Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности города Владивостока

на решение от 16.12.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2022

по делу № А51-3892/2021 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Элит»

к управлению муниципальной собственности города Владивостока

об урегулировании разногласий при заключении договора

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», муниципальное образование Владивостокский городской округ в лице администрации г. Владивостока

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Элит» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690016, <...>; далее – ООО «Элит», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ, к управлению муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>; далее – УМС г. Владивостока, управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора № 356-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке – сроком на 5 лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях, изложив пункты 3.1, 5.3, 5.9 договора в следующей редакции:

- пункт 3.1 «Согласно заключению эксперта от 24.09.2021 № 090-С/2021г. об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, составленному на основании определения Арбитражного суда Приморского края от 26.07.2021 по делу № А51-3892/2021, стоимость недвижимого имущества составляет 7 633 000 (Семь миллионов шестьсот тридцать три тысячи) рублей 00 коп. (без учета НДС)»;

- пункт 5.3 «За нарушение срока внесения платежа покупатель выплачивает продавцу пени в размере 0,01 % с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п. 3.3 настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности. Пени перечисляются покупателем самостоятельно на счет получателя отдельным платежом одновременно с оплатой просроченного платежа по договору»;

- пункт 5.9 «В случае расторжения договора покупатель возвращает продавцу полученный объект, а продавец возвращает покупателю сумму в размере оплаченной покупателем стоимости указанного объекта (за исключением пени и денежных средств за пользование объектом, стоимость которого определяется на основании отчета об оценке, составленного независимым оценщиком)»;

- а также путем исключения из текста договора пунктов 2.2.7, 5.6, 5.10.

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее – ООО «Аналитик Центр»), муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН»), муниципальное образование Владивостокский городской округ в лице администрации г. Владивостока.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 16.12.2021 разногласия, возникшие при заключении договора, урегулированы, пункты договора 3.1, 5.3, 5.9 изложены в редакции истца, пункты 2.2.7 и 5.10 исключены из договора. Требование истца в части исключения из текста договора пункта 5.6 оставлено без рассмотрения.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2022 решение от 16.12.2021 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, УМС г. Владивостока просит указанные судебные акты отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы заявитель указал, что управлением приняты все возможные меры, направленные на установление достоверной величины стоимости объекта недвижимости, что подтверждается отчетом оценщика ООО «Аналитик Центр» от 21.09.2020 № 2737/20, который согласно экспертному заключению от 25.09.2020 № 34/160920/22-02 Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ). Кроме того, отмечает, что оспариваемые пункты договора устанавливают ответственность покупателя в случае недобросовестного исполнения договора. Вместе с тем, истец пытается заранее исключить такую ответственность. Ответчик, ссылаясь на положения частей 3, 7 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», обратил внимание на то, что порядок оплаты имущества, находящегося в собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности, устанавливается соответствующими органами субъектов Российской Федерации и местного самоуправления.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, дав суду пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, заслушав объяснения присутствующего в судебном заседании представителя управления, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, согласно выписке из ЕГРН на 29.01.2015 за муниципальным образованием город Владивосток зарегистрировано право собственности на объект недвижимости – нежилое помещение общей площадью 194,3 кв.м, кадастровый номер 25:28:030011, местоположение: <...> ВЛКСМ.

Между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «Элит» (арендатор) на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества от 22.10.2015 № 2 заключен договор аренды от 12.11.2015 № 03-01109-001-Н-АР7280-00 в отношении недвижимого имущества – нежилые помещения в здании (лит. 1) общей площадью 194,3 кв.м, этаж цокольный, номера на поэтажном плане 1-7 (I); 12-13 (I); 30-32 (I); 34 (I), адрес объекта: г. Владивосток, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 11, пом. I, для использования в целях торговое, оказание социально-бытовых услуг, склад, производственное, мастерские, сроком с 12.11.2015 по 11.11.2020.

ООО «Элит» как субъект малого предпринимательства обратилось к управлению с заявлением о приватизации объекта недвижимости в порядке реализации преимущественного права, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

В ответ на заявление уполномоченный орган письмом от 06.05.2020 № 4851сп проинформировал общество о соответствии его условиям, установленным статьей 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно выполненному по заданию ответчика отчету ООО «Аналитик Центр» от 21.09.2020 № 2737/20 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе с учетом доли земельного участка в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030011:157, по состоянию на 10.04.2020 рыночная стоимость указанного объекта (с учетом НДС) составила 13 213 000 руб., без учета НДС – 11 188 333 руб. 33 коп.

МКУ «АПМЗН», выступающее на основании решения Думы города Владивостока от 28.01.2021 № 485 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» от имени УМС г. Владивостока, направило в адрес ООО «Элит» уведомление от 05.02.2021 № 21/193 с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества (с приложением трех проектов договора № 356-ППВ: с условием единовременной оплаты стоимости арендуемого имущества в размере 11 188 333 руб. 33 коп., с условием о выкупе в рассрочку сроком на пять лет посредством ежемесячных выплат, с условием о выкупе в рассрочку сроком на пять лет посредством ежеквартальных выплат).

20.02.2021 обществом подписан данный договор купли-продажи с протоколом разногласий, который письмом от 01.03.2021 № 21/359 УМС г. Владивостока отклонен.

Неурегулирование сторонами разногласийпризаключении договора купли-продажи муниципального имущества в части его положений, касающихся выкупной цены арендуемого имущества, а также обязательств об ответственности в добровольном порядке, явилось поводом для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Из положений статьи 3 Закона от 22.07.2008 от 159-ФЗ следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании статьи 3 Закона от 29.07.1998 № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа в соответствии со статьей 5 Закона от 29.07.1998 № 159-ФЗ.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В порядке статьи 12 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Статьей 13 названного закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

При разрешении спора по ходатайству истца судом назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «КК «Арктур Эксперт».

Согласно выводам эксперта рыночная стоимость объекта - нежилые помещения в здании (лит. 1) общей площадью 194,3 кв.м, назначение: нежилое, этаж: цокольный, кадастровый номер: 25:28:030011:2341, адрес объекта: <...> ВЛКСМ, д. 11, номера на поэтажном плане 1-7 (I). 12-13 (I), 30-32 (1), 34 (I), составляет на дату 10.04.2020 – 8 152 000 руб. с учетом НДС, 6 793 000 руб. без учета НДС; рыночная стоимость объекта - доля в праве обшей долевой собственности на земельный участок обшей площадью 8039 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома, кадастровый номер 25:28:030011:157, пропорционально размеру общей площади помещения с кадастровым номером 25:28:030011:2341, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: <...> ВЛКСМ, д. 11, составляет на дату 10.04.2020 – 1 007000 руб., 840 000 руб. без учета НДС. Итоговая рыночная стоимость объектов недвижимости - 9 159 000 руб. с учетом НДС, 7 633 000 руб. без учета НДС.

В этой связи суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, признал пункт 3.1 подлежащим принятию в редакции покупателя.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что им приняты все необходимые меры для установления достоверной величины стоимости объекта недвижимости, не принимаются кассационной коллегией с учетом приведенных норм права и установленной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, выводы которой не оспорены, иными доказательствами не опровергнуты.

При заключении договора у сторон возникли разногласия относительно включения в него условия об ответственности за несвоевременную оплату стоимости арендуемого имущества: пункт 5.3 договора в редакции ответчика - за нарушение срока внесения платежа покупатель выплачивает продавцу пени в размере 0,3 % с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного пунктом 3.3 договора, включая дату погашения просроченной задолженности; пени перечисляются покупателем самостоятельно на счет получателя отдельным платежом одновременно с оплатой просроченного платежа по договору.

По мнению общества, в редакции к протоколу разногласий указанный пункт подлежит включению в договор при установлении пени в размере 0,01 %.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Принимая во внимание существо неустойки, исходя из необходимости сохранения баланса интересов сторон и недопущения извлечения какой-либо финансовой выгоды одной стороны за счет другой, суд установил разумный размер пени по ставке 0,01 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в редакции истца.

Ссылка в кассационной жалобе на то, что истец пытается заранее исключить из договора ответственность в случае недобросовестного исполнения договора, подлежит отклонению, поскольку суд установил меньший размер неустойки в редакции покупателя исходя из критерия разумности, тем самым, не освободив его от ответственности в целом, что, по мнению суда кассационной инстанции не нарушает прав сторон и отвечает цели урегулирования сложившихся разногласий в части условия об ответственности в соответствии с требованиями законодательства.

Разногласия между сторонами также возникли относительно пункта 5.9 и исключения из договора пункта 5.10.

Согласно предложенной редакции ответчика: в случае расторжения договора покупатель возвращает продавцу полученный по договору объект, а продавец возвращает покупателю сумму в размере оплаченной покупателем стоимости указанного объекта (за исключением пени и денежных средств за пользование объектом). За расторжение договора по вине покупателя, последний выплачивает продавцу штраф в размере 20 % от цены продажи объекта.

В предлагаемой истцом редакции пункта 5.9 указано, что в случае расторжения договора покупатель возвращает продавцу полученный объект, а продавец возвращает покупателю сумму в размере оплаченной покупателем стоимости указанного объекта (за исключением пени и денежных средств за пользование объектом, стоимость которого определяется на основании отчета об оценке, составленного независимым оценщиком).

Судом установлено, что указанный пункт договора в редакции общества не изменяет по существу и не отменяет условия договора в указанной части, а напротив, конкретизирует его условие, что способствует исключению неопределенности в части исчисления суммы, подлежащей возврату покупателю исходя из установленной независимым оценщиком стоимости объекта. Кроме того, суд учел, что ответчик указанное дополнение пункта договора в редакции истца не оспорил, а также необходимость принятия именно его в редакции спорного пункта не мотивировал.

Поскольку по смыслу статьи 453 ГК РФ, разъяснений пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» одним из общих последствий расторжения договора купли-продажи, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, является возврат полученного имущества передавшей его стороне, тогда как ответственность покупателя за расторжение договора законодательно не установлена, суд первой инстанции при наличии рассматриваемых разногласий обоснованно определил пункт 5.9 договора в редакции истца и исключил из договора пункт 5.10.

Между сторонами возникли разногласия относительно включения в условия договора следующих пунктов:

2.2.7 - в случае отчуждения указанного нежилого помещения третьему лицу покупатель обязан довести до его сведения в письменной форме данное обязательство;

5.6 - просрочка более двух сроков подряд по оплате недвижимого имущества, считается отказом покупателя от исполнения обязательств по оплате объекта, установленных настоящим договором. В этом случае продавец вправе отказаться от исполнения своих обязательств по настоящему договору, в течение трех рабочих дней, с момента истечения допустимой просрочки, направив покупателю письменное уведомление об отказе от договора. По истечении 10 дней с момента отправки уведомления договор считается расторгнутым, все обязательства сторон по настоящему договору прекращается.

Истец настаивает на исключении указанных пунктов из текста договора.

Пунктом 3 статьи 308 ГК РФ обусловлено, что по общему правилу обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

В данном случае спорный пункт касается возложения обязанности на покупателя как сторону договора довести до сведения третьего лица установленные указанным договором обязанности покупателя в случае отчуждения спорного объекта в пользу указанного третьего лица.

Как отмечено судом, рассматриваемый договор купли-продажи по своей правовой природе не является договором в пользу третьего лица, спорное условие действующим гражданским законодательством не предусмотрено в качестве последствий отчуждения спорного объекта в пользу третьих лиц, более того, формулировка в тексте договора «данное обязательство» является не конкретизированной и вносит в правоотношения сторон, подлежащие регулированию указанным договором, правовую неопределенность.

Пунктом 4 статьи 420 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При таких обстоятельствах суд признал требование общества об исключении пункта 2.2.7 из текста договора обоснованным и подлежащим удовлетворению. Кроме того, суд учел отсутствие возражений со стороны управления по поводу исключения данного условия из договора.

Эти выводы поддержаны апелляционным судом при повторном рассмотрении дела.

Что касается исключения пункта 5.6 из текста договора, суд первой инстанции ввиду непредставления доказательств соблюдения предусмотренного законодательством досудебного порядка урегулирования спора на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ оставил исковое заявление в данной части без рассмотрения.

В этой части решение суда первой инстанции не обжалуется ни в апелляционном, ни в кассационном порядке.

Нарушений норм процессуального права, в том числе, влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 16.12.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2022 по делу № А51-3892/2021 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи С.И. Гребенщиков

С.Н. Новикова