Гражданский кодекс часть 1

дело рассматривали: в суде первой инстанции – судья А.М. Сакун, в суде апелляционной инстанции – судьи Н.Н. Анисимова, О.Ю. Еремеева, Г.Н. Палагеша

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Камчатскому краю

о признании незаконным отказа в государственной регистрации сервитута части нежилого помещения, оформленного уведомлением от 16.05.2018 № 41/18-2098

третьи лица: ФИО2, акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк»

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее – предприниматель ФИО1, предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с заявлением о признании незаконным отказа управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 683049, <...>; далее – управление Росреестра по Камчатскому краю, управление, регистрирующий орган) в государственной регистрации сервитута части нежилого помещения, находящегося в здании общей площадью 3 236,4 кв.м на первом этаже (кадастровый номер 41:01:0010112:1876), расположенном по адресу: <...> а, пом. 45, оформленного уведомлением от 16.05.2018 № 41/18-2098; и об обязании управления зарегистрировать в едином государственном реестре недвижимости обременение сервитутом части нежилого помещения на основании соглашения от 30.03.2018 № 1 об установлении сервитута на часть нежилого помещения, находящегося на восточной стороне помещения с кадастровым номером 41:01:0010112:1876, площадью 149,9 кв.м и предназначенного для беспрепятственного доступа в нежилое помещение поз. 16, 40-43 на первом этаже, общей площадью 1 094,3 кв.м, с кадастровым номером 41:01:0010112:1102, расположенное по адресу: <...> а, на основании заявления от 04.04.2018 № 25/011/141/2018-323.

В соответствии со статьёй 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, судом привлечены: ФИО2 (далее – ФИО2) и акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» (далее – АО «Россельхозбанк», банк).

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 08.12.2018, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2019, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, предприниматель ФИО1 просит состоявшиеся судебные акты отменить в связи с нарушением норм материального права, принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.

В жалобе заявитель указывает на отсутствие договорных отношений между ним и банком, в связи с чем полагает, что согласие залогодержателя на заключение соглашения об установлении сервитута не требуется в порядке статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) и статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Управление Росреестра по Камчатскому краю заявило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя, просило оспариваемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между АО «Россельхозбанк» (залогодержатель) и закрытым акционерным обществом «Торгово-промышленная компания «Форт-Россо» (ЗАО «ТПК «Форт-Россо», залогодатель) заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2, по условиям которого залогодержателю передано в залог недвижимое имущество: нежилые помещения в здании гаража поз. 1-14, 19, 20, 22-34, 37-39, 44, площадью 3 424,6 кв.м, кадастровый (условный) номер 41-41-01/010/2009-431, расположенные по адресу: <...> а.

Согласно пункту 1.2 договора распоряжение имуществом, а равно обременение прав на него, в том числе последующий залог (ипотека), передача в аренду/субаренду полностью или частично либо в безвозмездное пользование, без предварительного письменного согласия залогодержателя не допускаются.

11.07.2011 договор об ипотеке зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП, запись регистрации № 41-41-01/005/2011-666).

24.12.2014 между ФИО1 (покупатель) и ЗАО «ТПК «Форт-Россо» (продавец) заключен договор купли-продажи № 4 в отношении нежилых помещений в здании гаража поз. 1-14, 19, 20, 22-27, 30-34, 37-39, 44, площадью 3 236,40 кв.м, расположенных по адресу: <...> а.

В пункте 2 договора определено, что указанное имущество находится в залоге по договору ипотеки от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2 у АО «Россельхозбанк», которое не возражает относительно продажи этого имущества предпринимателю.

Дополнительным соглашением от 25.03.2015 к договору купли-продажи стороны согласовали, что в момент совершения сделки покупатель владел информацией о приобретении части целого объекта недвижимости, что влечет за собой разделение объекта и постановку его на кадастровый учет.

27.04.2015 в ЕГРП внесена запись о государственном кадастровом учете объекта недвижимости – нежилое помещение, площадью 3 236,4 кв.м, этаж – 1, адрес: <...> а, пом. 45 (ранее нежилые помещения в здании гаража поз. 1-14, 19, 20, 22-27, 30-34, 37-39, 44), которому присвоен кадастровый номер 41:01:0010112:1876.

26.05.2015 в ЕГРП внесена запись № 41-41/001-01/049/2014-476/2 о государственной регистрации права собственности предпринимателя на спорный объект недвижимости с указанием обременения в виде ипотеки по договору от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2.

В свою очередь, 16.09.2013 в ЕГРП внесена запись о государственном кадастровом учете объекта недвижимости – нежилое помещение, площадь 1 094,3 кв.м, этаж – 1 (поз. 16, 40-43), адрес: <...> а, которому присвоен кадастровый номер 41:01:0010112:1102.

31.07.2017 в публичный реестр на основании договора об отступном от 20.07.2017 № 1 внесена запись № 41:01:0010112:1102-41/001/2017-2 о праве собственности ФИО2 на указанный объект недвижимости.

30.03.2018 между ФИО1 (собственник) и ФИО2 (сервитуарий) заключено соглашение № 1 об установлении сервитута части нежилого помещения, по условиям которого собственник предоставляет сервитуарию право ограниченного пользования частью нежилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, находящегося в здании общей площадью 3 236,4 кв.м на первом этаже, назначение: нежилое помещение, кадастровый номер 41:01:0010112:1876, расположенном по адресу: <...> а, пом. 45.

Передаваемая в ограниченное пользование часть нежилого помещения находится на восточной стороне помещения с кадастровым номером 41:01:0010112:1876, площадью 149,9 кв.м и предназначена для беспрепятственного доступа в нежилые помещения поз. 16, 40-43 на первом этаже, общей площадью 1 094,3 кв.м, с кадастровым номером 41:01:0010112:1102, расположенные по названному адресу.

04.04.2018 ФИО2 обратилась в регистрационный орган с заявлением о государственной регистрации ограничения (обременения) права: сервитут на часть объекта недвижимости с кадастровым номером 41:01:0010112:1876, расположенного по адресу: <...> а, пом. 45.

Уведомлением от 17.04.2018 № 41/18-1546 государственный регистратор приостановил осуществление регистрации сервитута до 17.07.2018, указав, что форма и содержание представленного технического плана не соответствуют пунктам 42, 43 приложения № 2 к приказу Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953; представленное соглашение об установлении сервитута части нежилого помещения не содержит указанное ограничение; согласие залогодержателя на заключение соглашения об установлении сервитута не представлено.

01.09.2017 сторонами соглашения заявлено о снятии приостановления государственной регистрации права с приложением исправленного технического плана помещения, по результатам рассмотрения которого управлением Росреестра по Камчатскому краю принято решение, оформленное уведомлением от 16.05.2018 № 41/18-2098, об отказе в снятии приостановления государственной регистрации ограничения объекта недвижимости ввиду неустранения в полном объеме причин, послуживших основанием для приостановления регистрации.

Впоследствии государственный регистратор вынес решение от 17.07.2018 № 25/011/141/2018-323, 25-0-1-50/3002/2018-288 об отказе в государственной регистрации заявленного права.

Предприниматель ФИО1, считая решение Росреестра по Камчатскому краю от 16.05.2018 № 41/18-2098 об отказе в снятии приостановления государственной регистрации ограничения части объекта недвижимости незаконным и нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении настоящего спора арбитражные суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований исходя из следующих установленных обстоятельств дела и применяемых норм права.

Пунктами 1, 3 статьи 274 ГК РФ предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

В статье 277 ГК РФ закреплено, что применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Мотивом оспариваемого отказа управления Росреестра по Камчатскому краю в снятии приостановления государственной регистрации сервитута на часть нежилого помещения с кадастровым номером 41:01:0010112:1876 явилось отсутствие документа, подтверждающего наличие согласия залогодержателя на заключение соглашения об установлении сервитута.

В части 4 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указано, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

В пункте 1 статьи 1 Закона об ипотеке отражено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Пунктом 1 статьи 40 названного Закона обусловлено, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Установлено, что предприниматель, приобретая помещения по договору купли-продажи от 24.12.2014 № 4 (с учетом дополнительного соглашения от 25.03.2015), в силу прямого указания его пункта 2 был осведомлен о нахождении помещений в залоге по договору от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2 у АО «Россельхозбанк».

В свою очередь, пунктом 1.2 договора об ипотеке была закреплена обязательность получения предварительного письменного согласия залогодержателя на распоряжение имуществом, а равно обременение прав на него, в том числе последующий залог (ипотека), передача в аренду/субаренду полностью или частично либо в безвозмездное пользование.

Таким образом, возможность по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования заложенным имуществом (сервитут) без согласия залогодержателя в рассматриваемой ситуации ограничена условиями договора об ипотеке от 06.07.2011.

Между тем на регистрацию документов, подтверждающих согласие залогодержателя на указанное ограничение, не представлено.

Соответственно государственный регистратор по результатам правовой экспертизы представленных документов не установил наличия правовых оснований для государственной регистрации права.

При таких обстоятельствах суды пришли к законному и обоснованному выводу о правомерности отказа регистрирующего органа в снятии приостановления государственной регистрации ограничения объекта недвижимости.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что с банком у него отсутствуют договорные отношения, в связи с чем согласие залогодержателя на заключение соглашения об установлении сервитута не требуется в порядке статьи 40 Закона об ипотеке и статьи 274 ГК РФ, отклоняются как основанные на неверном толковании норм материального права применительно к сложившимся правоотношениям сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

Таких доказательств не представлено.

Таким образом, ограничение, которое имело место в отношении имущества прежнего залогодателя перешло к предпринимателю одновременно с приобретением заложенного недвижимого имущества, что влечет определенные правовые последствия для собственника указанного объекта недвижимости пока сохраняется залог.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами по правилам главы 7 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех имеющихся в деле доказательств, с правильным применением норм материального права, нормы процессуального права, в том числе влекущие в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, не нарушены, суд кассационной инстанции оснований для отмены обжалуемых решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда не усматривает.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 08.12.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2019 по делу № А24-4939/2018 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи С.И. Гребенщиков

Н.Ю. Мельникова