Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока

на решение от 22.12.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2022

по делу № А51-15114/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя Петрова Александра Александровича

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока

третье лицо: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», Владивостокский городской округ в лице администрации города Владивостока, общество с ограниченной ответственностью «Аналитик центр»

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

Индивидуальный предприниматель Петров Александр Александрович (ОГРНИП 304253935800241, ИНН 253908744769; далее – ИП Петров А.А., предприниматель) обратился с заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602,ИНН 2536097608, адрес: 690091, г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее – Управление) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 13.08.2020 № 348-ППВ, путем изложения пункта 3.1 договора в следующей редакции «Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей с правом общедолевой собственности на земельный участок) составляет 3 320 048 (три миллиона триста двадцать тысяч сорок восемь) рублей 33 копеек (без учета НДС)» (с учетом уточнения требований в порядке стати 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ОГРН 1022501294551, ИНН 2536123449, адрес: 690106, г. Владивосток, Партизанский проспект, 3; далее – МКУ «АПМЗН»), Владивостокский городской округ в лице администрации (ОГРН 1022501302955, ИНН 2504001783, адрес: 690091, г. Владивосток, Океанский проспект, 20; далее – администрация), общество с ограниченной ответственностью «Аналитик центр» (ОГРН 1133443018939, ИНН 3443923035, адрес: 400050, г. Волгоград, ул. им. Пархоменко, 51; далее – ООО «Аналитик центр»).

Решением суда от 22.12.2021, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2022 без изменения, уточненные требования предпринимателя удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и считает, что судами неправильно применены нормы материального и процессуального права, не выяснены все фактические обстоятельства спора, в связи с чем просит их отменить, в удовлетворении заявленных истцом требований отказать.

По мнению заявителя жалобы, заключение судебной экспертизы, на основе которого приняты обжалуемые судебные акты, является недостоверным и недопустимым доказательством в части, касающейся определения стоимости объекта оценки, которая не соответствует его рыночной стоимости. При этом представленный ответчиком отчет ООО «Аналитик Центр» от 24.01.2020 № 42/20 (с учетом заключения Саморегулируемой организации от 31.01.2020 № 34/270120/01-01), напротив, подтверждает достоверность предложенной им величины рыночной стоимости спорного имущества. В связи с чем полагает, что в такой ситуации у судов не имелось правовых оснований для назначения судебной экспертизы. Настаивает на том, что оценка рыночной стоимости имущества, отчуждаемого в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), производится исключительно уполномоченными органами и не может пересматриваться в судебном порядке. Полагает, что вольное исполнение возмездных договоров субъектами права недопустимо и ведет к дефициту муниципального бюджета.

ИП Петров А.А. в отзыве на кассационную жалобу опроверг все приведенные в ней доводы и предложил оставить обжалуемые судебные акты без изменений как законные и обоснованные. Дополнительно отметил, что в настоящее время спорный договор уже заключен на определенных судами условиях и исполняется сторонами.

От третьих лиц отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Представитель Управления в судебном заседании, проведенном в соответствии со статьей 153.1 АПК РФ с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении.

Остальные участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие (часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Проверив законность принятых по делу судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы с учетом отзыва на нее и пояснений представителя заявителя, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены отсутствуют.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, ИП Петров А.А. на основании договора аренды муниципального имущества от 14.01.2019 № 05-17682-001-Н-АР-8856-08 использует нежилое помещение общей площадью 87,2 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 25:28:050031:1608, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Успенского, 96.

Предпринимателем инициирована процедура реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке Закона № 159-ФЗ.

Уведомлением от 16.07.2020 № 80/1528 МКУ «АПМЗН» предложило ИП Петрову А.А. на основании решения Думы г. Владивостока от 09.07.2020 № 397 «Об утверждении условий приватизации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» заключить договор купли-продажи указанного муниципального имущества, с приложением проекта договора купли-продажи с условием о рассрочке № 348-ППВ, согласно пункту 3.1 которого выкупная стоимость имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) определена в размере 6 752 833 руб. 33 коп. (без учета НДС) на основании отчета об оценке, составленного независимым оценщиком, и распоряжения Управления от 15.07.2020 № 1491/28 «О приватизации муниципального имущества в г. Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественною права на приобретение арендуемого имущества».

Не согласившись с предложенной выкупной ценой, ИП Петров А.А. обратился к независимому оценщику ИП Беловой Е.В., которой составлен отчет от 03.08.2020 № 294/2020, согласно которому стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей с правом общедолевой собственности на земельный участок) составила 3 982 489 руб.

Впоследствии ИП Петров А.А. представил в МКУ «АПМЗН» протокол разногласий к проекту договора от 13.08.2020 № 348-ППВ и предложил изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общедолевой собственности на земельный участок) составила 3 982 489 руб. (без учета НДС)».

Письмом от 01.09.2020 № 20/1872 МКУ «АПМЗН» отказало в урегулировании разногласий по мотиву того, что в соответствии с пунктом 3 статьи 10 решения Думы от 23.04.2002 № 82 «Об утверждении Положения о порядке проведения приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке» утверждение условий приватизации муниципального имущества относиться к компетенции Думы и у МКУ «АПМЗН» отсутствуют полномочия самостоятельно вносить изменения в цену выкупа муниципальных помещений, в связи с чем требование заявителя в протоколе разногласий об изменении действующей и не оспоренной стоимости муниципального имущества, установленной согласно положениям Закона № 159-ФЗ на основании отчета независимого оценщика и утвержденной органом муниципального образования, не подлежит удовлетворению.

Поскольку стороны самостоятельно не смогли урегулировать возникшие между ними разногласия, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, удовлетворяя которые суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.

Согласно части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа в соответствии со статьей 5 Закона № 159-ФЗ.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13 Закона об оценочной деятельности).

Следовательно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках разрешения судом конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

По смыслу статей 3, 4 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган не вправе отказать субъекту малого предпринимательства в заключении договора купли-продажи объектов недвижимости при соблюдении всех условий, предусмотренных данным законом, следовательно для ответчика заключение такого договора является обязательным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено арбитражными судами, ИП Петров А.А. является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих отчуждение ему в собственность спорного недвижимого имущества в силу положений Закона № 159-ФЗ, не имеется, в связи с чем предприниматель имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи этого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Фактически спор по настоящему делу связан с определением рыночной стоимости подлежащего отчуждению недвижимого имущества, поскольку разногласия между сторонами, препятствующие заключению договора купли-продажи, возникли между ними только в части выкупной цены.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.

В процессе рассмотрения настоящего дела судами выявлены отличия в выкупной цене спорного имущества, предложенной Управлением на основании отчета от 24.01.2020 № 42/20 ООО «Аналитик Центр» (цена составила с учетом НДС – 7 809 000 руб. и без учета НДС – 6 752 833 руб. 33 коп.) и предпринимателем в размере 3 982 489 руб. (отчет независимого оценщика ИП Беловой Е.В. от 03.08.2020 № 294/2020), что послужило основанием для назначения судебной экспертизы по ходатайству истца в порядке статьи 82 АПК РФ, производство которой было поручено ООО «Дальневосточный центр оценки» (эксперт Ермакова Е.В.).

Согласно представленному заключению судебной экспертизы № 11-3/21 рыночная стоимость выкупа арендуемого имущества (помещения и доли в праве на земельный участок) по состоянию на 05.09.2019 составила 3 984 058 руб. с учетом НДС., в связи с чем ИП Петров А.А. в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил заявленные требования.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства, суды пришли к выводу о необходимости определения цены спорной сделки в размере рыночной стоимости имущества, установленной в заключении судебной экспертизы, которое признано обоснованным и достоверным, не содержащим противоречий и неточностей, соответствующим положениям Закона об оценочной деятельности, а также требованиям Федеральных стандартов оценки.

При этом судами не приняты в качестве надлежащих и допустимых доказательств представленные сторонами: отчет от 24.01.2020 № 42/20 ООО «Аналитик Центр» и отчет независимого оценщика ИП Беловой Е.В. от 03.08.2020 № 294/2020, мотивы отклонения которых подробно изложены в обжалуемых судебных актах и фактически сторонами не оспорены. Ходатайств о проведении по делу повторной или дополнительной экспертиз участвующими в деле лицами также не заявлялось.

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций правомерно удовлетворили уточненные требования истца, определив условия спорного договора купли-продажи в части рыночной стоимости выкупаемого имущества в размере 3 320 048 руб. 33 коп. (без учета НДС).

В целом указанные выводы судов, положенные в основу обжалуемых судебных актов, соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению в данном случае нормам материального права.

Приведенные в кассационной жалобе Управлением доводы не опровергают указанных выводов судов, а по существу касаются несогласия заявителя с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, что не может свидетельствовать о нарушении или неправильном применении судами норм права.

Позиция ответчика относительно того, что оценка рыночной стоимости имущества, отчуждаемого в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, должна производиться исключительно уполномоченными органами и не может быть пересмотрена в судебном порядке признается судом округа ошибочной как противоречащая пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ и пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92.

Иные доводы Управления относительно порядка исполнения спорного договора судом округа также отклоняются, поскольку в этой части разногласия между сторонами отсутствовали и судами не разрешались.

Учитывая, что неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций не допущено, то правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.12.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2022 по делу № А51-15114/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи С.Н. Новикова

В.А. Гребенщикова