Гражданский кодекс часть 1

по иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Ольский городской округ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес:685910,Магаданская область, Ольский район, пгт. Ола, Площадь Ленина, 4; ныне – управление муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Ольский городской округ»)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о расторжении договоров аренды нежилых помещений

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Ольский городской округ» (далее – КУМИ администрации, комитет) обратился в Арбитражный суд Магаданской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ИП ФИО3, предприниматель) о расторжении договоров аренды нежилого помещения от 23.03.2018 № 8/2018-О/И-АУК, от 23.03.2018 № 9/2018-О/ИАУК.

Решением от 12.10.2020, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2022, исковые требования удовлетворены полностью.

В кассационной жалобе ИП ФИО3 просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты. Заявитель приводит доводы, что в январе 2022 года в арендуемых помещениях устранены недостатки, кроме замены окон на пластиковые. Ссылается на ошибку в дате постановления (указан 2010 год).

В отзыве на кассационную жалобу комитет приводит свои возражения против ее доводов и просит отказать в ее удовлетворении.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Магаданской области, представитель истца поддержал свои возражения, изложенные в отзыве на кассационную жалобу, пояснив, что текст договоров входил в состав конкурсной документации.

ИП ФИО3 явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечила, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в ее отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела, 23.03.2018 между МО «Ольский городской округ» в лице КУМИ администрации городского округа (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключены договоры в отношении нежилых помещений, находящихся в административном здании, расположенном по адресу: <...>, в том числе:

- договор № 8/2018-О/И-АУК в отношении нежилого помещения площадью 16,0 кв.м, включая коридор – 3,0 кв.м, для использования под офис;

- договор № 9/2018-О/И-АУК в отношении нежилого помещения площадью 15,5 кв.м, включая коридор – 3,0 кв.м, для использования под офис.

Договоры заключены сроком на 10 лет, с 23.03.2018 по 22.03.2028.

Пунктами 5.2.4 договоров предусмотрено, что арендатор обязан в течение первого года аренды объекта произвести работы по:

- замене входной деревянной двери на металлическую;

- замене деревянных оконных блоков на пластиковые;

- косметическому ремонту помещений (побелка потолка, окраска и оклейка стен обоями);

- закладке прохода из одного помещения в другое, расположенного в смежной стене помещений, одно из которых является объектом аренды.

Размер арендной платы по договору № 8/2018-О/И-АУК составляет 2 417,28 руб. в месяц, по договору № 9/2018-О/И-АУК – 2 341,74 руб. в месяц (пункт 6.2 договоров).

Пунктом 8.1 договоров предусмотрено, что договор прекращает свое действие, в том числе в одностороннем порядке. При этом сторона, принявшая соответствующее решение, должна уведомить об этом другую сторону за один месяц до момента фактического расторжения договора (пункт 8.2 договоров).

При этом досрочное расторжение договоров арендодателем в одностороннем порядке возможно, в том числе в случае невнесения арендатором арендной платы более двух сроков оплаты подряд либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за 2 срока оплаты; неисполнение арендатором обязанности по проведению ремонта объекта (пункт 8.3 договоров).

Приложением № 1 к договорам является поэтажный план здания, на котором схематично выделены помещения, передаваемые в аренду.

Факт передачи помещений оформлен актами от 23.03.2018, в которых отмечено об отсутствии претензий у арендатора в отношении арендуемых помещений; о том, что помещения переданы в надлежащем санитарном, техническом и противопожарном состоянии, пригодном для использования по назначению.

Договоры заключены на основании результатов открытого аукциона по извещению № 070218/0340342/01, протоколов от 12.03.2018.

Представителями комитета осуществлена проверка на предмет соблюдения исполнений условий договоров аренды, по результатам которой оформлен акт от 10.01.2020, подписанный, в том числе предпринимателем. В акте отражено, что на момент осмотра помещений условия пункта 5.2.4 договоров не исполнены в полном объеме; помещения используются под офис ритуальных услуг.

07.02.2020 комитетом в адрес предпринимателя направлена претензия № 01-26/201 с указанием на неисполнение условий пункта 5.2.4 договоров, а также на наличие задолженности, которая с учетом соглашений о реструктуризации долга от 06.03.2019 по каждому договору за период с 10.04.2018 по 26.12.2018, не оплачивается; не вносится арендная плата и за последующие после подписания соглашений периоды. Предложено в течение 30 календарных дней после получения претензии исполнить обязательства, в том числе и по оплате арендных платежей в полном объеме, предупредив, что в случае их неисполнения комитет оставляет за собой право обратиться в арбитражный суд с требованием о расторжении договоров.

Поскольку условия, изложенные в претензии, предпринимателем не исполнены, администрация в лице комитета обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Спорные правоотношения судами правомерно квалифицированы как регулируемые нормами главы 34 «Аренда» ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

По общему правилу статей 309, 310 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Перечень оснований к досрочному расторжению договора аренды по требованию арендодателя определен пунктом 1 статьи 619 ГК РФ. Пунктом 2 этой статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В ходе судебного разбирательства суд первой инстанции предложил сторонам 01.10.2020 в 14-00 осуществить совместный выход на объекты с целью проведения осмотра для установления выполнения работ, предусмотренных пунктом 5.2.4 договоров (определение от 28.07.2020).

Актом от 01.10.2020 представители администрации зафиксировали факт необеспечения предпринимателем доступа в арендуемые помещения, в тоже время при визуальном осмотре установили неисполнение договорных обязательств по замене входной двери и оконных блоков.

Суд апелляционной инстанции обязал стороны провести совместный осмотр помещений с фотофиксацией на предмет исполнения договорных обязательств (определение от 29.09.2021).

Актами от 29.11.2021, от 14.12.2021 также подтверждено невыполнение предпринимателем условий договоров в полном объеме (не произведена замена входной двери и оконных блоков).

Проанализировав условия заключенных между сторонами договоров от 23.03.2018 № 8/2018-О/И-АУК и № 9/2018-О/И-АУК, исследовав представленные в материалы дела акт от 10.01.2020, претензию от 07.02.2020 № 01-26/201 с требованием устранить выявленные нарушения по исполнению условий пункта 5.2.4 договоров, обязанности по оплате арендных платежей, суды, установив, что пунктом 8.3 договоров предусмотрена возможность досрочного расторжения договоров судом по требованию арендодателя в связи с нарушением условий по проведению ремонта и неуплатой более 2-х раз арендных платежей, приняв во внимание отсутствие доказательств выполнения предпринимателем принятых на себя обязательств, допущенные предпринимателем нарушения условий договоров аренды признали существенными и правомерно удовлетворили иск.

Судами верно учтено отсутствие надлежащих доказательств выполнения работ в первый год аренды; с момента получения претензии комитета (письмо от 07.02.2020 № 01-26/201) предприниматель также не предпринял мер к устранению выявленных арендодателем нарушений.

Оснований для переоценки выводов судов, установленных ими фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, у суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ не имеется.

Доводы подателя жалобы судом кассационной инстанции не принимаются, поскольку они не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права, не опровергают выводов судов, положенных в основу принятых судебных актов, повторяют позицию ответчика, изложенную в ходе рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанций, которой судами дана надлежащая правильная правовая оценка.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судами обстоятельства и их выводы, в кассационной жалобе не приведено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине по кассационной жалобе с учетом результатов ее рассмотрения относятся на подателя жалобы. Поскольку при принятии жалобы к производству определением суда кассационной инстанции от 08.06.2022 удовлетворено ходатайство предпринимателя об отсрочке уплаты государственной пошлины, с последнего в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3 000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 12.10.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2022 по делу № А37-1043/2020 Арбитражного суда Магаданской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 3 000 руб.

Арбитражному суду Магаданской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.И. Гребенщиков