Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственностью города Владивостока и администрации города Владивостока

на решение от 29.10.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2021

по делу № А51-2200/2019 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Фабрика Окон» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690066, <...>)

к администрации города Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>)

третьи лица: инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690110, <...>), департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН , ИНН <***>, адрес: 690110, <...>), управление муниципальной собственностью города Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>)

о признании права на самовольную постройку

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Фабрика Окон» (далее – ООО «Фабрика Окон», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к администрации г. Владивостока о признании права собственности на административно-бытовое здание площадью 1 121,4 кв.м, расположенное по адресу: <...> (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определениями от 20.03.2019, 27.05.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ привлечены: инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (ныне - министерство имущественных и земельных отношений Приморского края), управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока).

Решением от 29.10.2020, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2021, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе администрация г. Владивостока и УМС г. Владивостока просят отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявители указывают, что спорный объект площадью 1121,4 кв.м в соответствующих параметрах возведен в отсутствие разрешения на строительство; имелось разрешение на строительство административного здания площадью 346,33 кв.м. Ссылаются что при наличии судебного акта по делу № А51-28549/2013, в котором обществом оспорен отказ в выдаче разрешения на строительство, последующее возведение объекта свидетельствует о недобросовестности истца; на отсутствие доказательств, подтверждающих, что спорный объект соответствует установленным градостроительным требованиям, в частности административно-бытовые здания не относятся к виду разрешенного использования земельного участка, находящегося в территориальной зоне 0Д2. Со ссылкой на заключение строительно-технической экспертизы указывают, что функциональное назначение спорного объекта определено как бытовое обслуживание.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Фабрика Окон»приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании директор и представитель ООО «Фабрика Окон» поддержали позиции, приведенные в отзыве на кассационную жалобу, дав соответствующие пояснения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела, 28.07.2009 между департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края (арендодатель) и ООО «Фабрика Окон» (арендатор) заключен договор аренды № 05-Ю-11151 в отношении земельного участка площадью 853 кв.м с кадастровым номером 25:28:050041:126, имеющего вид разрешенного использования - для строительства административного здания и находящегося по адресу: <...> (участок находится примерно в 23 м по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка), для использования в целях строительства административного здания на срок с 01.06.2009 по 31.05.2012.

Право аренды зарегистрировано в установленном порядке.

23.07.2015 за обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 196,4 кв.м, со степенью готовности 98%, расположенный по ул. Енисейская, 23 в г. Владивостоке.

ООО «Фабрика окон», ссылаясь на то, что в отношении объекта незавершенного строительства им произведены работы по его достройке в отсутствие разрешения на строительство; завершенный строительством объект имеет следующие характеристики: 6-ти этажное административное здание площадью 1121,4 кв.м и, полагая, возможным в силу статьи 222 ГК РФ признать право собственности на указанный объект недвижимости, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению только в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении спора установлены следующие обстоятельства.

Установлено, что спорный объект расположен в границах земельного участка площадью 853 кв.м с кадастровым номером 25:28:050041:126.

Сведения об указанном земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 07.11.2008; согласно кадастровому паспорту от 07.11.2008 весь земельный участок находится в водоохраной зоне; часть (625 кв.м) в охранной зоне инженерных коммуникаций; часть (76 кв.м) в красных линиях перспективного развития автодороги; земельный участок имеет разрешенное использование – для строительства административного здания.

Названный земельный участок предоставлен обществу для строительства административного здания по договору от 28.07.2009 № 05-Ю-11151.

Установлено, что с момента заключения договора аренды от 28.07.2009 № 05-Ю-11151, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 25:28:050041:126, неоднократно изменялись территориальные зоны, в границах которых расположен названный земельный участок.

Так, земельный участок, сформированный в 2008 году, имел разрешенное использование - в целях строительства административного здания; на момент утверждения (05.12.2008) градостроительного плана № RU25304000-0512200800000200 градостроительные регламенты отсутствовали.

Решением думы г. Владивостока от 07.04.2010 № 462 утверждены Правила землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, согласно которым земельный участок отнесен к территориальной зоне объектов автомобильного транспорта (Т-3); решением думы г. Владивостока от 12.10.2012 № 934 в Правила землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденные решением думы г. Владивостока от 07.04.2010 № 462 внесены изменения, с учетом которых земельный участок с кадастровым номером 25:28:050041:126 располагался в 2-х территориальных зонах: П-5 – производственно-коммерческая зона, Т-3 – зона объектов автомобильного транспорта.

Распоряжением департамента градостроительства Приморского края от 28.03.2018 № 14 утверждены изменения в Правила землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, согласно которым земельный участок с кадастровым номером 25:28:050041:126 отнесен к территориальной зоне ОД-2, зоне делового, общественного и коммерческого назначения.

Распоряжением управления муниципального имущества и архитектуры от 05.12.2008 №3516 утвержден градостроительный план указанного земельного участка № RU25304000-0512200800000200 , пунктом 3 которого в качестве основного вида разрешенного использования земельного участка предусмотрено административное здание. Градостроительным планом установлен максимальный процент застройки земельного участка – 29%; определено место допустимого размещения объекта капитального строительства, а также предельное количество этажей здания – 2.

С учетом градостроительного плана, утвержденного 05.12.2008, ООО «Фабрика Окон» выполнило проектную документацию и получило разрешение от 30.12.2009 № RU25304000-70/2009 на строительство объекта - административного здания площадью 346,33 кв.м этажностью - 2 этажа и подвал с площадью застройки 194,9 кв.м; разрешение выдано на срок до 30.11.2010, который продлевался вплоть до 11.08.2011.

Распоряжением УГА от 13.12.2011 № 2822 в распоряжение управления муниципального имущества и архитектуры от 05.12.2008 № 3516 «Об утверждении градостроительного плана земельного участка в городе Владивостоке в районе ул. Енисейская, 23», внесены изменения, согласно которым со ссылкой на решение думы г. Владивостока от 07.04.2010 №462 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа», решение думы г. Владивостока от 14.10.2011 № 742 «О внесении изменений в приложение к решению Думы города Владивостока от 07.04.2010 №462» земельный участок с кадастровым номером 25:28:050041:126 отнесен к территориальной зоне объектов автомобильного транспорта (Т-3), к основным видам разрешенного использования земельного участка отнесены автомобильные дороги, их конструктивные элементы, дорожные сооружения, объекты дорожного хозяйства, стоянки автомобильного транспорта, подземные или многоярусные парковки, объекты инженерной инфраструктуры, необходимые для функционирования зоны; градостроительным планом определено разрешенное использование земельного участка – для строительства административного здания; предельная высота здания – 100 м.

В последующем, распоряжением УГА от 04.12.2015 № 1002 в распоряжение УМИА от 05.12.2008 № 3516 внесены изменения, в соответствии с которыми земельный участок отнесен к зоне объектов автомобильного транспорта (Т-3); имеет разрешенное использование – для строительства административного здания; определена предельная высота здания – 100 м; к градостроительному плану № RU25304000-0512200800000200 приложен ситуационный план земельного участка, в котором отображено место допустимого размещения зданий, строений, сооружений.

Суды, проанализировав указанные документы, констатировали, что изменения территориальных зон произошли в период возведения спорного объекта по не зависящим от истца причинам. При этом, несмотря на наличие таких изменений, градостроительный план № RU25304000-0512200800000200 с учетом внесенных в него изменений, в том числе на основании распоряжения от 04.12.2015 № 1002, содержал сведения о разрешенном использовании земельного участка – для строительства административного здания.

На начальном этапе строительства объекта ООО «Новая Архитектура» произведена корректировка проектной документации «Административное здание», в результате которой изменены параметры объекта, в частности увеличено количество этажей до 6 и, соответственно, площадь объекта до 967,69 кв.м, при этом сохранена площадь застройки объекта.

18.07.2012 отделом государственной экспертизы проектов департамента градостроительства Приморского края утверждено положительное заключение государственной экспертизы по объекту «Корректировка проектной документации по объекту «Административное здание, расположенное по ул. Енисейская, 23 в г. Владивостоке».

Неоднократные обращения общества о продлении разрешения на строительство, выдаче разрешения на строительство административного здания с учетом корректировки проектной документации оставлены без удовлетворения уполномоченными органами, в том числе ввиду несоответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка в части вида разрешенного использования земельного участка.

Отказ в выдаче разрешения на строительство, оформленный письмом от 15.08.2013 № 23028/2013, оспорен обществом в судебном порядке в рамках дела № А51-28549/2013 Арбитражного суда Приморского края. Вступившим в законную силу решением суда по названному делу в удовлетворении требований общества отказано.

Ранее, письмом от 29.12.2014 № 29468/20у УГА администрации г. Владивостока сообщило обществу о резервировании почтового адреса: <...>, в отношении строящегося ООО «Фабрика окон» объекта – административное здание.

На объект незавершенного строительства оформлен кадастровый паспорт, объекту присвоен кадастровый номер 25:28:050041:1708.

После завершения строительства спорный объект – административное здание, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:050041:126, представляет собой разносторонний прямоугольник с габаритными размерами 20,88х11,5м. этажностью – 6 этажей (включая технический и цокольные этажи) общей площадью 1121,4 кв.м. При этом площадь здания отражена в техническом плане здания от 30.08.2019, выполненном кадастровым инженером ФИО3

С целью выяснения, является ли возведенный объект капитальным; соответствует ли постройка требованиям градостроительного и строительного законодательства, включая нормы пожарной безопасности; создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, судом назначалась строительно-техническая и пожарно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «КК» Арктур Эксперт» ФИО4 и эксперту Приморского филиала Фонда пожарной безопасности ФИО5 (определение от 16.09.2019).

В материалы дела представлено заключение эксперта от 30.03.2020 № 089-С/2020, выполненное экспертом ФИО4 ООО «КК» Арктур Эксперт», в котором приведено техническое описание объекта: (6-ти этажное, с учетом подвального этажа здание общей площадью 1121,4 кв.м), его местоположение (в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:050041:126), функциональное назначение – административно-бытовое здание, анализ его соответствия нормам СНиП, ГОСТ. В ходе натурного и выборочного инструментального обследования объекта экспертом установлено, что конструкции каркаса здания, стен, перекрытий и других конструкций, в том числе фундаменты соответствуют проектной документации, выполненной ООО «Новая Архитектура», действующим строительно-техническим требованиям, санитарно-гигиеническим и пожарным нормам; здание полностью оборудовано инженерными сетями электроснабжения, водоснабжения, отопления и т.д. Экспертом, с учетом разрешения на строительство от 30.12.2009 № RU25304000-70/2009 выявлено, что здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:050041:126, отступы от границ участка до объекта превышают 3 м; сохранено размещение объекта, фактическая площадь застройки составляет 196,4 кв.м (площадь застройки объекта в первоначальном виде (2 наземных и подвальный этаж) составляла 196,9 кв.м.).

Экспертом сделан вывод, что спорная постройка является объектом капитального строительства; относится к классу функциональной пожарной опасности Ф4.3 – здания органов управления учреждений, проектно-конструкторских организаций, информационных и редакционно-издательских организаций, научных организаций, банков, контор, офисов; построенный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует требованиям и условиям безопасности нахождения людей.

Кроме того, в дело представлено заключение от 24.12.2019 эксперта ФИО5 Приморского филиала Фонда пожарной безопасности, в котором экспертом со ссылками на наличие организационных мероприятий и технических средств, исключающих возможность возникновения и развития пожара, воздействия на людей опасных факторов пожара, сделан вывод, что 6-ти этажное административное здание, имеющее 4 этажа офисных помещений, цокольный этаж и технический чердак, расположенное по ул. Енисейской, 23в в г. Владивостоке отвечает нормам и требованиям пожарной безопасности, согласно действующему законодательству в этой области права.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 г. № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», заключение эксперта является одним из доказательств и не имеет для суда заранее установленной силы, поэтому подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.

Суды, проверив на соответствие действующему законодательству заключения экспертов от 30.03.2020 № 089-С/2020, от 24.12.2019 и установив отсутствие в них противоречий, сомнений в обоснованности выводов признали, что они отвечают требованиям статей 67, 68 АПК РФ и являются надлежащими доказательствами по настоящему делу.

Кроме того, наряду с названными экспертными заключениями в материалы дела представлены доказательства о подключении объекта к внешним инженерным сетям, о заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями: в том числе с ОАО «Водоканал» (договор от 29.01.2009 № 102/10-09), с МУПВ «Владивостокское предприятие электрических сетей» (договор от 01.08.2011 № 5549), с ОАО «Дальневосточная генерирующая компания» (договор от 03.11.2010 № 521).

Далее установлено, что несмотря на внесенные изменения в Правила землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа в части, касающейся отнесения земельного участка с кадастровым номером 25:28:050041:126 к территориальной зоне ОД-2, 30.10.2018 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО «Фабрика окон» (арендатор) заключен договор № 28-Ю-23358 аренды в отношении указанного земельного участка, имеющего разрешенное использование – для строительства административного здания, с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства со степенью готовности 98% сроком на 3 года.

Право аренды зарегистрировано в установленном порядке.

В этой связи, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций, признав доказанными обстоятельства того, что спорный объект возводился как капитальное строение в границах земельного участка, сформированного и предоставленного для этих целей; конструктивные характеристики объекта соответствуют проектной документации, с учетом ее корректировки и требованиям действующих строительных норм и правил, правил противопожарной безопасности; установив, что эксплуатация объекта по своему функциональному назначению не противоречит градостроительным требованиям; спорное здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан, руководствуясь пунктами 1, 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришли к правомерному выводу о наличии оснований для признания за обществом права собственности на административно-бытовое здание площадью 1121,4 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Отклоняя довод администрации о несоответствии спорного объекта виду разрешенного использования земельного участка, судами принято во внимание наличие у истца права на возведение в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:050041:126 административного здания исходя из проектной документации, в отношении которой проведена корректировка и с учетом которой получено положительное заключение государственной экспертизы, что следует из договоров аренды от 28.07.2009 № 05-Ю-11151, от 30.10.2018 № 28-Ю-23358.

С учетом изменений, внесенных в Правила землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа (распоряжение от 28.03.2018 № 14), земельный участок с кадастровым номером 25:28:050041:126 отнесен к территориальной зоне ОД-2, зона делового, общественного и коммерческого назначения.

Одним из основных видов и параметров разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в зоне ОД-2, является бытовое обслуживание – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки).

Обстоятельства того, что спорный объект по своему функциональному назначению соответствует как бытовое обслуживание непосредственно отражено в заключении эксперта от 30.03.2020 № 089-С/2020, выполненном с учетом проектной документации на объект «Корректировка проектной документации по объекту «Административное здание, расположенное по ул. Енисейская, 23 в г. Владивостоке», в которой предусмотрено размещение в здании офисов, выставочных павильонов и бытовых помещений.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств спора, установленных судами первой и апелляционной инстанции на основании произведенной ими оценки имеющихся в деле доказательств, по причине несогласия заявителя жалобы с результатами указанной оценки судов, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статьях 286, 287 АПК РФ.

В связи с окончанием кассационного производства, согласно части 4 статьи 283 АПК РФ меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29.10.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2021по делу № А51-2200/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.04.2021.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.И. Гребенщиков