Гражданский кодекс часть 1

от Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска: ФИО3, консультант консультационно-правового отдела, доверенность от 16.04.2012 № 3375/02-13

от администрации г. Хабаровска: ФИО3, консультант консультационно-правового отдела, доверенность от 04.08.2011 № 1.1.26-90

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска

на решение от 14.10.2011, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2012

по делу № А73-7681/2011 Арбитражного суда Хабаровского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья О. М. Левинталь, в апелляционном суде судьи М.О. Волкова, В.Г. Дроздова, А.А. Тихоненко

По иску индивидуальных предпринимателей ФИО1, ФИО4

к администрации города Хабаровска, Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска

о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка

Индивидуальные предприниматели ФИО1 (ОГРНИП <***>; далее – ИП ФИО1), ФИО4 (ОГРНИП <***>; далее – ИП ФИО4) обратились в Арбитражный суд Хабаровского края с иском о понуждении Администрации г. Хабаровска (ОГРН <***>, адрес (место нахождения): 680000, <...>; далее – Администрация), Департаменту муниципальной собственности г. Хабаровска (ОГРН <***>, адрес (место нахождения): 680000, <...>; далее - ДМС администрации г. Хабаровска, департамент) заключить договор купли-продажи земельного участка под находящимся в собственности объектом незавершенного строительства.

Решением суда первой инстанции от 14.10.2011 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2012 решение суда первой инстанции отменено, иск предпринимателей удовлетворен.

В кассационной жалобе ДМС администрации г. Хабаровска просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как несоответствующие нормам права. Заявитель не согласен с выкупной ценой земельного участка, установленной апелляционной инстанцией, полагая, что заявители не имеют права на определимые судом льготные условия, поскольку земельный участок занят объектом незавершенного строительства. Ссылается на Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, от 01.03.2011 № 14880/10, определение об отказе в передаче дела в президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.10.2011 № 13307/11. Указывает, что пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 25.10.2011 № 137-ФЗ) установлена льгота в размере 2,5% кадастровой стоимости, а не рыночной стоимости.

Представитель ДМС администрации г. Хабаровска и администрации г. Хабаровска в судебном заседании кассационной инстанции настаивал на отмене решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда, а представитель ИП ФИО1, возражая относительно доводов кассационной жалобы, просил оставить ее без удовлетворения, постановление апелляционного суда – без изменения, считая его законным и обоснованным.

Представитель ИП ФИО4 в заседание суда кассационной инстанции не явился, при этом предприниматель о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в заседании суда 13.06.2012 объявлялся перерыв до 11 часов 40 минут 17.07.2012.

Проверив законность обжалуемых судебных актов и обоснованность доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, за ИП ФИО1,
ИП ФИО4 зарегистрированы право общей долевой собственности, доля в праве ½ на объект незавершенного строительства, площадь застройки 1325, 2 кв. метров, расположенной в <...>.

Данный объект приобретен ИП ФИО1 по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности от 05.11.2004.

Названный объект незавершенного строительства находится в границах земельного участка площадью 1539, 5 кв. м с кадастровым номером 27:23:011108:232.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края в рамках дела № А73-3181/2010 признано незаконным решение администрации г. Хабаровска об отказе в предоставлении земельного участка площадью 1539,5 кв. м с кадастровым номером в собственность за плату ИП ФИО1, ИП ФИО4; суд обязал администрацию г. Хабаровска предоставить указанный земельный участок в собственность за плату ИП ФИО1, ИП ФИО4

Администрацией г. Хабаровска принято постановление от 29.07.2010 № 2468 о предоставлении названным лицам земельного участка площадью 1539,5 кв. м с кадастровым номером 27:23:011108:234 в собственность за плату, каждому по ½ доли, под объект незавершенного строительства ДМС администрации г. Хабаровска предписало заключить соответствующий договор купли-продажи.

Письмом от 13.05.2011 № 4471/15-06 департамент известил предпринимателей о приостановлении оформления договора купли-продажи в связи с необходимостью получения дополнительной информации о кадастровой стоимости земельного участка, на основании которой подлежит расчет выкупной цены.

В свою очередь предприниматели, считая, что выкупная цена земельного участка подлежит определению в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ и направив соответствующий проект договора купли-продажи, обратились в арбитражный суд с настоящим иском, обосновав свою правовую позицию частью 4 статьи 445 ГК РФ.

При разрешении спора установлены следующие обстоятельства.

Так, объект незавершенного строительства приобретен
ИП ФИО1 в порядке приватизации объектов муниципальной собственности по договору от 05.11.2004. Данное установлено в рамках дела № А73-3181/2010.

Право собственности на указанный объект за ИП ФИО1, ИП ФИО4 зарегистрировано в установленном порядке.

Земельный участок площадью 1539,5 кв. м, занятый объектом незавершенного строительства, поставлен на кадастровый учет, участку присвоен кадастровый номер 27:23:011108:232, представленный в деле кадастровый паспорт на названный земельный участок данных о его кадастровой стоимости не имеет, что подтверждается в том числе письмом ФБУ «Кадастровая палата» по Хабаровскому краю от 06.09.2011
№ ГБ/2.9-1659.

Из представленного заявителем проекта договора купли-продажи земельного участка его стоимость определена в сумме 195 148 руб. 94 коп.

Сумма выкупной цены земельного участка рассчитана заявителем из 2,5% от максимального удельного показателя кадастровой стоимости спорного земельного участка, расположенного в кадастровом квартале №27:23:011108, составляющего 5070 руб. 45 коп. за 1 кв. м
(5080 руб. 45 коп. × 1 539,5 кв. м × 2,5%).

По настоящему делу спорным является вопрос о стоимости земельного участка, подлежащего выкупу. При этом администрация г. Хабаровска полагает, что до определения кадастровой стоимости конкретного земельного участка в установленном законом порядке невозможно определить выкупную стоимость земельного участка.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствуясь Федеральным законом от 24.07.2007
№ 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», исходил из того, что ДМС администрации г. Хабаровска не имеет полномочий самостоятельно устанавливать кадастровую стоимость земельного участка. Кроме того, суд указал, что нормы пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ не подлежат применению к объектам незавершенного строительства. Суд отклонил расчет выкупной стоимости ввиду отсутствия вида разрешенного использования земельного участка – под объект незавершенного строительства.

Апелляционная инстанция, отменяя решение и удовлетворяя исковые требования, указала, что к спорным правоотношениям подлежат применению правила пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ. В связи с чем, с учетом судебной экспертизы определившей рыночную стоимость земельного участка в сумме 3 228 332 руб., установила выкупную цену земельного участка в размере 80 708 руб. 30 коп. (3 228 332 руб. × 2,5%).

Между тем судом апелляционной инстанции не принято во внимание следующее.

Как указано выше, в границах спорного земельного участка расположен объект незавершенного назначения. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности на указанный объект его функциональное назначение не определено. Не определено такое назначение и в договоре купли-продажи от 05.11.2004.

Согласно кадастровому паспорту на земельный участок площадью 1539, 5 кв. м с кадастровым номером 27:23:011108:234 разрешенное использование земельного участка – под объект незавершенного строительства; формирование земельного участка определено по отмостке объекта незавершенного строительства.

В данном случае выкуп земельного участка с учетом обстоятельств, установленных в рамках дела Арбитражного суда Хабаровского края
№ А73-3181/2010, обоснован пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Обстоятельства, установленные в рамках названного дела в силу статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение по данному спору.

Судом апелляционной инстанции выкупная стоимость земельного участка определена исходя из правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ. Вместе с тем в названных нормах права объекты незавершенного строительства не поименованы как объекты недвижимости для целей, эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в установленном порядке

Истцы, как собственники объекта незавершенного строительства не относятся к категории собственников, для которых действует льготная цена выкупа земельного участка в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ. Такая цена может быть определена в порядке названных статей только после завершения строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и регистрации права собственности.

В этой связи вывод суда о применении ст. 36 ЗК РФ, пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ к спорным правоотношениям несостоятелен.

Суд апелляционной инстанции, устанавливая полномочия ДМС
г. Хабаровска на заключение договора купли-продажи земельного участка, вместе с тем не выяснил порядок определения выкупной стоимости земельного участка, государственная собственность на который не разграничена; не опроверг возможность его продажи по рыночной стоимости при отсутствии законодательно установленного порядка определения стоимости земельного участка при его продаже.

В этой связи постановление подлежит отмене с направлением материалов дела на новой рассмотрение. При новом рассмотрении необходимо выяснить отмеченные обстоятельства, с учетом которых подлежит разрешению спор. Кроме того, поскольку к спорным правоотношениям не применены льготные условия по выкупу земельного участка на котором расположен объект незавершенного строительства необходимо выяснить волеизъявление истца на рассмотрение настоящего спора инициированного последними с учетом положений пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

П О С Т А Н О В И Л :

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2012 по делу № А73-7681/2011 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Шестой арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий: И.А. Тарасов

Судьи: С.Н. Новикова

Л.Б. Шарипова