Гражданский кодекс часть 1

Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военно-строительное управление № 6» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 680000, <...>; далее – ФГУП «ГВСУ № 6», предприятие) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 680000, <...>; далее – Департамент) о признании недействительными уведомлений от 01.08.2016 № 17-06/7787, от 15.09.2016 №№ 17-06/9828, 17-06/9829, 17-06/9830, 17-06/9831, 17-06/9832, 17-06/9833, 17-06/9834 о пролонгации договоров аренды на неопределенный срок и обязании ответчика заключить с истцом новые договоры аренды земельных участков на срок 3 года (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением суда от 30.01.2018, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2018 без изменения, заявленные предприятием требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе Департамент выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и просит их отменить, указывая на правомерность возобновления действия ранее заключенных с предприятием договоров аренды спорных земельных участков на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ) и отсутствие в связи с этим оснований для заключения новых договоров аренды. Так, по мнению заявителя жалобы, лицо, осуществляющее комплексное освоение территории, имеет право на однократное предоставление земельных участков для возведения многоквартирных жилых домов, которое истцом уже было реализовано. При этом первоначальный срок строительства (5 лет) в настоящее время уже истек, разрешения на возведение домов предприятием не получены, поэтому повторное предоставление в аренду спорных участков без проведения торгов повлечет ограничение конкуренции. Кроме того, Департамент считает, что судам следовало применить положения статьи 198 АПК РФ и ввиду пропуска истцом трехмесячного срока на обжалование действий ответчика отказать в удовлетворении заявленных требований.

ФГУП «ГВСУ № 6» в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные. Настаивает на том, что в данном случае имеются предусмотренные статьей 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления истцу испрашиваемых земельных участков без проведения торгов.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы поданной жалобы и просил ее удовлетворить, против чего возражал представитель предприятия по мотивам, изложенным в отзыве на жалобу.

Проверив в порядке и пределах статьей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены не имеется.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, ФГУП «ГУСС Дальспецстрой» при Спецстрое России» (правопредшественник ФГУП «ГВСУ № 6») по итогам аукциона приобрело право на получение земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:1231 общей площадью 746 487 кв.м, расположенного по Воронежскому шоссе в Краснофлотском районе г. Хабаровска, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в связи с чем Министерство имущественных отношений Хабаровского края на основании статьи 30.2 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) заключило с победителем аукциона договор аренды от 10.10.2011 № 11206 со сроком действия до 10.10.2014.

Постановлением администрации города Хабаровска от 08.06.2012 утверждена документация по планировке территории в границах ул. Трехгорной – Воронежского шоссе в Краснофлотском районе г. Хабаровска.

После утверждения документации по планировке территории и межевания земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:1231 путем образования из него нескольких самостоятельных земельных участков они были предоставлены 09.09.2013 в аренду застройщику на срок до 28.08.2016 по отдельным договорам аренды, в том числе: № 11728 на участок с кадастровым номером 27:23:0011208:61 площадью 21 089 кв.м; № 11729 на участок с кадастровым номером 27:23:0011208:62 площадью 7 021 кв.м; № 11730 на участок с кадастровым номером 27:23:0011208:60 площадью 19 381 кв.м; № 11731 на участок с кадастровым номером 27:23:0000000:23804 площадью 20 290 кв.м; № 11732 на участок с кадастровым номером 27:23:0000000:23805 площадью 4 973 кв.м; № 11733 на участок с кадастровым номером 27:23:0000000:23834 площадью 8 208 кв.м; № 11734 на участок с кадастровым номером 27:23:0011204:33 площадью 8 208 кв.м; № 11735 на участок с кадастровым номером 27:23:0011204:32 площадью 10 828 кв.м; № 11736 на участок с кадастровым номером 27:23:0011204:31 площадью 14 359 кв.м.

Кроме того, после раздела земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:1231 распоряжением Министерства имущественных отношений края от 02.12.2014 № 1652 арендатору ФГУП «ГУСС Дальспецстрой» предоставлены еще 43 земельных участка в границах ул. Трехгорная – Воронежское шоссе в целях комплексного освоения в рамках договора от 10.10.2011 № 11206.

В связи с объединением земельных участков с кадастровыми номерами 27:23:0000000:23834 и 27:23:0011204:33 (договоры аренды от 09.09.2013 № 11733, № 11734) в один земельный участок с кадастровым номером 27:23:0000000:28159 площадью 13 181,0 кв.м, между Департаментом (к которому в порядке разграничения публичных функций перешли полномочия арендодателя) и ФГУП «ГУСС Дальспецстрой» (арендатор) подписан новый договор аренды от 19.11.2015 № 346, сроком действия по 28.08.2016.

За месяц до окончания срока действия договоров аренды (21.07.2016) предприятие обратилось в Департамент с заявлениями о заключении новых договоров аренды на 8 спорных земельных участков на срок пять лет для завершения строительства многоквартирных домов.

В ответ на данное обращение Департамент направил арендатору уведомления от 01.08.2016 № 17-06/7787, от 15.09.2016 №№ 17-06/9828, 17-06/9829, 17-06/9830, 17-06/9831, 17-06/9832, 17-06/9833, 17-06/9834, в которых указал на возобновление действия ранее заключенных договоров аренды земельных участков на неопределенный срок.

Кроме того, Департамент направил арендатору уведомления от 04.07.2017 №№ 17-06/6695, 17-06/6694, 17-06/6693, 17-06/6692, 17-06/6691, 17-06/6690 об одностороннем отказе от договоров аренды от 28.03.2013 №№ 11729, 11731, 11732, 11735, 11736 и прекращении их действия с 05.08.2017, однако впоследствии отозвал данные уведомления (письма от 19.07.2017 №№ 17-06/7335, 17-06/7336, 17-06/7337, 17-06/7338, 17-06/73389, № 17-06/7340).

Вместе с тем письмом от 28.07.2017 № 17-06/7719 Департамент сообщил ФГУП «ГВСУ № 6» об отсутствии оснований для заключения с предприятием новых договоров аренды на земельные участки по истечении срока их действия.

Указанные обстоятельства и действия Департамента послужили основаниями для обращения ФГУП «ГВСУ № 6» в арбитражный суд рассматриваемыми требованиями, удовлетворяя которые судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

В данном случае спорные земельные участки предоставлены предприятию (его правопредшественнику) в порядке статьи 30.2 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) для целей комплексного освоения территории.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (в действующей на момент возникновения спора редакции) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи, в том числе в отношении земельных участков:

- предоставленных юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения (подпункт 4);

- образованных из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленных для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта (подпункт 5).

- на которых расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10).

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Исследовав все фактические обстоятельства дела и оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды установили, что в данном случае предприятие просило Департамент заключить новые договоры аренды в отношении земельных участков, которые были образованы из первоначального участка, предоставленного арендатору для комплексного освоения территории. При этом испрашиваемые участки необходимы предприятию как для завершения строительства многоквартирных домов, так и для возведения инженерных сетей по обеспечению данных домов коммунальными услугами (электро-, тепло-, газо- и водоснабжение).

При этом заявление о перезаключении договоров своевременно подано предприятием за месяц до дня истечения срока действия первоначальных договоров аренды; исключительным правом на приобретение спорных земельных участков в аренду иные лица не обладают; ранее действовавшие договоры аренды не были расторгнуты по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, судебными инстанциями также отмечено, что предприятием выполнены все мероприятия по комплексному освоению территории (разработана документация по планировке, сформированы и поставлены на кадастровый учет земельные участки, включая 8 спорных), получены технические условия для прокладки и подключения инженерных сетей, оформлена проектная документация и начато строительство жилых домов в соответствии с утвержденным генеральным планом, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2018 год.

Данные обстоятельства Департаментом в ходе рассмотрения дела не отрицались и в кассационной жалобе также не опровергаются.

Таким образом, судебные инстанции пришли к верному выводу о наличии предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ оснований (подпункты 4, 5, 10) для заключения без поведения торгов новых договоров аренды в отношении спорных земельных участков, фактически используемых предприятием по назначению в целях комплексного освоения территории, и на основании этого обоснованно удовлетворили заявленные требования.

Доводы кассационной жалобы Департамента о правомерности его действий по возобновлению ранее заключенных с предприятием договоров аренды спорных земельных участков на неопределенный срок и отсутствии оснований для заключения новых договоров аренды опровергаются материалами дела, поэтому судом округа не принимаются. Аналогичные доводы приводились заявителем в судах первой и апелляционной инстанций, получили должную правовую оценку и мотивированно отклонены в обжалуемых судебных актах.

Ссылки заявителя жалобы на неполучение предприятием разрешений на строительство всех многоквартирных домов не имеют правового значения для правильного рассмотрения настоящего спора. При этом следует отметить, что наличие действующего договора аренды является необходимым условием для получения указанных разрешений (пункт 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

Доводы Департамента об истечении предельного срока строительства также не нашли своего подтверждения, поскольку исходя из буквального толкования условий пункта 4.4.1 договора от 10.10.2011 № 11206 на комплексное освоение территории такой срок начинает течь после завершения проведения планировки территории и постановки на кадастровый учет образованных земельных участков с момента их предоставления в аренду по договорам от 09.09.2013. Следовательно, при обращении 21.07.2016 предприятия к Департаменту по вопросу о заключении новых договоров аренды на спорные участки, указанный заявителем жалобы пятилетний срок строительства не истек.

Оснований согласиться с утверждением Департамента о нарушении антимонопольного законодательства суд округа также не усматривает, поскольку в данном случае судами установлены предусмотренные пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления предприятию испрашиваемых земельных участков без проведения торгов для завершения строительства многоквартирных домов в целях комплексного освоения территории.

Кроме того, является ошибочной позиция Департамента о необходимости применения положений статьи 198 АПК РФ и отказе в удовлетворении заявленных требований по мотиву пропуска истцом трехмесячного срока на обжалование действий ответчика. Как правильно указано в обжалуемых судебных актах, между сторонами (арендодателем и арендатором) фактически возник гражданско-правовой спор, который обоснованно рассмотрен судами по существу.

Иных доводов, которые не были рассмотрены судебными инстанциями, однако способны существенным образом повлиять на результат рассмотрения дела, заявителем жалобы не приведено.

С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты, соответствующие нормам материального и процессуального права, не подлежат отмене, а кассационная жалоба Департамента – удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30.01.2018, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2018 по делу № А73-17281/2017 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи О.В. Цирулик

В.А. Гребенщикова