Гражданский кодекс часть 1

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – истец, управление, УМС г. Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель, ИП ФИО1) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 274 928,17 руб. за период с 01.01.2011 по 31.10.2020, пени в размере 531 889,92 руб. за период с 16.01.2009 по 28.10.2020 (с учетом принятых уточнений).

Решением от 06.11.2020, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2021, в удовлетворении искового требования отказано.

В кассационной жалобе УМС г. Владивостока просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель приводит положения статей 65, 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснения постановлений Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», от 17.04.2012 № 15837/11 о регулировании размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Указывает, что земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, ввиду чего является собственностью публично-правового образования.

В отзыве на кассационную жалобу ИП ФИО1 приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судами, нежилые помещения с кадастровым номером 25:28:040009:7337 площадью 287,7 кв.м, расположенные на цокольном этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 25:28:000000:12354 по адресу: <...> принадлежат на праве собственности (государственная регистрация от 16.11.2001 № 25-1/00-117/2001-445) ФИО1

Между администрацией г. Владивостока (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды от 05.11.2003 № 04-000868-Ф-Д-0567, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:040009:0002, площадью 968 кв.м, (доля участия 3/50, что соответствует 58 кв.м без выдела в натуре) со множественностью лиц на стороне арендатора из земель поселений, находящийся по адресу: <...>, для использования в целях дальнейшей эксплуатации нежилых помещений с условием согласия арендатора на вступление в договор аренды иных правообладателей помещений в здании, в границах указанных в кадастровой карте (плане) участка (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договор заключен на срок с 05.09.2003 по 04.09.2018.

Пунктом 3.1 договора арендная плата установлена с коэффициентом 2,25 по отношению к действующей в текущем году базовой ставке арендной платы, что составляет 1169,48 руб. за первый календарный год (по 31.12.2003 включительно).

В соответствии с пунктом 3.2 договора размер арендной платы изменяется ежегодно в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовой ставки арендной платы, без внесения изменений в настоящий договор.

В силу пункта 3.4 договора при неуплате арендатором арендной платы в установленные настоящим договором сроки, начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 5.1 договор прекращает свое действие по окончании его срока.

По акту приема-передачи от 05.09.2003 земельный участок передан арендатору.

УМС г. Владивостока, ссылаясь на нарушение предпринимателем условий договора аренды от 05.11.2003, направило последнему предупреждение от 17.07.2019 № 28/16-4502 о необходимости внесения арендных платежей, а также уплаты начисленной на сумму долга неустойки.

Оставление указанных требований без удовлетворения послужило основанием для обращения управления в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании положений Закона Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (в редакции от 03.12.2018), Положения об управлении муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденного постановлением администрации г. Владивостока от 04.08.2000 № 1439, судами установлено, что УМС г. Владивостока является надлежащим истцом по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за землю.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Установлено, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:040009:0002, площадью 968 кв.м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, Народный просп., д. 43 поставлен на кадастровый учет 25.06.2001 с видом разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации нежилых помещений (выписка из ЕГРН от 14.05.2020).

В материалах дела имеется заключение специалиста ООО «Геодезист ДВ» от 14.05.2020, выполненное на основании обращения ответчика, предметом исследования которого являлся вопрос расположения, в том числе земельного участка с кадастровым номером 25:28:040009:0002. Согласно его содержанию, указанный участок (в настоящее время и на момент заключения договора аренды от 05.11.2003) расположен под жилым домом по адресу: <...>. и повторяет его контур; сформирован до момента вступления в действие ЖК РФ.

Согласно выписке из ЕГРН от 16.09.2020 многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 25:28:000000:12354, присвоенным 22.04.2013, площадью 5081.8, находящийся по адресу: <...>, включает в себя ряд помещений, в частности нежилые помещения с кадастровым номером 25:28:040009:7337, принадлежащее ФИО1 на праве собственности (государственная регистрация от 16.11.2001 № 25-1/00-117/2001-445).

Порядок возникновения прав на земельные участки под многоквартирными жилыми домами специальным образом урегулирован нормами жилищного и земельного законодательства.

Собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (подпункт 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 67 постановления Пленумов от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суды первой и апелляционной инстанций, учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:040009:0002, на котором расположен многоквартирный жилой дом, поставлен на кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, т.е. 25.06.2001, пришли к верному выводу, что с указанной даты у органа местного самоуправления прекратились полномочия по распоряжению названным участком, в том числе путем его сдачи в аренду, в силу чего правовые основания для уплаты ИП ФИО1, как собственником нежилых помещений в спорном многоквартирном доме, в адрес УМС г. Владивостока арендных платежей отсутствуют.

Довод кассационной жалобы о том, что земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, ввиду чего договорные правоотношения между сторонами не прекращены, рассматривался судами и подлежал отклонению, как прямо противоречащий разъяснениям пунктов 67 постановления Пленумов от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судебных инстанций, направлены исключительно на переоценку установленных обстоятельств и исследованных доказательств, что нормами главы 35 АПК РФ в суде кассационной инстанции не допускается.

Нарушений либо неправильного применения арбитражным судом норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену оспариваемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 06.11.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2021по делу № А51-11676/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи С.И. Гребенщиков

В.А. Гребенщикова