Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Продсервис» (далее – ООО «Продсервис») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвест Риэлти Групп» (далее – ООО Инвест Риэлти Групп») о взыскании 12 000 000 руб. задатка в двойном размере, оплаченного по предварительному договору аренды нежилого помещения от 03.02.2017.

Решением от 16.12.2019, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2020, требование удовлетворено.

В кассационной жалобе ООО «Инвест Риэлти Групп» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель ссылается на невозможность проведения реконструкции исходного помещения - надземной гостевой стоянки с кадастровым номером 27:23:0030108:804, поскольку последнее расположено в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 27:23:0030108:751, имеющим 188 помещений и машино-мест,собственники которых должны дать согласие на реконструкцию указанных помещений наземной гостевой стоянки. Отсутствие согласия всех собственников помещений не позволило провести реконструкцию. В этой связи считает, что заключение основного договора поставлено в зависимость от воли третьих лиц – собственников помещений, с которыми у ответчика отсутствуют обязательственные правоотношения, что свидетельствует о невиновности ответчика и, как следствие, освобождении его от ответственности.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Продсервис» приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

В судебном заседании представитель ООО «Инвест Риэлти Групп» поддержал позиции, приведенные в кассационной жалобе, дав соответствующие пояснения.

ООО «Продсервис» явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела, 03.02.2017 между ООО «Инвест Риэлти Групп» (арендодатель, сторона-1) и ООО «Продсервис» (арендатор, сторона-2) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения в отношении нежилых помещений, подлежащих образованию в результате реконструкции надземной гостевой стоянки площадью 3 049,2 кв.м, этаж надстроенный № отм. +3,30, кадастровый номер: 27:23:0030108:804, расположенной по адресу: 680000 <...>. Указанная наземная стоянка расположена в 3-х этажном здании общей площадью 15 572 кв.м, с кадастровым номером 27:23:0030108:751. Образуемые помещения по внутреннему контуру стен ориентировочно составят не менее 3 000 кв.м. Общая проектная площадь передаваемого в аренду помещения составляет 3 049,2 кв.м. Указанное помещение будет располагаться в здании торгового центра, разрешение на реконструкцию которого обязан получить арендодатель и которое он должен окончить строительством и ввести в эксплуатацию в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором.

В соответствии с пунктом 1.1. договора стороны обязались заключить основной договор аренды нежилого помещения в течение 5 (пяти) календарных дней с момента получения арендодателем свидетельства о праве собственности на помещение, но не позднее 01.08.2018.Обязательным условием подписания основного договора является наличие у арендодателя документов, подтверждающих право собственности на помещение, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, кадастрового паспорта передаваемого в аренду помещения.

В соответствии с пунктом 1.3 договора арендодатель обязался в срок до 01.08.2018 передать арендатору по акту приема-передачи помещение для производства работ силами и за счет арендатора пусконаладочных работ, необходимых для использования помещения в соответствии с целевым назначением по основному договору.

Пунктом 1.4. договора предусмотрено, что в обеспечение взятых на ceбя обязательств сторона-2 оплачивает стороне-1 в качестве задатка сумму в размере 40 000 000 руб., которая засчитывается в счет арендной платы по основному договору. Задаток оплачивается стороне-1 четырнадцатью частями при наступлении следующих условий. В частности, первая часть задатка в размере 6 000 000 руб. оплачивается стороне-1 в день сдачи на государственную регистрацию договора залога недвижимого имущества, указанного в пункте 1.6. настоящего договора.

Вторая часть задатка в размере 5 000 000 руб. оплачивается стороне-1 в течение 5 рабочих дней после получения ею разрешения на реконструкцию здания при одновременном предоставлении стороне-2, помимо указанного разрешения на строительство, согласий остальных сособственников здания на проведение его реконструкции согласно договоренностям сторон настоящего договора, подписанных в присутствии не менее 2-х свидетелей (представителей стороны-2). В согласии также должно быть указано на отказ сособственников от участия в реконструкции. Указанная часть задатка может быть потрачена стороной-1 только на закупку материалов для осуществления реконструкции здания, указанного в пункте 1.2. настоящего договора. Сторона-1 обязана письменно согласовать со стороной-2 на закупку каких именно материалов могут быть истрачены денежные средства в полученном размере.

Условия оплаты оставшихся 11-ти частей задатка установлены в пункте 1.4 договора.

Пунктом 1.6 договора предусмотрено, что обязательства стороны-1 по исполнению договора обеспечиваются залогом недвижимого имущества, в частности наземной гостевой стоянки общей площадью 3 049,2 кв.м, этаж надстроенный № отм. +3,30, кадастровый номер: 27:23:0030108:804, расположенной по адресу: 680000 <...>.

07.02.2017 ООО «Продсервис» платежным поручением № 2 перечислило на расчетный счет ООО «Инвест Риэлти Групп» первую часть задатка в размере 6 000 000 руб.

Оставшиеся части задатка не перечислены в связи с отсутствием условий, необходимых для перечисления каждой из 12-ти частей задатка.

Поскольку ООО «Инвест Риэлти Групп» свои обязательства по предварительному договору не исполнило: не получило разрешение на реконструкцию здания, не осуществило реконструкцию здания, не создало помещение, которое намеривалось передать в аренду, не обеспечило по состоянию на 01.08.2018 заключение основного договора аренды, ООО «Продсервис» обратилось с требованием к ООО «Инвест Риэлти Групп» вернуть внесенный по договору задаток в двойном размере (претензия от 22.05.2019), полагая при этом, что обязательства по предварительному договору являются прекращенными в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ.

Не перечисление задатка в двойном размере послужило основанием для обращения ООО «Продсервис» в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 названного кодекса).

Как указано в пункте 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Суды первой и апелляционной инстанций, исходя из буквального толкования взаимосвязанных условий заключенного сторонами предварительного договора, пришли к выводу о наличии у истца и ответчика намерения заключить в будущем (до 01.08.2018) договор аренды нежилых помещений, образованных в результате реконструкции нежилого помещения – наземная гостевая стоянка площадью 3049,2 кв.м на согласованных предварительным договором условиях и в определенный срок.

При этом судами установлено, что возникшее из предварительного договора от 03.02.2017 обязательство сторон заключить основной договор аренды обеспечено задатком, условия, перечисления которого определены пунктом 1.4 предварительного договора, предусматривающего, в свою очередь, перечисление задатка 14-тью частями. Этим же пунктом договора стороны особо оговорили, что в случае, если после внесения первой части задатка договор залога по каким-либо причинам не будет зарегистрирован в установленном законом порядке, то ООО «Продсервис» освобождается от обязанности внесения оставшейся части задатка.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, что указанная в предварительном договоре первая часть задатка в сумме 6 000 000 руб. перечислена истцом на основании платежного поручения от 07.02.2017.

В соответствии с пунктом 1.1 предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 01.08.2018.

Пунктом 1.7 предварительного договора предусмотрены условия, если ответчик не может обеспечить заключение основного договора в срок, определенный пунктом 1.1 предварительного договора. При обнаружении таких обстоятельств, ответчик незамедлительно информирует об этом истца для принятия по его усмотрению одного из следующих решений, о котором истец должен уведомить ответчика не позднее 3-х дней с момента принятия решения: 1) увеличение срока, предусмотренного для заключения основного договора, 2) односторонний отказ от настоящего договора с полным возмещением ответчиком полученного задатка в двойном размере (пункт 1.7 предварительного договора).

В пределах действия договора ответчиком по договору купли-продажи от 21.12.2016 (продавец – ИП ФИО2) приобретены в собственность помещения, подлежащие реконструкции - наземная гостевая стоянка общей площадью 3 049,2 кв.м, этаж надстроенный № отм. +3,30, кадастровый номер: 27:23:0030108:804, расположенная по адресу: 680000 <...>; переход права собственности на указанный объект зарегистрирован 27.06.2018.

Вместе с тем договор залога был зарегистрирован 29.01.2019,что следует из выписки из ЕГРН, сформированной по состоянию на 05.12.2019, в которой помимо записи об ипотеки в пользу ООО «Продсервис» имеются записи: от 06.05.2019 о запрете регистрации, постановление от 26.04.2019 ОСП по Центральному району; от 25.10.2019 о запрете регистрации, постановление от 23.10.2019 ОСП по Центральному району.

Доказательств увеличения срока для заключения основного договора, как это предусмотрено пунктом 1.7 предварительного договора, в материалы дела не представлено. Как и не представлено доказательств о расторжении предварительного договора в период его действия, либо признании его недействительным в установленном законом порядке.

Суды, руководствуясь вышеприведенными нормами права, проанализировав условия заключенного между сторонами договора от 03.02.2017 и квалифицировав его в качестве предварительного договора, установили, что предусмотренные в нем обязательства прекратились, поскольку до окончания срока (01.08.2018), в который стороны должны были заключить основной договор, такой договор не был заключен. В этой связи суды правомерно сделали вывод об отсутствии оснований для нахождения у ответчика внесенного истцом по предварительному договору задатка.

Определяя меру ответственности в виде возврата задатка в двойном размере и взыскивая 12 000 000 руб., суды руководствовались положениями пункта 2 статьи 381 ГК РФ, а также условиями пункта 1.7 предварительного договора, признав, что за незаключение основного договора аренды ответствен ответчик, принявший в силу статьи 421 ГК РФ обязательства по реконструкции своего имущества.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судебных инстанций, которые соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Суды правильно применили нормы процессуального права. В связи с этим кассационная инстанция не находит оснований для иной оценки доказательств (обстоятельств, выводов судов) и отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 16.12.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2020 по делу № А73-17739/2019 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.И. Гребенщиков