Гражданский кодекс часть 1

к обществу с ограниченной ответственностью «Восток Бизнес Инвест» третьи лица: Приморская Торгово-промышленная палата, муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»

о признании отсутствующим зарегистрированного права

Администрация города Владивостока (ОГРН 1022501302955, ИНН 2504001783, адрес (место нахождения): 690091, Приморский край, г. Владивосток, Океанский пр-кт, 20; далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Восток Бизнес Инвест» (ОГРН 1052503029028, ИНН 2536153066, адрес (место нахождения): 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Суханова, 4Б; далее - ООО «Восток Бизнес Инвест») о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО «Восток Бизнес Инвест» на нежилые помещения общей площадью 17,3 кв.м; номера на поэтажном плане 1-3 (V), этаж: цокольный и нежилые помещения общей площадью 281,2 кв.м; номера на поэтажном плане: 1-19 (V); этаж: второй, расположенные в здании (Лит.Б) по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, 13А.

Определением от 30.01.2015 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Приморская Торгово-промышленная палата (далее - Приморская ТПП), муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее - МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»).

Решением от 09.06.2015, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель приводит доводы о том, что судебным решением признан недействительным аукцион по продаже спорного имущества и договор купли-продажи от 29.12.2015 № 191-КП (дело № А51-4154/2006). Настаивает, что избранный способ защиты нарушенного права является надлежащим и направлен на восстановление права муниципального образования.

В отзывах на кассационную жалобу ООО «Восток Бизнес Инвест» просит оставить без изменения, обжалуемые судебные акты, а кассационную жалобу без удовлетворения; Приморская ТПП с учетом дополнения к отзыву привела свою позицию относительно рассматриваемого спора.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители администрации, ООО «Восток Бизнес Инвест», Приморской ТПП доводы, изложенные в жалобе, дополнении, отзывах на нее поддержали в полном объеме, дали по ним пояснения.

МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

На основании пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ в судебном составе производились замены, окончательный состав сформирован: С.Н. Новикова, В.А. Гребенщикова, Е.К. Яшкина (определением от 04.08.2017), в связи с чем в соответствии с частью 5 статьи 18 АПК РФ после отложения судебного заседания судебное разбирательство начато с самого начала.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 22.12.2005 в отношении нежилых помещений общей площадью 298,5 кв.м., этаж цокольный, 2, номера на поэтажном плане 1-3; 1-19 (V), расположенных в д. 13А, Океанский проспект, г. Владивосток, являющихся собственностью муниципального образования г. Владивосток проведен аукцион по продаже муниципального имущества. Организатором аукциона и продавцом названного имущества выступило муниципальное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» на основании поручения муниципального образования г. Владивосток от 22.07.2005 № 003.

По результатам проведенного аукциона с победителем - ООО «Восток Бизнес Инвест» заключен договор купли-продажи от 29.12.2005 № 191- КП.

В последующем, дополнительным соглашением от 30.05.2006 изменена редакция пункта 3.5 договора № 191-КП; в тексте указанного пункта заменено слово «здание» на слово «нежилые помещения».

Нежилые помещения проданы с обременением в виде аренды, действующей до 31.12.2005. Арендатором имущества выступала Приморская ТПП, использующая эти помещения с 1981 года.

28.12.2005 сторонами подписан акт приема-передачи названного имущества, в котором указано, что покупатель - ООО «Восток Бизнес Инвест» принял имущество во владение, пользование и распоряжение в качественном и техническом состоянии.

Переход права собственности на указанное имущество, а именно право собственности на него за ООО «Восток Бизнес Инвест» зарегистрировано 17.02.2012, о чем имеется отметка регистрирующего органа в договоре № 191-КП, а также представлено свидетельство о государственной регистрации соответствующего права от 17.02.2012 серии 25-АБ № 720350.

В рамках дела № А51-4154/2006 (объединено с делом № А51-1335/2013) постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.12.2014 удовлетворены исковые требования Приморской ТПП о признании недействительными: проведенный 22.12.2005 аукцион по продаже нежилых помещений общей площадью 298,5 кв.м, а также заключенный по результатам аукциона договор купли-продажи от 29.12.2005 № 191-КП. Требования о применении последствий недействительности сделки в рамках этого дела, Приморской ТПП не заявлялись. По этому же делу отказано в удовлетворении требований о признании за Приморской ТПП права собственности на спорные нежилые помещения.

Администрация, ссылаясь на то, запись в ЕГРП о праве собственности ООО «Восток Бизнес Инвест» на спорные помещения нарушает права муниципального образования обратилась в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим право общества на спорные помещения.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК - РФ) установлены способы защиты нарушенных прав.

Разъяснениями, изложенными в разделе «Споры о правах на недвижимое имущество» Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), определены способы защиты нарушенных прав при разрешении споров о правах на недвижимое имущество.

Пунктом 52 Постановления № 10/22 разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В тоже время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно части 4 этого пункта Постановления № 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством.

По настоящему спору администрация, заявляя требование о признании отсутствующим право собственности ООО «Восток Бизнес Инвест» на спорные помещения исходила из того, что имеющаяся запись в ЕГРП о правах общества на спорное имущество нарушает право муниципального образования на него, которое не может быть защищено иным способом.

При разрешении спора суд первой инстанции, установив, что истец фактически не владеет спорным имуществом; право собственности на помещения зарегистрировано только за обществом сделал вывод об избрании администрацией ненадлежащего способа защиты нарушенного права. Суд указал, что избранный истцом способ защиты не приведет к восстановлению нарушенного права муниципального образования, в этой связи отказал в иске.

В ходе рассмотрения дела в порядке апелляционного производства судом апелляционной инстанцией приостанавливалось производство по делу до вступления в законную силу: решения суда по делу № А51-18336/2015 (определение от 30.09.2015), решения суда по делу № А51-28748/2015 (определение от 24.05.2016).

Установлено, что по делу № А51-18336/2015 по иску администрации о признании права собственности на спорные помещения общей площадью 298,5 кв.м, Приморской ТПП, вступившей в дело в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора, о признании права собственности Приморской ТПП на нежилые помещения площадью 286 кв.м вступившим в законную силу судебным актом в удовлетворении требований отказано. При этом суды исходили из того, что поскольку при рассмотрении спора № А51-4154/2006 о недействительности аукциона, договора купли-продажи № 191-КП не применена двусторонняя реституцие, обеспечивающая приведение сторон сделки в первоначальное положения, следовательно, отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска администрации. По требованию Приморской ТПП также отказано в признании права собственности на помещения площадью 286 кв.м, поскольку установлено, что палата использует эти помещения на условиях аренды не предполагающих переход права собственности на помещения к арендатору.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2016 № 303-ЭС16-13835 отказано в передаче кассационной жалобы Приморской ТПП для рассмотрения дела № А51-18336/2015 в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

По делу № А51-28748/2015 по иску администрации о применении последствий недействительности сделки-договора купли-продажи от 29.12.2005 № 191-КП производство по делу прекращено на основании пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Суд установил, что ранее администрация обращалась с аналогичным иском, дело № А51-5596/2011.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2017 № 303-ЭС17-3585 отказано в передаче кассационной жалобы администрации для рассмотрения дела № А51-28748/2015 в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации.

Проверяя решение суда первой инстанции и, поддерживая его выводы, апелляционная инстанция также исходила из того, что избранный истцом способ защиты является ненадлежащим. Суд учел, что на спорные нежилые помещения в ЕГРП имеется запись о государственной регистрации права собственности только за ООО «Восток Бизнес Инвест», а также то, что возможность обращения с иском о признании отсутствующим права на имущество предоставлена только лицу, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Между тем выводы судебных инстанций сделаны без учета следующего.

Как указано выше, иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством.

В данном случае установлено, что спорное имущество до совершения с ним сделки купли-продажи находилось в собственности муниципального образования г. Владивосток, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права от 26.01.2006 серии 25-АА № 673948 (нежилые помещения общей площадью 281,2 кв.м), от 10.02.2006 серии 25-АА № 681246 (нежилые помещения общей площадью 17,3 кв.м), выписками из ЕГРП.

Продажа имущества осуществлялась на аукционе, организатором которого и в последующем продавцом этого имущества выступило МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости».

Аукцион и сделка по продаже нежилых помещений совершены муниципальным учреждением, соответственно, 22.12.2005, 29.12.2005.

После совершения сделки с имуществом аукцион и договор купли-продажи от 29.12.2005 № 191-КП оспорены арендатором - Приморской ТПП в рамках дела № А51-4154/2006. Вступившим в законную силу решением суда по этому делу (вступило в законную силу после принятия постановления кассационной инстанции от 22.10.2007), в иске отказано. Также по этому делу отказано в пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам (определение от 18.05.2012, оставленное без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанциями, соответственно 19.07.2012, 03.10.2012). Основанием для пересмотра дела по вновь открывшимся обстоятельствам указан приговор Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 08.04.2010 по делу № 1-148/10, вынесенных в отношении должностных лиц муниципального казенного учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (организатор аукциона и продавец спорного имущества), совершивших преступление при проведении торгов, в том числе в отношении названного имущества.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 № 18309/2012 определение от 18.05.2012, постановление апелляционной инстанции от 19.07.2012 и постановление кассационной инстанции от 03.10.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Отменяя судебные акты Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отметил, что из приговоров Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 04.09.2007 по делу № 1-88/2007 и от 08.04.2010 по делу № 1-148/10 следует, что действия организаторов торгов (агентства) свидетельствовали о нарушении закрепленного в статье 2 Федерального закона от 21.12.2001 № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» принципа равенства покупателей названного имущества, а также принципа открытости (публичности) торгов, установленного пунктом 1 статьи 448 ГК РФ. Фактически при проведении аукциона имело место создание видимости соблюдения установленных нормами права процедур, при этом должностные лица агентства содействовали участию в аукционе по продаже спорных нежилых помещений обществу «Восток Бизнес Инвест».

При новом рассмотрении дела постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.12.2014 аукцион и договор купли-продажи от 29.12.2005 № 191-КП признаны недействительными на основании статей 10, 168 ГК РФ.

Далее установлено, что до рассмотрения спора по делу № А51-4154/2006 по существу с учетом права на обжалование вступивших в законную силу судебных актов 17.02.2012 за ООО «Восток Бизнес Инвест» зарегистрировано право собственности на спорные нежилые помещения. В свидетельстве о государственной регистрации права основанием регистрации указан договор купли-продажи от 29.12.2005 № 191-КП, признанный впоследствии ничтожным.

Как указано выше, до совершения сделки со спорным имуществом оно находилось в собственности муниципального образования г. Владивосток, которое, в свою очередь, распорядилось им, передав в аренду Приморской торгово-промышленной палате по договору аренды от 26.02.1999 № 1/301, право аренды зарегистрировано в установленном порядке.

Факт того, что Приморская торгово-промышленная палата использует спорное имущество по указанному договору аренды, установлен в рамках дел №№ А51-26903/2014, А51-14544/2015, А51-18336/2015, поэтому в силу статьи 69 АПК РФ не подлежит доказыванию в рамках настоящего дела. При этом по правилу пункта 2 статьи 621 ГК РФ суды признали договор аренды № 1/301 по истечении установленного срока (31.12.2005) возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, Приморская торгово-промышленная палата является арендатором спорного имущества по договору от 26.02.1999 № 1/301; арендодателем по этому договору выступает администрация г. Владивостока в лице управления муниципальной собственности г. Владивостока, за которой права арендодателя сохранены в связи с признанием договора купли-продажи от 29.12.2005 № 191-КП ничтожным.

При установленном следует признать, что спорное имущество находится во владении муниципального образования (опосредовано через арендатора - Приморской ТПП, которому собственник вверил свое имущество во временное пользование). Доказательств, свидетельствующих утраты этого владения, в деле не имеется.

В этой связи являются неверными выводы судебных инстанций о том, что администрация не является владельцем спорного имущества и поэтому не вправе заявлять иск по настоящему спору.

Поскольку спорное имущество либо его часть с момента заключения договора купли-продажи № 191-КП не находилось и не находится в фактическом владении общества, а сама сделка - договор купли-продажи № 191-КП признана ничтожной, являются неопределенными права на указанное имущество как со стороны общества, за которым зарегистрировано право собственности на имущество, так и со стороны администрации, выступающей арендодателем имущества по договору аренды.

В целях исключения этой неопределенности суд кассационной инстанции считает избранный истцом способ защиты нарушенного права в виде иска о признании отсутствующим права собственности общества, являющегося, по сути, исключительным, надлежащим способом, который позволит истцу восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права на имущество за муниципальным образованием, существовавшую до 17.02.2012, т.е. до регистрации права собственности на имущество за обществом на основании свидетельств о государственной регистрации права от 26.01.2006 серии 25-АА № 673948 (нежилые помещения общей площадью 281,2 кв.м), от 10.02.2006 серии 25-АА № 681246 (нежилые помещения общей площадью 17,3 кв.м).

При этом суд учитывает, что в рамках дела № А51-18336/2015 администрации отказано в иске о признании права собственности на спорные помещения, поскольку при рассмотрении спора о недействительности аукциона, договора купли-продажи № 191-КП (дело № А51-4154/2006) не применена двусторонняя реституция, обеспечивающая приведение сторон сделки в первоначальное положение.

По делу № А51-5596/2011 администрации отказано в иске о признании недействительными аукциона, договора купли-продажи № 191-КП, применении последствий недействительности сделки по мотиву истечения срока исковой давности, установленного пунктом 2 статьи 181 ГК РФ для оспоримых сделок (постановление апелляционной инстанции от 29.09.2011).

По делу № А51_:28748/2015 по иску администрации к обществу о применении последствий недействительности договора купли-продажи № 191-КП производство прекращено на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 150 АПК РФ (ввиду тождественности споров по названному делу и делу № А51-5596/2011, определение от 09.08.2016).

С учетом изложенного подлежит удовлетворению кассационная жалоба администрации.

Поскольку судами полностью установлены фактические обстоятельства дела, однако не верно сделаны выводы в части владения администрацией спорными помещениям, не применены нормы материального права, кассационная инстанция, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ считает возможным отменить принятые по делу решение и постановление и, не передавая его на новое рассмотрение принять

новый судебный акт - об удовлетворении заявленных администрацией требований.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09.06.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2017по делу № А51-1181/2015 Арбитражного суда Приморского края отменить, исковые требования администрации города Владивостока удовлетворить.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности общества с ограниченной ответственностью «Восток Бизнес Инвест» на нежилые помещения общей площадью 17,3 кв.м, номера на поэтажном плане 1-3 (V), этаж: цокольный и нежилые помещения общей площадью 281,2 кв.м; номера на поэтажном плане: 1-19 (V); этаж: второй, расположенные в здании (Лит. Б) по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, 13А.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Восток Бизнес Инвест» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в судах первой, апелляционной и кассационной инстанций в сумме 12 000 руб.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи В.А. Гребенщикова

Е.К. Яшкина