отзыве на кассационные жалобы администрация города Владивостока просит оставить заявленные требования без удовлетворения, а обжалуемый судебный акт - без изменения.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав суду пояснения.

Как следует из материалов дела, 25.06.2004 между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (управление) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (инвестор) заключен договор № ИП-290/2004, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по комплексной реконструкции подвального помещения в здании, расположенном по адресу: <...> б. Договором определено, что вкладом управления является подвальное помещение в доме, расположенном по адресу: ул. Светланская, 108 б (п. 1.3. договора); вкладом инвестора - денежные средства, за счет которых производятся проектные, строительно-монтажные и пуско-наладочные работы на объекте (п.1.4. договора).

Пунктом 1.1 договора установлен срок ввода объекта в эксплуатацию – ноябрь 2006.

Разделом 5 договора определены имущественные права сторон. В частности, с момента полного выполнения сторонами обязательств по договору объект остается в собственности инвестора, и инвестор производит компенсационные выплаты управлению. Размер компенсационных выплат определяется на основе остаточной балансовой стоимости после проведения реконструкции (пункт 5.1).

Дополнительным соглашением от 12.03.2005 к договору № ИП-290/2004 стороны изменили раздел 5 договора, изложив его в следующей редакции:

«С момента полного выполнения сторонами обязательств по настоящему договору объект является долевой собственностью сторон (пункт 5.1). После выполнения сторонами обязательств по договору производится раздел долевой собственности в натуре, в соответствии с чем сторонам передается в собственность: инвестору - не более 8/10 (не более 80%) введенных площадей, Управлению - не менее 2/10 доли (не менее 20%) введенных площадей (пункт 5.2).

Оформление имущественных прав сторон на инвестиционный объект производится в установленном порядке после сдачи его в эксплуатацию и выполнения обязательств по договору (пункт 5.4)».

Актом приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 08.06.2005 (акт зарегистрирован инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора Приморского края 09.06.2006 № 589/06) произведена приемка подвальных помещений цокольного этажа с перепланировкой, площадь которых составила 29,3 кв.м.

Согласно кадастровому паспорту помещения площадь цокольных помещений в здании по ул. Светланская, 108 б составляет 29,3 кв.м, помещения имеют кадастровый номер 25:28:010027:127.

Названные помещения числятся в реестре муниципального имущества Владивостокского городского округа; право собственности на указанные помещения в установленном порядке не зарегистрированы.

В ответ на заявление МО город Владивосток от 02.09.2016 о регистрации права муниципальной собственности на указанные помещения площадью 29,3 кв.м управление Росреестра по Приморскому краю письмом от 18.10.2016 № 25/001/008/2016-5990 отказала в соответствующей регистрации, указав на отсутствие доказательств отнесения объекта к муниципальной собственности, а также со ссылкой на договор от 25.06.2004 № ИП-290/2004 привела доводы о том, что заявитель не уточнил вид подлежащего регистрации права: долевая собственность.

Администрация города Владивостока, полагая отказ в регистрации права муниципальной собственности на указанный объект незаконным, нарушающим права муниципального образования, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением. В качестве меры по восстановлению нарушенного права администрация просила обязать управление произвести государственную регистрацию права собственности муниципального образования город Владивосток на вышеназванные помещения площадью 29,3 кв.м.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При разрешении спора суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что на регистрацию не представлены документы, на основании которых возникло право муниципальной собственности. Суд не принял в качестве такого документа решение Малого Владивостокского городского Совета от 25.03.1993 № 182, поскольку последнее не содержит перечня объектов, отнесенных к муниципальной собственности. Кроме того, суд признал, что в рассматриваемом случае между муниципальным образованием и предпринимателем ФИО1 имеется спор о праве.

Апелляционная инстанция, отменяя решение суда и удовлетворяя требования администрации, установила, что спорные нежилые помещения на основании постановления мэра г. Владивостока от 15.07.1997 № 1991, акта приема-передачи основных средств от 01.04.1998 № 3 находились на балансе муниципального предприятия жилищно-коммунального хозяйства г. Владивостока «ПЭЖРЭТ № 1», которое в соответствии с решением Малого Владивостокского городского Совета от 25.03.1992 № 182 является муниципальным предприятием. В этой связи, руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.1997 признала ранее возникшим право муниципальной собственности на спорные помещения.

Вместе с тем выводы суда апелляционной инстанции сделаны без учета следующего.

Установлено, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон № 122-ФЗ), в редакции, действующей на момент вынесения оспариваемого отказа в регистрации права муниципальной собственности».

В соответствии со статьей 2 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничений (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статьей 17 Закона № 122-ФЗ установлены основания для государственной регистрации права, к которым, в частности относятся акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания (часть 1 названной статьи).

При этом требования к документам, предоставляемым на государственную регистрацию, определены в статье 18 названного закона.

В обоснование необходимости государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилые помещения общей площадью 29,3 кв.м, пом.V, расположенные в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по ул. Светланская, д. 108б в г. Владивостоке представлены: решение Малого Владивостокского городского Совета от 25.03.1992 № 182; постановление мэра г. Владивостока от 15.07.1997 № 1991, акт приема-передачи основных средств от 01.04.1998 № 3, кадастровый паспорт помещений.

Вместе с тем из названных документов не следует, что именно спорные помещения находились на балансе муниципального предприятия жилищно-коммунального хозяйства г. Владивостока «ПЭЖРЭТ №1».

Так, постановление мэра г. Владивостока № 1991 о передаче муниципальными предприятиями, в том числе МП ЖКХ г. Владивостока «ПЖРЭТ-1» на баланс КУМИ г. Владивостока основные средства, числящиеся на балансе муниципальных предприятий, в том числе и муниципальный жилой фонд, акт приема-передачи основных средств от 01.04.1998 № 3 содержит сведения о передаче жилого дома по ул. Светланской, 108б.

В соответствии с пунктом 1 приложения № 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», объекты государственной собственности, в том числе жилищный и нежилой фонды, находящиеся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), отнесены к муниципальной собственности.

Вместе с тем в отсутствие доказательств, что нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме самостоятельно числились на балансе муниципальных предприятий и использовались ими в своих целях, при решении вопроса об отнесении нежилых помещений многоквартирного дома к муниципальной собственности подлежит выяснению следующее.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (далее - Закон о приватизации жилищного фонда), которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Как указано выше, спорные помещения находятся в цокольном этаже многоквартирного жилого дома и являются подвальными; в отношении этих помещений в 2005 году произведена перепланировка, в результате которой площадь помещений составила 29,3 кв.м, при том, что ранее площадь помещений, подлежащих реконструкции составляла 44,7 кв.м (акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 08.06.2005).

Вопросы о том, что нежилые помещения при их постановке на баланс муниципального предприятия использовались в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома; являются ли помещения изолированными; назначение подвальных помещений, в частности наличие либо отсутствие в них инженерных коммуникаций дома и, как следствие, возможности для самостоятельного использования подвальных помещений судом не выяснялся.

Поскольку названные обстоятельства в пределах предоставленных суду апелляционной инстанции полномочий не устанавливались, им фактически не дана оценка доводам ответчика и имеющимся в деле доказательствам (акт от 17.05.2004 о состоянии помещений технического подвала, информация о подвальных помещениях многоквартирного дома и др.), что в силу пункта 3 статьи 287 АПК РФ влечет за собой отмену обжалуемого судебного акта и направление дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду в соответствии со статьей 71 АПК РФ надлежит установить все имеющие существенное значение для дела в рамках заявленного спора обстоятельства на основании полного и всестороннего исследования представленных сторонами доказательств, при их правовой оценки и вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2017 по делу № А51-1396/2017 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Пятый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи С.И. Гребенщиков

В.А. Гребенщикова