Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока

на решение от 22.12.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2022

по делу № А51-8098/2021 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к управлению муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>)

третьи лица: администрация города Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>), муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690106, <...>), общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Азира» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 625003, <...>)

о признании недостоверной величины оценки, об определении условий договора купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, ИП ФИО1, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Приморского края к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее - ответчик, управление, УМС г. Владивостока) с исковыми требованиями:

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилое помещение в здании (лит.1), общей площадью 84,9 кв.м, этаж: подвал, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:040005:3782 и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:040005:278, общая площадь земельного участка - 2 287 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: <...>, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, в размере 5 858 100 руб. (без учета НДС), определенной ООО «ГК «АЗИРА» в отчете №312/23-1 от 14.09.2020:

- об определении условия договора № 359-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) сроком на 5 лет со дня заключения договора, ежемесячно, равными долями, нежилого помещения в здании (лит.1), общей площадью 84,9 кв.м, этаж: подвал, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:040005:3782 и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:040005:278, общая площадь земельного участка - 2 287 кв. м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: <...>, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, заключаемого УМС г. Владивостока, действующего от имени Владивостокского городского округа и ИП ФИО1.: 1. Пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: согласно отчета об оценке от 18.03.2021 № 21-01.13, подготовленного ООО «Геолого-геодезический центр», цена продажи арендуемого имущества составляет 3 850 000 руб. (без учета НДС).

Определением от 07.06.2021 в порядке статьи 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: администрация г. Владивостока, МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», ООО «Группа компаний «Азира».

Впоследствии истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования с учетом заключения эксперта, просил суд урегулировать разногласия по пункту 3.1, возникшие между ИП ФИО1 и УМС г. Владивостока при заключении договора № 359-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, в виде определения цены продажи имущества в размере 3 401 000 руб. без учета НДС, отказался от иска в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости определенной ООО «ГК «Азира».

Решением от 22.12.2021 урегулированы возникшие между УМС г. Владивостока и ИП ФИО1 разногласия по пункту 3.1 договора № 359-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, в виде определения цены продажи имущества в размере 3 401 000 руб. без учета НДС. Производство по требованию о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной ООО «ГК «Азира», прекращено.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2022 решение от 22.12.2021 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе УМС г. Владивостока просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель утверждает, что им приняты все необходимые меры по установлению достоверной величины стоимости объекта недвижимости, в частности заключен муниципальный контракт от 13.07.2020 на проведение оценки рыночной стоимости имущества. Согласно изготовленному ООО «Группа компаний «Азира» отчету об оценке от 14.09.2020 № 312/23-1 рыночная стоимость спорного объекта без учета НДС составляет 5 858 100 руб., с НДС – 6 912 558 руб. Ссылаясь на положения частей 3, 7 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», заявитель указал на то, что порядок оплаты имущества, находящегося в собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности, устанавливается соответствующими органами субъектов Российской Федерации и местного самоуправления.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители сторон поддержали свои позиции относительно доводов кассационной жалобы, дав суду пояснения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества от 18.06.2015 № 2 заключен договор аренды от 03.07.2015 № 04-02856-001-Н-АР-7165-00 в отношении недвижимого имущества – нежилое помещение в здании (лит.1) общей площадью 84.9 кв.м, этаж: подвал, номера на поэтажном плане: 1-10 (I), расположенное по адресу: <...>, для использования в целях: «офис, оказание социально-бытовых услуг, торговое, склад, общественное питание» (пункт 1.1 договора).

По акту приема-передачи от 03.07.2015 нежилое помещение передано предпринимателю без каких-либо замечаний.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

ИП ФИО1 как субъект малого предпринимательства обратилась к муниципальному органу с заявлением от 30.04.2020 о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

С целью определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта, УМС г. Владивостока заключило с ООО «ГК «Азира» муниципальный контракт от 13.07.2020 № 966/287-59/20.

Согласно отчету об оценке от 14.09.2020 № 312/23-1 итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости составляет с учетом НДС: 6 912 558 руб. и без учета НДС: 5 858 100 руб.

УМС г. Владивостока, выступающее на основании решения думы г. Владивостока от 28.01.2021 № 485 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», 05.02.2021 направило в адрес ИП ФИО1 договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 359-ППВ, пунктом 3.1 которого предусмотрена цена нежилого помещения 5 858 100 руб. (без учета НДС).

Не согласившись с данным условием договора, предприниматель с целью определения реальной рыночной стоимости объекта заключил с ООО «Геологогеодезический центр» договор на оказание услуг по оценке от 05.03.2021 № 01.13. Согласно выполненному отчету от 18.03.2021 № 21-01.13 рыночная стоимость имущества составляет 3 850 000 руб. (без учета НДС).

ИП ФИО1 направила в адрес ответчика письмо от 26.03.2021 № 4105сп о подписании договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, с актом разногласий по поводу рыночной стоимости объекта договора.

Письмом от 31.03.2021 № 4105сп УМС г. Владивостока уведомило предпринимателя о направлении вышеуказанного обращения в соответствии с компетенцией на рассмотрение в МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», которое, в свою очередь, отказало в удовлетворении требования заявителя об изменении стоимости муниципального имущества (письмо от 09.04.2021 № 21/708).

Неурегулирование сторонами разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества в части его положений, касающихся выкупной цены арендуемого имущества, явилось основанием для обращения ИП ФИО1 в арбитражный суд с настоящим иском.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Из положений статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

На основании статьи 3 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа в соответствии со статьей 5 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

В порядке статьи 12 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Статьей 13 названного Закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

По смыслу статей 3, 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ уполномоченный орган не вправе отказать субъекту малого предпринимательства в заключении договора купли-продажи объектов недвижимости при соблюдении всех условий, предусмотренных данным законом, следовательно для ответчика заключение такого договора является обязательным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Установлено, что ИП ФИО1 является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих отчуждение в собственность спорного недвижимого имущества в силу положений Закона № 159-ФЗ, не имеется, в связи с чем предприниматель вправе требовать заключения договора купли-продажи по цене, равной рыночной стоимости объекта.

Фактически спор по настоящему делу связан с определением рыночной стоимости подлежащего отчуждению недвижимого имущества, поскольку разногласия между сторонами, препятствующие заключению договора купли-продажи, возникли между ними только в части выкупной цены.

Пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

В процессе рассмотрения настоящего дела судами выявлены отличия в выкупной цене спорного имущества, предложенной управлением на основании отчета от 14.09.2020 № 312/23-1 ООО «ГК «Азира» (цена составила с учетом НДС – 6 912 558 руб. и без учета НДС – 5 858 100 руб.) и предпринимателем в размере 3 850 000 руб. (без учета НДС) (отчет ООО «Геолого-геодезический центр» от 18.03.2021 № 21-01.13), что послужило основанием для назначения судебной оценочной экспертизы по ходатайству истца, производство которой было поручено ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт» эксперту ФИО4 (определение от 15.09.2021).

Согласно представленному заключению судебной экспертизы от 10.11.2021 № 111-С/2021 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 30.04.2020 составила 3 401 000 руб.

В этой связи суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, пришли к выводу о необходимости определения цены спорной сделки в размере рыночной стоимости имущества, установленной в заключении судебной экспертизы, которое судами признано обоснованным и достоверным, не содержащим противоречий и неточностей, соответствующим положениям Закона об оценочной деятельности, а также требованиям Федеральных стандартов оценки.

Доводы заявителя кассационной жалобы о принятии всех необходимых мер для установления достоверной величины стоимости объекта недвижимости, не принимаются судом с учетом вышеприведенных норм права и результатов проведенной в рамках настоящего спора судебной экспертизы, выводы которой не оспорены, иными доказательствами не опровергнуты.

Позиция ответчика относительно того, что оценка рыночной стоимости имущества, отчуждаемого в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, должна производиться исключительно уполномоченными органами и не может быть пересмотрена в судебном порядке признается судом округа ошибочной как противоречащая пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ и пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 92.

Принятые решение и постановление основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменений.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.12.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2022 по делу № А51-8098/2021 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи С.И. Гребенщиков

ФИО5