Гражданский кодекс часть 1

дело рассматривали: в суде первой инстанции – судья О.А. Портнова, в суде апелляционной инстанции – судьи Н.Н. Анисимова, А.В. Гончарова, О.Ю. Еремеева

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

к администрации города Южно-Сахалинска, департаменту архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска

о признании недействительными договора аренды земельного участка, а также договоров об ипотеке от 16.03.2017 № 721/0856-0000831-з02, № 721/0856-0000832-з02 и о применении последствий их недействительности; о признании незаконным проекта планировки с проектом межевания, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 08.05.2013 № 746-па в части невозможности раздела земельного участка и признании незаконным отказа о внесении изменений в проект планировки с проектом межевания

третьи лица: департамент землепользования города Южно-Сахалинска, общество с ограниченной ответственностью «Лесное транспортно-торговое предприятие», индивидуальный предприниматель ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО3, публичное акционерное общество «Банк ВТБ 24», управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, ФИО4

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее – предприниматель ФИО1, предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с требованиями: о признании недействительными договора аренды земельного участка от 15.03.2010 № 11873, договоров об ипотеке от 16.03.2017 № 721/0856-0000831-з02 и № 721/0856-0000832-з02 и о применении последствий недействительности указанных сделок; о признании незаконным проекта планировки с проектом межевания территории северного жилого района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 08.05.2013 № 746-па в части невозможности раздела земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316004:169; о признании незаконным отказа департамента архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 693000, <...>) о внесении изменений в проект планировки с проектом межевания территории северного жилого района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением от 08.05.2013 № 746-па, и об обязании принять решение о внесении изменений в проект планировки с проектом межевания территории северного жилого района города Южно-Сахалинска в части раздела земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316004:169 на два земельных участка.

Определением суда от 13.08.2018 по делу № А59-3482/2018 требования предпринимателя о признании незаконным проекта планировки с проектом межевания северного жилого района города Южно-Сахалинска и о признании незаконным отказа департамента выделены в отдельное производство с присвоением рассматриваемому делу № А59-5563/2018.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: департамент землепользования города Южно-Сахалинска, общество с ограниченной ответственностью «Лесное транспортно-торговое предприятие» (далее – ООО «ЛТТП», общество), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее –ФИО2), индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – предприниматель ФИО3), публичное акционерное общество «Банк ВТБ 24», управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, ФИО4 (далее – ФИО4).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 13.11.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2019 указанное решение отменено в части требования о признании незаконным проекта планировки с проектом межевания северного жилого района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением от 08.05.2013 № 746-па, в части невозможности раздела земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316004:169 и производство по делу в этой части прекращено в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, в остальном решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, предприниматель ФИО1 просит судебные акты отменить в связи с нарушением норм материального права и несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам спора.

В жалобе заявитель указывает на то, что земельный участок с кадастровым номером 65:01:0316004:169, являющийся предметом договора аренды от 15.03.2010 № 11873, являлся делимым, что подтверждается заключением землеустроительной экспертизы, выполненной кадастровым инженером ФИО5 В настоящее время заявитель не является арендатором данного земельного участка. Отказ департамента во внесении изменений в проект планировки, мотивированный отсутствием денежных средств в местном бюджете, противоречит действующему законодательству, поскольку предприниматель ФИО1 не относится ни к одной категории лиц, перечисленных в части 1.1 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), в связи с чем не имеет правовых оснований и полномочий принимать самостоятельно решение о подготовке документации по планировке территории.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность апелляционного постановления от 04.03.2019 с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены.

Как установлено по материалам дела, по договору купли-продажи от 26.02.2009, заключенному с ООО «ЛТТП», предприниматель ФИО1 приобрел нежилые помещения с кадастровым номером 65-65-01/019/2009-076, площадью 3 517,5 кв.м и с кадастровым номером 65-65-01/019/2009-078, площадью 1146 кв.м, расположенные по адресу: <...>, о чем 18.03.2009 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) сделаны соответствующие записи.

В свою очередь, между сторонами: департаментом, обществом и предпринимателем, заключен договор аренды 15.03.2010 № 11873, по которому в пользование принят земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 65:01:0316004:169, площадью 11 057 кв.м, расположенный по адресу: <...>, соответственно: ООО «ЛТТП» - 5643 кв.м, ФИО1 – 5414 кв.м, для размещения производственной базы, сроком действия с 18.03.2009 по 31.12.2030.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.07.2010 (номер регистрации 65-65-01/030/2010-615).

В приложении к договору «характеристика земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости» указано, что на земельном участке находятся нежилые помещения площадью 3 517,5 кв.м и 1 146,5 кв.м, принадлежащие предпринимателю, и нежилые помещения площадью 131,9 кв.м, 373,3 кв.м, 5 289,2 кв.м, 481,8 кв.м, соответственно, принадлежащие обществу.

Земельный участок с кадастровым номером 65:01:0316004:169 сформирован как объект недвижимости и поставлен на государственный кадастровый учет 12.11.2008 с видом разрешенного использования «под производственную базу».

28.03.2016 по заявке предпринимателя ФИО1 подготовлен технический план объекта – нежилое здание, главный корпус общей площадью 4664 кв.м, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, восточнее здания № 56/7 по проспекту Мира, посредством объединения нежилых помещений площадью 3 517,5 кв.м и 1 146,5 кв.м, находящихся в его собственности, с учетом технического паспорта от 01.08.2008 на нежилое здание «главный корпус литер А», в связи с чем 13.04.2016 в публичный реестр внесены сведения о вновь созданном объекте с кадастровым номером 65:01:0316004:935, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0316004:169.

05.08.2016 в ЕГРП сделана запись № 65-65/001-65/001/018/2016-979/1 о государственной регистрации права собственности ФИО1 на объект: главный корпус, назначение: нежилое, площадь объекта: 4664 кв.м, этажность: 2, кадастровый номер: 65:01:0316004:935, адрес объекта: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, восточнее здания № 56/7 по проспекту Мира.

Оформление права собственности на указанное здание послужило основанием для инициирования ФИО1 процедуры раздела земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316004:169 (письмо департамента от 24.10.2016 № 12012-014/012 об отказе).

В заявлении от 18.11.2016 № 13580 предприниматель вновь просил утвердить схему раздела спорного земельного участка, подготовить дополнительное соглашение об исключении его из договора аренды и заключить с ним самостоятельный договор аренды земельного участка, расположенного под зданием.

Департамент не нашёл оснований для раздела земельного участка в отсутствие согласия иных землепользователей и непредставления схемы расположения земельного участка по установленной форме, в связи с чем письмом от 19.12.2016 № 014/012 отказал заявителю.

Впоследствии на основании договора купли-продажи от 18.04.2017 нежилое помещение общей площадью 131,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>, приобретено ФИО3, на основании которого указанное лицо в соответствии с соглашением от 14.07.2017 присоединилось к договору аренды от 15.03.2010 № 11873 земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Кроме того, ФИО4, приобрел в собственность нежилое помещение общей площадью 372,3 кв.м, расположенное по тому же адресу, о чем обществом заявлено в письме от 24.07.2017 № 6990, адресованном департаменту.

Предприниматель ФИО1 в уведомлении от 18.12.2017, направленном в департамент, заявил о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 15.03.2010 № 11873 путем одностороннего отказа от его исполнения.

В этой связи по состоянию на 04.05.2018 в публичном реестре относительно объекта - земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316004:169 отражены следующие сведения: вид ограничения - аренда, срок - с 18.03.2009 по 31.12.2030, лица, в пользу которых установлены ограничения - ООО «ЛТТП», ФИО2, ФИО3, ФИО4, основание государственной регистрации - договор аренды земельного участка от 15.03.2010 № 11873.

Предприниматель вновь обратился в департамент с заявлением от 25.01.2018 № 449 по вопросу утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, письмом от 30.01.2018 № 449-014/012 заявителю отказано по мотиву утверждения в пределах спорной территории проекта планировки с проектом межевания северного жилого района г. Южно-Сахалинска.

27.02.2018 предприниматель обратился в департамент с заявлением о внесении изменений в проект планировки с проектом межевания северного жилого района г. Южно-Сахалинска, утвержденный постановлением от 08.05.2013 № 746-па, в части возможности раздела земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316004:169 на два земельных участка.

По результатам рассмотрения данного обращения уполномоченный орган письмом от 26.03.2018 № 471-026/04 уведомил заявителя о том, что в настоящее время рассматривается вопрос о приостановлении действия проекта, утвержденного постановлением от 08.05.2013 № 746-па, и муниципальной программой предусмотрено мероприятие о внесении изменений в данный проект до 2020 года; и со ссылкой на положения статьи 45 ГрК РФ предложил подготовить проект планировки за свой счет в предложенных границах.

Предприниматель ФИО1, считая данный отказ не соответствующим закону и нарушающим его права, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отменяя решение суда первой инстанции в части требования предпринимателя о признании незаконным проекта планировки с проектом межевания северного жилого района г. Южно-Сахалинска, в части невозможности раздела земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316004:169, и прекращая производство по делу в данной части по правилам пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дела об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами», исходил из того, что в рамках настоящего спора заявителем фактически оспаривается постановление администрации от 08.05.2013 № 746-па «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания северного жилого района города Южно-Сахалинска в границах: проспект Мира - ул. Крайняя - ул. Долинская - ул. Украинская - восточная граница города - ул. Детская - река Рогатка», анализ которого показывает, что оно относится к документам территориального планирования, принято администрацией в пределах предоставленных ей полномочий, рассчитано на неоднократное применение, распространяет свое действие на неопределенный круг лиц и официально опубликовано, соответственно, данный документ является нормативным правовым актом, не поименованным в пункте 1.1 части 1 статьи 29 АПК РФ, поэтому заявление предпринимателя в этой части не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

В этой части апелляционное постановление не обжалуется.

Согласно части 1 статьи 45 ГрК РФ решения о подготовке документации по планировке территории принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Частью 8 этой же статьи предусмотрено, что подготовка документации по планировке территории осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти, органами местного самоуправления самостоятельно либо привлекаемыми ими на основании государственного или муниципального контракта, заключенного в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, иными лицами, за исключением случая, указанного в части 8.1 данной статьи. Подготовка документации по планировке территории, в том числе предусматривающей размещение объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, может осуществляться физическими или юридическими лицами за счет их средств.

В соответствии с частью 10 статьи 45 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования, градостроительных регламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, границ территорий выявленных объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий, а также с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа, программ комплексного развития транспортной инфраструктуры поселения, городского округа, программ комплексного развития социальной инфраструктуры поселения, городского округа.

В силу части 1 статьи 46 ГрК РФ решение о подготовке документации по планировке территории принимается органом местного самоуправления поселения или органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории.

Частью 21 статьи 45 ГрК РФ определено, что внесение изменений в документацию по планировке территории допускается путем утверждения ее отдельных частей с соблюдением требований об обязательном опубликовании такой документации в порядке, установленном законодательством. В указанном случае согласование документации по планировке территории осуществляется применительно к утверждаемым частям.

Исходя из смысла приведенных положений закона, корректировка (внесение изменений) проекта осуществляется в том же порядке, определенном названными статьями.

Установлено, что предприниматель в заявлении от 27.02.2018, адресованном департаменту, просил внести изменения в проект планировки с проектом межевания северного жилого района г. Южно-Сахалинска, утвержденный постановлением от 08.05.2013 № 746-па, в части возможности раздела земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316004:169 на два земельных участка, с указанием на то, что он в настоящее время является собственником отдельного здания, расположенного в границах спорного земельного участка, с представлением схемы раздела земельного участка.

Между тем документы по корректировке проекта планировки предпринимателем не предоставлялись.

Орган местного самоуправления за счет бюджетных средств уже осуществил планирование территории указанного района города в границах: проспект Мира - ул. Крайняя - ул. Долинская - ул. Украинская - восточная граница города - ул. Детская - река Рогатка, включая территорию земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316004:169.

Совокупный анализ положений статей 45, 46 ГрК РФ показывает, что заинтересованное лицо может выступать инициатором внесения изменения в документацию по планировке территории и вносить свои предложения о порядке, сроках подготовки и содержании таких изменений. Однако из указанных норм права не следует, что подаче такого предложения корреспондирует безусловная обязанность органа местного самоуправления принять решение о внесении изменений в документацию по планировке территории за счет бюджетных средств.

В спорной ситуации, как установлено судом апелляционной инстанции, необходимость в изменении проекта планировки с проектом межевания связана с намерением предпринимателя разделить земельный участок с кадастровым номером 65:01:0316004:169, частично занятый принадлежащим ему на праве собственности зданием главного корпуса.

Данный земельный участок, относящийся к не разграниченной собственности, был сформирован в качестве объекта недвижимости 12.11.2008 с разрешенным использованием «под производственную базу» первоначальным пользователем являлось ООО «ЛТТП», у которого продолжает находиться на праве аренды в соответствии с договором от 18.03.2009 № 11873 с множественностью лиц на стороне арендатора, за исключением предпринимателя, который отказался от данного договора.

Таким образом, изменение конфигурации и размера указанного земельного участка является исключительно инициативой ФИО1

В тоже время действующее законодательство не содержит норм о том, что инициирование внесения изменений в планирование территории влечет обязательное образование земельного участка посредством раздела исходного земельного участка и последующее его предоставление лицу, выступившему с предложением об изменении документации по планировке.

Подача такого предложения и его дальнейшая реализация за собственный счет относится к предпринимательским рискам инициатора внесения изменений в планировку территории.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не усмотрел правовых оснований для удовлетворения требования заявителя о признании незаконным решения департамента об отказе во внесении изменений в проект планировки с проектом межевания территории северного жилого района г. Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением от 08.05.2013 № 746-па, и об обязании принять решение о внесении изменений в проект планировки с проектом межевания указанной территории в части раздела земельною участка с кадастровым номером 65:01:0316004:169 на два земельных участка.

Доводы заявителя кассационной жалобы не свидетельствуют о неправильном применении апелляционным судом норм материального права и не могут служить основанием для отмены обжалуемого постановления.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не допущено.

Суд кассационной инстанции считает, что судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего спора правильно определены законы, которые следовало применить в рассматриваемой ситуации, дана оценка имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований процессуального законодательства.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2019 по делу № А59-5563/2018 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи С.И. Гребенщиков

Я.В. Кондратьева