Гражданский кодекс часть 1

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области

о регистрации перехода права собственности, признании права собственности

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, ИП ФИО1, ОГРНИП <***>) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее – Управление, ОГРН <***>, адрес (место нахождение): 693000, <...>), Министерству имущественных и земельных отношений по Сахалинской области (далее – Министерство, ОГРН <***>,адрес (место нахождения): 693000, <...>) о признании за истцом права собственности на объекты недвижимости: нефтехранилище, 1959 года постройки, площадью 50,1 кв.м, центральный склад, 1965 года постройки, площадью 670,5 кв.м, гараж, 1958 года постройки, площадью 483,9 кв.м, расположенные по адресу: <...>; об обязании Управление зарегистрировать переход права собственности на названные объекты недвижимости (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ и привлечения к участию в деле второго ответчика по правилам статьи 46 АПК РФ).

Решением от 30.11.2011 иск удовлетворен; за индивидуальным предпринимателем ФИО1 в судебном порядке признано право собственности на спорные объекты недвижимости; суд обязал Управление зарегистрировать право собственности за ИП ФИО1 на данные объекты недвижимости.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2012 решение от 30.11.2011 отменено, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, ИП ФИО1 обратился с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставив в силе решение суда. В обоснование жалобы заявитель указал на неправильное применение апелляционным судом норм гражданского законодательства, разъяснений, изложенных в совместном постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), регулирующих спорные правоотношения. Полагает, что законом предусмотрен избранный истцом судебный способ защиты прав покупателя объекта недвижимости в случае ликвидации продавца, а именно требование о регистрации перехода права собственности.

Управление в отзыве на кассационную жалобу отклонило изложенные в ней доводы.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание суда кассационной инстанции не явились.

Исследовав материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа установил следующее.

Из представленных в дело документов судами выявлено, что по результатам инвентаризации государственного имущества Сахалинской области на основании распоряжения губернатора Сахалинской области от 25.11.1999 № 342-р «О проведении инвентаризации государственного имущества Сахалинской области» установлено имущество – нефтехранилище, 1959 года постройки, центральный склад, 1965 года постройки, гараж 1958 года постройки, расположенные по адресу: Сахалинская область, Анивский район, с.Ново-Троицкое».

Распоряжением от 26.07.2000 № 454 Комитет администрации Сахалинской области по управлению государственным имуществом согласовал создание унитарного сельскохозяйственного предприятия «Сахалинская Нива» - дочернего предприятия ГУСП «Новотроицкое» и передачу ему в хозяйственное ведение имущества балансовой стоимостью 19 396 565 руб.

По договорам купли-продажи от 12.09.2003, заключенным между ГУСП «Сахалинская Нива» и ИП ФИО1, названные объекты недвижимости переданы последнему.

На основании вышеназванных договоров 25.12.2009 ИП ФИО1 обратился в Управление с заявлением о регистрации перехода права собственности на спорные объекты (нефтехранилище, центральный склад, гараж).

Уведомлениями от 18.01.2010 предпринимателю сообщено о приостановлении, а сообщениями от 24.02.2010 – об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости ввиду отсутствия в Едином государственном реестре недвижимого имущества и сделок с ним сведений о госрегистрации прав на объекты за ГУСП «Сахалинская Нива» (продавцом), несоответствия договора купли-продажи от 12.09.2003 по содержанию требованиям закона, а также в связи с отсутствием передаточного акта, кадастрового паспорта, квитанции об уплате государственной пошлины.

Указанные обстоятельства, а также ликвидация продавца спорного имущества (ГУСП «Сахалинская Нива»), послужили основанием для обращения истца с настоящими требованиями в арбитражный суд.

Рассматривая в порядке апелляционного производства требование истца о признании права собственности на спорные объекты, апелляционный суд, основываясь на разъяснениях, изложенных в пункте 59 Постановления № 10/22, счел, что право собственности у истца не возникло и не может быть признано, поскольку регистрация перехода права собственности на спорные объекты по договорам купли-продажи от 12.09.2003 к ИП ФИО1 не произведена и за ним не было зарегистрировано право собственности на эти объекты.

В отношении второго требования истца апелляционный суд указал на ненадлежащий способ защиты нарушенного права, избранный истцом (об обязании зарегистрировать право собственности), отметив, что в данной ситуации не исключена возможность повторного обращения ИП ФИО1 в регистрационный орган за регистрацией перехода к нему права собственности на спорные объекты и в случае отказа в регистрации обращения в суд в порядке главы 24 АПК РФ.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы апелляционного суда нельзя признать соответствующими нормам права и основанными на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, учитывая приводимые в ходе его рассмотрения доводы сторон в обоснование своих требований и возражений, а также имеющиеся доказательства, оставленные судом без внимания и должной оценки.

Так, граждане, юридические лица являются собственниками имущества, приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества, однако не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом.

В силу статьи 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю.

Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В этом случае подлежит применению аналогия закона.

Статьей 551 ГК РФ установлено, что в случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В этой ситуации государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Таким образом, отсутствие в Федеральном законе № 122-ФЗ соответствующих особенностей регистрации права собственности покупателя при отсутствии продавца не должно служить препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения.

При этом решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

Рассматривая в подобных случаях требования покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

При таких обстоятельствах, учитывая, что суд первой инстанции принял к производству и рассмотрел уточненное требование истца об обязании Управления зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимости, руководствуясь подлежащей применению в спорном случае статьей 551 ГК РФ, признается ошибочным указание апелляционного суда в постановлении на избрание истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права и на возможность повторного обращения ИП ФИО1 в регистрационный орган за регистрацией такого перехода и обжалования в порядке главы 24 АПК РФ акта Управления в случае отказа в регистрации, притом что заявленное истцом требование по смыслу вышеупомянутых норм права, а также правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 № 1395/09, могло быть рассмотрено и в рамках настоящего иска.

Указание суда первой инстанции при конкретных обстоятельствах спора в резолютивной части решения от 30.11.2011 на обязание Управления зарегистрировать за ИП ФИО1 право собственности на спорные объекты недвижимости, а не переход права собственности, положениям статьи 28 Федерального закона № 122-ФЗ, а также разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ, данным в информационном письме от 21.05.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20, 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не противоречит.

Помимо этого, апелляционный суд оставил без внимания в данной ситуации уже единожды реализованное ИП ФИО1 право на обращение в регистрационный орган за регистрацией перехода к нему права собственности на спорные объекты и последовавший со стороны Управления отказ в его регистрации. Более того, суд не учел, что при обращении в суд за защитой своих прав ИП ФИО1 неоднократно было отказано в удовлетворении требований (№ А59-511/2010, № А59-1640/2010) с указанием на избрание им ненадлежащего способа защиты своего права либо обращения к ненадлежащему ответчику.

Исходя из указаний пункта 3 Постановления № 10/22 в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса (в данном случае -регистрация перехода к ИП ФИО1 права собственности на приобретенные им объекты на основании договоров купли-продажи), суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник, и какие нормы подлежат применению.

Учитывая использование предпринимателем предусмотренного законом права на обращение в регистрационный орган за регистрацией перехода права собственности, неоднократные обращения его в суд за защитой своих прав, а также, принимая во внимание положения пункта 3 Постановления № 10/22, суд кассационной инстанции признает отказ апелляционного суда в удовлетворении заявленного предпринимателем требования, обусловленный избранием последним ненадлежащего способа защиты нарушенного права, необоснованным и не соответствующим целям и задачам судопроизводства. Фактически апелляционный суд не рассмотрел спор по существу, отказав истцу по формальным основаниям.

Далее, отказывая в удовлетворении требования истца о признании за ним права собственности на спорные объекты недвижимости, апелляционным судом не исследовался вопрос о том, кому в действительности принадлежало спорное имущество и на каком праве, а также о том, какое лицо вправе было распоряжаться этим имуществом на момент заключения договоров от 12.09.2003, и кто фактически является собственником (при его наличии) данного имущества на сегодняшний день.

При этом имеющиеся в деле доказательства, содержащие сведения относительно вышеназванного обстоятельства, с точки зрения их относимости и допустимости судом не оценивались.

Так, апелляционным судом не было исследовано обстоятельство, положенное в основу отказа Управления в регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к истцу, а именно отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сведений о регистрации какого-либо вещного права на указанное имущество за продавцом имущества - ГУСП «Сахалинская Нива».

Между тем по пояснениям истца спорное имущество находилось у ГУСП «Сахалинская Нива» на праве хозяйственного ведения и относилось к областному уровню собственности на основании решения исполкома Сахалинского областного Совета народных депутатов от 08.01.1991 № 625 (т.1, л.д. 89-90).

При этом апелляционным судом оставлены без внимания ссылки в актах о приеме-передаче спорных объектов истцу на дату и номер государственной регистрации прав на недвижимость (т.1, л.д.16-24). Данные сведения на предмет наличия (существующих, прекращенных) в ЕГРП записей с такими идентификационными данными, сведений об их правообладателях и соответствия этих данных действительности не оценивались.

Кроме того, не получило должной оценки обстоятельство того, что договоры купли-продажи от 12.09.2003 со стороны продавца (ГУСП «Сахалинская Нива») заключены председателем ликвидационной комиссии, действующим на основании распоряжения Комитета по управлению государственным имуществом Сахалинской области от 14.04.2003 № 313-р. Названное распоряжение в материалах дела отсутствует.

В результате судом не исследован значимый для дела вопрос о том, кем в действительности заключен договор со стороны продавца, подтверждены ли какими-либо правоустанавливающими документами имущественные вещные права данного лица на спорное имущество.

В тоже время, как усматривается из материалов дела, в качестве второго ответчика по настоящему делу привлечено Министерство. Однако каких-либо выводов в отношении данного лица с точки зрения статьи 47 АПК РФ апелляционным судом не сделано, равно как и не дана оценка приведенным этим лицом доводам и доказательствам относительно его правовой позиции по делу.

Также вопрос о праве собственности на спорные объекты недвижимости суду надлежало обсудить с учетом имеющегося в деле договора аренды земельных участков от 25.12.2008 № 258, на которых эти объекты расположены, учитывая, что договор со стороны арендодателя заключен с Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Анивский городской округ».

Учитывая, что апелляционным судом не исследован должным образом вопрос о наличии (отсутствии) титульного собственника спорных объектов недвижимости, как следствие, о надлежащем ответчике по требованию о признании права собственности, суд кассационной инстанции находит выводы суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения данного требования преждевременными, сделанными при неполном исследовании значимых для дела фактических обстоятельств.

В этой связи постановление апелляционного суда от 16.03.2012 на основании частей 1-3 статьи 288 АПК РФ подлежит отмене.

Учитывая, что судом первой инстанции также не выяснялись подлежащие исследованию обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения заявленного иска, а выводы, на основании которых суд пришел к выводу об удовлетворении иска в полном объеме, мотивированно и обоснованно отклонены апелляционным судом, решение суда от 30.11.2011 в силу положений статьи 288 АПК РФ также не может быть сохранено.

При таких обстоятельствах дело подлежит направлению на новое рассмотрение, при котором суду следует устранить допущенные нарушения, на основе полного и всестороннего исследования обстоятельств дела и имеющихся и дополнительно представленных доказательств решить вопросы о наличии (отсутствии) зарегистрированного вещного права на спорные объекты недвижимости, в том числе и у ликвидированного в настоящее время ГУСП «Сахалинская Нива», о полномочиях лица, заключившего договоры купли-продажи от 12.09.2003, на распоряжение спорным имуществом, а также о наличии (отсутствии) притязаний третьих лиц на это имущество. Как следствие, суду следует определить надлежащего ответчика по требованию о признании права собственности на эти объекты (при наличии зарегистрированного права на эти объекты). В зависимости от установленного решить вопрос об обоснованности названного требования истца с учетом пункта 58 Постановления № 10/22.

С учетом установленного суду следует выяснить исполнены ли договоры купли-продажи от 12.09.2003, произведена ли по ним оплата, и стал ли ИП ФИО1 законным владельцем этого имущества.

По результатам исследования указанных выше обстоятельств, учитывая конкретные обстоятельства спора, суду надлежит разрешить требование об обязании Управления зарегистрировать переход права собственности на спорные объекты недвижимости с учетом положений статьи 551 ГК РФ, пункта 62 Постановления № 10/22, а также правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженной по спорному вопросу в постановлениях Президиума от 01.09.2009 № 1395/09, от 01.12.2011 № 9032/11.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2012 по делу № А59-2502/2011 Арбитражного суда Сахалинской области отменить.

Решение от 30.11.2011 по этому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий О.ФИО2

Судьи Е.ФИО3

С.И.Гребенщиков