Гражданский кодекс часть 1

Конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Регион Финанс Групп» ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 423897, Республика Татарстан, <...>; далее – ООО «Регион Финанс Групп», общество) обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690090, <...>; далее – Управление Росреестра) по возврату без рассмотрения заявления о регистрации прекращения права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020023:39 и о возложении на ответчика обязанности осуществить испрашиваемые регистрационные действия в отношении спорного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>; далее – УМС г. Владивостока).

Решением суда от 28.12.2020, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2021 без изменения, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий ФИО1 выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и считает, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам спора и сделаны с неправильным применением норм материального права, в связи с чем просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, заявленные требования – удовлетворить.

Заявитель жалобы настаивает на том, что право собственности общества на спорный земельный участок прекратилось в силу прямого указания закона в связи с переходом данного права к собственникам помещений многоквартирного дома после ввода его в эксплуатацию. В такой ситуации, по мнению заявителя, государственная пошлина за регистрацию прекращения права застройщика не должна уплачиваться согласно пункту 8.1 части 3 статьи 333.35 Налогового кодекса РФ. Кроме того, полагает, что при регистрации права собственности на первую квартиру в построенном МКД Управлением Росреестра была допущена ошибка и не зарегистрировано право общедолевой собственности на спорный земельный участок, что также может служить основанием для освобождения общества от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 333.18 Налогового кодекса РФ.

Управление Росреестра в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы и считает, что в данном случае обществом фактически заявлен отказ от принадлежащего ему права собственности на спорный земельный участок и предусмотренных законом оснований для его автоматического прекращения в связи с переходом к собственникам помещений МКД не имеется.

Участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд не обеспечили. Конкурсный управляющий ФИО1 ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы и поступившего отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает что они подлежат отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности правопредшественника ООО «Регион Финанс Групп» на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020023:39 площадью 1 414 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (ориентир объект незавершенного строительства лит. А, почтовый адрес: <...>).

Указанный участок имеет вид разрешенного использования – для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации административно-жилого здания.

На данном участке обществом на основании разрешения на строительство от 20.12.2006 № 183/06 возведено административно-жилое здание, введенное в эксплуатацию согласно разрешению от 16.05.2007 № RU 25304000-34/2007.

Согласно открытым сведениям публичного реестра в 2010 году осуществлена регистрация права собственности физического лица на первую квартиру № 26 в доме 20 по ул. Морская 1-я в г. Владивостоке (запись от 19.02.2010 № 25-25-01/005/2010-280).

Решением от 12.02.2019 Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-5594/2018 ООО «Регион Финанс Групп» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

Выявив в ходе инвентаризации имущества должника факт наличия зарегистрированного права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020023:39, конкурсный управляющий ФИО1 обратился в Управление Росреестра с заявлением от 17.03.2020 о прекращении данного права, приложив в том числе копии решения суда от 12.02.2019 и определения от 12.02.2020 по делу № А51-5594/2018, выписку из ЕГРЮЛ и разрешение на строительство от 20.12.2006 № 183/06.

По результатам рассмотрения поданного заявления Управлением Росреестра на основании пункта 3 статьи 25 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) принято решение от 26.03.2020 о возврате документов без рассмотрения по причине неуплаты государственной пошлины за осуществление государственной регистрации.

Полагая, что такое решение ответчика не соответствует закону, конкурсный управляющий ФИО1 обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в признании оспариваемых действий Управления Росреестра незаконными, суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу о том, что в силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и статьи 36 Жилищного кодекса РФ спорный земельный участок поступил в общую долевую собственность всех собственников помещений возведенного на этом участке многоквартирного дома с момента регистрации права собственности на первую квартиру в этом доме в 2010 году.

Такие выводы судов в целом соответствуют разъяснениям, приведенным в пунктах 66, 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Между тем, суды отметили, что в силу статьи 17 Закона № 218-ФЗ, пункта 22 части 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ и письма Министерства финансов РФ от 22.05.2006 № 03-06-03-03/16 за государственную регистрацию прекращения прав на объекты недвижимости организациями должна уплачиваться государственная пошлина в размере 22 000 руб.

Отсутствие информации об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав по истечении пяти дней с даты подачи соответствующего заявления в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и представленного заявителем документа об уплате государственной пошлины согласно пункту 3 статьи 25 Закона № 218-ФЗ является основанием для возврата органом регистрации заявления о государственной регистрации прав и документов, прилагаемых к нему, без рассмотрения.

Поскольку заявитель в данном случае не уплатил государственную пошлину за регистрацию прекращения права собственности общества, суды признали оспариваемые действия ответчика правомерными.

Ссылки заявителя на положения пункта 8.1 части 3 статьи 333.35 Налогового кодекса РФ, согласно которому государственная пошлина не уплачивается за государственную регистрацию прекращения прав в связи с ликвидацией объекта недвижимого имущества, отказом от права собственности на объект недвижимого имущества, переходом права к новому правообладателю, преобразованием (реконструкцией) объекта недвижимого имущества, отклонены судами по мотиву того, что заявитель просил осуществить государственную регистрацию именно прекращения права, не указывая на переход права к иному лицу.

Однако суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

Как указывалось выше, на спорном земельном участке, зарегистрированном за обществом на праве собственности, расположен многоквартирный дом, введенный в эксплуатацию в 2007 году, право собственности на квартиру в котором зарегистрировано за первым собственником в 2010 году.

Согласно действовавшему в указанный период пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В настоящее время аналогичные положения закреплены в статье 40 Закона № 218-ФЗ, согласно пункту 5 которой при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (пункт 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ).

Кроме того, в указанный период регистрации права собственности на первую квартиру в МКД порядок внесения в публичный реестр записей о праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома был определен пунктами 39, 42 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219, и разделом III Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 14.02.2007 № 29.

На момент обращения заявителя в Управление Росреестра по вопросу прекращения регистрации права собственности общества на спорый земельный участок уже действовал Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 16.12.2015 № 943 (далее – Порядок ведения ЕГРН).

Пунктом 139 указанного Порядка ведения ЕГРН предусмотрено, что если жилое или нежилое помещение входит в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, сформированном (предоставленном) для строительства исключительно такого многоквартирного дома и принадлежащего застройщику на праве собственности, также осуществляются следующие действия:

- запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка.

Одновременно в отношении данного земельного участка вносится запись о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика (иного лица, в том числе публичного образования, которому такой земельный участок принадлежит на праве собственности).

При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика при указании размера доли в праве вносятся либо слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, не переданных участникам долевого строительства» либо слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений», далее указываются сведения о помещении (помещениях), принадлежащем (принадлежащих) застройщику.

Записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика, иного лица (не участника долевого строительства), о государственной регистрации договора аренды (субаренды, безвозмездного пользования) погашаются в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка с указанием в качестве документа-основания представленного правообладателем (арендатором) заявления о государственной регистрации прекращения права, ограничения (обременения) права. Такие записи погашаются не ранее погашения регистрационных записей об ипотеке в отношении всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В письмах Минэкономразвития России от 20.09.2018 № Д23и-5092 и от 04.10.2018 № Д23и-5309 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома установлено в силу прямого указания закона и не требует каких-либо дополнительных подтверждений, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок, на котором расположен такой дом, у собственников помещений многоквартирного дома возникает в силу закона, независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество. Вместе с тем, государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в ЕГРН может осуществляться по желанию правообладателей.

Если за всеми участниками долевого строительства зарегистрированы права на все объекты долевого строительства, однако государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не осуществлена, государственная регистрация прекращения права собственности застройщика на земельный участок возможна на основании заявления застройщика о прекращении права собственности.

В случае если многоквартирный дом не является вновь возведенным и государственная регистрация права собственности на все помещения в нем осуществлена до 01.01.2017, пункт 139 Правил ведения ЕГРН может быть применен по аналогии (при наличии сведений о земельном участке в ЕГРН).

В случаях, когда государственная регистрация прав осуществлена не на все помещения в многоквартирном доме, то государственная регистрация прекращения права собственности застройщика на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть осуществлена одновременно с государственной регистрацией права общей долевой собственности такого застройщика (являющегося собственником помещений в таком многоквартирном доме) или участника долевого строительства на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, из приведенных норм Закона 218-ФЗ и разъяснений об их применении следует, что на момент обращения конкурсного управляющего ФИО1 с заявлением о регистрации прекращения права общей собственности на спорный земельный участок под многоквартирным домом нормативными правовыми актами был определен порядок внесения и состав соответствующих сведений в ЕГРН, а также правила удостоверения проведенной государственной регистрации права на такие объекты недвижимого имущества.

Для возникновения в силу специального указания закона права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, не требуется предварительного прекращения права собственности застройщика, поскольку такая регистрация должна осуществляться одновременно с внесением записи о регистрации права на первую квартиру в МКД в порядке, предусмотренном пунктом 139 Правил ведения ЕГРН.

При этом невнесение в 2010 году Управлением Росреестра записи о регистрации права общедолевой собственности на земельный участок под МКД не должно препятствовать прекращению регистрации права собственности застройщика по его заявлению.

Поскольку право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом переходит ко всем собственникам помещений в силу закона, то застройщик по смыслу буквального содержания пункта 8.1 части 3 статьи 333.35 Налогового кодекса РФ не должен уплачивать государственную пошлину за регистрацию прекращения своего права.

Выводы судов о невозможности применения указанной льготы лишь по причине того, что заявитель не просил зарегистрировать переход права собственности на спорный земельный участок следует признать ошибочными.

Независимо от формулировки поданного конкурсным управляющим ФИО1 заявления, Управление Росреестра должно было осуществить действия, предписанные пунктом 139 Правил ведения ЕГРН, в том числе прекратить регистрацию права собственности застройщика и внести соответствующую запись о праве общедолевой собственности на спорный земельный участок, в случае если такая запись до настоящего времени отсутствует в публичном реестре.

С учетом изложенного оспариваемые действия ответчика по возврату заявителю документов без рассмотрения противоречат нормам статей 40, 42 Закона № 128-ФЗ и пункту 139 Правил ведения ЕГРН.

Принимая во внимание, что судами установлены все фактические обстоятельства спора, однако неправильно применены нормы материального права, то суд округа считает возможным на основании пункт 2 части 1 статьи 287 и частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ отменить обжалуемые судебные акты и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.12.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2021 по делу № А51-7922/2020 Арбитражного суда Приморского края отменить.

Требования общества с ограниченной ответственностью «Регион Финанс Групп» удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, выразившиеся в оставлении без рассмотрения заявления общества с ограниченной ответственностью «Регион Финанс Групп» от 17.03.2020 № 28/101/001/2020-159 о регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020023:39.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю повторно рассмотреть названное заявление в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи С.Н. Новикова

В.А. Гребенщикова