Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Траст Трейдинг» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 693020, <...>; далее – ООО «ТТ», истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Сахгипроводхоз» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 693020, <...>; далее – ЗАО «Сахгипроводхоз», ответчик) о признании права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703001:284, площадью 2237+/-17 кв.м, расположенный по адресу: <...>, и об определении доли в праве истца в размере 303,3/1458,8 (с учетом уточнения требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Сахкомцентр» (далее – ООО «Сахкомцентр»), закрытое акционерное общество «Тихоокеанское коллекторское агентство» (далее – ЗАО «Тихоокеанское коллекторское агентство»).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 19.04.2018, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2018, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ЗАО «Сахгипроводхоз» просит указанные судебные акты отменить в связи с неправильным применением норм материального права, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование жалобы заявитель со ссылкой на пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в котором определено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Между тем подпунктом 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, производится без него. Таким образом, специальным законом урегулирована правовая судьба земельного участка при отчуждении части здания. При этом, учитывая положения пункта 1.4 договора купли-продажи от 22.06.2009 № 01-КП, по мнению ответчика, истцу как покупателю нежилых помещений в здании перешло право пользования земельным участком, а не право собственности. В этой связи полагает неправомерным применение норм жилищного законодательства, регулирующих сходные отношения (аналогия закона).

Кроме этого, ЗАО «Сахгипроводхоз» считает, что признание за ООО «ТТ» права собственности на земельный участок в размере 303,3/1453,2 не соответствует фактически занимаемой им доли в площади административного здания (80,14%), право на которую зарегистрировано в размере 19,86%.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «ТТ», возражая относительно изложенных в ней доводов, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ОАО «Сахгипроводхоз» (продавец, в настоящем - ЗАО «Сахгипроводхоз») и ООО «Сахкомцентр» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 22.06.2009 № 01-КП, по условиям которого покупатель приобретает у продавца недвижимое имущество: лестничный марш от 3-го до 4-го этажа и нежилые помещения, расположенные на 4 этаже 4-этажного административного здания, расположенного в <...>, общей площадью 391,5 кв.м (пункт 1.1 договора).

Помещения принадлежат продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности, о чем в едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним 24.05.2000 сделана регистрационная запись № 65-01-23/2000-334 (пункт 1.2 договора).

Земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703001:284 под зданием принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполнена запись № 65-01-23/2000-335 (пункт 1.3 договора).

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что одновременно с передачей права собственности на помещения покупателю передаются права пользования местами общего пользования (подъезды, проходы, в том числе через земельный участок, подходы, лестничные проходы, лестничные марши, лестничные клетки, туалеты, «комната приема пищи», чердачное помещение, крыша).

Согласно пункту 2.1 договора цена приобретаемого покупателем имущества составляет 3 000 000 руб., (без учета НДС). Цена договора включает цену права пользования местами общего пользования (пункт 1.4 договора).

В пункте 5.1 договора указано, что право собственности на помещения возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в едином государственном реестре прав и выполнения покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за приобретаемые помещения.

Из пункта 3.1 договора следует, что он вступает в силу с момента его заключения и действует до завершения оформления права собственности покупателя на помещения.

По приемо-сдаточному акту от 22.06.2009 № 1 нежилые помещения переданы покупателю.

Соглашением от 16.05.2012 к названному договору стороны внесли изменения в его пункты 1.1, 1.2, указав недвижимым имуществом нежилое помещение общей площадью 392,6 кв.м, этаж 4, номера на поэтажном плане 1-18, адрес объекта: <...>; право собственности продавца на передаваемые помещения подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 65 АА № 070946, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.04.2012 сделана запись регистрации № 65-65-01/014/2012-593.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.08.2012 серии 65 АА № 124911 ООО «Сахкомцентр» стало собственником указанного нежилого помещения общей площадью 392,6 кв.м.

По акту приема-передачи от 27.02.2013 ООО «Сахкомцентр» передало ЗАО «Тихоокеанское коллекторское агентство» в оплату акций в уставном капитале последнего неденежный вклад в виде недвижимого имущества: нежилое помещение общей площадью 392,6 кв.м.

На основании данного акта ЗАО «Тихоокеанское коллекторское агентство» выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от 20.03.2013 серии 65 АА № 097438 на указанный объект недвижимого имущества.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.08.2016, заключенному между ЗАО «Тихоокеанское коллекторское агентство» (продавец) и ООО «ТТ» (покупатель), продавец передал в собственность покупателя принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество.

Имущество по передаточному акту от 12.08.2016 передано ООО «ТТ».

Переход права собственности покупателя на помещения зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области 02.09.2016, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.09.2016 сделана регистрационная запись № 65-65/001-65/001/080/2016-262/1.

Истец, полагая, что к нему с переходом права собственности на нежилые помещения одновременно перешла доля в праве общей собственности на земельный участок, расположенный под зданием, направил в адрес ответчика соглашение об установлении права общей долевой собственности и определении доли в праве общей долевой собственности, акт приема-передачи, а также обратился с просьбой совершить регистрационные действия в отношении перехода ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (письмо от 01.09.2017).

Отсутствие ответа со стороны ЗАО «Сахгипроводхоз» на указанное письмо послужило основанием для обращения ООО «ТТ» в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении спора арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные доказательства по делу в соответствии с правилами статьи 71 АПК РФ, установив, что ООО «ТТ» приобрело спорные нежилые помещения по договору купли-продажи от 12.08.2016, заключенному с ЗАО «Тихоокеанское коллекторское агентство», переход права собственности на которые зарегистрирован в установленном законом порядке 02.09.2016, расположенные в административном здании в <...>, находящемся на принадлежащем ЗАО «Сахгипроводхоз» земельном участке с кадастровым номером 65:01:0703001:284, руководствуясь положениями статей 244, 273, 552 ГК РФ, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, пункта 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, пришли к единому выводу о том, что у истца в силу закона возникло право общей долевой собственности на данный земельный участок, на котором расположено административное здание, в состав которого входят принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения.

Поскольку такое право собственности на земельный участок возникло у ООО «ТТ» в силу закона, то оно не может быть ограничено положениями пункта 1.4 договора от 22.06.2009, на которые ЗАО «Сахгипроводхоз» ссылается в обоснование своей позиции относительно предмета спора.

При этом применение подпункта 1 пункт 4 статьи 35 ЗК РФ, как считает в рассматриваемом случае ответчик, исключается, поскольку, согласно позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 по делу № 307-ЭС17-5707, данная норма права не может быть истолкована в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, поскольку названной нормой урегулированы иные случаи - возникновения права собственности на отдельный самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращения соответствующего права у продавца.

При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно.

Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования и в таких случаях в силу пункта 4 статьи 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.

В этом случае спорный земельный участок имеет определенное функциональное назначение и предназначен для эксплуатации и обслуживания всего здания, частью которого являются нежилые помещения, принадлежащие истцу. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

В силу вышеприведенных норм права и разъяснений при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании, у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок (пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

Установив площадь помещений, находящихся в индивидуальной собственности истца - 303,3 кв.м (с учетом показателей общих площадей, указанных в технических паспортах на помещения и основных площадей нежилых помещений, указанных в экспликации площадей к поэтажным планам, без учета площадей мест общего пользования), суд первой инстанции определил его долю в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 303,3/1453,2. Данный расчет исследован апелляционным судом при повторном разрешении дела и признан верным.

Указание в кассационной жалобе на неправомерное применение судами норм жилищного законодательства, регулирующих сходные отношения (аналогия закона), основано на ошибочном толковании заявителем норм права и противоречит пункту 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что выводы судов основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам спора, неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций не допущено, то правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 19.04.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2018 по делу № А59-4317/2017 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи С.Н. Новикова

И.А. Тарасов