Гражданский кодекс часть 1

рассмотревв проведенном с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности города Владивостока и администрации города Владивостока

на решение от 03.08.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2021

по делу № А51-8682/2018 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности города Владивостока

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ФИО4, администрация города Владивостока

о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690110, <...>; далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее – ИП ФИО2, предприниматель) о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект незавершенного строительства готовностью 45%, назначение нежилое, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 04.05.2017 за номером 25:28:000000:23494-25/001/2017-1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>, далее – Управление Росреестра), ФИО4 и администрация города Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690950, <...>; далее – администрация).

До принятия решения по существу спора судом в порядке статьи 48 АПК РФ произведено процессуальное правопреемство в отношении истца путем замены Департамента на Управление муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>; далее – Управление).

Решением суда от 18.09.2019, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2019 без изменения, иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.02.2020 названные решение от 18.09.2019 и апелляционное постановление от 05.12.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По результатам повторного рассмотрения спора решением от 03.08.2021, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2021 без изменения, в удовлетворении иска отказано полностью.

В кассационной жалобе Управление и администрация выражают несогласие с принятыми по делу судебными актами об отказе в иске и просят обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование своей позиции заявители указывают на фактическое отсутствие в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:020020:49 какого-либо объекта недвижимости и приводят доводы о противоречивости сделанных по результатам проведенной по делу комиссионной строительно-технической экспертизы выводов относительно гибели спорного объекта и о возможности его восстановления путем реконструкции. Опровергают выводы судов о том, что работы по сооружению фундамента полностью завершены и он является пригодным для дальнейшего использования. Отмечают, что экспертами не установлен конкретный процент сохранности объекта и полагают необходимым учесть выводы судебной строительно-технической экспертизы, назначенной при первом рассмотрении дела, проведение которой было поручено эксперту ООО «Центр экспертиз «Регион-Приморье» ФИО6 Также ссылаются на обстоятельства дела № А51-6633/2016, в рамках рассмотрения которого предприниматель выражал иную позицию.

В отзыве на кассационную жалобу ИП ФИО2 считает доводы заявителей необоснованными и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения. От Управления Росреестра и ФИО4 отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании, проведенном в порядке статьи 153.1 АПК РФ посредством использования системы видео-конференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представитель Управления и администрации, поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении. При этом, отвечая на вопросы суда, подтвердил, что заявителями не отрицается наличие на спорном земельном участке фундамента и фрагмента стены, однако полагал, что они не могут быть основой для восстановления разрушенного здания.

Представитель ИП ФИО2 возражал относительно отмены обжалуемых судебных актов, считая их законными и обоснованными.

Представитель третьего лица – ФИО4, напротив поддержал позицию заявителей кассационной жалобы.

Управление Росреестра извещено о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своего представителя в суд не обеспечило.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом доводов поданной жалобы, поступившего отзыва на ее и пояснений представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не выявил оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, ранее ООО «КапиталДВ» было выдано разрешение от 21.05.2003 № 39/03 на реконструкцию здания по адресу: ул. Адмирала ФИО7, 23, строение 2Б, сроком действия до 31.12.2004.

Согласно акту готовности от 17.06.2003, выданному ФГУП «Центр технической инвентаризации и учета объектов недвижимости города Владивостока» на основании постановления от 30.04.2003 № 1001 о реконструкции объекта муниципальной собственности и разрешения на строительство, готовность обследованного объекта составила 45%, основные параметры проектных данных – высота 6,72 м, площадь застройки 149,6 кв.м, строительный объем 1 005 куб.м, группа капитальности 2.

Право собственности ООО «КапиталДВ» на спорный капитальный объект незавершенного строительства готовностью 45%, назначение: нежилое, инвентарный номер 05:401:002:000208790:0002:20002, расположенный по адресу: <...>, было приобретено и зарегистрировано на основании постановления администрации от 30.04.2003 № 1004, договора на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности от 13.05.2003 № ИП-83/2003, дополнительного соглашения от 17.06.2003, акта готовности от 17.06.2003, договора купли-продажи от 19.03.2004 и вступившего в законную силу решения суда от 07.09.2009 по делу № А51-5334/2009.

Решением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 08.12.2011 по делу № 2-2665/2011 отказано в иске ФИО8 к ООО «КапиталДВ» о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства готовностью 45% по адресу: <...>.

Между Департаментом (арендодатель) и ООО «КапиталДВ» (арендатор) был заключен договор аренды от 12.12.2012 № 02-Ю-15884 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:020020:49 площадью 225 кв.м из земель населенных пунктов, по адресу: <...>, предоставленного арендатору на срок 5 лет для целей завершения реконструкции объекта незавершенного строительства готовностью 45%.

В последующем право собственности на объект незавершенного строительства готовностью 45%, а также права и обязанности арендатора по договору аренды от 12.12.2012 № 02-Ю-15884 земельного участка под этим объектом переданы от ООО «Капитал-ДВ» в пользу ООО «Паритет» на основании договора купли-продажи и соглашения от 23.04.2013.

ООО «Паритет» (продавец) заключило с ИП ФИО2 (покупатель) договор купли-продажи от 20.10.2016 и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 12.12.2012 № 02-Ю-15884, по условиям которых предприниматель приобрел объект незавершенного строительства готовностью 45%, назначение нежилое, по адресу: <...>, условный номер 25-25-01/174/2009-193, кадастровый номер 25:28:000000:23494 и право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020020:49 площадью 225 кв.м из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: <...> (расположен примерно в 0,01 м по направлению на восток относительно ориентира жилой дом, находящегося за пределами участка).

В пункте 5 договора купли-продажи от 20.10.2016 сторонами отражено, что качество имущества покупателем проверено, все недостатки продавцом оговорены и покупателю известны; произведен осмотр имущества, сохранность составляет примерно 1,1%; претензии по качеству имущества у покупателя отсутствуют.

Право собственности ИП ФИО2 на объект незавершенного строительства готовностью 45% площадь застройки 146,9 кв.м с кадастровым номером 25:28:000000:23494, по адресу: <...>, зарегистрировано в публичном реестре 04.05.2017.

Между Департаментом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен новый договор от 20.12.2017 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020020:49 сроком на 3 года в целях завершения реконструкции объекта незавершенного строительства готовностью 45% и его дальнейшей эксплуатации.

Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда города Владивостока от 14.09.2018 по делу № 2-1524/18 отказано в иске ФИО4 к ИП ФИО2 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства готовностью 45%.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым иском по настоящему делу, Департамент сослался на результаты проведенного КГКУ «Управление землями и имуществом на территории Приморского края» осмотра земельного участка с кадастровым номером 25:28:020020:49, отраженные в акте от 03.03.2016, согласно которому на обследуемом участке отсутствуют объекты незавершенного и капитального строительства, что, по мнению истца, свидетельствует о гибели (разрушении) спорного объекта и является основанием для прекращения записи о регистрации права собственности ответчика на данный объект.

В свою очередь, ИП ФИО2, возражая против иска, представил в материалы дела экспертные заключения от 18.05.2016 № 1548/16 и от 29.03.2018 № 1978/16, подготовленные ООО «Центр экспертиз «РегионПриморье», которые напротив подтверждают существование спорного объекта в натуре.

Кроме того, в материалах дела имеется заключение кадастрового инженера от 10.01.2018 № 1-з, подготовленное на основании требования Прокуратуры города Владивостока, согласно которому объектов капитального строительства, в том числе объекта недвижимости с кадастровым номером 25:28:000000:20355 в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:020020:49 не обнаружено.

При повторном рассмотрении спора в целях устранения имеющихся противоречий в представленных сторонами доказательствах судом первой инстанции назначена комиссионная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО Проектно-диагностический центр «Гарант» (эксперт ФИО9) и ООО «Центр Экспертиз «Регион-Приморье» (эксперт ФИО10).

В представленном экспертном заключении от 07.09.2020 № 2008/05, подготовленном ООО Проектно-диагностический центр «Гарант» по итогам обследования спорного объекта сформулированы следующие выводы:

- объект незавершенного строительства готовностью 45% назначение нежилое, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав 04.05.2017 за номером 25:28:000000:23494-25/001/2017-1 является полностью уничтоженным (погибшим) и его реконструкцию необходимо выполнять на основании предварительных инженерно-геологических изысканий, разработки проекта, а также обосновании проектных решений;

- на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020020:49 располагаются конструктивные элементы (фундамент, стена) объекта незавершенного строительства готовностью 45% с кадастровым номером 25:28:000000:23494, с северной стороны граничат с 5-этажным зданием, с западной – с 2-этажным зданием с пристройкой;

- конструкции фундамента и одной ограждающей стены, относятся к руинированному зданию, работы по сооружению фундамента на объекте завершены, но существующие конструкции фундамента не являются частью нового строительства;

- ввиду отсутствия проектной, а также иной технической документации, установить реальный процент сохранности объекта не предоставляется возможным.

В экспертном заключении от 08.09.2020 № 2459/16, подготовленном ООО «Центр Экспертиз «Регион-Приморье» дополнительно также отражен вывод о том, что объект незавершенного строительства готовностью 45% представляет собой бутовую кладку, расположенную в грунте – фундамент (в виде двух лент длиной 16,7 м и 18,0 м), кирпичную стену длиной 1,3 м в два этажа, бутовый фундамент прямоугольной формы с размерами 2,6x2,10 м, обладает признаками недвижимого имущества и объекта капитального строительства, не является полностью уничтоженным (погибшим) и может быть реконструирован. В остальном эксперт ФИО10, полностью согласился с мнением и выводами эксперта ФИО9, изложенными в экспертном заключении от 07.09.2020 № 2008/05.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций, приняли во внимание выводы, сделанные по итогам проведенной по делу комиссионной строительно-технической экспертизы, и руководствовались следующим.

По смыслу положений частей 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Так согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22), в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, могут быть устранены в судебном порядке по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Согласно пункту 1 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, действующим законодательством объекты незавершенного строительства прямо отнесены к объектам недвижимого имущества.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В абзаце 5 пункта 38 Постановления № 25 указано, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.09.2012 № 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, не означает, что объект является недвижимой вещью и не является препятствием для предъявления иска о признании права на такой объект отсутствующим.

По смыслу пункта 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 именно невозможность отнесения конкретных объектов к категории недвижимого имущества следует рассматривать в качестве одного из обстоятельств, при которых иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению.

Следовательно, сам по себе факт регистрации объекта незавершенного строительства в качестве недвижимости не препятствует суду при разрешении конкретного спора по иному оценить правовой режим этой вещи.

Поэтому при рассмотрении требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства судам в первую очередь на основании фактического описания объекта, в том числе приведенного в экспертном заключении, следует определить, отвечает ли спорный объект недвижимого имущества, находящийся на арендуемом ответчиком земельном участке, признакам, которые указаны в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество, в иных случаях, предусмотренных законом.

По смыслу указанных правовых норм прекращение права собственности на объект недвижимости возможно исключительно по волеизъявлению собственника или по основаниям, указанным в законе. Иное толкование данных норм означает нарушение принципа неприкосновенности собственности, абсолютного характера правомочий собственника, создает возможность прекращения права собственности по основаниям, не предусмотренным законом (Определение Верховного Суда РФ от 21.05.2015 № 310-ЭС14-8248).

Таким образом, основанием прекращения права собственности на вещь (включая недвижимость) являются в том числе гибель или уничтожение имущества, влекущие полную и безвозвратную его утрату. В этом случае основанием для прекращения (исключения) из публичного реестра записи о праве собственности по причине ее недостоверности является подтвержденный факт утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением.

Исследовав фактические обстоятельства спора и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключения экспертов, принимая во внимание указанные нормы права и разъяснения по их применению, суды первой и апелляционной инстанций пришли к единому выводу о том, что спорный объект можно идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества в силу наличия неразрывной связи с землей, факта наличия и завершенности фундамента, а также о наличии возможности восстановления (реконструкции) спорного объекта.

Судами приняты во внимание в своей совокупности выводы экспертов о том, что спорный объект, как обладающий сохранившимися признаками недвижимого имущества, может быть реконструирован, в границах участка с кадастровым номером 25:28:020020:49 полностью располагаются конструктивные элементы (фундамент, стена) объекта незавершенного строительства, что в итоге послужило основанием для вывода о том, что данный объект не является полностью уничтоженным (фактически утраченным) и может быть задействован в качестве основы для реконструкции.

Как верно отметил суд апелляционной инстанции, в рассматриваемом случае, из экспертных заключений и пояснений экспертов прямо следует, что работы по сооружению фундамента спорного объекта полностью завершены, фундамент является пригодным для его дальнейшего использования.

Наличие указанного фундамента и остатков стены подтверждено представителем заявителей кассационной жалобы в судебном заседании окружного суда.

Таким образом, судами обеих инстанций установлено, что спорный объект является фактически существующим объектом незавершенного строительства в связи с сохранностью фундамента и заключениями экспертов подтверждается возможность его использования в дальнейшем строительстве при условии разработки проекта реконструкции, следовательно, поскольку собственник объекта не выразил волю на отказ от него, то совокупность обстоятельств, являющихся основанием для прекращения права собственности, предусмотренная пунктом 1 статьи 235 ГК РФ, разъяснениями пункта 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, отсутствует.

Доводы заявителей жалобы об обратном отклоняются судом округа как основанные на ошибочном толковании подлежащих применению в данном случае норм материального права и опровергающиеся материалами дела.

Тот факт, что экспертами не был установлен конкретный процент сохранности спорного объекта не опровергает выводы судов о частичном сохранении его конструктивных элементов.

При этом последовательные действия уполномоченных органов по выдаче разрешения на реконструкцию предыдущему собственнику, предоставлению земельного участка в аренду для целей строительства, напротив свидетельствуют о потенциальной возможности восстановления спорного объекта.

Ссылки заявителей жалобы на материалы дела № А51-6633/2016, по которому определением от 13.12.2016 было прекращено производство по требованиям ИП ФИО2, также не принимаются судом округа с учетом положений части 2 статьи 69 АПК РФ.

Обстоятельства, установленные в рамках названного дела, не могут быть учтены при разрешении настоящего спора, поскольку судом дело по существу спора не рассматривалось. В этой связи, как верно отметил суд апелляционной инстанции, каких-либо преюдициальных обстоятельств, имеющих с точки зрения части 2 статьи 69 АПК РФ значение для настоящего спора, по указанному делу установлено быть не могло.

Поскольку выводы судов основаны на результатах оценки доказательств по делу, оснований для их переоценки, на чем настаивают заявители кассационной жалобы, у суда кассационной инстанции не имеется (пункт 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

В соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 03.08.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2021 по делу № А51-8682/2018 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

В.А. Гребенщикова