Гражданский кодекс часть 1

о признании отсутствующим права собственности на объекты капитального строительства – автомобильные стоянки; о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными, о возврате земельных участков в муниципальную собственность

УСТАНОВИЛ:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (ОГРН 1094101003710, ИНН 4101131945, адрес: 683000, Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Советская, 22; далее – управление, уполномоченный орган, истец) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края к индивидуальному предпринимателю Кнерику Максиму Васильевичу (ОГРНИП 317410100022373, ИНН 272200038774; далее – предприниматель Кнерик М.В., ответчик) с исковым заявлением о признании отсутствующим права собственности на объекты капитального строительства – автомобильную стоянку с кадастровым номером 41:01:0010115:12710 и автомобильную стоянку с кадастровым номером 41:01:0010115:12470; о признании договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 41:01:0010115:12219 и 41:01:0010115:12388 от 11.09.2019 № 83-19 и от 20.11.2019 № 101-19 недействительными с момента заключения, о возврате земельных участков с кадастровыми номерами 41:01:0010115:12219 и 41:01:0010115:12388 в муниципальную собственность; о применении последствий недействительности сделок в виде возложения на каждую из сторон обязанность возвратить все полученное по сделкам (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 18.11.2020, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2021, признано отсутствующим зарегистрированное право собственности предпринимателя Кнерика М.В. на сооружения дорожного транспорта – автомобильная стоянка с кадастровым номером 41:01:0010115:12710 и автомобильная стоянка с кадастровым номером 41:01:0010115:12470. Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от 20.11.2019 № 101-19, заключенный между сторонами, применены последствия недействительности данной сделки, а именно, суд обязал: предпринимателя с момента вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010115:12388 по акту приема-передачи управлению, управление - с момента вступления решения суда в законную силу возвратить предпринимателю оплаченные по договору купли-продажи от 20.11.2019 № 101-19 денежные средства в размере 260 400 руб. Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2019 № 83-19, заключенный между сторонами, применены последствия недействительности данной сделки, а именно, суд обязал предпринимателя с момента вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010115:12219 по акту приема-передачи управлению, управление - с момента вступления решения суда в законную силу возвратить предпринимателю оплаченные по договору купли-продажи от 11.09.2019 № 83-19 денежные средства в размере 163 600 руб.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, предприниматель Кнерик М.В., просит указанные судебные акты отменить в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что судами не учтен тот факт, что возведение объектов изначально осуществлялось как строительство сооружений, о чем свидетельствует проектная документация. Указывает, что судами не принято во внимание, что право было зарегистрировано на автомобильные стоянки, а не парковочные места; заключение специалиста, представленное ответчиком, в соответствии с которым данные объекты являются недвижимым имуществом. Считает, что суды не усмотрели в поведении истца недобросовестность при наличии того обстоятельства, что уполномоченный орган выдал разрешения на строительство объектов и ввод их в эксплуатацию, в последующем их отменив. Полагает, что суд первой инстанции необоснованно, применяя реституцию, не восстановил арендные отношения между сторонами.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель предпринимателя Кнерика В.А. поддержал свою позицию, изложенную в кассационной жалобе, дав соответствующие пояснения суду. При этом заявил ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы, которое отклонено кассационное коллегией, поскольку процессуальные действия по исследованию и оценке доказательств не входят в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статей 286, 287 АПК РФ.

Управлением заявлено ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя, отзыв с его стороны не представлен.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, заслушав в судебном заседании представителя предпринимателя, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 212-ФЗ «О свободном порте Владивосток» (далее – Закон от 13.07.2015 № 212-ФЗ) между акционерным обществом «Корпорация развития Дальнего Востока» и предпринимателем Кнериком М.В. заключено соглашение от 16.10.2017 № СПВ-337/17 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток, по условиям которого резидент на основании представленной заявки от 02.10.2017 № СПВ/391 и бизнес-плана в период с 2018 по 2020 годы реализует инвестиционный проект «Организация парковочных площадок г. Петропавловск-Камчатский», а также осуществляет инвестиции в сумме 7 064 000 руб., в том числе капитальные вложения в размере 5 150 000 руб.

В силу пунктов 1.3, 1.4 данного соглашения резидент в рамках нового инвестиционного проекта осуществляет деятельность стоянок для транспортных средств на земельных участках площадью 700 кв.м, площадью 1300 кв.м, граничащими с земельным участком с кадастровым номером 41:01:0010119:272, местоположение: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Звездная.

В дополнительном соглашении от 21.12.2018 № 2 к соглашению от 16.10.2017 № СПВ-337/17 стороны в пункте 1.1 предусмотрели реализацию резидентом инвестиционных проектов, в том числе инвестиционного проекта «Организация автостоянки в г. Петропавловске-Камчатском» (далее – инвестиционный проект № 3), общий объем капитальных вложений по которому составляет 5 200 000 руб., в границах земельного участка площадью 544 кв.м с кадастровым номером 41:01:0010115:12219, земельного участка площадью 866 кв.м с кадастровым номером 41:01:0010115:12388, расположенных в районе ул. Ларина, Петропавловск-Камчатского городского округа.

Между администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице управления (арендодатель) и предпринимателем Кнериком М.В. (арендатор) заключены договоры аренды 31.01.2019 № 8/19, № 9/19 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 41:01:0010115:12219, 41:01:0010115:12388, площадью 0,0544 га, площадью 0,0866 га, соответственно, расположенными по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ларина, для реализации инвестиционного проекта «Организация парковочных площадок в г. Петропавловске-Камчатском», сроком действия: с даты подписания до 12.10.2085.

14.05.2019 управление выдало предпринимателю разрешения на строительство автомобильных стоянок, 13.08.2019 разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

Проектной документацией (10-П/2019-1, 10-П/2019-2), разработанной обществом с ограниченной ответственностью «КамСтройПроект», предусмотрено выполнение работ на земельных участках по строительству плоскостных объектов капитального строительства – автомобильных стоянок с асфальтобетонным и бетонным покрытием на 9 и 10 машино-мест, соответственно.

В разрешениях на ввод объектов в эксплуатацию от 13.08.2019 № ru41-301-000-30-2019, № ru41-301-000-31-2019 отражено: материал покрытия автомобильных стоянок – асфальтобетон, бетон, площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010115:12219 составляет 369,60 кв.м, из которой площадь асфальтобетонного покрытия – 281 кв.м, площадь бетонного покрытия – 87,70 кв.м; площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010115:12388 составляет 725,80 кв.м, из которой площадь асфальтобетонного покрытия – 499,60 кв.м, площадь бетонного покрытия – 226,20 кв.м.

09.09.2019 автомобильные стоянки с кадастровыми номерами 41:01:0010115:12710, 41:01:0010115:12470 зарегистрированы на праве собственности за ответчиком.

Между сторонами заключены договоры купли-продажи земельных участков от 11.09.2019 № 83-19 и от 20.11.2019 № 101-19, согласно которым земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010115:12219 продан по цене 163 600 руб., земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010115:12388 - 260 400 руб.

Право собственности предпринимателя на указанные земельные участки зарегистрировано 07.10.2019, 20.12.2019, соответственно.

Впоследствии приказами уполномоченного органа от 12.08.2020 № 1275/20, № 1276/20, № 1274/20, № 1277/20 указанные разрешения отменены.

Ссылаясь на то, что автомобильные стоянки не являются объектами недвижимого имущества, права на которые зарегистрированы предпринимателем, а заключенные договоры в отношении земельных участков, на которых расположены данные объекты, не соответствуют законодательству, управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В части 1 статьи 4 АПК РФ указано, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 24.09.2013 № 1160/13, право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Иными словами, вопрос о принадлежности имущества к категории недвижимого имущества может быть разрешен судами с учетом его технических параметров, исходя наличия или отсутствия у него самостоятельного функционального назначения, позволяющего рассматривать его в качестве объекта гражданского права.

Понятие недвижимость является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей и на него оформлен технический паспорт.

Имущество, обладающее признаком физической связи с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, используемое для подъезда обеспечивает чистую ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельным полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.

Такие покрытия используются совместно со зданиями, строениями или сооружениями, они дополняют их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является частью данного участка и не может быть признано самостоятельной вещью.

В ходе разрешения настоящего спора судами первой и апелляционной инстанций установлено, что земельные участки предоставлены предпринимателю Кнерику М.В. в аренду без проведения торгов в соответствии с подпунктом 33 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), положениями Закона от 13.07.2015 № 212-ФЗ для реализации, в частности инвестиционного проекта № 3 «Организация автостоянки в г. Петропавловске-Камчатском».

Суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе проектную документацию, которой не предусмотрено возведение стен, перекрытия и кровли, установили, что спорные объекты представляют собой асфальтобетонное и бетонное замощение из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, используемое для стоянки автомобилей, обеспечивающее твердую поверхность земельных участков, не обладающее самостоятельными полезными свойствами, в результате чего пришли к выводу о том, что данное имущество не является недвижимостью.

Доводы заявителя об обратном, аналогично приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов обеих инстанций и обоснованно отклонены. Суд кассационной инстанции не надел правом по переоценке доказательств по делу.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ закреплено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

В пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ указано, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Установив, что спорные автомобильные стоянки не являются недвижимым имуществом, суды в силу приведенных норм закона констатировали, что у предпринимателя отсутствовало исключительное право на приобретение земельных участков в собственность, что свидетельствует о ничтожности оспариваемых договоров купли-продажи земельных участков и в этой связи необходимости применения положений пункта 2 статьи 167 ГК РФ.

При выясненных обстоятельствах, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца.

Доводы относительно недобросовестности в поведении истца при наличии того обстоятельства, что уполномоченный орган выдал разрешения на строительство объектов и ввод их в эксплуатацию, в последующем их отменив, а также по поводу необходимости восстановления арендных отношений между сторонами, изучены судом апелляционной инстанции не приняты во внимание по мотивам, изложенным в судебном акте.

Иных убедительных аргументов, способных повлиять на выводы судов, в кассационной жалобе не приведено.

Поскольку в нарушение статьи 110 АПК РФ статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации за рассмотрение кассационной жалобы индивидуальным предпринимателем Кнериком Максимом Васильевичем уплачена государственная пошлина в сумме 300 руб., а ко дню судебного разбирательства заявителем не исполнено требование пункт 3 определения от 20.04.2021 о ее доплате, суд кассационной инстанции считает необходимым взыскать с кассатора в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2700 руб.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 18.11.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2021 по делу № А24-3957/2020 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Кнерика Максима Васильевича (ОГРНИП 317410100022373, ИНН 272200038774) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 2700 руб.

Арбитражному суду Камчатского края выдать исполнительный лист.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Кнерику Максиму Васильевичу (ОГРНИП 317410100022373, ИНН 272200038774) с депозитного счета Арбитражного суда Дальневосточного округа 50 000 руб., перечисленных платежным поручением от 27.04.2021 № 1 за проведение строительной экспертизы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.Н. Новикова