Гражданский кодекс часть 1

кмуниципальному образованию город Комсомольск-на-Амуре в лице Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края

овзыскании 2 520 000 руб.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее – ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к муниципальному образованию город Комсомольск-на-Амуре в лице Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 681000, <...>; далее – Комитет) о взыскании убытков в размере 2 520 000 руб., составляющих расходы арендатора на устранение недостатков нежилого помещения № 1001, расположенного по адресу: <...>.

Решением суда от 22.12.2017, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 без изменения, в удовлетворении иска отказано полностью.

В кассационной жалобе ИП ФИО1, указывая на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и удовлетворить заявленные требования. Заявитель жалобы в обоснование своей позиции приводит доводы о том, что судами не исследовались и не оценивались представленные истцом документы, а выводы судов об отказе в иске основаны на обстоятельствах, установленных по делу № А73-8267/2017, предметом которого являлось взыскание с предпринимателя задолженности по арендной плате. Однако, по мнению заявителя, факт наличия существенных дефектов, не позволяющих использовать спорное помещение по своему назначению, в рамках дела № А73-8267/2017 должным образом не выяснялся. Более того, встречные требования предпринимателя по названному делу судом не были приняты с указанием на возможность предъявления самостоятельного иска, который заявлен по настоящему делу. Предприниматель настаивает на том, что в силу норм статей 612, 616 ГК РФ арендодатель в лице Комитета должен нести ответственность за недостатки сданного в аренду имущества и обязан компенсировать все понесенные арендатором расходы, вызванные неотложной необходимостью в проведении аварийно-восстановительных работ. В связи с этим полагает, что суды нарушили основные принципы арбитражного процесса, формально подошли к разрешению настоящего спора и не рассмотрели требования истца по существу, чем лишили последнего права на судебную защиту.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в заседание суда не обеспечили. ИП ФИО1 ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не выявил оснований для их отмены.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, между Комитетом (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества от 04.07.2016 № 26890, по условиям которого арендатору без права выкупа передано во временное пользование на срок с 04.07.2016 по 03.07.2019 нежилое помещение № 1001, расположенное по адресу: пр. Ленина, д. 91, для использования под реализацию продовольственных и непродовольственных товаров – 313,4 кв.м; размещение физкультурно-спортивного комплекса – 421,7 кв.м; производство пищевых продуктов, осуществляемое субъектами малого и среднего предпринимательства – 615,5 кв.м. Общая площадь передаваемых в аренду помещений составила 1 350,6 кв.м (в том числе подвальная 615,5 кв.м).

Подпунктами 2.3.5, 2.3.6 договора на арендатора возложен ряд обязанностей, включая: получение согласования на выполнение работ по капитальному ремонту, переоборудованию, реконструкции в арендуемом помещении, необходимых для осуществления хозяйственной деятельности и проводимых за счет собственных средств без зачета затрат в счет арендных платежей (начисление арендной платы на время проведения работ производится в соответствии с условиями договора); а также несению расходов на содержание арендуемого имущества, проведению за свой счет текущего ремонта, ремонта электро-, сантехнического оборудования внутри арендуемых помещений, фасада здания, прилегающего к входному элементу арендуемого помещения, не реже одного раза в год с момента подписания договора, осуществлению технического обслуживания помещения.

В процессе эксплуатации переданного в аренду помещения предпринимателем выявлено, что подвальное помещение периодически затапливается грунтовыми водами и протекает кровля, что также подтверждено актами осмотра помещения от 26.08.2016 и от 07.09.2016.

Предприниматель направил в адрес Комитета заявление от 08.09.2016 с просьбой провести ремонт арендуемого помещения (подвала и кровли) и предложил вариант самостоятельного устранения дефектов с условием последующего перерасчета арендной платы.

В ответ на данное обращение Комитет в письме от 22.09.2016 № 4-32/7424 со ссылками на условия договора аренды указал, что осуществление ремонта спорного помещения является обязанностью арендатора и несение таких затрат муниципальным образованием не предусмотрено.

После этого ИП ФИО1 (заказчик) заключил с ИП ФИО2 (подрядчик) договор подряда от 11.01.2017 № 1284, в рамах исполнения которого проведены ремонтно-отделочных работы сметной стоимостью 2 520 000 руб., которые приняты и оплачены предпринимателем.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 11.09.2017 по делу № А73-8276/2017 заключенный между сторонами договор аренды от 04.07.2016 № 26890 расторгнут.

Полагая, что понесенные затраты на устранение недостатков арендуемого помещения и поддержание его в надлежащем для эксплуатации состоянии, составляют убытки арендатора, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском, отказывая в удовлетворении которого судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

В спорный период отношения сторон основывались на договоре аренды от 04.07.2016 № 26890 и регулировались нормами главы 34 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права и в силу требований статей 9, 65 АПК РФ для удовлетворения заявленных требований истцу следовало доказать, что выявленные дефекты (периодическое затопление подвального помещения и течь кровли) не были заранее известны арендатору либо не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества и проверки его исправности при передаче имущества в аренду. При этом обязанность по устранению указанных дефектов путем проведения капитального ремонта должна быть возложена на арендодателя, вместе с тем он, несмотря на требования арендатора, необоснованно уклонился от исполнения данной обязанности.

Однако, вопреки утверждению заявителя жалобы, вопрос о наличии в арендуемом помещении скрытых недостатков являлся предметом рассмотрения судами по делу № А73-8676/2017, в ходе которого данный факт установлен не был. Напротив судами было отмечено, что актом приема-передачи зафиксировано техническое состояние имущества и подтверждено отсутствие претензий у принимающей стороны. Данные обстоятельства обоснованно учтены судами при рассмотрении настоящего спора с учетом положений части 2 статьи 69 АПК РФ.

Наряду с этим, суды обеих инстанций проанализировав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ содержание имеющихся в деле доказательств, дополнительно выявили, что ранее спорное помещение арендовалось ООО «Новое», учредителем и директором которого является ФИО1 Договор аренды от 03.03.2014, акты приема-передачи и возврата помещения со стороны ООО «Новое» подписывались непосредственно самим ФИО1

При получении помещения в аренду по акту от 03.03.2014 и при его возврате по акту от 03.07.2016 каких-либо замечаний по поводу технического состояния объекта и его эксплуатационных характеристик со стороны предыдущего арендатора не заявлялось.

Таким образом, суды обосновано признали, что, заключая на следующий день договор аренды от 04.03.2016 и принимая спорное помещение без претензий, что установлено в рамках дела № А73-8676/2017, ИП ФИО1 должно было быть достоверно известно о состоянии арендуемого имущества.

Более того, принимая во внимание буквальное содержание условий раздела 2.3 договора аренды от 04.07.2016 № 26890, суды пришли к верному выводу о том, что в рассматриваемой ситуации обязательства по проведению как капитального, так и текущего ремонта спорного помещения по соглашению сторон возложены на арендатора, что не противоречит положениям пунктов 1 и 2 статьи 616 ГК РФ.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Должник несет расходы на исполнение обязательства, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором либо не вытекает из существа обязательства, обычаев или других обычно предъявляемых требований (статья 309.2 ГК РФ).

При таких обстоятельствах понесенные предпринимателем расходы на проведение ремонтных работ (независимо от их характера) в арендуемом помещении в целях устранения недостатков, о которых арендатору должно было быть известно при заключении договора и приемке имущества в аренду, не подлежали возмещению за счет Комитета как арендодателя, в связи с чем суды обоснованно отказали в удовлетворении иска.

Приведенные в кассационной жалобе доводы предпринимателя о формальном рассмотрении судами спора и неисследовании доказательств по делу опровергаются содержанием обжалуемых судебных актов, в которых отражены итоги оценки как условий самого договора аренды, так и актов приема передачи спорного имущества.

При этом доказательства истца, на которые также имеются ссылки в кассационной жалобе, касающиеся стоимости проведенных ремонтных работ и их оплаты, не могли повлиять на выводы судебных инстанций об отсутствии в данном случае обязанности Комитета по проведению капитального ремонта спорного помещения и соответственно оснований для взыскания с ответчика понесенных предпринимателем расходов.

Позиция предпринимателя о том, что Комитет в любом случае должен нести ответственность за недостатки сданного в аренду имущества и обязан компенсировать все понесенные арендатором затраты на проведение ремонтных работ, основана на ошибочном толковании и понимании заявителем указанных им в жалобе статей 612, 616 ГК РФ и противоречит установленным судами обстоятельствам данного конкретного спора.

Поскольку обжалуемые судебные акты приняты с правильным применением норм материального права, нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для их отмены, судами не допущено, то оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.12.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 по делу № А73-15490/2017 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи Е.К. Яшкина

С.Н. Новикова