Гражданский кодекс часть 1

по заявлению гаражного кооператива - 86 Ленинского района (ОГРН 1032501278446, ИНН 2536041588, адрес: 690001, Приморский край, город Владивосток, улица Славянская 17, 168)

к администрации города Владивостока (ОГРН 1022501302955, ИНН 2504001783, адрес: 690090, край Приморский, город Владивосток, проспект Океанский, дом 20), обществу с ограниченной ответственностью «Градостандарт» (ОГРН 1172536020282, ИНН 2536303699, адрес: 690001, Приморский край, город Владивосток, улица Металлистов, дом 5а, этаж 2, кабинет 1)

третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931, ИНН 2540108490, адрес: 690090, Приморский край, город Владивосток, улица Посьетская, дом 48), муниципальное казенное учреждение «Комплексное развитие земель в городе Владивостоке» (ОГРН 1062536053788, ИНН 2536177331, адрес: 690012, Приморский край, город Владивосток, улица Херсонская, дом 4,), акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока» (ОГРН 1057723007407, ИНН 7723356562, адрес: 123112, Москва город, набережная Пресненская, дом 8, строение 1, этаж 7)

о признании недействительным постановления

УСТАНОВИЛ:

гаражный кооператив - 86 Ленинского района (далее – ГК-86 Ленинского района, кооператив) обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к администрации г. Владивостока, обществу с ограниченной ответственностью «Градостандарт» (далее – ООО «Градостандарт») о следующем:

- признании недействительным постановления администрации г. Владивостока от 30.01.2007 № 1059 «О предоставлении муниципальному казенному учреждению «Комплексное развитие земель в городе Владивостоке» земельного участка по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Славянская, 13»;

- признании недействительными результатов межевания земельного участка с кадастровым номером 25:28:010022:187 от 10.10.2012, в связи с уточнением границ и площади земельного участка (участок находится примерно в 37 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Славянская, д. 14);

- признании недействительным договора аренды земельного участка от 20.11.2017 № 01-010022-Ю-Р-ДМС-00350, заключенного между администрацией и ООО «Градостандарт», применении последствий его недействительности;

- обязании управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 25:28:010022:187, площадью 1226 кв. м, участок находится примерно в 37 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Славянская, д. 14.

Решением от 26.11.2019, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

В кассационной жалобе ГК-86 Ленинского района просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель настаивает, что использует земельный участок на условиях безвозмездного бессрочного пользования. Приводит доводы о возможном установлении судом наложения земельных участков при изготовлении межевого плана. Не согласен с выводами о ненадлежащем способе защиты как по требованию о признании недействительным постановления от 30.01.2007 № 1059, так и по требованию в отношении межевого плана. Полагает, что последнее послужило основанием для регистрации права муниципальной собственности на спорный земельный участок.

В отзывах на кассационную жалобу администрация г. Владивостока, ООО «Градостандарт» приводят свои возражения против ее доводов и просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании, проведенном после перерыва, представитель ООО «Градостандарт» поддержал позиции, приведенные в отзыве на кассационную жалобу, дав соответствующие пояснения.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, решением исполнительного комитета Владивостокского городского Совета народных депутатов от 18.03.1982 № 273 за исполнительным комитетом Ленинского районного Совета народных депутатов г. Владивостока временно закреплен земельный участок под установку двадцати восьми металлических гаражей в районе дома № 13 по ул. Славянской согласно прилагаемой схеме.

Со ссылкой на указанное решение № 273 управлением коммунального хозяйства городского Совета депутатов трудящихся оформлен акт от 03.12.1983 о предоставлении гаражному кооперативу № 86 в бессрочное пользование земельного участка площадью 1680 кв.м, расположенного в г. Владивостоке, в районе ул. Славянская, 13, для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации гаража площадью 2120 кв.м в границах, обозначенных на прилагаемом к акту плане, составляющем с актом одно целое.

Гаражным кооперативом № 86 получено разрешение на производство работ от 13.12.1983 № 95/83, срок действия которого продлевался вплоть до 12.12.1994.

15.12.1994 оформлен акт приемки законченного строительством объекта, в котором указано о возведенных гаражах в количестве 35 шт. в соответствии с проектной документацией; акт зарегистрирован инспекцией Госархстройнадзора г. Владивостока 15.12.1994.

На гаражи в количестве 35 шт. оформлен технический паспорт, в котором указано – гаражи металлические.

Гаражный кооператив-86 Ленинского района образован в качестве юридического лица 18.03.1982, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ, сформированной по состоянию на 12.02.2019.

Постановлением администрации города Владивостока от № 1059 от 30.01.2007 МУ «Комплексное развитие земель в городе Владивостоке» в постоянное (бессрочное) пользование предоставлен земельный участок площадью 1226 кв. м, расположенный по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Славянская, 13, под площадку для отдыха жителей микрорайона.

На основании указанного постановления № 1059 за муниципальным образованием город Владивосток 15.02.2008 зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 1226 кв.м с кадастровым номером 25:28:010022:187, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 37 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Славянская, д. 14, под площадку для отдыха жителей микрорайона.

На земельный участок площадью 1226 кв.м с кадастровым номером 25:28:010022:187 оформлен кадастровый паспорт; сведения об участке внесены в государственный кадастр недвижимости 31.08.2007.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке площадью 1226 кв.м с кадастровым номером 25:28:010022:187 от 16.08.2012, сведения об участке внесены в государственный кадастр недвижимости 31.08.2007; в графе «Особые отметки» указано: границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

По заказу МО г. Владивостока кадастровым инженером Малеванной Л.М. с целью уточнения местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером 25:28:010022:187 подготовлен межевой план от 10.09.2012.

20.11.2017 между управлением муниципальной собственности г. Владивостока (арендодатель) и ООО «Градостандарт» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №01-010022-ЮР-Д-МС-00350, по условиям которого арендатору, включенному в реестр резидентов свободного порта Владивосток предоставлен во временное пользование земельный участок 1226 кв. м с кадастровым номером 25:28:010022:187 с видом разрешенного использования: «многоквартирные жилые дома», для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома, на срок до 31.12.2020.

Право аренды зарегистрировано в управлении Росреестра по Приморскому краю 06.12.2017.

Гаражный кооператив-86 Ленинского района, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:010022:187 полностью налагается на земельный участок, занятый гаражами, и полагая недействительным постановление от 30.01.2007 № 1059, как нарушающее права кооператива, обратился в арбитражный суд с настоящим иском, в качестве меры по восстановлению положения, существовавшего до нарушения прав, просил признать незаконными результаты межевания земельного участка, недействительным договор аренды земельного участка от 20.11.2017 № 01-010022-Ю-Р-Д-МС-00350, обязать Управление Росреестра по Приморскому краю снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 25:28:010022:187.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.

Вместе с тем способы защиты гражданских прав могут предопределяться правовыми нормами, регулирующими конкретные правоотношения, в связи с чем стороны правоотношений вправе применить лишь определенный способ защиты права.

Гражданские права защищаются с использованием способов защиты, которые вытекают из существа нарушенного права и характера последствий этого нарушения. Выбор способа защиты права осуществляется истцом. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению, отвечать целям восстановления нарушенного права лица (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении спора суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из следующего.

Кооператив, оспаривая постановление администрации города Владивостока от 30.01.2007 № 1059, которым МУ «Комплексное развитие земель в городе Владивостоке» в постоянное (бессрочное) пользование предоставлен земельного участок площадью 1226 кв. м, расположенный по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Славянская, 13, под площадку для отдыха жителей микрорайона, сослался на наличие у него права бессрочного пользования земельным участком площадью 1680 кв.м, расположенным по этому же адресу.

Как указано выше, в отношении земельного участка площадью 1226 кв.м с кадастровым номером зарегистрировано право муниципальной собственности, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 15.02.2008 серии 25-АА № 972895.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующим в спорный период, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичная норма об оспаривании зарегистрированного права в судебном порядке предусмотрена частью 5 статьи 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действующей в момент рассмотрения спора.

Законодатель закрепляет ряд способов оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество. При этом по общему правилу выбор способа защиты зависит от того, в чьем владении находится спорный объект недвижимости.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 56 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Суды, установив, что требование о признании недействительным постановления от 30.01.2007 № 1059 заявлено в рамках главы 24 АПК РФ и, принимая во внимание доказательства о зарегистрированных правах на спорный земельный участок, обоснованно сделали вывод, что кооперативом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку его применение не приведет к защите и восстановлению тех прав кооператива, в связи с нарушением которых предъявлены данные требования, поэтому отказали в удовлетворении в этой части спора.

Отказывая в удовлетворении требований о признании недействительными результатов межевания земельного участка с кадастровым номером 25:28:010022:187, оформленных межевым планом от 10.10.2012, суды исходили из следующего.

Основанием для обращения кооператива с таким требованием послужило заключение кадастрового инженера ООО «Региональный градостроительный центр кадастровых работ» Яроцкой Л.А. от 07.05.2019, в котором сделан вывод о наложении границ земельного участка площадью 1226 кв.м с кадастровым номером 25:28:010022:187 на земельный участок, занятый гаражами. Заключение содержит схему наложения земельных участков, в которой отражено о содержащихся в ЕГРН сведениях о земельном участке с кадастровым номером 25:28:010022:187.

Установлено, сведения о земельном участке площадью 1226 кв.м с кадастровым номером 25:28:010022:187 внесены в государственный кадастр недвижимости 31.08.2007; по состоянию на 06.08.2012 границы земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства не были установлены, что следует из кадастровой выписки о земельном участке.

При проведении межевых работ (межевой план указанного земельного участка зарегистрирован органом кадастрового учета 10.10.2012) границы земельного участка закреплены в государственном кадастре недвижимости сведениями об их местоположении, в том числе характерными точками координат земельного участка, позволяющими индивидуализировать земельный участок как объект гражданских правоотношений.

В свою очередь, земельный участок, используемый кооперативом, не индивидуализирован; на кадастровый учет в установленном порядке не поставлен; каких-либо учетных номеров не имеет.

Представленная в дело схема, приложенная к решению Исполнительного комитета Владивостокского городского совета народных депутатов от 18.03.1982 № 273, акт от 03.12.1983 о предоставлении гаражному кооперативу в бессрочное пользование земельного участка площадью 1680 кв.м не позволяют достаточно определенно установить местоположение этого земельного участка.

Отношения по оформлению межевого плана от 10.10.2012 урегулированы положениями ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о государственном кадастре недвижимости), в редакции, действующей в период подготовки межевого плана.

Согласно части 1 статьи 38 Закона о государственном кадастре недвижимости межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Межевой план, в силу пункта 1 части 1 статьи 37 названного закона является результатом кадастровых работ, при выполнении которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, об учете изменений земельного участка или учете части земельного участка.

Суды, установив, что кооперативом фактически заявлены требования о признании недействительным результатов межевания, то есть межевого плана земельного участка с кадастровым номером 25:28:010022:187, который является техническим, не является сделкой, ненормативным актом и не может быть признан недействительным в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поэтому правомерно признали, что истцом также избран ненадлежащий способ защиты, поскольку признание незаконным результатов межевания земельных участков не разрешает спор по существу и не определяет способ восстановления нарушенного права собственности истца. На основании чего, руководствуясь вышеприведенными нормами права, с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 2, 52 Постановления № 10/22, отказали в удовлетворении соответствующих требований.

Отказывая в удовлетворении требований в части признания недействительным договора аренды от 20.11.2017 № 01-010022-ЮР-Д-МС-00350, суды исходили из недоказанности кооперативом того, что местоположение земельного участка, занятого гаражами, соответствует территории, временно закрепленной под установку гаражей решением Исполнительного комитета Ленинского района от 18.03.1982 № 273. Суды не приняли во внимание заключение кадастрового инженера от 07.05.2019, как не позволяющее достоверно установить границы земельного участка, предоставленного кооперативу на основании акта от 03.12.1983 и, соответственно, факт наложения границ указанного земельного участка на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010022:187.

Между тем выводы судов в этой части спора сделаны без учета следующего.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как разъяснено в пунктах 78 и 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума от 23 июня 2015 г. № 25), исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В обоснование того, что спорная сделка нарушает права кооператива на использование земельного участка, занятого гаражами, представлено заключение кадастрового инженера от 07.05.2019, согласно которому земельный участок площадью 1226 кв.м, являющийся предметом договора аренды полностью налагается на земельный участок, используемый кооперативом (участок занят гаражами).

Суды, не принимая данное заключение, указали на недоказанность факта наложения границ земельного участка с кадастровым номером 25:28:010022:187 на земельный участок, предоставленный кооперативу для строительства гаражей.

Вместе с тем судами не учтено, что сторонами не опровергается факт нахождения в границах спорного земельного участка гаражей кооператива.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.02.2008 серии 25-АА № 972895, кадастровой выписке о земельном участке земельный участок с кадастровым номером 25:28:010022:187 находится в собственности муниципального образования город Владивосток, имеет разрешенное использование – под площадку для отдыха жителей микрорайона.

Как установлено, спорный договор аренды от 20.11.2017 № 01-010022-ЮР-Д-МС-00350 имеет целевое назначение – земельный участок с кадастровым номером 25:28:010022:187 предоставлен для строительства многоквартирного дома резиденту свободного порта Владивосток – ООО «Градостандарт» на основании пункта 33 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Доказательства того, что разрешенное использование земельного участка в установленном законом порядке изменялось, в деле отсутствуют.

Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 39.14 ЗК РФ закреплен порядок предоставления, в том числе резиденту свободного порта Владивосток в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ.

Из содержания подпунктов 2, 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды; а также если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В материалы дела представлены топографическая съемка земельного участка, расположенного в районе д.13 ул. Славянская, обзорная схема расположения этого же земельного участка, Схема расположения земельного участка, входящая в состав межевого плана земельного участка с кадастровым номером 25:28:010022:187, согласно которым в границах земельного участка находятся объекты, а также технический паспорт, в котором приведены сведения об объектах – гаражи, лит. 1, 2, 3, 4.

В обоснование правомерности возведения гаражей кооперативом представлены: акт от 03.12.1983 о предоставлении гаражному кооперативу № 86 в бессрочное пользование земельного участка площадью 1680 кв.м, расположенного в г. Владивостоке, в районе ул. Славянская, 13, для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации гаража площадью 2120 кв.м; разрешение на производство работ от 13.12.1983 № 95/83; акт приемки законченного строительством объекта от 15.12.1994.

Указанные документы судами не исследованы, не выяснены права кооператива на земельный участок, в границах которого возведены гаражи с позиции положений статьи 69 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости).

Поскольку названные обстоятельства судами не устанавливались, а их выяснение является значимым для разрешения заявленных требований, следует признать, что судебные акты в части требований о признании недействительным договора аренды земельного участка приняты по неполно исследованным обстоятельствам дела, имеющим значение для его правильного разрешения, что не отвечает требованиям части 3 статьи 15 АПК РФ. В этой связи кассационная инстанция полагает, что в силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ обжалуемые решение, постановление в этой части требований подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, исследовать и оценить доказательства применительно к предмету спора и с учетом установленного разрешить спор в части требований о признании сделки – договора аренды недействительной.

Отказывая в удовлетворении требований о возложении обязанности на Управление Росреестра по Приморскому краю по снятию с государственного кадастрового учета сведений о земельном участке с кадастровым номером 25:28:010022:187, суды правомерно руководствовались следующим.

Как указано выше, земельный участок с кадастровым номером поставлен на государственный кадастровый учет 31.08.2007; сведения о границах земельного участка внесены в ГКН на основании межевого плана от 10.10.2012 и имеют статус «актуальные»; право собственности на земельный участок зарегистрировано 15.02.2008.

В этой связи основания для снятия с государственного кадастрового учета земельного участка, предусмотренные частью 3 статьи 70 Закона о регистрации недвижимости, отсутствуют. Иных правовых оснований для снятия с государственного кадастрового учета указанного земельного участка, кооперативом не приведено.

Более того, суды, исходя из предмета спора, правомерно расценили, что заявленное требование является способом восстановления нарушенного права, который применяется при удовлетворении требований, заявленных в порядке главы 24 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26.11.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2020 по делу № А51-2939/2019 Арбитражного суда Приморского края в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным договора аренды земельного участка от 20.11.2017 № 01-010022-Ю-Р-Д-МС-00350 отменить, в этой части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

В остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи С.И. Гребенщиков

В.А. Гребенщикова