Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: закрытое акционерное общество «Торгово-промышленная компания «Форт-Россо», управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель ФИО1) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк» (далее – ответчик, АО «Россельхозбанк») о признании отсутствующим обременения в виде залога по договору ипотеки от 16.09.2010 № 105300/0026-7/3, заключенному между закрытым акционерным обществом «Торгово-промышленная компания «Форт-Россо» (далее – ЗАО «ТПК «Форт-Россо») и АО «Россельхозбанк» в обеспечение исполнения обязательств общества с ограниченной ответственностью «Холод-Авачи» (далее – ООО «Холод-Авачи») по договору № 105300/0026 об открытии кредитной линии от 30.07.2010, на недвижимое имущество: нежилое помещение, площадь 3 236,4 кв.м, этаж 1, адрес (местоположение): <...>, кадастровый номер: 41:01:0010112:1876 (с учетом принятого судом первой инстанции уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ)).

Определениями суда от 01.07.2016 и от 02.08.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ЗАО «ТПК «Форт-Россо» и управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее по тексту - управление Росреестра по Камчатскому краю).

Решением суда от 10.11.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017, признано отсутствующим обременение в виде залога по договору ипотеки от 16.09.2010 № 105300/0026-7/3, заключенному между ЗАО «ТПК «Форт-Россо» и АО «Россельхозбанк» в обеспечение исполнения обязательств ООО «Холод-Авачи» по договору № 105300/0026 об открытии кредитной линии от 30.07.2010, на недвижимое имущество: нежилое помещение, площадь 3 236,4 кв.м, этаж 1, адрес (местоположение): <...> а, пом. 45, кадастровый номер: 41:01:0010112:1876.

Постановлением от 14.06.2017 Арбитражный суд Дальневосточного округа решение от 10.11.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017 по делу № А24-2588/2016 отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела решением от 09.11.2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2018, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель настаивает, что первоначально при заключении договора купли-продажи имелись сведения о залоге имущества только по одной ипотеке. Считает, что в данном случае продавец скрыл действительную информацию о залоге и, соответственно, именно он действовал недобросовестно. Приводит доводы о хронологии заключения договора купли-продажи, разделе имущества и принятых мерах по проверке разделенного объекта на наличие обременений.

В отзыве на кассационную жалобу представитель АО «Россельхозбанк» приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель предпринимателя ФИО1 поддержал позиции, приведенные в кассационной жалобе, дав соответствующие пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, ЗАО «ТПК «Форт-Россо» являлось собственником нежилых помещений в здании гаража 1-14, 19, 20, 22-27, 30-34, 37-39, 44, общей площадью 3 424, 6 кв.м, 1 этаж, расположенные по адресу: <...>, кадастровый номер: 41-41-01/010/2009-431, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.02.2009, в котором в графе: «существующие ограничения (обременения) права» указано на ипотеку.

В отношении этих нежилых помещений общей площадью 3 424, 6 кв.м между предпринимателем ФИО1 (покупатель) и ЗАО «ТПК «Форт-Россо» (продавец) заключен договор купли-продажи от 24.12.2014 № 4.

Пунктом 2 договора предусмотрено, что «названные помещения находятся в залоге по договору ипотеки от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2 у АО «Россельхозбанк» (залогодержатель); банк не возражает против продажи имущества предпринимателю, о чем информирует письмом».

Стоимость имущества по договору определена в сумме 40 539 000 руб.

Пунктом 13 договора стороны определили, что покупатель удовлетворен качественным состоянием имущества, установленным путем внутреннего осмотра имущества перед заключением данного договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. В соответствии со статьей 556 ГК РФ имущество считается переданным покупателю с момента подписания настоящего договора. Данный пункт имеет силу передаточного акта.

Дополнительным соглашением от 25.03.2015 к договору купли-продажи № 4 стороны, ссылаясь на то, что покупатель владел информацией о приобретении части объекта недвижимости, согласовали необходимость раздела объекта недвижимости на 2 самостоятельных объекта и их постановку на кадастровый учет, а также установили, что оплата по договору в сумме 7 000 000 руб. производится на расчетный счет продавца, оставшаяся сумма - на расчетный счет АО «Россельхозбанк» с указанием в графе «назначение платежа» - оплата за ЗАО «ТПК «Форт-Россо» в счет погашения задолженности по договору об ипотеки № 115300-7/2.

Пунктом 26 дополнительного соглашения предусмотрено, что после проведенных платежей продавец предоставляет покупателю справку об остатке задолженности по договору ипотеки № 115300/0011-7/2 от ОАО «Россельхозбанк» с приложением акта сверки, где сумма задолженности по настоящему договору уменьшена пропорционально внесенному на расчетный счет банка платежу.

15.04.2015 между банком (залогодержатель), ЗАО «ТПК «Форт-Россо» (продавец) и предпринимателем ФИО1 (покупатель) заключено соглашение о порядке проведения платежей, в котором стороны согласовали оплату по договору купли-продажи от 24.12.2014 № 4 на расчетный счет банка в счет оплаты задолженности по договору об открытии кредитной линии от 21.06.2011 № 115300/0011; в соглашении определены платежи и счета для погашения срочной задолженности; общая сумма платежей составила 32 396 000 руб.

Относительно раздела помещений имеется согласие залогодержателя - АО «Россельхозбанк», письмо от 29.04.2014 № 053-02-24/30.

Указанный объект недвижимости общей площадью 3 424, 6 кв.м разделен на два самостоятельных объекта: нежилое помещение площадью 3 236, 4 кв.м, пом. 45 и нежилое помещение площадью 188, 2 кв.м, пом. 46.

Данные объекты 27.04.2015 поставлены на кадастровый учет под номерами 41:01:0010112:1876 и 41:01:0010112:1877, соответственно.

В связи с тем, что первоначальный объект недвижимости в виде помещений общей площадью 3 424, 6 кв.м перестал существовать, 20.05.2015 в ЕГРП была внесена запись о его ликвидации и открыты разделы в отношении двух вышеназванных объектов недвижимости.

26.06.2015 на нежилое помещение площадью 3 236, 4 кв.м, пом. 45 зарегистрировано право собственности за предпринимателем, что
подтверждается свидетельством о государственной регистрации
права, в котором указано на обременения права: ипотека в силу
закона, ипотека. При этом 20.05.2015 на эти же помещения с
существующим обременением в виде ипотеки было зарегистрировано
право собственности ЗАО «ТПК «Форт-Россо», что подтверждается
свидетельством о государственной регистрации права от 20.05.2015
серии 41-АВ № 231228.

На нежилые помещения площадью 188, 2 кв.м зарегистрировано право собственности за ЗАО «ТПК «Форт-Россо».

11.05.2016 сформирована справочная система по объектам
недвижимости в режиме online, л.д. 48 т. 1 согласно которой по
объекту недвижимости площадью 3 236, 4 кв.м с кадастровым
номером 41:01:0010112:1876 имеются зарегистрированные
ограничения: от 26.06.2015 № 41-41/001-41/001/002/2015-2362/1 (залог в силу закона), от 26.06.2016 № 41-41-01/005\2011-666 (ипотека), от 26.06.2015 № 41-41-01/047/2010-487 (ипотека).

Согласно выпискам из ЕГРП, сформированным по состоянию на 03.06.2015, 23.10.2015 на спорный объект недвижимости площадью 3 236, 4 кв.м зарегистрировано обременение в виде ипотеки по договорам: от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2, от 16.09.2010 № 105300/0026-7/3.

Предприниматель, ссылаясь на положения пунктов 2, 4, 8 статьи 352 ГК РФ, а также на то, что при заключении договора купли-продажи от 24.12.2014 № 4 имелись сведения об одном залоге, договор ипотеки от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2 и, что денежные средства по договору купли-продажи № 4 частично перечислены банку в счет погашения задолженности по названному договору ипотеки обратился в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим обременения в виде залога, зарегистрированного по договору ипотеки от 16.09.2010 № 105300/0026-7/3 (регистрационный номер ипотеки 41-41-01/047/2010-487) в отношении помещений площадью 3 236, 4 кв.м, право собственности на которые перешло к предпринимателю на основании дополнительного соглашения от 25.03.2015 к договору № 4.

При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из следующего.

Суды, принимая во внимание, что сделка по продаже спорного имущества и регистрация перехода права собственности покупателя на спорное имущество совершены после 01.07.2014, правомерно признали, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения статьи 352 ГК РФ, действующим редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации».

Статьей 352 ГК РФ установлены основания прекращения залога. В частности одним из таких оснований прекращения залога является, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 названной статьи закона).

Таким образом, в соответствии с названной нормой права необходимо установить, что лицо, которое возмездно приобрело имущество не знало и не должно было знать о том, что имущество является предметом залога.

Установлено, что до раздела нежилых помещений общей площадью 3 424, 6 кв.м в отношении этих помещений действовали обременения в виде ипотеки по 2-м договорам, а именно по договору об ипотеке от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2 с учетом дополнительного соглашения от 11.01.2013 и по договору об ипотеке от 16.09.2010 № 105300/0026-7/3 с учетом дополнительного соглашения от 10.01.2013 № 1, заключенным между АО «Россельхозбанк» (залогодержатель) и ЗАО «ТПК «Форт-Россо» (залогодатель), что подтверждается регистрационными номерами на договорах, дополнительных соглашениях, а именно от 11.07.2011 регистрационный № 41-41-01/005/2011-666 по договору ипотеки от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2; регистрационный № 41-41-01/047/2010-487 по договору ипотеки от 16.09.2010 № 105300/0026-7/3.

Следовательно, является установленным факт наличия обременения по двум договорам ипотеки в отношении помещений площадью 3 424, 6 кв.м.

Доказательств того, что при заключении договора купли-продажи от 24.12.2014 № 4, предметом которого являлись помещения общей площадью 3 424, 6 кв.м и, в котором было отражено обременение только об одной ипотеке, по договору ипотеки от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2 покупатель (предприниматель ФИО1) предпринимал меры в получении информации по приобретаемому имуществу в материалы дела не представлено.

Кроме того, установлено отсутствие доказательств согласия залогодержателя (банка) на отчуждение предмета залога, предусмотренного пунктом 2 статьи 346 ГК РФ. Суды не приняли в качестве такого согласия ссылку в тексте пункта 2 договора купли-продажи от 24.12.2014 № 4. При этом суды учли, что отсутствие согласия банка на отчуждение предмета залога подтверждается уведомлением Росреестра от 20.01.2015 № 01/049/2014-476, которым предприниматель извещен о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на помещения, являющиеся предметом договора купли-продажи от 24.12.2014 № 4 (заявление о регистрации перехода права собственности подано предпринимателем в регистрирующий орган 26.12.2014).

Впоследствии между продавцом - ЗАО «ТПК «Форт-Россо» и покупателем – предпринимателем ФИО1 к договору купли-продажи № 4 заключено дополнительное соглашение от 25.03.2015, в котором стороны согласовали необходимость раздела объекта недвижимости на 2 самостоятельных объекта, их постановку на кадастровый учет, а также установили, что оплата по договору в сумме 7 000 000 руб. производится на расчетный счет продавца, оставшаяся сумма - на расчетный счет АО «Россельхозбанк» с указанием в графе «назначение платежа» - оплата за ЗАО «ТПК «Форт-Россо» в счет погашения задолженности по договору об ипотеки от 06.07.2011 № 115300-7/2.

Раздел имущества общей площадью 3 424, 6 кв.м на два самостоятельных объекта произведен обществом 27.04.2015, что следует из представленных в дело кадастровых паспортов, в частности на помещения общей площадью 3 236, 4 кв.м, с кадастровым номером 41:01:0010112:1876, пом. 45 и на помещения общей площадью 188, 2 кв.м с кадастровым номером 41:01:0010112:1877, пом. 46.

Согласие залогодержателя на раздел объекта недвижимости общей площадью 3 424, 6 кв.м на 2 объекта: один площадью 3 236, 4 кв.м с кадастровым номером 41:01:0010112:1876, другой - площадью 188, 2 кв.м с кадастровым номером 41:01:0010112:1877 выражено в письме банка от 29.04.2015 № 053-02-24/30, в котором помимо согласия указано на необходимость предоставления в банк нотариально удостоверенных копий свидетельств о праве собственности на выделяемые объекты.

Регистрация права собственности на вновь образованные объекты площадью 3 236, 4 кв.м с кадастровым номером 41:01:0010112:1876 и площадью 188, 2 кв.м с кадастровым номером 41:01:0010112:1877, произведена 20.05.2015 за обществом, что подтверждается, в частности свидетельством о государственной регистрации права на помещения площадью 3 236, 4 кв.м серии 41-АВ 231228, в котором имеются сведения о существующих обременениях: ипотека.

Поскольку после раздела имущества на два самостоятельных объекта и регистрации права собственности общества на это имущество с обременением в виде ипотеки продажа этого имущества также осуществляется при согласии залогодержателя.

Письмом от 04.06.2015 № 053-02-24/40 банком дано согласие на регистрацию перехода права собственности на объект с кадастровым номером 41:01:0010112:1876 с условием сохранения ипотеки в пользу банка.

Вместе с тем при наличии этого письма, включающего условие о сохранении ипотеки, а также свидетельства о праве собственности общества на указанный объект, обремененный ипотекой, в материалах отсутствуют доказательства, что предпринимателем принимались меры по установлению фактических обстоятельств, связанных с обременением, включая задолженности по существующим ипотекам. В частности на этот период в деле отсутствуют выписки из ЕГРП об объекте, а также обращения к банку по существующим задолженностям по обязательствам, обеспеченным ипотеками.

То, что после образования объекта с кадастровым номером 41:01:0010112:1876 и регистрации на него права собственности сначала - 20.05.2015 за обществом, а затем - 26.06.2015 за предпринимателем, на указанный объект сохранены существующие обременения в виде 2-х ипотек подтверждается письмом Росреестра от 25.08.2016 № 2.2-19/10581, справочной информацией по объектам недвижимости в режиме online.

При установленном, суды признали недоказанными условия для прекращения залога (договор ипотеки от 16.09.2010 № 105300/0026-7/3, регистрационный номер ипотеки 41-41-01/047/2010-487) в отношении вновь образованного объекта - помещений площадью 3 236, 4 кв.м по правилам статьи 352 ГК РФ, поэтому сделали обоснованный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного предпринимателем требования.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы судебных инстанций, фактически направлены на иную оценку установленных по делу обстоятельств, что в силу статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции не допустимо, поэтому судом округа не принимаются.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловными основаниями для отмены принятых решения, постановления, судом не допущено.

В силу изложенного обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09.11.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2018 по делу № А24-2588/2016 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи С.И. Гребенщиков

Е.К. Яшкина