Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае

на решение от 27.01.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2020

по делу № А51-18683/2019 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Тартесс-ДВ» к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае

третье лицо: инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Тартесс-ДВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...> А-20; далее - ООО «Тартесс-ДВ», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Российской Федерации в лице территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>; далее – управление Росимущества в Приморском крае, управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:28:020011:908, общей площадью 3164 кв.м, расположенного по адресу: <...>, а именно:

- пункт 2.1 договора изложить в редакции истца: «Цена участка составляет 18 242 801,36 руб. (восемнадцать миллионов двести сорок две тысячи восемьсот один рубль 36 копеек). Оплата производится в рублях. Сумма платежа перечисляется в федеральный бюджет. Сведения о реквизитах получателя: наименование органа федерального казначейства: УФК по Приморскому краю (территориального управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае); ИНН <***>, КПП 254001001 расчетный счет № <***> в Дальневосточном ГУ Банка России, БИК 040507001, Код бюджетной классификации - 167 11406021 01 6000 430 «Доходы от продажи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, за исключением земельных участков федеральных бюджетных и автономных учреждений». ОКТМО 05659422101.»;

- пункт 3.1 исключить из текста договора;

- в приложении № 3 графу «Кадастровая стоимость, руб. (на момент подачи заявления)» и графу «Цена выкупа земельного участка, руб.» изложить в редакции истца, указав 18 242 801,36 рублей.

Определением от 21.08.2019 суд привлек в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, инспекцию по охране объектов культурного наследия Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690007, <...>).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.01.2020 урегулированы разногласия, возникшие между ООО «Тартесс-ДВ» и управлением при заключении указанного договора, путем изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена участка составляет 18 242 801,36 руб. (восемнадцать миллионов двести сорок две тысячи восемьсот один рубль 36 копеек). Оплата производится в рублях. Сумма платежа перечисляется в федеральный бюджет. Сведения о реквизитах получателя: а) наименование органа федерального казначейства: УФК по Приморскому краю (территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае); ИНН <***>, КПП 254001001; б) расчетный счет № <***> в Дальневосточном ГУ Банка России, БИК 040507001, Код бюджетной классификации - 167 11406021 01 6000 430 «Доходы от продажи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, за исключением земельных участков федеральных бюджетных и автономных учреждений». ОКТМО 05659422101»; путем изложения пункта 3.1 договора в следующей редакции: «Земельный участок располагается в границах зоны регулирования застройки памятников исторического центра города Владивостока, режим использования которой утвержден постановлением Губернатора Приморского края от 02.02.1998 № 34 «Об утверждении схемы временных зон охраны памятников исторического центра города Владивостока». В зоне регулирования застройки сохраняются: историческая планировка улиц; визуальное восприятие исторической застройки; масштаб застройки; визуальные связи с природными ориентирами и доминантами: вершинами и склонами сопок, живописными скальными обнажениями, акваториями заливов, места видовых раскрытий и условия восприятия панорам. Запрещается: строительство новых объектов, нарушающих сохранившуюся историческую планировочную структуру; строительство новых объектов, нарушающих условия визуального восприятия охраняемого ландшафта, исторической городской среды и памятников, панорамы исторического центра города с ближних, а также дальних точек восприятия: акваторий Амурского залива и бухты Золотой Рог, полуостровов ФИО2 и ФИО3, южных склонов водораздела, ограничивающего исторический центр города с севера; строительство новых объектов, искажающих раскрытие планировочных направлений на природные ориентиры, искажающих и закрывающих трассы и направления видовых раскрытий. Рекомендуется: новое строительство, продолжающее исторические градостроительные традиции; трассировка новых улиц с раскрытием их на природные ориентиры (акватории заливов, вершины, склоны и отроги природных доминант); при проектировании новых объектов - проверка их сочетания с исторической средой города, а также сомасштабности природным ландшафтным доминантам, путем выполнения фотомонтажей, разверток, расчетных схем визуального восприятия и т.п.»; путем изложения в приложении № 3 графы «Кадастровая стоимость, руб. (на момент подачи заявления)» и графы «Цена выкупа земельного участка, руб.» в следующей редакции: «18 242 801,36 руб.». В остальной части требований отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2020 указанное решение в обжалуемой части (в отношении цены участка) оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, управление просит принятые судебные акты отменить в связи с нарушением норм материального права, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований. В обоснование кассационной жалобы заявитель настаивает на своей позиции, приведенной в ходе рассмотрения настоящего спора и приводит доводы о том, чтоООО «Тартесс-ДВ» является собственником объекта недвижимости – нежилого здания, площадью 1 394,5 кв.м, кадастровый номер 25:28:020011:82, расположенного по адресу: <...>, о чем в публичный реестр внесена запись от 02.10.2017 № 25:28:020011:82-25/001/2017-9. Данное здание используется для офисов, что соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка, расположенного в зоне ОЖ-1 (общественно-жилая зона) – «Деловое управление». В свою очередь, управление является собственником земельного участка с кадастровым номером 25:28:020011:908, общей площадью 3164 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка – почтовый адрес ориентира: <...> А. Общество обратилось 29.05.2019 в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка без проведения торгов с указанием вида разрешенного использования «деловое управление». Управлением получена выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от 17.06.2019 № 25/000/003/2019-78799, в которой указана кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка в размере 35 082 305,44 руб. В связи с чем в проекте договора купли-продажи земельного участка с видом разрешенного использования «деловое управление» ответчиком указана новая кадастровая стоимость, установленная кадастровой палатой в названном размере, которую управление считает обоснованной и не подлежащей уменьшению.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель ООО «Тартесс-ДВ», дав суду пояснения, просил обжалуемые судебные акты оставить в силе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, ООО «Тартесс-ДВ» является собственником нежилого здания с кадастровым номером 25:28:020011:82, общей площадью 1 394,5 кв.м, расположенного по адресу: <...> (запись о регистрации права собственности от 02.10.2017 № 25:28:020011:82-25/001/2017-9).

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020011:908, общей площадью 3164 кв.м, находящемся в собственности Российской Федерации (запись о регистрации права собственности от 04.09.2015 № 25-25/001-25/001/005/2015-8539/1).

Общество обратилось в управление Росимущества в Приморском крае с заявлением от 15.05.2019 об изменении вида разрешенного использования данного земельного участка с «многоэтажная жилая (высотная застройка)» на «деловое управление».

29.05.2019 истец направил в адрес ответчика заявление о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов вышеуказанного земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРН от 20.06.2019 № 25/ИСХ/19-310552 кадастровая стоимость земельного участка на момент обращения истца с заявлением о выкупе 29.05.2019 составляла 18 242 801,36 руб.

Выпиской из ЕГРН от 26.06.2019 № 25/ИСХ/19-322465 подтверждена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 03.06.2019 в размере 35 082 305, 44 руб.

Письмом от 12.07.2019 № 08-5675 уполномоченный орган направил ООО «Тартесс-ДВ» проект договора купли-продажи земельного участка, по условиям которого цена участка составляет 35 082 305,44 рублей (пункт 2.1 договора, приложение № 3); участок имеет обременение: установить ограничение прав общества на земельный участок в связи с нахождением земельного участка в объединенной охранной зоне охраны объекта культурного наследия (пункт 3.1 договора).

Письмом от 23.07.2019 № 23 общество направило управлению протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка, в котором указало, что цена участка составляет 18 242 801,36 рублей (пункт 2.1 договора, приложение № 3); пункт 3.1 об обременении объекта исключить из текста договора; включить в текст договора обязательство ответчика (продавца) передать покупателю земельный участок по акту приема-передачи согласно приложению № 2 к договору, одновременно с подписанием настоящего договора в предолженной редакции.

В связи с неполучением ответа на указанный протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка и не достижением сторонами согласия при его заключении, ООО «Тартесс-ДВ» предъявило в арбитражный суд настоящий иск.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В кассационном порядке ответчик фактически оспаривает вывод судов первой и апелляционной инстанций, касающийся возникших между сторонами разногласий по поводу цены в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:020011:908, на котором расположен принадлежащий истцу объект недвижимости.

В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании пункта 3 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Статьей 39.17 ЗК РФ установлен тридцатидневный срок для принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка в собственность и подготовке проекта договора купли-продажи.

Следовательно, обязанность по рассмотрению заявления общества возникла у управления с даты обращения о выкупе земельного участка (29.05.2019).

В абзаце третьем статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отражено, что по общему правилу сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости.

Как отмечено в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган.

В этой связи суды, учитывая, что на момент обращения в уполномоченный орган с соответствующим заявлением (29.05.2019) кадастровая стоимость земельного участка составляла 18 242 801,36 руб., обоснованно приняли редакцию общества в части цены имущества.

Доводы заявителя кассационной жалобы представляют собой сформированную позицию, высказанную в ходе судебного разбирательства по делу, которая являлась предметом анализа судов обеих инстанций, ей дана надлежащая мотивированная оценка, иных аргументов, способных повлиять на итоговый результат спора, не заявлено.

Иное мнение заявителя кассационной жалобы по рассматриваемому вопросу не может служить основанием к отмене принятых судебных актов с учетом того, что судами правильно установлены обстоятельства по настоящему делу, выводы сделаны с верным применением норм материального права, нарушений норм процессуального права, в том числе, влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены состоявшихся судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27.01.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2020 по делу № А51-18683/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.И. Гребенщиков